不动产登记实务2017.3不动产登记实务《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记暂行条例》《中华人民共和国物权法》法律法规规章规范性文件不动产登记操作规范(试行)制度顶层设计1《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记暂行条例》《中华人规范的体例结构三1一般规定2申请3受理4审核5登簿6核发证书或者证明总则7集体土地所有权登记8国有建设用地使用权登记9国有建设用地使用权及房屋所有权登记10宅基地使用权及房屋所有权登记11集体建设用地使用权及建筑物、
不动产登记的启动：
以依当事人申请为一般原则，以依嘱托和依职权为例外
转让方是否与登记簿不动产登记簿记载的农民集体一致；受让方是否为农民集体；2申请事项是否属于因农民集体互换、土地调整等原因导致权属转移；3集体土地所有权转移的登记原因文件是否齐全、有效；4申请登记事项是否与登记簿不动产登记簿的记载冲突；5有异议登记的，受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺；集体土地所有权登记1五、集体土地所有权转移登记的审查要点集体土地所有权登记1七、集体土地所有权变更登记的审查要点（常见：所有权征收导致范围变化，所有权人名称变更；
注意：征收与所有权变更登记的无缝衔接）1申请材料上的权利主体是否与登记簿不动产登记簿记载的农民集体一致；2集体土地所有权变更的材料是否齐全、有效；3申请变更事项与变更登记材料记载的变更事实是否一致；4土地面积、界址范围变更的，不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等是否齐全、规范，申请材料与不动产权籍调查成果是否一致；5申请登记事项是否与登记簿不动产登记簿的记载冲突；集体土地所有权登记1七、集体土地所有权变更登记的审查要点集体土地所有权登记1八、集体土地所有权注销登记的审查要点情形：征收、灭失1申请材料上的权利主体是否与不动产登记簿记载的农民集体相一致；2集体土地所有权消灭的材料是否齐全、有效；3土地灭失的，是否已按规定进行实地查看；4土地部分灭失的，应当同时办理剩余部分的变更登记；5申请登记事项是否与不动产登记簿的记载冲突；6本规范第4章要求的其他审查事项。集体土地所有权登记1八、集体土地所有权注销登记的审查要点条例的基本制度构架2不动产权利登记国有建设用地使用权及房屋所有权登记条例的基本制度构架2不动产权利登记国有建设用地使用权国有建设用地使用权及房屋所有权登记2一、适用
依法取得国有建设用地使用权，可以单独申请国有建设用地使用权登记。
依法利用国有建设用地建造房屋的，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。
体现“一体登记”原则注意：《规范》1.2.2第二款，“符合登记条件的”登记依申请和记载含义的体现，对于能否先办土地再办房屋，或者只申请部分房屋问题
国有建设用地使用权及房屋所有权登记2四、国有建设用地使用权及国有建设用地使用权及房屋所有权登记2五、业主共有部分的首次登记
国有建设用地使用权及房屋所有权登记2五、业主共有部分的首次登国有建设用地使用权及房屋所有权登记2六、国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记审查要点
6法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。国有建设用地使用权及房屋所有权登记2十、国有建设用地使用权及国有建设用地使用权及房屋所有权登记2十、国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记审查要点
1受让方为本集体经济组织的成员且符合宅基地申请条件，但因继承房屋以及人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移的除外；(按法发【2004】5号，对不符合宅基地使用条件的建议提出书面建议)
申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更登记、转移登记、注销登记的，申请人应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更、转移、消灭的材料；（三）其他必要材料。
1.集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权转移的登记原因文件是否齐全、有效；（受让方仍然有主体是否合法问题）2.申请转移的集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权与登记原因文件记载是否一致；3.集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权被查封的，不予办理转移登记；4.有异议登记的，受让方是否已签署知悉存在异议登记并自担风险的书面承诺；5.申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；6.本规范第4章要求的其他审查事项。集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记4五、集体建设用集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记4六、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权注销登记的审查要点
