《物权法》第12条规定：登记机构应当履行下列职责：……就有关登记事项询问申请人。依据《不动产登记暂行条例》第18条规定：不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：其中包含（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。第19条规定：对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。
从以上两个文件中可知，不动产登记机构不仅仅是根据申请人材料例行登记，而且还具有调查核实的职责。除了实地查看，调查核实很多情况下可表现为针对特定主体进行询问的方式。由此可见，询问的重要性与意义非比寻常。但实际工作中，询问的重要性和意义是否真的体现呢？
2利用“不动产登记询问记录表”就是做好了调查核实
表1为各登记中心常用的“不动产登记询问记录”表。此表看似简单，申请人只需在表上画“√”即可。但仅凭这一表就能做到调查核实么？这个表就完全是申请人“真实意思表示”的依据么？
“真实意思表示”由客观要件与主观要件构成。客观要件是指在客观上可认识其在表示某种法律效果意思。主观要件，是指内心的意思，更可分为行为意思、表示意思与效果意思。
因此，真实意思表示需要先客观上认识其在表示某种法律效果意思。那么，申请人是否知道这10个问题的字面含义和答“是”或“否”存在的法律效果的区别吗？
例如：“您申请登记的房屋产权是否明晰”？房屋产权明晰哪一种理解才算明晰，哪一种理解才算不明晰呢？
因此，申请人在不清楚其表示某种法律效果意思的情况下所填写的“不动产登记询问记录”是不能真正体现申请人的“真实意思表示”，也就难做到真正的调查核实。
3如何让“询问”体现出其调查核实的意义
3.1部分机构可考虑设立“不动产登记法律询问处”
由此可见，从法律角度专业的“询问记录”才能真正体现出调查核实的意義，也可杜绝一些对法律无知无畏的行为。
3.2提高申请人对“询问记录”的重视
在实际工作中，由于每天窗口的登记工作量很大，为了能尽快受理群众的登记申请。一般询问只是基于形式的“快问快答”。而群众不了解每个问题的法律后果，就完成任务似的迅速地勾完所有问题。但由此产生的登记后果谁来承担呢？因此，为了保障每个不动产权利人的权益，不但要对申请人进行循例“询问记录”，更要提高申请人对“询问记录”的重视度。要让申请人对每个问题都清楚了解且了解法律效果后慎重回答，否则他将承担法律责任。
3.3加大法律知识的宣传
上文讲到，从法律角度专业的“询问记录”才能真正体现出调查核实的意义。但每天不动产登记申请人众多，不可能每个人都配一个专业律师为其讲解。那么，如何才能高效地做法律角度专业的“询问记录”呢？
要体现出调查核实的意义的“询问记录”的前提，是要让申请人客观认识每个问题回答的法律效果。
（1）每个问题进行书面的专业法律解释
（2）借助互联网或大厅媒介加大法律宣传
虽然不动产登记机构没办法对每个材料进行技术上的调查核验，但如果在“询问记录”环节做的更专业，为非法手段谋取不动产利益的行为添加一道坚厚的屏障，定有部分非法行为止于这道屏障之外。
【作者】重庆北碚不动产登记中心吴炜，成都传晟信息技术有限公司唐义德