什么是律师尽职调查报告？通俗一点来讲，就是在双方达成交易之前，一方委托律师对交易双方背景、交易标的合法性以及交易模式和程序进行调查和了解情况，并形成书面报告供交易一方参考。尽职调查是努力将交易信息从不对称到对称的过程（当然，也存在制造新的信息不对称的可能），从而有效减少或最大限度消除由于信息不对称对交易双方所造成的风险。因此，尽职调查的结果对双方是否最终达成交易起着非常关键的作用。
尽职调查是交易双方博弈的重要环节。买方聘请律师进行尽职调查，就是要通过律师的专业眼光，发现交易当中的瑕疵、风险和不完美之处，因此买方更愿意尽可能多了解卖方的情况尤其是负面信息。对于卖方而言，配合律师进行尽职调查是促使交易成功的前提条件，但是，卖方必须在尽量提供足够多的信息和尽量少提供负面信息之间进行权衡，若信息提供过于全面，则可能导致买方将来的法律索赔诉讼，卖方会有心理顾虑；若过份夸大负面信息，则买卖双方都可能临阵退却。所以，律师在进行尽职调查时应当充分考虑到买卖双方的心理不同、期望差异和顾虑，对于卖方关键材料提供不足之处，应当穷追猛打，锲而不舍，如此才真正显示出律师的作用；对于次要问题，则应当在提醒买方存在风险的前提下灵活处理，避免成为交易杀手。
二、律师尽职调查报怎么写
1、封面
尽职调查报告一般需要制作独立的封面，以表示庄重。封面形式各间律所风格不一，不需统一要求。
2、前言
主要分为如下五个部分进行陈述：
调查手段和调查工作概要；
出具报告的前提；
报告使用方法和用途；
导入语。
如下是一份关于银行委托某律师事务所进行贷款债权及其附属权益进行调查分析的《法律尽职调查报告》前言部分的样本：
本法律意见书基于以下前提作出：有关文件副本或复印件与原件一致，其原件及其上的签字和印章均属真实；有关文件及陈述和说明是完整和有效的，并无任何重大遗漏或误导性陈述；且无任何应披露而未向本所披露，但对本项债权的合法成立、存续、数额等有重大影响的事实。
在本法律意见书中，本所仅根据本法律意见书出具日前已经发生或存在的事实及本所对该等事实的了解和本所对我国现行法律、法规和规范性文件的理解发表法律意见。对于没有完整书面文件支持的事实，本所依据政府部门提供的文件、专业经验和常识进行了一定的假设并基于该等假设进行法律分析和作出结论，而该等假设可能与事实存在差异或不符。
本所在此同意，**银行可以将本法律意见书作为本项目的附属文件，供有关各方参考使用，除此之外，不得被任何人用于其他任何目的和用途。
本所律师按照中国律师行业公认的业务标准、道德规范和勤勉尽责精神，出具尽职调查报告如下：
三、正文
以一份某企业并购项目当中的律师尽职调查报告为例，正文由如下部分组成：
并购主体必须调查交易主体设立的程序、资格、条件、方式等是否符合当时法律、法规和规范性文件的规定，包括交易主体设立过程中有关资产评估、验资等是否履行了必要程序，是否符合当时法律、法规和规范性文件的规定，涉及国有资产时是否取得有关批准。此外，还要调查交易主体现时是否合法存续，是否存在持续经营的法律障碍，其经营范围和经营方式是否符合有关法律、法规和规范性文件的规定，其未来的存续是否存在限制性因素等等。
组织结构主要调查企业的组织机构图、规章制度、历次董事会、股东会、监事会的决议、会议记录等。对在有关部门备案的文件，应当到有关部门去核查验证。
主要财产调查体现为以下几个方面：首先，权属查证。有形财产如土地使用权、房产、设备等，无形财产如商标、专利、著作权或特许经营权等，主要审查财产以及已经取得完备的权属证书，若未取得，还需调查取得这些权属证书是否存在法律障碍；其次，权利限制。调查财产是否存在权利被限制例如抵押、质押等情况，调查财产是否存在产权纠纷或潜在纠纷；第三，现场核实。调查财产是否存在租赁情况以及租赁的合法有效性等问题。
