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名称
发布部门
中国证监会、国家发改委
2020年4月
主要对推进基础设施REITs试点的意义、原则、工作安排、REITs试点项目要求等进行规范。高度重视，切实做好试点项目组织申报工作；聚焦重点，准确把握试点项目的地区和行业范围；确保试点项目满足基本条件等。
《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》（发改办投资[2020]586号）
国家发改委
2020年7月
主要对基础设施REITs试点项目的地区和行业范围、基本条件、申请材料要求、申报程序、项目合规性审查等进行规范。
《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（“《公募REITs指引》”）
中国证监会
2020年8月
对基础设施REITs产品定义、产品注册、基金份额发售、参与主体资质与职责、投资运作、项目管理、监督管理、信息披露等方面进行了规范。
《关于做好第一批基础设施REITs试点项目申报工作的通知》
2020年9月
主要对申报项目条件、工作要求等方面进行了规范。
《关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目库的通知》
2021年1月
主要对基础设施REITs试点项目的储备管理、入库项目条件、梳理和报送工作、政策支持和协调服务进行规范。
《公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》
沪深交易所
主要对基础设施REITs的申请条件与确认程序、发售、上市与交易、存续期管理、自律监管等进行了规范。
主要对基础设施REITs的参与机构、基础设施项目、评估与现金流、交易结构、运作管理安排等进行了规范。
《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号）（“《进一步做好REITs试点的通知》”）
2021年6月
强调加强支持引导、加强项目管理和协调服务、严把项目质量、促进基础设施REITs长期健康发展，并且加强部门协作和政策。
《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报要求》
主要对基础设施REITs试点区域和行业范围、项目基本条件、申报材料要求、项目申报程序、项目审查内容、中介机构要求、其他工作要求等方面进行规范。
《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》
2021年12月
进一步加快推进基础设施REITs试点，推动盘活存量资产、形成投资良性循环。
《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第3号—新购入基础设施项目（试行）》
2022年5月
支持上市REITs通过扩募等方式收购资产，加大REITs市场建设力度，着力推动多层次资本市场高质量发展。为进一步深入推进公开募集基础设施证券投资基金（REITs）试点，规范基础设施REITs新购入基础设施项目及扩募发售等行为，促进基础设施REITs市场长期健康发展，保护投资者合法权益。
《关于进一步发挥资产证券化市场功能支持企业盘活存量资产的通知》
上交所
2022年6月
指出要创新拓展资产证券化盘活存量方；突出资产信用，加强完善资产证券化投资者保护机制；加大融资服务，优化强化资产证券化市场支持举措。
二、我国基础设施REITs概述及市场现状
REITs是房地产信托投资基金（RealEstateInvestmentTrusts）的简称，我国的基础设施REITs是在证券交易所公开发行交易，通过资产证券化方式将具有持续、稳定收益的存量基础设施资产或权益，转化为流动性较强的、可上市交易的标准化、权益型、强制分红的封闭式公募基金。基础设施REITs的实质是成熟基础设施项目的上市，是存量资产的盘活。
根据中国证监会发布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》和配套业务规则，标准交易结构为基础设施REITs（公募基金产品）—专项计划（资产支持证券，简称“ABS”）—基础设施项目公司（SPV）的三级结构。即由符合条件的取得公募基金管理资格的证券公司或基金管理公司，依法依规设立公开募集基础设施证券投资基金，经中国证券监督管理委员会注册后，公开发售基金份额募集资金，通过购买同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持证券，完成对标的基础设施的收购，开展基础设施REITs业务。
项目名称
类别
行业
底层资产
华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金项目（“华安张江光大园项目”，基金代码508000）
不动产产权
产业园区
东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金项目（“东吴苏州产业园项目”，基金代码508027）
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金项目（“博时蛇口产园项目”，基金代码180101）
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金项目（“建信中关村项目”，基金代码508099）
红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金项目（“红土创新盐田港项目”，基金代码180301）
仓储物流
中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金项目（“中金普洛斯项目”，基金代码508056)。
浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金项目（“浙商杭徽高速项目”，基金代码508001）。
特许经营权
高速公路
平安广州广河高速项目（“平安广州广河高速项目”，基金代码180201）
华夏越秀高速公路封闭式基础设施证券投资基金项目（“华夏越秀高速项目”，基金代码180202）
华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金项目（“华夏中国交建项目”，基金代码508018）
国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金项目（“国金铁建重庆渝遂高速公路项目”，基金代码508008）