1集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权的注销材料是否齐全、有效；2土地或建筑物、构筑物灭失的，是否已按规定进行实地查看；3集体建设用地及建筑物、构筑物已设立抵押权、地役权或者已经办理查封登记的，权利人放弃权利申请注销登记的，是否已经提供抵押权人、地役权人、查封机关书面同意的材料；4申请登记事项与不动产登记簿的记载是否冲突；5本规范第4章要求的其他审查事项。集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记4六、集体建设用条例的基本制度构架5不动产权利登记土地承包经营权登记条例的基本制度构架5不动产权利登记土地承包经营权登记土地承包经营权登记5一、土地承包经营权登记的适用
承包农民集体所有的耕地、林地、草地、水域、滩涂以及荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农用地，或者国家所有依法由农民集体使用的农用地从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业生产的，可以申请土地承包经营权登记；地上有森林、林木的，应当在申请土地承包经营权登记时一并申请登记。土地承包经营权登记5一、土地承包经营权登记的适用土地承包经营权登记5二、土地承包经营权首次登记依法以承包方式在土地上从事种植业或者养殖业生产活动的，可以申请土地承包经营权的首次登记。以家庭承包方式取得的土地承包经营权的首次登记，由发包方持土地承包经营合同等材料申请。（实际操作应慎重）以招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地的，由承包方持土地承包经营合同申请土地承包经营权首次登记。土地承包经营权登记5二、土地承包经营权首次登记土地承包经营权登记5三、国有农场、草场等土地使用权登记
以承包经营以外的合法方式使用国有农用地的国有农场、林场、草场，以及使用国家所有的水域、滩涂等农用地进行农业生产，申请国有农用地的使用权登记的，参照本实施细则有关规定办理。国有农场、林场、草场申请国有未利用地登记的，依照前款规定办理。土地承包经营权登记5三、国有农场、草场等土地使用权登记土地承包经营权登记5四、国有林场登记
单独申请地役权转移登记的，不予办理。地役权转移登记，不动产登记机构应当将登记事项分别记载于需役地和供役地不动产登记簿。地役权登记7四、地役权转移登记的审查要点地役权登记7五、地役权注销登记的审查要点1注销的地役权是否已经登记；2地役权消灭的材料是否齐全、有效；3供役地或者需役地灭失的，是否已按规定进行实地查看；4本规范第4章要求的其他审查事项。不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，将登记事项以及不动产登记证明收回、作废等内容记载于不动产登记簿。地役权注销登记，不动产登记机构应当将登记事项分别记载于需役地和供役地不动产登记簿。地役权登记7五、地役权注销登记的审查要点条例的基本制度构架7不动产权利登记抵押权登记条例的基本制度构架7不动产权利登记抵押权登记抵押权登记8
（一）一般抵押权登记（含第三方担保、反担保）
（二）最高额抵押权登记（三）在建建筑物抵押权登记抵押权登记8抵押权登记8一、抵押权的定义为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。抵押合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权合同中的抵押条款。二、抵押权的特征：（1）属于意定的担保物权；（2）是在债务人或第三人的财产上所设定的担保物权；（3）不转移抵押财产的占有；（4）抵押权是就抵押财产优先受偿的物权抵押权登记8一、抵押权的定义抵押权登记8三、抵押登记范围对下列财产进行抵押的，可以申请办理不动产抵押登记：
（一）建设用地使用权；（二）建筑物和其他土地附着物；（三）海域使用权；（四）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（五）正在建造的建筑物；（六）法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。以建设用地使用权、海域使用权抵押的，该土地、海域上的建筑物、构筑物一并抵押；以建筑物、构筑物抵押的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权一并抵押。注意：房、地一并抵押登记。抵押权登记8三、抵押登记范围抵押权登记8四、多次抵押的登记顺序
登记办理：以建设用地使用权以及全部或者部分在建建筑物设定抵押的，应当一并申请建设用地使用权以及在建建筑物抵押权的首次登记。【注意】当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已办理预售备案的商品房【注意】在建建筑物竣工，办理建筑物所有权首次登记时，当事人应当申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记。（有争议，有的地方不需申请，直接进行数据挂接转为建筑物抵押登记）抵押权登记8十五、在建建筑物抵押权登记抵押权登记8十六、预购商品房抵押预告登记
申请预购商品房抵押登记，应当提交下列材料：
（一）抵押合同与主债权合同；