财务调查财务状况是企业经营状况和资产质量的重要标志之一。但是，基于避税或其他原因，企业的财务状况和数据往往有不同的处理方式，有时候并不真实反映企业的真实状况。因此，有必要对财务数据作必要的调查，这类调查一般是委托会计师事务所进行的，主要包括以下内容：销售收入；产品销售成本；市场开拓情况；研发的投入与收益情况；原始财务报表；经过审计的财务报表；采用新的会计准则与原有会计准则的不同之处所产生的影响；会计政策可选择条件的不同选择所产生的影响，等等。
保险调查的范围主要是保险合同、保险证明和保险单，险种主要是一般责任保险、产品责任保险、火险或其他灾害险、董事或经营管理者的责任险，以及雇员的养老、失业、工伤保险等。
上述尽职调查内容和结论将会对并购当事人未来的利益、风险产生一定的影响，这些影响就是“去脉”，而依据则是已经发生的事实一一“来龙”。调查就是要理清其中的来龙去脉，进而对从政策、产业、行业、财务、法律、人员等等诸多方面的风险、收益进行整体评估。整体评估的结果将构成并购的基础。
四、尾部
格式如下：
本报告仅供参考，不作证据或其他用途。
**律师事务所
尽职调查是一个非常广泛的概念，但有两种类型的尽职调查是非常重要的，一种是证券公开发行上市中的尽职调查；另一种是公司并购中的尽职调查。前一种尽职调查行为比较容易受到重视，这主要是因为我国法律法规对证券公开发行上市过程中各中介机构应承担的勤勉尽责义务有着严格的规定，为了保证自己出具的文件的真实性和可靠性，各中介机构会自觉地去进行尽职调查。但在公司并购中，特别是在善意收购中，尽职调查往往不能受到应有的重视。但是，作为能够核实目标公司资产状况的一个重要途径和有利机会，尽职调查应当为买方公司所重视并由各中介机构采取积极的态度和措施加以落实，以便在并购开始前尽可能地了解更多的事实情况，同时避免对买方公司的利益造成损害。
为什么要进行尽职调查
尽职调查的目的是使买方尽可能地发现有关他们要购买的股份或资产的全部情况，也就是那些能够帮他们决定是否继续进行并购程序的重要事实。因为买方需要有一种安全感，他们需要知晓所得到的重要信息能否准确地反映目标公司的资产和债务情况。
如何进行尽职调查
尽职调查的范围很广，调查对象的规模亦千差万别，从仅有一间房屋的私营企业到办公地点遍及世界各地的跨国企业。每一个尽职调查项目均是独一无二的。
但是，对于一项大型的涉及多家潜在买方的并购活动来说，尽职调查通常需经历以下程序：
1.由卖方指定一家投资银行负责整个并购过程的协调和谈判工作。
2.由潜在买方指定一个由专家组成的尽职调查小组（通常包括律师、会计师和财务分析师）。
3.由潜在买方和其聘请的专家顾问与卖方签署“保密协议”。
5.由潜在买方准备一份尽职调查清单。
7.建立一套程序，让潜在买方能够有机会提出有关目标公司的其他问题并能获得数据室中可以披露之文件的复印件。
8.由潜在买方聘请的顾问（包括律师、会计师、财务分析师）作出报告，简要介绍对决定目标公司价值有重要意义的事项。尽职调查报告应反映尽职调查中发现的实质性的法律事项，通常包括根据调查中获得的信息对交易框架提出建议及对影响购买价格的诸项因素进行的分析。
9.由买方提供并购合同的草稿以供谈判和修改。
尽职调查过程中遵循的原则
在尽职调查开始之前，买方的顾问应考虑以下几点：
1.尽职调查的着重点。当开始一项尽职调查时，买方必须明确其尽职调查的目标是什么，并向其专家顾问清楚地解释尽职调查中的关键点。
2.重要性。买方和卖方的律师要明确在进行尽职调查的过程中什么层次的资料和消息是重要的，并确定尽职调查的过程着重于买方所要达到的目标及从中发现有关法律事项。这一过程将明确可能影响交易价格的各种因素。
项目前期调研人员构成应注重经营、规划、工程、财务、成本等专业搭配，明确各自的分工和职责。在必要情况下，应聘请律师、项目所涉及专业领域的专家，以及其他中介机构的专业人员参加。项目前期调研应到项目现场围绕项目背景、规划定位、市政条件、市场情况、开发前景等进行考察、访谈，收集掌握第一手资料，形成问题清单和资料汇编，作为项目前期调研的工作底稿和编制立项建议书的依据文件。需公司立项的投资项目，多元化经营部必须编写项目立项建议书，对拟建项目基本情况进行阐述，内容包括市场调查与分析、规划设计理念、项目定位分析、开发周期。
