摘要…………………………………………………………………………1
一、合同的效力…………………………………………………………………2
二、合同的成立与生效…………………………………………………………3
三、合同的无效…………………………………………………………………5
四、无效合同的分类……………………………………………………………6
五、效力待定合同………………………………………………………………7
本文作者：曾亦栋工作单位：中山大学
[关键词]：农村房屋宅基地使用权房屋所有权合同效力地随房走
一、房地产权现状和农村宅基地使用权
宅基地使用权是用益物权的一种，为我国所特有。它指的是农村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。宅基地使用权一般分为两种：农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。农村宅基地和城镇宅基地的区别在于：农村宅基地是与集体经济组织成员的资格是联系在一起的，在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，而城镇宅基地则不具有这一特质。本文所讲的即是农村的宅基地及其上的土地。
关于宅基地使用权的性质，我国学者大都认为，宅基地使用权本质上属于土地使用权。宅基地使用权具有如下的特点：
1、农村的宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的。也就是说，农民申请宅基地很大程度上是因为农民是农村集体经济组织的成员，每一个成员都有权以个人或者户的名义申请宅基地。
【摘要】我国合同效力瑕疵制度系采纯粹类型化的立法模式，由此导致合同效力瑕疵的诸原因与结果之间纠结不清。这种现象既有类型思维本身的问题，又有我国合同效力瑕疵制度类型构建中的方法问题，而类型化与一般化相结合的方式可以部分地解决这些问题。
【关键词】合同效力；类型化；一般化；类型思维
一、类型化模式下的合同效力瑕疵制度
合同在具备若干有效要件之后，法律即赋予其当事人所期望的某种法律效果，此即有效的合同。而当合同欠缺一项或者多项有效要件时，即为效力瑕疵的合同。这些效力瑕疵的合同因其欠缺的有效要件的不同，具体可以分为无效合同、效力待定合同以及可变更可撤销合同三类。
根据《合同法》第52条的规定，具备下列情形之一的合同属于无效合同：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。此外，又根据《合同法》第54条的规定，下列合同属于可变更、可撤销合同：因重大误解订立的合同；在订立时显失公平的合同；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。又根据《合同法》第47、48以及第50条的规定，限制行为能力人依法不能独立订立的合同、无权的合同以及无权处分的合同属于效力待定的合同。
这是我国《合同法》关于合同效力制度的最主要的法律规定。从这些法律规定可以看出，我国合同法中并未对无效合同、效力待定合同以及可变更可撤销合同予以概念界定，在立法技术模式上，是一种典型的纯类型化的模式。具体而言，一方面，把合同根据效力的不同予以类型化，分为有效合同、效力待定合同、无效合同与可变更可撤销合同四类，其中后三种属于效力瑕疵的合同；另一方面，在对各种效力状态的合同进行界定时，没有对合同的无效原因、可变更可撤销的原因以及效力待定的原因采用抽象定义的方法，而是采用进一步分别类型化的方法，列举规定五类导致合同当然无效的原因、五类导致合同可变更可撤销的原因以及三类导致合同效力待定的原因。我国合同法所采用的这种类型化的立法模式固然有其优点，但同时也导致了合同效力理论和实践中的诸多问题。
一、“未生效合同说”与“有效合同说”的主要观点分歧
二、“未生效合同说”与“有效合同说”的“貌离神合”
三、“有效合同说”的其他理由
一、问题概说
合同的效力，又称合同的法律效力，是指法律赋予依法成立的合同具有约束当事人的强制力。依法成立的合同在法律上产生既定力和约束力，无效合同不产生法律效力。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《民法通则》第五十五条规定：“民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。”这是《民法通则》规定的有效合同标准。判断一个合同是否具有法律效力，应主要依据上述《民法通则》所规定的条件，当事人签订合同时同时具备上述条件，便确认合同有效。
房屋买卖合同，是指当事人双方约定，一方交付房屋并移转房屋所有权于他方，他方受领房屋并支付价金的合同。其中负转移房屋所有权义务的一方当事人称为房屋出卖人，负给付价金义务的他方当事人称为房屋买受人。房屋买卖合同的订立和履行，不仅要遵守《民法通则》、《合同法》等的规定，还应当受《城市房地产管理法》、《土地管理法》等的规范和管理。《城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”此处的“应当”应理解为强制性规范，说明房地产物权的变动以登记为成立要件。
