2.房地产开发的一般程序（四阶段八步骤）
四阶段
八步骤
投资机会选择与决策分析阶段前期工作阶段建设阶段租售阶段
提出投资设想细化投资设想可行性研究获取土地使用权合同谈判与协议签署工程建设竣工交用物业资产管理
第二节投资机会选择与决策分析
3.房地产投资机会选择与投资决策分析的主要工作内容
投资机会选择
投资决策分析
投资设想寻找和筛选投资机会细化投资设想
市场分析项目财务评价投资决策
第三节前期工作
2.土地储备范围■依法收回的国有土地■收购的土地■行使优先购买权取得的土地■已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地■其他依法取得的土地3.土地开发是土地储备机构对纳入储备的土地，为使其具备供应条件而进行的前期开发活动，主要包括道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明等基础设施建设工作和绿化、土地平整，以及为实现土地储备、完成前期开发工作等进行的投融资活动（开发+融资）。
4.土地开发的项目实施模式
模式
具体实施
开发企业的管理费
土地储备机构负责实施
土地储备机构
通过公开招标方式选择工程实施单位
不高于土地储备开发成本的2%
开发企业
招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%
5.土地储备开发成本（6项）■征收、拆迁补偿费及有关税费■收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用■市政基础设施建设有关费用■招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用■贷款利息■土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理费用、不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出
【2017年真题】下列费用中，不属于土地储备开发成本的是（）。A.征收补偿费B.土地储备机构的人员工资C.招标中发生的费用D.市政基础设施建设有关费用
『正确答案』B『答案解析』本题考查的是获取土地。土地储备开发成本包括：（1）征收、拆迁补偿费及有关税费；（2）收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；（3）市政基础设施建设有关费用；（4）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；（5）贷款利息；（6）土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经政府财政和土地主管部门核准的其他支出。参见教材P68。
『正确答案』ABCE『答案解析』本题考查的是土地储备与土地开发。财政部已要求各地从2016年1月1日起，不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。参见教材P68。
7.土地储备资金使用范围■征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用■必要的前期土地开发费用■需要偿还的土地储备存量贷款本金和利息支出■经同级财政部门批准的其他费用
2.房地产项目的投资管理
项目
内容
备案
商品房开发投资项目
核准（政策性住房）
棚户区改造保障性住房安置住房
内部审批
土地一级开发项目
【例题】国家投资管理部门对建设项目进行核准的重点包括（）。A.项目是否符合产业政策B.项目主要产品质量符合国家的规定C.是否合理开发并有效利用资源D.是否对重大公共利益产生有利影响E.是否危害经济安全、社会安全
『正确答案』ACE『答案解析』本题考查的是项目核准和备案。选项B没有质量规定；选项D，不要求必须有有利影响，只要没有不利影响就行。参见教材P71。
『项目规划管理』1.规划管理内容
证书名称
两证
建设用地规划许可证
明确用地性质、位置、界限
建设工程规划许可证
确定规划设计方案符合规划部门的要求
一书
规划（选址）意见书
确定用地面积、范围、用途、基本规划条件
一审查
设计方案审查
用地范围是否与规划确定一致建设项目的性质符合要求规划条件符合要求公共配套服务设施符合要求是否有必要的水电气等市政设施
【2015年真题】下列房地产开发项目的许可证书或文件中，明确用地性质、位置和界限的是（）。A.建筑工程施工许可证B.建设工程规划许可证C.国有建设用地使用权出让合同D.商品房买卖合同
『正确答案』C『答案解析』本题考查的是确定规划设计方案并获得规划许可。《建设用地规划许可证》主要规定了用地性质、位置和界限。本题无用地规证选项，则选出让合同。
2.可以邀请招标的项目项目技术复杂或有特殊要求，只有少量几家投标人可供选择的受自然地域环境限制的涉及国家安全、国家秘密或者抢险救灾，不宜公开招标的拟公开招标的费用与项目的价值相比，不值得的法律、法规规定不宜公开招标的
【2017年真题】依法必须进行招标的工程建设项目中，应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有（）。A.全部使用国有资金投资的建设项目B.国有资金投资控股的建设项目C.国有资金投资占主导地位的建设项目D.民营企业资金投资控股的建设项目E.全部使用民营企业资金投资的建设项目
『正确答案』ABC『答案解析』本题考查的是工程建设招标。依法必须进行招标的项目，全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。参见教材P75。
