6月14日，清远市人民政府办公室正式印发《清远市市辖区“三旧”改造实施细则》。
重点整理：
①标图建库数据库每季度调整一次。
②旧城镇改造项目在实际中存在诸多的权属人、土地权属归宗较难的，原则上由政府统一组织实施改造。
③项目范围内国有资产占比较大，改造实施前经原产权人同意或经合法征地程序，由政府统一组织实施改造。
④确因效益无法平衡的，可适度提高容积率，需要申请提高容积率等调整规划条件的。
⑤旧村改造，涉及土地征收的，经农村集体经济组织表决同意，可不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。
⑥三旧”改造项目最小规模原则上不小于15亩。
⑦公共服务设施或其他公益性项目建设用地（含红线退缩用地）的比例不低于15%，且应当在签订土地使用权出让合同之前完成公益性用地移交工作，并负责对移交范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施进行拆除，未按规定移交的，不予办理供地手续。移交人不需为移交的公益性用地补缴土地出让金。
⑧自行改造旧厂房项目，属于“工改工”类型的，完善土地征收等有关用地手续后，协议出让的土地出让金按评估市场价格的40%收取。对于现有工业用地改造后不改变用途，只提高容积率、提高利用率的，不须补缴土地出让金。
⑨列入“三旧”年度实施计划的项目2年内有效，2年内未实施的，取消该项目，五年内不批准三旧项目。
清远市市辖区“三旧”改造实施细则
第一章总则
第一条适用范围
（一）本细则所称市辖区是指清城区（含高新区）、清新区。
（二）“三旧”改造是指市辖区范围的旧城镇、旧村庄、旧厂房改造。
（三）下列建设用地都可列入“三旧”改造范围：
1.因城市规划调整需“退二进三”产业用地；
2.城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区)用地；
3.国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；
4.不符合安全生产和环保要求的厂房用地；
5.布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；
6.国家和省的政策规定可以实施改造的其他旧城镇、旧村庄、旧厂房用地。
第二条机构设置及职能
市政府成立“三旧”改造工作领导小组及其办公室，负责统筹全市“三旧”改造工作。
第二章标图建库
第三条标图建库标准
（一）纳入“三旧”改造地块数据库的地块应当以宗地为基本单元。在旧村庄和旧城镇改造中，宗地数量多且面积小的，可以将相邻多个宗地作为整体入库。对无合法用地手续的地块，按照历史用地协议约定的用地范围、规划功能单元、道路、河流及产权边界等因素合理确定入库地块范围。
（二）2009年12月31日前已建设使用，地块上盖物基底面积占入库单元地块面积比例达30%以上，符合土地利用总体规划，经第二次全国土地调查（以下简称“二调”）和最新的土地利用现状图认定为建设用地，布局散乱、利用不充分、用途不合理、规划确定改造的低效存量建设用地，可按规定纳入“三旧”改造范围。已认定为闲置土地的，不得申请纳入改造范围。上盖物基底面积占入库地块面积比例不足30%的，经原土地权利人自愿申请，可按照2009年12月31日前上盖物占地面积确定可纳入标图建库的用地面积。
第四条标图建库调整
第三章“三旧”改造规划和年度实施计划编制与审批
第五条“三旧”改造专项规划
规划成果经市政府批准后，报省住房和城乡建设厅、自然资源厅备案。
第六条“三旧”改造年度实施计划
“三旧”改造实行计划管理，每年编制一次年度实施计划，市政府根据区政府（或市土地开发储备部门）的申报，结合省下达的年度改造任务，遵循“规模适度、布局合理、推进可行”的原则，审批“三旧”改造年度实施计划。
经批准的新增“三旧”改造项目，同步增补入“三旧”改造专项规划的项目目录。
第四章“三旧”改造模式
第七条旧城镇改造
（二）旧城镇改造项目在实际中存在诸多的权属人、土地权属归宗较难的，原则上由政府统一组织实施改造。
第八条旧村庄改造
旧村庄改造可选择自行改造、引入市场主体合作改造或由政府统一组织实施改造等模式进行改造。
（一）村集体经济组织自行改造和引入市场主体合作改造
旧村庄改造的，应当达到以下条件：（1）按《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，经村民会议或村民代表会议讨论决定实施旧村庄改造；（2）如改造项目内存在国有土地权利人的，也应当取得国有土地权利人的同意。
村集体经济组织需引入市场主体合作改造的，村集体经济组织应委托镇（街）农村“三资”交易平台或者市公共资源交易中心公开选择参与合作改造的市场主体并确定实施改造主体。