项目投融资计划、销售或经营方案、经济效益及风险分析等，论述项目的初步可行性。对项目存在重大质疑的，应及时向主管副总经理报告，必要时申请中止研究。项目立项建议书经主管副总经理审核后，提请公司总经理办公会研究讨论，决定项目是否立项。项目立项建议书应包括项目涉及的产业政策、背景资料及有关政府部门的审批文件等附件。投资委员会在公司总经理办公会召开前3日，将拟上会审议项目立项建议书及附件材料，送至参加会议人员。对正式立项的项目，多元化经营部必须进行尽职调查，并提交尽职调查报告。
对正式立项的项目，多元化经营部或聘请专业机构进行项目市场调研和商业策划，并提交商业策划报告。商业策划报告至少包括以下内容：项目所在市场规模、特点、潜力及细分市场预测；项目定位分析及商业模式的研究与建议；目标产业及城市规划等领域外部专家出具的意见与建议等。商业策划报告认定没有可行性或不具备投资条件的项目，应报请总经理撤销立项并向总经理办公会通报。通过投资研究，认定有操作可行性的项目，多元化经营部应编写项目投资建议书。
投资建议书由多元化经营部或委托专业机构进行研究并编写。项目投资建议书包括11方面内容：项目概况、投资环境与市场分析、项目用地调查、规划方案、开发计划、营销方案、投资估算与效益分析、资金筹措、组织实施方案、风险分析、结论及建议。编制单位可根据项目情况对部分内容作适当调整。主管副总经理应组织公司有关部门，对项目投资建议书、尽职调查报告、商业策划报告等进行充分论证，必要时可聘请外部专家或机构，进行决策咨询。外部专家或机构应签署书面意见，作为项目决策的参考依据。
二、项目决策
投资项目的审批权限：公司及分（子）公司单笔或累计投资额占公司最近一期经审计总资产50％（不含50％）以下的对外投资项目由董事会审批；公司及控股子公司单笔或累计投资额占公司最近一期经审计总资产50％以上的对外投资项目上报股东大会审批。对拟提交公司董事会审议的投资项目，应先经总经理办公会审议通过，并由投资委员会提请董事长召开董事会或股东大会，对项目投资做出最终决策。项目提交总经理办公会、董事会、股东大会审议时，应提交项目投资议案。议案应附项目投资建议书或尽职调查报告、商业策划报告及专家或机构咨询意见、法律意见书等材料。投资委员会须在总经理办公会召开3日前，在董事会、股东大会召开10日前，向参会人员提供项目投资议案及附件。
董事会、股东大会根据各自议事规则的规定，投资委员会根据公司《投资委员会工作细则》的规定，对重大项目投资决策进行审议。公司董事会审议重大项目投资时，应由董事事先研究并提出建议。股东大会、董事会和总经理办公会形成的所有与项目有关的议案、决议，同时应归入项目工作底稿保存，建立项目投资档案。项目所有正式协议、合同或其他实质性文件须在项目决策后方可签署。
三、项目实施
经公司总经理办公会、董事会或股东大会审议批准的投资项目，由总经理组织实施。项目正式签约和实施时，多元化经营部负责正式投资协议、项目公司章程等法律文件的起草和修订。必要时，由公司法律顾问或外聘专业法律机构协助审核有关法律文件。最终修订结果应报主管副总经理审核。项目法律文件应按《合同管理办法》的规定履行审批程序。经公司决策机构审议批准的投资项目，由总经理提名项目公司负责人，组建项目公司，具体负责项目组织实施工作。多元化经营部在项目公司负责人产生后协助完成与项目公司的交接工作。项目公司的组织机构设置方案、高级管理人员组建方案由总经理办公会审议批准。
