住宅小区里开店的现象屡见不鲜。资料图
3年前，丛怡在北京买了一套住宅，入住后发现楼里面有理发店、美容院、瑜伽馆、托管班、培训机构、快递公司各种机构。
“这些非住宅功能，严重影响了我们的正常生活，感觉小区也很不安全。”丛怡说。
丛怡认为这种情况不合理，也试图通过种种方式维权，但都未果。
刚刚颁布的民法典，对这种情况进行了约束。
通读民法典可以看到，其对房屋的交易、使用环节的很多关键问题都有细化规定。
住宅商用可能要承担法律责任
民法典第279条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
在全国各地，住宅商用并不鲜见，不少人为了节约资金，用自己的房子或租来的住宅当作办公室。
北京市民李旭告诉法治周末记者，她们家对面长期处于无人居住状态，后来业主租给了一家公司，每天都有人站楼道里抽烟，李旭的家里也经常可以闻到浓浓的烟味。
李旭曾经向物业反映此事，也未能得到有效解决。
北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧说，事实上现行物权法已经对类似情况有所规定，要求业主将住宅改为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意，但这一规定可能很多业主不知道，导致有业主用住宅开工前未经正常法律程序，而其他业主发现邻居把住宅商用后也不知该如何解决。
民法典在措辞上，把“经有利害关系的业主同意”，改为“经有利害关系的业主一致同意”。
在郭韧看来，这样的措辞变化，增加了法条的确定性。
至于民法典所指的利害关系人，郭韧认为泛指全体业主，狭义理解则是指改变房屋用途的行为导致权利受到侵害的业主。具体还要看公司性质和影响范围，比如，公司是一家小型企业，人员流动量小，对周边稳定生活环境产生的改变较少或可以忽略不计，利害关系人可能仅指代对门、楼上、楼下的邻居或指“同幢楼房里其他的业主”，但如果公司人员流动量大，对周边生活环境产生重大改变，则利害关系人除了“同幢楼房里其他的业主”，也包括“其他楼房里受到影响的业主”，甚至扩大到全体业主。
严禁暴力催缴物业费
在很多小区，不少业主选择缓缴或不缴物业费，倒逼物业公司优化服务。
李旭就对法治周末记者说，她入住自己房子的第一年起，就发现窗户有严重的漏风问题，但是每年冬天物业都拖着不解决，今年已经是第5年了。去年她试图通过不交物业费与物业公司抗争，结果却是收到了物业公司发来的律师函。
李旭提到此事非常愤怒，认为物业公司收钱最为积极，但解决业主问题却一拖再拖。
李旭所在小区的物业公司催缴物业费的手段已经算比较文明了，公开报道显示，还有小区通过断电、断水或切断燃气的方式，促使业主缴费。
为此，民法典在第944条中明确规定“物业服务人不得采取停止供电、供水、供热供燃气等方式催交物业费”。
“民法典的这一规定是基于小区公共利益保护的考虑。从法律层面来说物业服务合同与供水供电供气合同是各自独立的合同，分别涉及不同的合同当事人。供水供电供气合同的相对人是小区业主与供水公司、电力供应公司和燃气供应公司，物业公司以欠缴物业费为由断水断电断气，在合同法上，属于涉他合同条款，这种条款必须经过第三人即供水供电供气人的同意，否则是无效的。”郭韧说。
蔡思斌在接受法治周末记者采访中还表示，仅凭民法典这一条规定可能并不能马上起到保护业主的作用。目前实施的物业管理条例并未对物业公司停水、停电、停气等暴力追讨行为如何处罚作出规定，建议物业管理条例作出相应配套修改，明确物业公司如有上述暴力催讨行为，行政机关可以对其行政处罚，或者对其经营资质予以一定的限制，这样才更有利于保障业主的权利。
民法典规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。
“过去房产交易，需要查看出售房屋是否存在抵押、租赁，民法典生效后，还应当查询是否存在居住权。居住权设立之后，即便房产在居住权年限内被原所有权人转手卖掉，买家事后获得不动产证、拿到所有权，但此时买家取得所有权并非完整的，无法对抗已设立的居住权，无权赶走居住权人，类似于‘买卖不破租赁’。”蔡思斌说，设立了居住权的房屋流通属性和价值将大打折扣，购房者甚至可能是花钱买了一套“无法使用”的房子，因此，明年民法典实施后，购买房屋一定要前往不动产登记机构查明所购房屋是否存在居住权登记。
参考价格：价格待定
楼盘地址：上海市新和路1558号；太仓市富达路1号
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