（二）预购商品房预告登记材料；
（三）其他必要材料。
预购商品房办理房屋所有权首次登记后，当事人应当申请将预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记。（有争议，有的地方不需申请，直接进行数据挂接转为商品房抵押登记）抵押权登记8十六、预购商品房抵押预告登记条例的基本制度构架132其他登记4更正登记预告登记异议登记查封登记条例的基本制度构架132其他登记4更正登记预告登记异议登记查条例的基本制度构架1其他登记更正登记条例的基本制度构架1其他登记更正登记更正登记1一、更正登记的制度目的
“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”如果该记载存在错误而未被及时纠正，真正的权利人就可能因此受到损失甚至丧失不动产权利
更正登记:允许真正的权利人申请对登记簿的错误记载加以更正，使登记簿的记载与真实状况相一致更正登记1一、更正登记的制度目的更正登记1二、依申请的更正登记
(一)申请主体：权利人、利害关系人。
(二)提交材料：
权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：（1）不动产权属证书；（2）证实登记确有错误的材料；（3）其他必要材料。
利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。更正登记1二、依申请的更正登记更正登记1二、依申请的更正登记
(三)登记办理：
不动产登记簿记载的权利人书面同意更正
or有证据证明登记确有错误的
但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外应当予以更正慎防借助权利人的书面同意，以更正之名，行转移之实，规避税费和交易管理！细则要求：利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。更正登记1二、依申请的更正登记但在错误登记之后已经办理了涉更正登记1二、依申请的更正登记
(四)
能够证明登记错误的材料
1.登记原始档案
2.登记基础文件被更正的法律文书
4.法院、仲裁机构确认权利的法律文书更正登记1二、依申请的更正登记更正登记1二、依申请的更正登记
不动产权属证书或者不动产登记证明填制错误以及不动产登记机构在办理更正登记中，需要更正不动产权属证书或者不动产登记证明内容的，应当书面通知权利人换发，并把换发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于登记簿。不动产登记簿记载无误的，不动产登记机构不予更正，并书面通知申请人。更正登记1二、依申请的更正登记更正登记1三、依申请的更正登记的审查要点
1申请人是否是不动产的权利人或利害关系人；利害关系人申请更正的，利害关系材料是否能够证实申请人与被更正的不动产有利害关系；2申请更正的登记事项是否已在不动产登记簿记载；错误登记之后是否已经办理了该不动产转移登记，或者办理了抵押权或地役权首次登记、预告登记和查封登记且未注销的；3权利人同意更正的，在权利人出具的书面材料中，是否已明确同意更正的意思表示，并且申请人是否提交了证明不动产登记簿确有错误的材料；更正事项由人民法院、仲裁委员会法律文书等确认的，法律文书等材料是否已明确不动产权利归属，是否已经发生法律效力；4本规范第4章要求的其他审查事项。更正登记1三、依申请的更正登记的审查要点更正登记1四、依职权的更正登记
不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。更正登记1四、依职权的更正登记更正登记1五、依职权的更正登记的审查要点
在登记的权利关系和真实的权利关系出现不一致但又无法立即更正时，通过将真正权利人的异议予以即时登记，从而阻止和击破登记记载的公信力，以保护真正的权利人的利益的登记类型。给真正的权利人提供了一种临时性的救济措施阻断不动产登记公信力和推定力的作用制度目的异议登记2一、异议登记的概念与制度目的给真正的权利人提供了异议登记2二、异议登记的申请
（一）申请人：利害关系人（二）申请材料：
1.证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；2.证实不动产登记簿记载的事项错误的材料；3.其他必要材料。异议登记2二、异议登记的申请异议登记2三、异议登记的审查要点1利害关系材料是否能够证实申请人与被异议的不动产权利有利害关系；2异议登记事项的内容是否已经记载于不动产登记簿；3同一申请人是否就同一异议事项提出过异议登记申请；4不动产被查封、抵押或设有地役权的，不影响该不动产的异议登记；5本规范第4章要求的其他审查事项。异议登记2三、异议登记的审查要点异议登记2四、异议登记的办理不动产登记机构受理异议登记申请的，应当将异议事项记载于不动产登记簿，并向申请人出具异议登记证明。异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。（防止异议登记过度滥用，限制不动产登记簿所载权利人的权利）异议登记2四、异议登记的办理异议登记2五、异议登记的效力
异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。异议登记2五、异议登记的效力异议登记2五、异议登记的注销
（一）适用1异议登记期间，异议登记申请人可以申请注销异议登记；2异议登记申请人自异议登记之日起15日内，未提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的，异议登记失效。异议登记2五、异议登记的注销异议登记2五、异议登记的注销
