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Chapter-1
背景
近日，位于海南省文昌市清澜开发区白金路的美兰海岸小区业主改聘物业服务公司，因原物业公司拒不交接撤场，新物业公司难以正常入驻而风波不断，其间发生多起口角争执甚至一度暴力相峙，新旧物业公司矛盾日益激化，造成小区管理秩序混乱，物业服务处于瘫痪状态，给整个小区业主的生活和出行带来诸多不便，问题亟需得到有效解决！
海南美兰海岸小区系海南某有限公司开发的“候鸟式”小区，楼盘销售时介绍的项目特点为：以托斯卡纳浪漫生活特质——缓慢的坡屋顶，细长的马蹄形窗，窗台上有着用手工铁艺锻造的各式围栏，里面种着艳丽的红花。像诗一样的托斯卡纳建筑，被赋予浪漫的生命，美兰海岸便是吸取了这种建筑的精髓，融合滨海生活元素，精心打造出以意大利托斯卡纳的原味。业主们正是居于这种诗一般的意境而选择了它，入住之初也确实是环境优美、椰树成荫、干净整洁。该小区属于“候鸟式”小区，大多业主一般每年春节前一个月和春节后一个月来此居住以休憩劳累一年的身心，享受椰风、沙滩、阳光。然而小区现状与入住之初有天壤之别，已完全不能满足业主的购房初衷。
曾经美丽的家园
曾经井然有序的保安队伍
小区的物业管理一年中仅有两个多月是正常管理，其余近十个月物管的工作重在维护及小批量的维修。因原物业公司属于开发商的子公司，开发商销售完后，从2016年开始原物业公司的管理服务每况愈下，对小区环境、设施设备等疏于管理维护，致使小区环境日趋恶劣，设施设备不能正常运行。
小区本有四处门岗，从2017年春节开始，原物业公司只在有车辆进出的东门和西门各安排一名保安值守，且值班保安怠于值守，物业安保管理极差，其管理远远不能满足业主的需求。业主们为维护自身合法权益，商议成立业委会。
疏于管理维护的设施、设备
大部分摄像头不能使用的监控
曾经绿草成荫的草坪，变成如今的臭水洼
曾经美丽的女神喷泉，如今脏乱不堪
怠于值守的门卫
Chapter-2
我国业主委员会的定义、职责及意义
一、业主委员会的定义
业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。
业主委员会一般是由业主选举产生，代表业主利益的组织，是业主行使共同管理权的一种特殊形式。业主委员会由业主或者业主大会会议选举产生，一般由5至11人单数组成。业主委员会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。
二、业主委员会的职责
业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
2、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
4、监督管理规约的实施；
5、业主大会赋予的其他职责。
三、成立业主委员会的意义
业主大会制度作为物业管理的一项重要制度，业主大会暨业主委员会运作是否规范有序，关系到物业管理全面发展和规范运作能否实现。业委会对维护业主自身的合法权益具有重要意义，在维护广大业主的利益，在沟通、协调业主与物业管理企业之间的关系，以及化解矛盾的过程中起到了重要作用。
Chapter-3
一、《中华人民共和国民法典》
根据《民法典》第二百七十七条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。”
二、住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》
根据《业主大会和业主委员会指导规则》成立业委会的流程：“第九条符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。
第十条首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。
第十一条筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。
筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。
建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。
第十二条筹备组应当做好以下筹备工作:
(一)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;
(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;
(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;
(五)制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单;
(六)制定业主委员会选举办法;
(七)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
三、《海南经济特区物业管理条例》
根据《海南经济特区物业管理条例》“第三章业主和业主组织”对如何成立业主委员会有以下规定。
第十二条房屋的所有权人为业主。
基于与建设单位之间的房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有房屋但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。
第十三条下列事项由业主共同决定
（一）制定和修改业主大会议事规则和管理规约；
（二）选举业主委员会或者更换、罢免业主委员会成员；
（三）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（四）选聘和解聘物业服务人；
（五）使用住宅专项维修资金；
（六）筹集住宅专项维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途和利用共有部分进行经营；
（九）利用共有部分进行经营所得收益的分配与使用；
（十）有关共有和共同管理权利的其他事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
第十四条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
第十五条物业管理区域符合下列情形之一的，可以召开首次业主大会会议，选举业主委员会：
（一）房屋已出售且交付业主的专有部分面积达到建筑物总面积二分之一以上；
（二）首套房屋出售并交付使用满两年。
符合前款规定成立业主大会条件的，建设单位应当向街道办事处、乡镇人民政府书面申请成立首次业主大会会议筹备组。业主也可以向街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请。
