民法典宣传月|地下停车位的法律属性及权属界定
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全国法院优案评析·编者按
地下停车位的法律属性及权属界定
——王某某诉菏泽某景房地产开发有限公司车位纠纷案
编写｜山东省菏泽市中级人民法院侯圣春吴慧星
（刊载于中国应用法学研究所主编:《人民法院案例选》2022年第10辑，人民法院出版社2022年版）
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裁判要旨
根据《民法典》第二百七十五条的原则性规定，区分车位类别界定其法律性质和产权归属，地面车位属于住宅小区全体业主共有，地下人防车位本质属性为国家战备设施，应当归国家所有，投资建设的房地产开发企业享有用益物权。
案件索引
一审：山东省菏泽市牡丹区人民法院(2020)鲁1702民初272号(2020年2月11日)
二审：山东省菏泽市中级人民法院(2020)鲁17民终1717号(2020年7月3日)
基本案情
原告(上诉人)王某某诉称：2017年3月原告在被告的欺骗及强制下签订了地下车位认购协议书，约定原告认购涉案车位并缴纳认购金2万元，认购金缴纳后，原告才了解到涉案车位属于人防车位，被告对涉案车位并不拥有产权，无法办理产权证等事实，被告对此故意隐瞒显属欺诈。根据法律规定，人防车位属于人防工程的一部分，所有权属于国家，任何人不得进行买卖，故认购协议为无效协议。故请求原审法院判令：(1)确认涉案车位认购协议无效；(2)依法判令被告退还认购金2万元，并赔偿损失2400元。
被告(被上诉人)菏泽某景房地产开发有限公司辩称：涉案车位认购协议是双方根据实际情况进行协商约定的，属于当事人意思自治，是合法有效的协议，并未约定签订可以办理不动产产权车位的地下车位买卖合同；签订转让车位使用权协议书符合当地房地产发展实际情况，在菏泽市甚至在山东省不具备登记的操作条件。故请求驳回原告的诉讼请求。
法院经审理查明：2017年3月26日，原告王某某与被告菏泽某景房地产开发有限公司(以下简称地产公司)签订地下车位认购协议书一份，协议约定：“一、乙方王某某认筹甲方地产公司开发的山东省菏泽市牡丹区曹州路某小区内指定地下停车位，选车位时按甲方提供面积为准。二、认购措施：本意向书签订当日乙方向甲方交付认购金贰万元人民币，签订此协议书后认购金不退还；每个车位按10万元执行；每个认购协议号仅限选购一个地下停车位。三、乙方对所选车位认同后，双方签订小区地下停车位确认书……”合同甲方加盖地产公司公章，乙方由王某某签字。2017年3月26日，原告向被告缴纳2万元，收款事由：车位(1－30001)，被告开具加盖其公司印章的收款收据。2019年10月涉案商品房办理交房手续时，地产公司通知王某某依据车辆认购协议前往售楼处挑选具体车位，并要求签订车位使用权转让协议书。而王某某等业主认为应当签订可以办理不动产产权登记的地下车位买卖合同，双方遂发生纠纷。
裁判结果
山东省菏泽市牡丹区人民法院于2020年2月11日作出(2020)鲁1702民初272号民事判决：驳回原告王某某的诉讼请求。
宣判后，王某某不服原审判决，提起上诉。山东省菏泽市中级人民法院于2020年7月3日作出(2020)鲁17民终1717号民事判决：驳回上诉，维持原判。
裁判理由
法院生效裁判认为：本案的争议焦点是：(1)涉案地下车位认购协议书的法律性质及效力问题；(2)上诉人请求返还车位认购款2万元并赔偿损失是否具有正当的基础事实依据。
关于焦点二。人民法院应当按照当事人起诉选择的法律关系性质和请求权基础事实进行审理，并作出肯定或者否定性裁判。本案中，王某某起诉认为涉案认购协议无效并要求退还车位款，鉴于当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，二审期间虽经法院释明上诉人仍不变更确认认购协议无效的诉讼主张，故上诉人基于认购协议无效导致退还车位款的诉讼请求依法不能成立。原判认定事实清楚，判决结果并无不当，二审依法予以确认。
案例注解
在建筑物区分所有权领域，车位的性质和权属问题十分重要，涉及全体小区业主的利益，必须规定清晰明确的具体规则。《民法典》第二百七十五条对车位归属问题进行了原则性规定，但是对于车位的法律性质及产权归属，是属于建筑物区分所有权的专有部分所有权还是共有部分所有权，现行法律及司法解释均未作出具体界定，导致司法实践中处理该类纠纷并无明晰的规则。因此，明确界定车位的法律性质和产权归属，可以为审判活动提供统一的裁判规则，保障公民的基本财产权益，更有利于优化完善我国的物权法制建设，保护人民群众的财产安全。
一、停车位的类别界定
车位是小区业主居住生活的辅助设施，法律性质上属于小区的配套设施。普遍而言，依据物理空间为基础进行划分，住宅小区的车位大致分为下面几种类型：
(一)地面车位
地面车位即露天车位，占用业主共有的道路或者其他场地用于停车形成的车位。地面车位没有在最初批准的项目建设规划中，未形成新的使用空间，未计入建筑面积，不能办理产权登记手续。
(二)产权车位
依据车位的空间位置划分，与地面车位相对应的是地下车位。地下车位是指利用小区地下空间建造的车位，一般情况下区分为两种类型：产权车位和人防车位。产权车位是指建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，此类车位通常具有构造上、利用上的独立性，能够明确作出区分，可以排他性使用。
(三)人防车位
人防车位是指利用人防工程而设置，平时可用于停车的车位。人防车位具有不同于一般建筑设施的特殊属性，具有战备性、平战结合性和强制性。在位置构造上，人防车位可能位于产权车位的更下层，也可能处于相同层的不同区域。
(四)机械停车位
机械停车位是指通过载车板的升、降和横向移动来达到个体车位使用目的的车位。目前，机械立体车位在全国范围内仍属于物权登记中的新兴事物，如何进行分户确权登记，分户中涉及的建筑面积、业主自有面积、分摊面积如何确定等，至今尚无明确的法律法规或政策规定。
二、产权车位的权属界定
最根本的途径就是要通过审核当初的规划建设图纸、建造成本等技术档案资料，核查停车位的容积率是否已纳入整个土地使用权的面积内。特别是停车位的建设成本是否已纳入商品房的建设成本予以了分摊？并以此来最终确定车位的产权归属。在举证责任分配上，应当由建设单位对上述事实承担举证责任，如果无法证明，则推定权属归全体业主共有。
三、人防车位的产权归属
(一)关于人防工程的产权归属问题
(二)关于人防车位使用权转让的法律效力
首先，《中共中央、国务院、中央军委关于加强人民防空工作的决定》(中发〔2001〕9号)第十七条明确规定：“遵循社会主义市场经济规律，对现有人民防空设备设施，在保持和增强战备功能、安全保密的前提下，积极开发利用。要研究制定人民防空国有资产使用和管理办法，明晰人民防空设备设施的产权，实行产权与使用权、经营权的分离，把使用权、经营权推向市场，有偿出租、转让，为经济建设服务。”该文件从国家法律、政策层面鼓励人防车位使用权依法进行“转让”。
总的来说，结建人防车位的所有权和利用问题，涉案人防车位这一特殊不动产的归属、利用和交易流转，也是现实社会中车位所有权争议案件产生的根源，对此有必要在国家法律层面予以明确规制，以充分保障权利主体的基本财产权益。
原标题：《全国法院优案评析｜地下停车位的法律属性及权属界定》