（二）政府统一组织实施旧村庄改造
市政府组织实施的旧村庄项目，由市土地开发储备部门组织编制项目具体招标出让方案，报市政府审批后，由市公共资源交易中心进行公开招标，确定该项目改造主体（土地使用权人）。
第九条旧厂房改造
（一）企业自行实施改造
1.旧厂房改造项目原产权人（或无合法手续材料但已实际建设使用的）申请旧厂房改造。
（二）由政府统一组织实施改造
根据城乡总体规划需要，若原产权人无法自行改造或项目范围内国有资产占比较大，改造实施前经原产权人同意或经合法征地程序，由政府统一组织实施改造。
第五章“三旧”改造方案编制和项目审批
第十条改造方案编制主体
第十一条改造方案基本内容
（一）改造项目背景与编制依据；
（二）改造地块的基本情况（包括改造红线划定意见）；
（三）规划情况（包括规划技术条件核定的申请意见等）；
（四）土地利用现状情况；
（五）协议补偿情况；
（六）土地拟改造情况；
1.拆迁安置及物业复建方案
2.市政设施及公共服务设施建设方案
3.其他配套设施配建方案
4.项目区开发建设设计方案
5.项目改造基础成本核算
6.单元控规调整方案
7.改造效益测算
第十二条规划论证
在编制“三旧”改造方案时，编制主体根据改造地块的控规资料等统筹开展改造成本核算，同时根据现有的控规条件提出改造单元划定和规划技术条件核定的申请意见。确因效益无法平衡的，可适度提高容积率，需要申请提高容积率等调整规划条件的，则由编制主体提出并委托有资质的机构开展单元控规调整专项评估论证，提出改造单元划定和规划技术条件核定的申请意见。
第十三条改造方案审核和审批
“三旧”项目改造方案由区政府组织审核后上报市政府批准。
第十四条“三旧”项目审批
“三旧”项目申请主体（改造主体）依据经批准的“三旧”改造方案，向区政府申请“三旧”项目，经区政府审核后上报市政府审批。
“三旧”改造方案和“三旧”项目可同步申报，同步审批。
“三旧”改造项目最小规模原则上不小于15亩，经自然资源部门同意可以单独规划改造的项目除外。
第六章“三旧”用地审批
第十五条涉及将旧村庄集体建设用地转为国有建设用地的，土地征收手续报市政府审批
第七章土地及房屋的征收、补偿、安置及纠纷处理
第十六条征收工作的监督
第十七条土地及房屋的征收补偿和安置标准
“三旧”改造项目涉及土地及房屋征收补偿和安置的，按国家的法律规定以及市政府颁布的标准执行。
改造主体实施土地及房屋征收补偿和安置的标准，如果超出国家的法律规定以及市政府颁布的标准，则超出的部分不得计入改造成本核算，不得作为申请调整容积率等规划条件的依据。
第十八条征收纠纷处理
（一）因“三旧”改造发生土地权属争议的，由区政府依法及时处理；因征收补偿安置、国有土地上面的房屋征收、建筑施工等发生纠纷的，要引导当事人通过以调解为基础的多元处理方式妥善解决。鼓励社会组织设立第三方调解服务机构，充分发挥社会组织参与土地纠纷调解的优势。有关土地权利人就旧村庄是否实施改造、搬迁补偿安置等重大事项未能达成一致意见的，由村集体提交村民会议或者村民代表会议讨论决定。
（二）农村集体经济组织少数成员拒不履行经农村集体经济组织表决通过并经市政府批准的改造方案（含搬迁补偿安置内容），按照以下情形分类处理：
1.改造过程涉及征收集体土地，利害关系人对补偿标准有异议的，依据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十五条规定向批准征收土地的人民政府申请裁决。对于违反土地管理法律、法规规定阻挠征收土地的，按照《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十五条规定，由区政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。
人民法院裁定准予执行的，可由提出申请的区政府负责执行。
第八章土地出让
第十九条涉及“三旧”改造的供地，属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其余可以协议方式出让
第二十条属于市政府组织实施的“三旧”改造用地，由市自然资源部门报市政府批准后按规定办理土地出让手续；其余的“三旧”改造用地，由区自然资源部门报区政府批准后按规定办理土地出让手续
第二十一条旧村庄改造用地，自行改造或者合作改造的，可以直接出让给农村集体经济组织或由其成立的全资子公司、农村集体经济组织与公开选择的市场主体成立的合作公司、或者农村集体经济组织与公开选择的合作主体约定作为开发建设单位的一方
其他“三旧”改造用地，可协议出让给批准的改造主体，或者协议出让给改造主体全资成立的项目公司。