中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金项目（“中航首钢生物质项目”，基金代码180801)
生态环保
富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金项目（“富国首创水务项目”，基金代码508006）
三、我国基础设施REITs的法律框架
（一）基础设施REITs项目基本条件
发起人（原始权益人）应当依法合规直接或间接拥有项目所有权、特许经营权或经营收益权，项目公司依法持有拟发行基础设施REITs的底层资产。此外监管部门还要求基础设施REITs项目不存在重大经济或法律纠纷。
根据“586号文”《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》要求，基础设施REITs试点项目满足基本条件：基础设施项目权属清晰、资产范围明确。“958号文”附件《REITs试点项目申报要求》第2条规定：“项目应成熟稳定，满足以下条件：基础设施项目权属清晰、资产范围明确，发起人（原始权益人）依法合规直接或间接拥有项目所有权、特许经营权或经营收益权。项目公司依法持有拟发行基础设施REITs的底层资产。”《公募REITs指引》第8条亦规定：“基础设施基金拟持有的基础设施项目应当符合下列要求：原始权益人享有完全所有权或经营权利，不存在重大经济或法律纠纷。”
基础设施REITs项目不得存在例如抵押、质押等权利限制，但基础设施基金成立后能够解除权利限制的除外。《公募REITs指引》第8条规定：“基础设施基金拟持有的基础设施项目应当符合下列要求：……不存在他项权利设定，基础设施基金成立后能够解除他项权利的除外”
《进一步做好REITs试点的通知》将项目按照是否属于“特许经营和PPP类项目”进行了分类，并就“特许经营和PPP类项目”涉及的土地处理作出了专门要求。
1.项目公司拥有土地使用权的非PPP（含特许经营）类项目：
2.对项目公司拥有土地使用权的PPP（含特许经营）类项目
3.项目公司不拥有土地使用权的项目
（二）基础设施REITs项目审核流程
对符合条件的基础设施REITs项目应纳入发改委基础设施REITs试点项目库。根据《建立REITs试点项目库的通知》第4条规定：向国家发改委推荐的基础设施REITs试点项目，应从储备库中统一选取，未入库项目不得推荐。
根据《建立REITs试点项目库的通知》第3条，入库项目主要分为三类（意向项目、储备项目、存续项目），分别满足以下条件：
（1）意向项目：该项目应属于基础设施项目，基本符合基础设施REITs发行条件，原始权益人具有发行REITs产品的明确意向。
（2）储备项目：项目发起人（原始权益人）已正式启动发行REITs产品准备工作，且项目应符合中国证监会、国家发改委关于推进基础设施REITs试点工作有关要求和规定。
（3）存续项目：该项目已成功发行REITs产品。
基础设施REITs产品在经过项目入库、项目入围阶段后，还须由交易所审核有关项目是否符合《公募REITs指引》及交易所的规定的条件，包括项目的权属、权利限制及权利负担情况、同业竞争、关联关系及关联交易等潜在利益冲突情况等方面。
（三）基础设施REITs项目的监管逻辑
建立全国基础设施REITs试点项目库；在地方发展改革委上报的项目申报请示文件基础上，根据项目申报材料对项目进行综合评估后，确定拟向中国证监会推荐的项目名单。
四、我国基础设施REITs的几个重点法律问题
（一）资产转让问题
（二）项目合规性问题
（三）项目收入问题
（四）信息披露/持续跟踪问题
（五）已上市REITs扩募问题
2021年6月国家发改委发布的《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报要求》已经对发起人的扩募能力提出了要求：“发起人（原始权益人）具有较强扩募能力，以控股或相对控股方式持有、按有关规定可发行基础设施REITs的各类资产规模（如高速公路通车里程、园区建筑面积、污水处理规模等）原则上不低于拟首次发行基础设施REITs资产规模的2倍。”
而在一年后的2022年5月31日，沪深证券交易所发布了《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第3号—新购入基础设施项目（试行）》这也标志着市场期盼已久的基础设施REITs扩募细则正式出台。《新购入基础设施项目（试行）》支持上市REITs通过扩募等方式收购资产，加大REITs市场建设力度，着力推动多层次资本市场高质量发展。
已上市REITs扩募与首次发售的不同之处在于：扩募时REITs基金已经存在。因此已上市REITs基金管理人在扩募时要考虑现有REITs的情况。《新购入基础设施项目（试行）》第八条第一款规定“基金管理人应当综合考虑现有基础设施基金规模、自身管理能力、持有人结构、二级市场流动性等因素，合理确定新购入基础设施项目类型、规模、融资方式和结构等”。
（六）新种类基础设施REITs产品
我国的类REITs（私募）产品的种类已经非常广泛性，包含了酒店、购物中心、写字楼、各类租赁住房等等，包括近期中国金茂还发行了碳中和写字楼类REITs产品。然而，目前我国公募基础设施REITs的产品种类仍比较局限，没完全放开。市场上已发行的基础设施REITs昌平主要包括产业园区、仓储物流园区、收费公路等类型。而随着基础设施REITs市场的不断健全，如保障性租赁住房REITs项目在内的新种类基础设施REITs产品也正呼之欲出。2022年5月27日，国家发改委、证监会联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》，正式将保障性租赁住房REITs推入快速发展通道。
保障性租赁住房REITs项目除应满足权属清晰、运营模式成熟、具有可持续的市场化收益等REITs项目常规的要求以外，还重点要求：（1）发起人（原始权益人）应当为开展保障性租赁住房业务的独立法人主体，不得开展商品住宅和商业地产开发业务。；（2）强调回收资金用途的严格闭环管理机制，确保净回收资金优先用于新的保障性租赁住房项目建设，或用于其他基础设施补短板重点领域；（3）压实机构主体责任，要求发起人的控股股东、实际控制人不得挪用回收资金。而在近日，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REITs项目、中金厦门安居保障性租赁住房REITs项目已经分别正式报送深圳证券交易所和上海证券交易所，成为全国首批正式申报的保障性租赁住房REITs项目。随着保障性租赁住房REITs项目等新型产品的加入，我国基础设施REITs市场也将继续发展扩大、走向成熟，并在将来开放更多的新种类基础设施REITs产品。