根据项目投资建议书及公司决策机构的审批意见，由公司总经理办公会确定项目的核定净收益（包括项目投资收益率及项目净利润），作为对项目公司进行全程考核的基本指标。项目实施过程中，项目公司应建立项目动态经营预算机制，每年初根据实际开发进度、市场或其他条件变化等调整项目的投资成本或收入预测，形成项目动态收益预测报告。项目动态收益预测报告中估算的动态净收益与核定净收益相比，变动率不超过20％的，报主管副总经理并在投资委员会备案；超过范围的，报总经理办公会研究讨论。在项目单项工程实施前，项目公司应编制单项工程投资建议书，内容侧重在项目设计方案、投资成本、工程安排、招商或营销计划等方面；并依据《成本管理办法》制定单项工程的目标成本，经投资委员会、财务部、多元化经营部、工程部、技术研发部等部门审核后，上报总经理办公会审议批准。
关键词：土地开发股权收购风险防范
Abstract：Throughtheacquisitionofequityinvestmentsinrealestateprojectsintheformofrealestatedevelopmententerprisesasacommonmeansofaccesstoland,whichhasasimpleprocedure,costsavings,developingfast,toavoidfiercecompetitionadvantages.Butitalsohasitsownrisks.Inthispaper,theacquisitionofequityinvestmentsinriskandcontrolissuestobeanalyzedanddiscussedforrealestateinvestmentstaffreference.
Keywords:LanddevelopmentEquityacquisitionRiskprevention
中图分类号：F293文献标识码：A
随着当前房地产行业的高速发展，房地产开发企业拿地热情不断高涨。房地产开发企业除了从土地公开招拍挂市场获取土地储备外，也常常选择项目收购的形式来实现。在实际操作中，房地产企业的项目收购行为通常表现为如下三种比较常见的形式：资产收购、股权收购和合资开发。其中房地产企业通过购买有地企业的股权间接获得土地进行项目开发,已成为房地产行业快速拿地的一种常见方式。
房地产项目公司股权收购，是指收购方收购某一项目公司（仅指为特定房地产项目成立的开发公司）的股权，从而成为该项目公司控股股东或者唯一股东，进而控制项目公司，并获取该项目公司名下的土地进行开发经营的模式。股权收购模式相比其他拿地方式具有如下优点：
（1）手续简单
一般来说股权收购只要签订股权转让协议并根据公司法规定办理股权转让的工商变更登记手续（外商投资企业还应办理股权转让的审批手续）即可控制、管理整个项目，手续简单。
（2）费用节省、开发快捷
股权收购相对直接购买土地资产而言花费的税务成本最少，直接交易成本最低。且由于项目公司收购一旦办妥股权转让手续，投资者即可马上投入资金进行后续开发建设，对于境外投资者及境内非房地产企业投资者而言，无需另行成立新的房地产公司。
（3）避免代垫土地出让金等资产收购中多见的交易风险
土地证是资产收购的必备条件，很多项目拟转让时一般因为未及时缴纳土地出让金而无土地证，故转让方一般要求收购方代垫出让金以便办理土地证，代垫资金存在一定风险；而股权转让获取项目与土地证有无并无必然关联，不涉及代垫出让金。
虽然股权收购方式具有较多的优点，但其自身也有着不得不加以防范的风险。如何在国家法律法规的框架范围内，尽可能降低企业的成本和风险，是房地产公司项目投资人员的主要工作。房地产企业通过股权收购方式来获取土地主要面临的风险有以下几种：一是股权转让存在一定的政策性风险；二是股权溢价处理难度较大；三是标的企业的法律、债务风险较难控制，存在或有负债风险。本文将分别从上述各类风险来具体阐述分析各自的风险内涵及防范措施。
房地产项目股权转让的政策性风险
房地产项目股权转让中的溢价处理风险
一般项目收购时双方都有盈利要求，收购溢价指在项目收购过程中所支付的实际金额超过项目账面成本即可税前列支成本的部分。收购溢价在项目纳税申报中不能进开发成本。