第二十二条公益用地移交
第九章鼓励措施
第二十三条公建配套项目鼓励措施
实施改造的“三旧”项目内，属市、区政府建设的公共设施和市政配套设施等公建项目，可由项目改造主体按政府规划标准负责建设，涉及的费用纳入改造成本核算。
第二十四条土地出让金鼓励措施
（一）“三旧”用地由政府依法收回或征收后通过招标拍卖挂牌方式出让的，所得出让纯收益可按规定用于补偿原土地权利人，并可采取物业返还等其他方式兑现补偿。
若项目需要配套“旧村庄”图斑外新增建设用地才能达到改造经济平衡的，因“旧村庄”图斑范围内土地本身无产生土地纯收益的，则不给予出让纯收益补偿。
2.属于“旧厂房”、“旧城镇”改造的，将土地出让纯收益按60%的比例用于补偿原土地权利人，也可以采取物业返还等其他方式兑现补偿。
（二）旧城镇由单一主体实施改造项目，通过公开方式选取评估机构评估土地市场价。协议出让的土地出让金，按新用途评估土地市场价的20%收取。
（三）旧城镇由政府通过招标等公开方式确定改造主体（土地使用人）的，土地出让金起始价按不低于新用途评估土地市场价的20%确定。
（四）自行改造（包括合作改造）旧村庄项目，通过公开选定评估机构评估土地市场价。协议出让的土地出让金，按新用途评估土地市场价格的20%收取。
（五）旧村庄由政府通过招标等公开方式确定改造主体（土地使用人）的，土地出让金起始价按不低于新用途评估土地市场价的20%确定。
（六）自行改造旧厂房项目，属于“工改工”类型的，完善土地征收等有关用地手续后，协议出让的土地出让金按评估市场价格的40%收取。
（七）有合法出让手续自行改造旧厂房项目，涉及土地改变用途的，通过公开选定评估机构评估。协议出让的土地出让金，按新用途评估土地市场价格减去原用途评估市场价的差价收取。
（八）有合法划拨手续自行改造旧厂房项目，涉及土地改变用途的，通过公开选定评估机构评估土地市场价格和原用途评估划拨权益价。协议出让的土地出让金，按新用途评估土地市场价格减去原用途评估划拨权益价的差价收取。
（九）无合法用地手续自行改造旧厂房项目，涉及土地改变用途的，完善有关用地手续后，通过公开选定评估机构评估土地市场价格和原用途评估划拨权益价。
第二十五条分割核发不动产权证、拓宽融资渠道
第十章政府监管制度
第二十六条“三旧”项目监管协议制度
第二十七条“三旧”改造资金监管制度
“旧城镇”、“旧村庄”项目改造主体在签订土地使用权出让合同前，由改造主体到项目约定的银行设立改造专项资金监管账户，足额存入复建安置资金，监管账户内资金由改造主体、“三旧”改造主管部门和监管账户开户银行三者共同监管，确保专款专用；也可以在签订土地使用权出让合同之前由改造主体向“三旧”改造主管部门提供专项监管保证资金的银行保函，银行保函应为不可撤销、无条件的见索即付保函，由“三旧”改造主管部门监管。
第二十八条“三旧”项目退出机制
（一）“三旧”项目原则上不得转让（包括股权转让）。如果“三旧”项目在完成拆迁补偿以及安置等事项，由改造主体提出申请，经过镇（街道）确认，区政府审定，并上报市“三旧”办备案后，则允许项目转让。
（二）在批复规定期限内，没有实施拆迁和动工改造的项目，可申请退出，经区政府审核，并报市“三旧”改造工作领导小组批准后，可以退出。并可向区政府申请退回项目监管资金（不计利息）。
（三）列入“三旧”年度实施计划的项目2年内有效，2年内未实施的，取消该项目。“三旧”改造项目经省、市政府批复并签订国有土地出让合同后，项目改造主体1年内未动工建设的，或提出延期申请动工建设未获批准的项目，区政府发函催促，仍然不按规定落实的，报市政府批准后，取消“三旧”项目改造主体资格。被取消“三旧”项目改造主体资格的，5年内不得再申请参与我市市辖区的“三旧”改造。
第十一章附则
第二十九条本实施细则自印发之日起实施，有效期5年
第三十一条市政府原出台的“三旧”改造有关政策、意见与本细则不一致的以本细则为准；省和国家新出台政策与本细则不相同的，按省和国家的新政策执行
附件：
1.旧村庄全面改造成本构成指引
2.“三旧”改造工作流程图
3.《清远市市辖区“三旧”改造实施细则》政策解读方案
4.《清远市市辖区“三旧”改造实施细则》政策解读材料
附件1：旧村庄全面改造成本构成指引
序号
项目
单位
单价
备注
前期费用
一
前期费
1.1
基础数据调查费
1.2
土地勘测定界
1.3
项目实施改造方案编制费
万元/公顷
1.4
出让金测算评估费用
按市交易机构选取委托的标准执行。
拆迁费用
二
住宅
按市政府制定公布的标准执行。
2.1
临迁费
元/m2·月
2.2
房屋拆除费用
元/m2
2.3
房屋建安成本补偿
三
集体物业
3.1
3.2
3.3
四
祠堂等历史建筑
4.1
修缮费
以具体保护方案确定金额为准。