街道办事处、乡镇人民政府应当自收到申请后三十日内组建首次业主大会会议筹备组，也可以根据物业管理区域实际情况主动组建筹备组。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。县级以上人民政府物业管理主管部门应当加强对成立首次业主大会会议筹备工作的指导。
第十六条街道办事处、乡镇人民政府应当自收到成立首次业主大会书面申请后五日内通知建设单位或者物业服务人报送物业出售和物业交付资料、物业测绘文件、已筹集的住宅专项维修资金清册等材料。
建设单位或者物业服务人应当自收到街道办事处、乡镇人民政府通知后十日内报送材料，协助成立筹备组，并在物业管理区域内为筹备组和业主大会的活动提供相应的人力、场地支持。
经筹备组申请，房屋交易管理机构或者不动产登记机构应当及时提供房屋面积、门牌号码、业主姓名和联系方式等信息。
第十七条首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居（村）民委员会代表组成。筹备组中的业主代表可以由业主自荐、推荐或者居（村）民委员会推荐产生，由街道办事处、乡镇人民政府确定。
筹备组成员人数应当为单数，具体人数由街道办事处、乡镇人民政府根据物业管理区域具体情况确定。其中业主代表应当不少于会议筹备组人数的二分之一。建设单位拒绝派员参加筹备组，不影响筹备组的成立。
筹备组应当自成立之日起七日内，在物业管理区域内的显著位置进行公示。
第十八条筹备组应当完成下列筹备工作，并于首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内的显著位置向业主公告：
（一）确认并公示业主名单、人数和投票权数；
（三）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；
（四）确定首届业主委员会委员候选人产生办法和名单；
（五）制定首届业主委员会选举办法；
（六）其他筹备工作。
筹备组应当自业主委员会选举产生之日起十日内，向业主委员会移交筹备期间的全部资料后解散。筹备组在规定期限内不能组织召开首次业主大会会议的，自行解散。
第二十条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。
业主书面意见征集、统计办法和存档期限由业主大会决定，存档期限不得少于五年。
县级以上人民政府物业管理主管部门应当逐步建立业主决策信息服务平台，供业主、业主委员会和业主大会免费使用。
第二十一条首次业主大会会议应当对下列事项进行表决：
（一）业主委员会的选举；
（二）管理规约草案；
（三）业主大会议事规则草案；
（四）需要由业主共同决定的其他事项。
Chapter-4
小区业主委员会的成立
为响应业主诉求，实现对小区的有效管理，督促物业公司更好地为业主服务，创建良好的生活环境，恢复购房初衷，业主们经过三年筹备严格按照法律规定之程序，于2022年1月20日至2022年2月7日以现场投票、书面征求意见的方式召开首届业主大会，业委会正式成立。
业委会成立流程：
2021年12月16日，当地社区居民委员会、当地镇政府受理了美兰海岸小区成立业主委员会的申请，发布“美兰海岸小区业主大会筹备组的征询异议通告；
2021年12月18日，业主委员会筹备工作组向当地市委市政府申请简化成立业主委员会流程的诉求；
2021年12月23日，当地镇政府出具“关于业主大会筹备组备案的通知”；
2021年12月24日，当地社区居民委员会、当地镇政府出具首届业主大会筹备组备案表。
业主大会筹备组备案表
2021年12月29日，美兰海岸小区业主大会筹备组在小区公告栏处张贴“关于推荐美兰海岸小区业主委员会候选人的公告”、“美兰海岸小区业主投票权数且建筑面积公示”；
2022年1月13日，美兰海岸小区业主大会筹备工作组公布美兰海岸业主委员会选举流程；
2022年1月20日至2月7日召开首次业主大会；
2022年2月14日，当地镇政府公布“美兰海岸小区首届业主委员会备案征询异议通知”，如有异议请于2022年2月20日前书面向当地镇人民政府审批办公室提出，逾期无效；
2022年2月26日文城镇人民政府签发红头文件“文城镇人民政府关于美兰海岸小区首届业委会备案的通知”，经业主大会表决通过的有关事项已在小区公示，经文城镇人民政府核准，对首届业主大会表决事项予以备案，美兰海岸小区业主总人数2208人，其中参与表决业主1613人，占比73.05%，小区专有面积141415m2，参与表决面积102996m2，占比72.83%，符合法定程序，选举有效。通知中的表决事项有：
（一）业主委员会委员的选举，选举出九名业主委员会成员：张某，占参与表决投票权数的97.30%；薛某，占参与表决投票权数的97.09%；郭某，占参与表决投票权数的97.38%；倪某，占参与表决投票权数的97.02%；朱某，占参与表决投票权数的97.50%；魏某，占参与表决投票权数的97.26%；龙某，占参与表决投票权数的97.42%；邱某，占参与表决投票权数的96.99%；吕某，占参与表决投票权数的96.96%；
（二）业主大会议事规则。同意业主人数1605人，占总人数的72.69%，占参与表决人数的99.50%，得投票权数100202票，占总投票权数的70.86%，占参与表决票数的97.29%。
（三）管理规约。同意业主人数1605人，占总人数的72.69%，占参与表决人数的99.50%，得投票权数100202票，占总投票权数的70.86%，占参与表决票数的97.29%。一
业委会成立合法有效
业主委员会成立后多次主动找原物业公司就改善小区生活环境和设施设备维护保养进行协商，当地镇政府亦多次出面协调，但原物业公司始终未作改变。为维护业主合法权益，在征集广大业主意见后，业主委员会决定重新公开选聘合格的物业服务公司为小区提供服务。
2022年6月13日，新物业公司向当地物业主管部门申请备案未果。
Chapter-5
小区成立业主委员会的合法合规性审查
结语
综上所述，首先，从业主委员会成立合规性角度来看，美兰海岸小区业主委员会由业主大会基于全体业主真实意愿，自愿选举产生，并经当地镇政府备案，是全体业主行使小区管理权的组织形式。本文中，美兰海岸小区业主委员会设立的召集程序、申请程序、选举程序和备案程序均符合合规性要件。
最后，成立业主委员会是小区全体业主积极响应党和政府的号召，落实社区基层自治建设的重大部署，也是行使小区自治权利，实现居民安居乐业的重要体现。因此，需集聚社会各方资源，既要接受行政监管部门监管指导，又需居委会、业委会等组织积极参与，更多地为小区居民自治“赋权增能”，切实形成“政府指导、多方参与、社区介入、业主自治”的工作格局，通过居民小区楼道“微自治”的“小杠杆”，撬动社区治理的“大格局”，为着力构建党建引领、居民自治、信用融合、物业协同、网格支撑的“五位一体”社区治理新模式贡献力量。
美兰海岸小区希冀通过正规成立的业主委员会带领全小区创造出安全、舒适、美丽、宜居的家园。