从项目收益看，对转让方而言，溢价越高意味着其转让收益越高但同时税负也较大。对收购方而言，采取股权转让，较高的溢价意味着项目开发清算时较高的土地增值税清缴和总体收益水平的下降。如果项目投资人员在前期不筹划好股权溢价及土增税的处理问题，项目后期的总体收益水平极有可能低于预期。因此通过合法合规方式进行溢价处理符合双方的利益，并且其本身就属于税务筹划的范畴。
对于房地产项目股权溢价的处理，主要是将溢价部分的资金流出尽量开具可税前列支的合规发票（对村集体等非法人实体，则只需开具收据即可）。处理溢价要结合付款进度和财务审计来进行，对收购方而言基本原则是尽量在收购过程中配合付款进度完成处理。
标的企业的法律、债务风险
据统计企业项目并购重组的失败率高达70％，而导致失败的一个重要原因就在于对企业收购过程中潜在的法律风险，特别是被收购企业的债务风险处理不当或没有防范措施。项目公司的资产负债表并未反映或者无法反映已经发生的债务或者潜在的债务。这可能是由于项目公司恶意隐瞒债务，或者是由于项目公司的财务制度不规范、存在未入账债务，或者是由于或有债务的大量存在造成的。其中，或有债务是收购中的最大陷阱，如担保之债、票据责任之债、产品侵权或者环保责任产生的赔偿、未决诉讼或者潜在的诉讼、行政罚款等等。由于其发生或者处理结果处于突发状态而无法预料，并且轻易不为常规审查所能知悉，如果一旦发生，就有可能改变项目公司的资产状况和信用状况，从而直接影响项目公司的价值，因而危险更大。
对于股权收购房地产项目的法律风险防范，主要有以下几项措施：
1.通过对项目公司实施尽职调查防范风险
尽职调查是公司股权收购的一个重要的、基础性的环节和程序。由收购方委托专业律师、会计师以及行业专家对项目公司进行全面的、详尽的审慎调查，通过调查，律师、会计师以及行业专家将调查收集的资料、信息整理汇总，形成尽职调查报告，并对收购的可行性、可能存在的法律风险及预防方案发表意见，为收购方提供决策依据。这样，同时也可以在并购合同签订前对项目公司的财务状况和法律风险有足够的了解，从而尽最大可能防范风险。简而言之，尽职调查在企业并购中具有从法律上、财务上、项目可行性上发现风险、判断风险、评估风险的独特作用。
因此，收购方应当聘请律师和会计师甚至房地产行业专家对项目公司进行全面的调查，调查范围包括但不限于：股东出资、公司的资产、债权、债务及或有债务、对外担保、税务、重大合同、劳动用工、项目投资开况等各个方面。
2.通过制定完善周密的股权并购协议防范风险
参考文献：
[1]孙卫.股权收购房地产项目的律师实务[J].中国律师.2012(12)
随着近年来中国企业海外贸易投资不断扩大，“走出去”的中国企业逐渐增多，为使“走出去”的中国企业充分了解海外市场所面临的风险，实现企业“走得出、走得稳”的效果，以及响应国家“一带一路”战略布局，此次会议以《进出口经理人》杂志品牌会议――“进出口经理人年会”为平台，特邀研究界和实业界知名人士，为外贸企业提供一次务实性的交流机会。
机械工业信息研究院党委副书记周宝东为研讨会致开幕辞。他说：“这是一个波动的年代，国际形势波谲云诡；又是一个充满机会的年代，‘机器换人’‘互联网+’‘智能化’和跨境电商等新业态不断涌现。”他表示，面对日益复杂的贸易环境，外贸企业只有最大限度地认清海外市场风险，掌握规避风险的策略，从前人的经验与教训中汲取经营智慧，才有可能“运筹帷幄之中，决胜千里之外”。这正是此次研讨会召开的意义，也是《进出口经理人》杂志的媒体责任。
主旨演讲发言，大咖齐话外贸事业
此次研讨会嘉宾和企业相聚，大咖效应彰显。中国人民大学重阳金融研究院执行院长王文、人民日报社内参部主编辛本健、阿里巴巴集团国际事业部北方大区副总经理相新风、北京基业长青管理咨询股份有限公司副总经理周啸东、美国飞翰律师事务所律师朱韶斌、中国人民财产保险股份有限公司信用险发展处处长贾宁和德国莱茵TV集团大中华区市场研究副总经理郑勇出席了会议，并围绕“一带一路”战略和“走出去”风险管理做了精彩的主旨演讲。