4.合同方式
合同方式
固定价－总价或单价不可调整可调价－总价或单价可调整成本加酬金
规定
采用工程量清单招标，宜采用单价合同工程建设项目，应实行总承包
5.工程量清单招标
适用范围
全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单招标工程量清单必须作为招标文件的组成部分
编制主体及责任方
由招标人负责编制，并对其准确性和完整性负责
采用工程清单计价的，应当编制招标控制价
【2015年真题】关于政府投资的保障性安居工程项目招标的说法，正确的是（）。A.必须采用公开方式招标B.必须采用工程量清单方式招标C.必须根据项目特点编制标底D.必须向投标人发出投标邀请书E.应实行建设工程总承包
『正确答案』ABE『答案解析』本题考查的是招标方式和招标机构。全部使用国有资金投资、国有资金投资控股或占主导地位的建设项目，应采用公开招标方式确定承包商。全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。采用工程量清单招标的宜采用单价合同方式。工程建设项目应实行建设工程总承包。参见教材P74～76。
6.招标标底与招标控制价
标底
标底应保密一个工程只有一个标底招标人可以以标底为基准上浮或下调一定百分比做拦标价项目也可以不设标底，进行无标底招标
招标控制价
招标控制价相当于招标人的采购预算，不能超过批准的概算招标控制价无需保密招标人应在招标文件中如实公布对招标控制价不得上浮或下调
【2015年真题】采用工程量清单方式招标的，不需在招标文件中公布的内容是（）。A.工程量清单B.招标标底C.招标控制价D.评标办法
『正确答案』B『答案解析』本题考查的是招标方式和招标机构。招标文件应包括：（1）招标公告（或投标邀请书）；（2）投标人须知；（3）评标办法；（4）合同条款及格式；（5）采用工程量清单招标的，应当提供工程量清单；（6）设计图纸；（7）技术标准和要求；（8）投标文件格式；（9）投标人须知前附表规定的其他材料。标底在开标前必须保密，不能放到招标文件中公布。参见教材P77。
【2017年真题】采用资格后审的招投标，经后审不合格的投标人的投标应作废标处理。（）
『正确答案』√『答案解析』本题考查的是工程建设招标。采用资格后审的，经后审不合格的投标人的投标应作废标处理。参见教材P78。
【2016年真题】关于工程建设项目招标的说法，正确的有（）。A.法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标B.招标项目必须编制标底C.采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分D.采用工程量清单招标的，应编制招标控制价E.招标控制价必须保密
『正确答案』ACD『答案解析』本题考查的是工程建设招标。选项A正确，法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标；选项B错误，招标人可根据项目特点决定是否编制标底。编制标底的，标底编制过程和标底必须保密。且一个工程只能编制一个标底；选项C正确，全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价；选项D正确，采用工程量清单招标的，应编制招标控制价；选项E错误，招标控制价相当于招标人的采购预算，同时要求其不能超过批准的概算。从招标控制价的作用我们看出其不同于标底，无需保密。参见教材P75～76。
【2016年真题】房地产开发项目在施工过程中，施工单位发生变更的，不必重新申请领取建设工程施工许可证。（）
『正确答案』×『答案解析』本题考查的是开工申请与审批。建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。参见教材P80。
第四节建设阶段
1.建设阶段的内容
三控
·质量控制·进度控制·成本控制
两管
·合同管理·安全管理
一验收
·竣工验收
2.质量控制（三阶段四方面）
三阶段
·决策阶段·设计阶段·施工阶段
四方面
·对原材料的检验·对工程采用的配套设备进行检验·确立施工中控制质量的具体措施·确立有关质量文件的档案制度
5.横道图与网络图的优缺点
方法
优点
缺点
横道图
制作简便，明了易懂
从图中看不出各项工作之间的相互依赖和制约关系
网络图
计算难
6.成本控制的主要内容■编制成本计划，确定成本控制的目标（确定目标成本）■审查施工组织设计和施工方案■控制工程款的动态结算（动态成本管理）■控制工程变更7.成本控制的规定
工程款结算方式
·对开发商来说，工程款的支付越向后拖越有利·对承包商来说，希望越早支付越好
成本控制
·成本可以分为主要费用与次要费用，变动费用与固定费用·成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用
9.总分包中的安全责任■施工现场的安全由建筑施工企业负责■实行施工总承包的，由总承包单位负责，分包单位应向总承包单位负责，服从总承包单位对施工现场的安全生产管理
『竣工验收』1.竣工验收的要求■由承包商向开发商提供完整竣工资料及竣工验收报告，并提出竣工验收申请■开发商进行初步检查，由监理工程师列出需要修补的质量缺陷清单，由承包商落实修复■开发商组织有关单位进行正式验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。承包商按要求修改，并承担由自身原因造成修改的费用2.竣工验收的依据■经过审批的项目建议书■年度开工计划■施工图纸和说明文件■施工过程中的设计变更文件■现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准■合同中有关竣工验收条款