4.2
迁建费
五
其他补偿
5.1
搬家补偿
元/户/次
5.2
复建费用
六
按我市主管部门公布的建安造价标准执行。
6.1
集体物业建设费用
6.2
公共公益设施建设费用
6.3
市政基础设施建设
其他费用
七
地质处理
7.1
不良地质处理费用
专项评估。
7.2
场地环境调查及风险评估和污染场地土壤修复
八
土地农转用费用
九拆迁奖励
十不可预见费
5%
十一补缴出让金
改造成本合计
附件2：“三旧”改造工作流程图
附件3：《清远市市辖区“三旧”改造实施细则》政策解读方案
一、解读材料提纲
（一）《清远市市辖区“三旧”改造实施细则》（以下简称《实施细则》）的制订背景。
（二）《实施细则》的制订依据。
（三）《实施细则》的制订过程。
（四）《实施细则》的主要内容。
（六）咨询方式。
二、解读材料形式
三、解读途径
主要通过市政府网站和清远市自然资源局网公示进行解读，市民也可以通过政策解读材料“（六）咨询方式”中的联系方式进行咨询。
附件4：《清远市市辖区“三旧”改造实施细则》政策解读材料
一、《实施细则》的制订背景
为做好我市“三旧”改造工作，2010年6月以来，根据省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）和《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）等文件精神，市政府陆续下发了《印发<关于清远市推进“三旧”改造促进节约集约用地实施意见>的通知》（清府办〔2010〕40号）、《印发<清远市区实施“三旧”改造促进节约集约用地若干配套政策>的通知》（清府办〔2010〕41号）、《印发清远市区“三旧”改造实施办法和配套政策的补充意见（试行）的通知》（清府办〔2011〕57号）等“三旧”改造政策文件，其中《印发清远市区“三旧”改造实施办法和配套政策的补充意见（试行）的通知》（清府办〔2011〕57号）文件试行期两年已满,省的政策也在不断完善，需出台新的政策文件继续规范和推动“三旧”改造工作。2015年初，市“三旧”办牵头着手启动《清远市辖区“三旧”改造实施细则》拟订工作。
二、《实施细则》的制订依据
主要依据或参考以下政策文件制订：
1.《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）；
2.《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）；
3.《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）；
4.《广东省国土资源厅办公室<广东加大力度推进“三旧”改造>》（〔2014〕第87期）；
5.《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）；
6.《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）
7.《广东省地方税务局广东省国家税务局广东省国土资源厅关于印发<广东省“三旧”改造税收指引>的通知》(粤地税发〔2017〕68号)；
8.《广东省人民政府关于将一批省级行政权限事项调整由各地级以上市实施的决定》（粤府令第248号）；
9.《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）；
10.《印发<关于清远市推进“三旧”改造促进节约集约用地实施意见>的通知》（清府办〔2010〕40号）；
11.《印发<清远市区实施“三旧”改造促进节约集约用地若干配套政策>的通知》（清府办〔2010〕41号）；
12.广州、湛江等其他地方的“三旧”政策文件。
三、《实施细则》的制订过程
根据市政府有关指示精神，为进一步加快我市“三旧”改造工作，盘活存量土地资源，深入推进节约集约用地，切实推动新型城镇化和产业化转型升级。2017年，我局在《清远市辖区“三旧”改造实施细则》（审议稿）基础上，根据《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、国土资源部《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）等政策文件，参考借鉴了广州、湛江、中山等市的做法，结合我市“三旧”改造工作的实际情况和其他地区的“三旧”改造政策，重新修改完善制订形成《实施细则》。
综上所述，该《实施细则》符合规范性文件的制定程序，符合上级的有关政策文件的规定。
四、《实施细则》的主要内容
（一）“三旧”改造范围包括哪些？
“三旧”改造是指旧城镇、旧厂房、旧村庄的改造。下列建设用地都可列入“三旧”改造范围：