（二）申请材料申请注销异议登记提交的材料包括：1不动产登记申请书；2申请人身份证明；3异议登记申请人申请注销登记的，提交不动产登记证明；或者异议登记申请人的起诉被人民法院裁定不予受理或者予以驳回诉讼请求的材料；4法律、行政法规以及《实施细则》规定的其他材料。异议登记2五、异议登记的注销异议登记2五、异议登记的注销
（三）审查要点不动产登记机构在审核过程中应注意以下要点：1申请注销异议登记的材料是否齐全、有效；2本规范第4章要求的其他审查事项。不存在本规范第4.8.2条不予登记情形的，不动产登记机构应即时办理，将登记事项内容记载于不动产登记簿。异议登记2五、异议登记的注销条例的基本制度构架3其他登记预告登记条例的基本制度构架3其他登记预告登记预告登记3一、预告登记的概念
预告登记是不动产物权变动中的债权人为确保能够实现自己所期望的不动产物权变动而与债务人约定向不动产登记机构申请办理的登记。
《物权法》第20条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。
预告登记3一、预告登记的概念预告登记3二、预告登记的适用范围（一）商品房等不动产预售的；（二）不动产买卖、抵押的；（三）以预购商品房设定抵押权的；（注意与细则第78条）（四）法律、行政法规规定的其他情形。预告登记3二、预告登记的适用范围预告登记3三、预告登记的效力限制权利人处分/相对无效
《物权法》规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预告登记3三、预告登记的效力预告登记3三、预告登记的效力
预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。
预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。预告登记3三、预告登记的效力预告登记3四、预购商品房的预告登记
预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。
申请预告登记的商品房已经办理在建建筑物抵押权首次登记的，当事人应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记，并提交不动产权属转移材料、不动产登记证明。不动产登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记，再办理预告登记。预告登记3四、预购商品房的预告登记预告登记3五、预告登记的审查要点
预告登记3六、预告登记的变更情形预告登记3七、预告登记的转移情形有下列情形之一的，当事人可申请预告登记的转移：1因继承、受遗赠导致不动产预告登记转移的；2因人民法院、仲裁委员会生效法律文书导致不动产预告登记转移的；3因主债权转移导致预购商品房抵押预告登记转移的；4因主债权转移导致不动产抵押预告登记转移的；5法律、行政法规规定的其他情形。
预告登记3七、预告登记的转移情形预告登记3八、预告登记的注销情形
预告登记未到期，有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、债权消灭或者权利人放弃预告登记的材料，以及法律、行政法规规定的其他必要材料申请注销预告登记：（一）预告登记的权利人放弃预告登记的；（二）债权消灭的；（三）法律、行政法规规定的其他情形。
预告登记3八、预告登记的注销情形条例的基本制度构架4其他登记查封登记条例的基本制度构架4其他登记查封登记查封登记4一、查封登记的概念与特征
概念：指不动产登记机构依据人民法院或者其他有权机关的嘱托，依照法定程序作出的以限制登记名义人对不动产进行处分为目的的登记。特征：（一）查封登记是依嘱托进行的登记。
（二）查封登记属于限制登记查封登记4一、查封登记的概念与特征查封登记4二、查封登记的嘱托
人民法院要求不动产登记机构办理查封登记的，应当提交下列材料：（一）人民法院工作人员的工作证；（二）协助执行通知书；（三）其他必要材料。查封登记4二、查封登记的嘱托查封登记4三、办理查封登记的审查要点
说明：1.信息、资料、档案三者的内涵和边界，特别是和档案部门的协调，与《档案法》的衔接是关键。2.《物权法》和《条例》均未对不动产登记资料明确区分。登记信息保护登记信息共享与保护10——关于登记资料的范畴与保护登记信息保登记信息共享与保护10——《规范》关于登记资料的管理
不动产登记资料由不动产登记机构管理。不动产登记机构应按照以下要求确保不动产登记信息的绝对安全：不动产登记簿等不动产登记结果及权籍图应当永久保存；不动产权籍图包括宗地图、宗海图（宗海位置图、界址图）和房屋平面图等；不动产登记原始资料应当按照规定整理后归档保存和管理；不动产登记资料应当逐步电子化，不动产登记电子登记资料应当通过统一的不动产登记信息管理基础平台进行管理、开发和利用；任何单位和个人不得随意损毁登记资料、不得泄露登记信息；不动产登记机构应当建立符合防火、防盗、防渍、防有害生物等安全保护要求的专门场所，存放不动产登记簿和权籍图等；除法律、行政法规另有规定或者因紧急情况为避免不动产登记簿毁损、灭失外，任何单位或个人不得将不动产登记簿携出不动产登记机构。登记信息保护登记信息共享与保护10——《规范》关于登记资料的管理登记信息登记信息共享与保护10纸质资料管理移交接收
立卷编号装订上架入库保管登记信息共享与保护10纸质资料管理移交接收登记