大数据让中国外贸更美好
互联网让网络贸易盛行，大数据在其中起到至关重要作用。阿里巴巴集团国际事业部北方大区副总经理相新风对当前中国跨境中小企业的生存境况认识很深刻，他总结为四大问题：一是制造业转移和当前发展阶段产业升级并存，中小企业在“传统”的发展思路下进退两难；二是贸易摩擦加剧，TPP等贸易协定挑战，外部需求整体低迷，买家采购方式多元化，买方波动风险加大；三是对贸易流程及多地区不同情况下贸易风险的掌握不足；四是内部成本上升及人员流动加剧。他还指出，外贸未来将越来越朝着“智慧外贸”的方向发展，大数据技术将应用在外贸流程的信息、交易、服务、物流和金融等各个环节，让工作更智慧、决策更前瞻、盈利更简单、资源更互联。
相新风说：“外需市场的低迷给中国出口带来挑战，但中国跨境电商逆势增长。跨境电商是外贸转型升级的主要渠道。”他引用了一系列数据，2015年中国跨境电商交易规模达4.8亿元人民币，预计2020年将达到12万亿元人民币；2015年跨境电商交易额占中国进出口总额的19.5%，2020年将达到37.6%。相新风还表示，因为有技术进步、消费升级、产业支撑和信用保障四大增长动力的保证，中国跨境电商的未来越来越令人期待。
互联网时代的“质量管理”
产品标准准入一直是传统出口企业进入海外市场的必修课，互联网时代赋予它更多内容。对此，德国莱茵TV集团大中华区市场研究副总经理郑勇表示，相对于以大规模生产、销售和传播为特征的“工业化思维”，“互联网思维”正通过对市场、用户、产品及产业价值链的重构，把人类带入一个以开放、平等为特征的信息化革命的全新时代。他解释说，互联网思维包括“一切以用户为中心，注重用户参与感和用户体验至上”的“用户思维”、“把产品和服务做到极致，把用户体验做到极致，超越用户预期”的“极致思维”和“不断进行微创新、快速迭代”的“迭代思维”。
海外参展的知识产权风险
全球转型、“一带一路”与企业机遇
“一带一路”是国家战略，也是外贸企业的新机遇。中国人民大学重阳金融研究院执行院长王文称赞其重要意义相当于是“中国人第四次睁眼看世界”。第四次睁眼意味着更大、更全面和更多元化，不只中国和欧美，每一个“一带一路”沿线国家都很伟大。
王文分析称，世界正在发生全面变化，我们正处在全球转型时期，全球转型呈现出全球重心的亚太化、国际互动的网络化、国家资产的金融化、利益竞争的公域化、经济增长的常态化和价值观念的分裂化的六大特征。中国的“一带一路”战略对全球转型有重要意义。所以，从此角度思考，如果欧亚大陆形成一个统一的资产服务网络，有更多统一稳定的货币体系、金融体系，有更多贸易便利化，有更好的统一标准、统一知识产权体系等，那么整个欧亚大陆未来的发展可能就会更加顺畅、更加强大，而中国和中国企业在未来的发展中就会更加显示出自己的作用。
对话交流环节，风险管理答疑解惑
对话环节围绕“一带一路”战略继续探讨“风险管理”的话题。在《进出口经理人》杂志社社长李鸿的主持下，人民日报社内参部主编辛本健、北京基业长青管理咨询股份有限公司副总经理周啸东和中国人民财产保险股份有限公司信用险发展处处长贾宁3位嘉宾就“一带一路”市场风险管控问题进行了交流。
随后，3位嘉宾就“为什么当下中国对全球治理话题如此重视”“中小企业信用保险有无门槛和标准”及“中小企业如何提高风险管理能力”分别作了精彩解答。
品牌报告，获奖企业贡献杰出
“中国外贸服务市场调查报告”是《进出口经理人》杂志一年一度的品牌报告。当前，外贸行业正在发生一些转变。外贸进口和出口“双降”现象从最初的“罕见”已演变为现在的“习以为常”。对于外贸形势的“动荡”，身在其中的外贸企业有切身体会。要化解难题、在逆流中保持竞争地位，外贸企业还需借助展览、认证和物流等众多服务机构的支持。2016年已经是《进出口经理人》杂志第11次对外贸服务市场进行调查。