实践中房屋买卖纠纷时有发生。房屋买卖纠纷涉及到产权、价款、面积、原承租户的利益等多种问题，但都离不开买卖合同的有效性问题。那么，究竟哪些房屋买卖合同属无效合同呢？归纳起来，主要有以下几种：
1、房地产分离出卖，合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。
[摘要]有效合同要求当事人、经办人和人的资格要合法;经济合同的内容必须符合国家的法律、行政法规,不得违背社会公共利益;合同当事人必须平等自愿,协商一致,意思表示真实;合同的形式和主要条款必须完备。
[关键词]经济合同;要件;效力
根据《合同法》第二条、第三条、第四条、第五条、第七条规定,经济合同应具备下列四个要件:(一)经济合同当事人、经办人和人的资格要合法;(二)经济合同的内容必须符合国家的法律、行政法规,不得违背国家利益或者社会公共利益;(三)合同当事人必须平等自愿,协商一致,意思表示真实;(四)合同的形式和主要条款必须完备。具备了上述四个要件的经济合同,为有效合同。但现实生活中,这种从内容到形式都十分完备的合同是不多见的。对于那些为数众多、要件残缺的经济合同,其效力应如何确认理论界认识不一,本文仅就这一问题谈一点个人看法。
一、经济合同当事人、经办人和人的资格要合法
一、经济合同的演变
在社会主义市场经济时代，经济合同的发展之路布满了荆棘。因为，依据市场规律，只有代表不同利益的主体才有资格从事商品交换活动。政府作为公共服务的代言人，直接参与市场活动不仅有碍于其作为执法者的公正形象，更有计划经济时代的教训。比如那时的某些地方政府，为了追逐地方利益，把银行视为地方政府第二财政，造成大量的贷款变为呆滞账款，损害了社会的整体利益。因此，社会大众普遍反对政府与社会开展经济层面的合作，反对政府参与各类经济活动。尤其，在民事合同大放光芒的辉映下，许多人甚至认为经济合同的存在纯属多余。实际上，经济合同与民事合同的共存、互补，不仅与我国的国情相符，也有助于我国合同制度的完善。
二、经济合同的要件
（一）关于确认合同当事人的主体资格问题。
摘要]有效合同要求当事人、经办人和人的资格要合法;经济合同的内容必须符合国家的法律、行政法规,不得违背社会公共利益;合同当事人必须平等自愿,协商一致,意思表示真实;合同的形式和主要条款必须完备。
房屋租赁合同是指出租人提供房屋给承租人使用，承租人交付租金，并于租赁期届满时，将承租房屋返还给出租人的协议。房屋租赁合同的标的物是不动产房屋。根据房屋的用途不同，可分为居住用房租赁，办公用房租赁和生产经营用房租赁等。随着经济的发展，住房制度的改革，房屋租赁合同越来越多，因租赁合同产生纠纷，诉至法院的案件也越来越多，而在审判中发现，房屋租赁合同在房管部门登记备案的很少，不到20%.这时对合同的效力该如何认定呢？审判实践中存在两种不同的观点，一种观点认为：未登记的房屋租赁合同属成立未生效合同（登记生效主义），另一种观点认为：未登记的房屋租赁合同属生效合同，但没有物权追及效力，不能对抗第三人（登记对抗主义）。
登记生效主义者认为：国务院各部委规章是我国法律渊源。宪法第九十条和立法法第七十一条均规定了国务院各部委可以在自己权限范围内制定规章。我国行政诉讼法第五十三条明确规定了行政规章具有参照的效力。建设部颁布的《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定签订变更终止租赁合同的，应当向房屋所在地房产管理部门登记备案。未办理的，缺少房屋租赁必备程序，其租赁行为应属无效。而《合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。故未登记房屋租赁合同不是无效，而是已经成立但未生效。
对此观点笔者不敢苟同，笔者认为应采登记对抗主义，其理由如下：
三、建设部《城市房屋租赁管理办法》中对房屋租赁合同登记、备案的规定，是行政管理行为，而不是司法行为。新合同法判定合同无效的标准比经济合同法严格的多，以鼓励交易，充分尊重当事人意思自治为原则。限制了无效合同的范围，扩大了可撤销和效力待定合同范围。只有法律和行政法规的强制性规定可作为判定合同效力的依据，地方法规和行政规章，一般不能作为判定依据。对于未上升为法律和行政法规的某些强制性规定，由于关系到国计民生和其他特殊需要，最高人民法院目前通常采取有关司法解释的方式来解决这一特殊问题。建设部《城市房屋租赁管理办法》是部门规章，其房屋租赁合同登记备案生效的规定，尚未被最高院司法解释采纳。故依此得出合同不生效的依据不足。该规定是为了防止一房多头出租，加强房屋租赁管理的行为，登记起明示作用，产生对抗第三人的效力，所以它是行政管理行为，而不是司法行为。