2.城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；
（二）“三旧”改造地块标图建库条件是什么？
（三）“三旧”改造项目主体有哪些？
“三旧”改造按不同情况，以不同的方式确定改造主体：
旧村庄改造，可选择自行改造、引入市场主体合作改造或由政府统一组织实施改造等模式进行改造。
（四）旧村庄改造是否须经村民及国有土地权利人同意？
涉及旧村庄改造的，应当坚持村民自治原则，涉及的重大事项应当按规定进行表决。具体应当达到以下条件：（1）按《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，经村民会议或村民代表会议讨论决定实施旧村庄改造；（2）如改造项目内存在国有土地权利人的，也应当取得国有土地权利人的同意。
（五）“三旧”改造土地出让方式？
涉及“三旧”改造的供地，属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其余可以协议方式出让。
（六）“三旧”改造项目审批流程？
1.改造地块纳入标图建库。
2.纳入专项规划。
3.列入年度计划。
4.编制改造方案。
5.改造主体递交改造申请后，经区政府（管委会）组织核定和市“三旧”改造工作领导小组审定后，由市“三旧”办请示市政府同意其改造。涉及完善历史用地手续的，需向区“三旧”改造主管部门申请完善历史用地手续，区“三旧”改造主管组织用地报批材料报送市自然资源局，经市“三旧”办并联会审后，报市建设用地审批（审核）委员会审定，由市“三旧”办请示市政府同意其完善历史用地手续。
（七）委托政府公开出让的“三旧”改造项目，原权利人的补偿款？
“三旧”用地由政府依法收回或征收后通过招标拍卖挂牌方式出让的，所得出让收益可按规定用于补偿原土地权利人，并可采取物业返还等其他方式兑现补偿。
（八）“三旧”改造项目如何补缴地价？
1.旧城镇由单一主体实施改造项目，通过公开方式选取评估机构评估土地市场价。协议出让的土地出让金，按新用途评估土地市场价的20%收取。
2.旧城镇由政府通过招标等公开方式确定改造主体（土地使用人）的，土地出让金起始价按不低于新用途评估土地市场价的20%确定。
3.自行改造（包括合作改造）旧村庄项目，通过公开选定评估机构评估土地市场价。协议出让的土地出让金，按新用途评估土地市场价格的20%收取。
4.旧村庄由政府通过招标等公开方式确定改造主体（土地使用人）的，土地出让金起始价按不低于新用途评估土地市场价的20%确定。
6.有合法出让手续自行改造旧厂房项目，涉及土地改变用途的，通过公开选定评估机构评估。协议出让的土地出让金，按新用途评估土地市场价格减去原用途评估市场价的差价收取。
7.有合法划拨手续自行改造旧厂房项目，涉及土地改变用途的，通过公开选定评估机构评估土地市场价格和原用途评估划拨权益价。
8.无合法用地手续自行改造旧厂房项目，涉及土地改变用途的，完善有关用地手续后，通过公开选定评估机构评估土地市场价格和原用途评估划拨权益价。
（九）旧村庄改造成本包含哪些？
旧村庄改造成本包含前期费用、拆迁费用、复建费用、其他费用、拆迁奖励、不可预见费、补缴出让金。具体项目如下表：
（十）公益性用地如何移交？
在旧城镇、旧厂房改造中，将工业用地等用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的自行改造项目均需移交公益性用地，向政府无偿移交城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设用地（含红线退缩用地）的比例不低于15%，移交的公益性用地应为国有建设用地，需移交公益性用地的改造项目类型、具体比例由市自然资源部门在组织编制或修编控制性详细规划中予以落实。并允许灵活采用“交地”、“交钱”、“交房”等方式具体落实。
（十一）“三旧”改造项目如何监管？
“三旧”改造项目实施进行动态监管。“三旧”项目应当在改造方案正式获批之日起的三个月内，由区政府与改造主体签订监管协议。具体监管措施由区政府制定后报市“三旧”办备案。重点监管实施改造进度、改造方案、无偿移交公益性用地，落实改造范围内配套建设义务、补偿安置义务等方面。
（十二）“三旧”改造项目退出机制？
“三旧”项目原则上不得转让（包括股权转让）。如果“三旧”项目在完成拆迁补偿以及安置等事项，由改造主体提出申请，经过镇（街道）确认，区政府审定，并上报市“三旧”办备案后，则允许项目转让。在批复规定期限内，没有实施拆迁和动工改造的项目，可申请退出，经区政府审核，并报市“三旧”改造工作领导小组批准后，可以退出。并可向区政府申请退回项目监管资金（不计利息）。