3.竣工验收的工作程序（三阶段）
阶段
单项工程竣工验收
由开发商组织承包商、设计单位、客户（使用方）、质量监督部门正式验收，开具竣工证书
综合验收
由开发商组织，由政府主管部门参与正式验收，签发验收报告，关键的环节是进行规划验收
竣工验收备案
开发商应当自工程竣工合格之日起15日内，报建设行政主管部门或其它有关部门备案
4.竣工备案的资料■工程竣工验收备案表■工程竣工验收报告■各部门出具的认可或准许使用文件■施工单位签署的工程质量保修书■两书等其它文件－住宅质量保证书+住宅使用说明书
【2017年真题】房地产开发项目单项工程竣工验收的组织者是（）。A.项目施工单位B.项目设计单位C.房地产开发企业D.产品质量监督部门
『正确答案』C『答案解析』本题考查的是竣工验收。单项工程竣工验收，由开发商组织承包商、设计单位、客户（使用方）、质量监督部门，正式进行竣工验收，开具竣工证书。参见教材P90。
5.竣工结算■承包商向开发商递交竣工结算报告及资料■开发商在1个月内予以核实，给予确认或提出修改意见■开发商确认报告的，应通知经办银行支付工程结算价款■承包商在收到竣工结算价款后半个月内交付工程6.竣工档案■由建设单位将档案移交房屋产权所有者和城建档案馆■编制竣工档案时，技术资料包括前期工作资料、土建资料和安装资料■编制竣工图时，如施工图无任何变动的，直接在施工图上加盖竣工图标志后作为竣工图■结构形式改变、平面改变等重大改变，应重新绘制竣工图■隐蔽工程要绘制竣工图■竣工图应与实际情况相符，不得任意涂改
【2017年真题】房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有（）。A.前期工作资料B.土建资料C.安装资料D.租售资料E.物业管理资料
『正确答案』ABC『答案解析』本题考查的是竣工验收。编制竣工档案时，技术资料包括前期工作资料、土建资料和安装资料。参见教材P92。
【2015年真题】除技术资料外，房地产开发项目的竣工档案资料还包括项目的（）。A.财务决算报告B.施工人员变动情况C.竣工图D.物业服务企业招标文件
『正确答案』C『答案解析』本题考查的是竣工验收。编制竣工档案，包括技术资料的内容和绘制竣工图。除技术资料外，应当是竣工图。参见教材P93。
第五节租售阶段
2.开发商自行租售（何时租售）■大型房地产开发公司，有自己专门市场营销队伍和销售网络（有实力）■在房地产市场高涨、市场供应短缺时销售容易（好卖）■当开发商开发的项目已有较明确固定的销售对象时（客户明确固定）3.委托房地产经纪机构租售■房地产经纪机构的概念·从事购买或销售房地产或二者兼备的洽商工作，但不取得房地产所有权的商业单位，其主要职能在于促成房地产交易，借此赚取佣金作为报酬■经纪机构的优势所在·经纪机构熟悉市场情况，具备丰富的租售知识和专业人员·有擅长的领域，对市场的供求关系非常熟悉，或就某类物业的销售有专门的知识和经验
【例题】关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）。A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金C.总代理可以委托分代理D.房地产开发企业不能直接委托分代理E.房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式
『正确答案』BCE『答案解析』本题考查的是选择物业租售形式。大型综合性房地产开发项目经常采用联合代理方式。开发商可以直接委托分代理。参见教材P94。
【例题】为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（）。A.认知价值定价法B.成本加成定价法C.挑战定价法D.领导定价法
『正确答案』B『答案解析』本题考查的是成本导向定价。成本加成定价法指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。加成的含义就是一定比率的利润。参见教材P98。
【2015年真题】房地产开发企业以“性价比”为导向，确定商品住房销售价格的定价方法是（）。A.成本加成定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法
『正确答案』B『答案解析』本题考查的是制定租售方案。“较低的价格，相同的质量，即物美价廉。”价值定价法以“性价比”为导向，确定销售价格。参见教材P98。
【例题】某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是（）。A.目标定价法B.领导定价法C.随行就市定价法D.认知价值定价法
『正确答案』D『答案解析』本题考查的是制定租售方案。认知价值定价法是购买者导向定价法的一种，定价的关键是顾客对物业价值的认知，而不是生产者或销售者的成本。参见教材P98。
2.什么情况下采取随行就市定价法■难以估算成本■公司打算与同行和平共处■另行定价，难以了解购买者和竞争者的反应（另行定价风险比较大）
【2017年真题】某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的价格对其开发的房地产项目进行定价，这种定价方法是（）。A.领导定价法B.挑战定位法C.随行就市定价法D.价值定价法
『正确答案』A『答案解析』本题考查定价方法。领导定价法实际上是一种定价策略，处于市场领导者地位的开发商可以采用领导定价法。参见教材P98。