2020年新春伊始，中国并没有沉浸在辞旧迎新的喜悦之中，突如其来新型冠状病毒感染的肺炎疫情爆发于湖北省武汉市，随即蔓延到全国乃至全世界。
针对疫情带来的新情况、新变化，北京盈科（上海）律师事务所赵海英团队特编写了《重大疫情时期合同履行合规指引》（下简称《指引》），以期帮助各企业客户及时了解、应对并规避因疫情而引发的法律风险。
答：本次新型冠状病毒肺炎疫情本身应当认定为“不可抗力”，但是合同是否构成“不可抗力”应具体案例具体分析。
另外，在能否构成不可抗力方面，中国国际贸易促进委员会已经于2020年1月30日发布了《中国贸促会商事认证平台申请新冠疫情不可抗力事实性证明操作流程》，企业需提供的佐证材料：
（1）企业所在地政府、机构出具的证明/公告；
（3）出口货物买卖合同、货物订舱协议、货运代理协议、报关单等；
（4）其他所能提供的材料。
可见在国际贸易领域本次疫情并不当然构成不可抗力，还必须达到足以影响货物运输的程度。同理，在其他的商业场景下，疫情也仍需举证证明其不能预见、不能避免并不能克服，疫情并不当然构成不可抗力。
答：在符合不可抗力认定条件的情况下，当事人仍然可以主张不可抗力作为免责事由。
解析：根据《合同法》第一百一十七条规定，由于不可抗力属于法定免责条款，当事人即使未在交易合同中明确约定不可抗力条款或者合同约定将不可抗力排除在免责事由之外，在符合条件的情况下，当事人可以直接援用法律规定，主张不可抗力免责。
解析：《民法总则》第一百八十条第一款：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”《合同法》第一百一十七条第一款：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”此外，根据《合同法》九十四条，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。
答：不可以。合同解除，是指合同当事人一方或者双方依照法律规定或者当事人的约定，依法解除合同效力的行为。即必须通过解除程序方可达成合同解除的效果。
解析：根据《合同法》第九十四条：因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。《合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以通过单方通知的方式解除合同。
关于依据情势变更而解除合同的问题，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”故依据情势变更而解除合同的情况，当事人需要通过人民法院诉讼的方式判决解除或变更合同。
答：合同一方应当及时通知合同相对方，并采取一系列措施，如留存证据资料、采取措施减少损失、与合同相对方积极协商处理方案、变更或解除合同等。
合同的不能履行可分为三种情况：合同全部不能履行、合同部分不能履行、合同暂时不能履行。在当前疫情下，根据每份合同的特点及合同履行目的、可履行程度的不同，应当尽快协商制定不同的处理方案，如延期履行、部分履行或者不履行，同时变更或者解除合同。
解析：根据《合同法》第一百一十八条的规定，在此次疫情发生后，如果出现合同不能履行的情况，履行不能的一方应当及时履行通知义务以及证明义务。
如果由于疫情致使合同的目的无法达成的，属于法律规定的法定解除事由，一方可以解除合同。已经构成违约的，可以根据不可抗力的影响，要求部分免责或者全部免责。解除合同的一方应当及时通知对方并履行上述的证明义务，以减小可能给对方带来的损失，另一方收到通知后由于未采取措施造成损失扩大的，对于扩大部分的损失不应当由合同解除方承担。
答：可以，但主张适用“情势变更”原则一方需要举证证明，且“情势变更”原则的适用通常非常慎重。
如双方协商，可对合同中止、变更履行合同达成一致，并签署补充协议加以明确。否则，对于疫情是否构成“情势变更”，法律并无统一规定，虽有个案支持了“情势变更”的主张，但该案件有其特殊性，不具备普遍适用的条件。
适用“情势变更”需具备以下要件：
（1）须发生客观情势的重大变化，以致继续履行合同或者对一方当事人明显不公平，或者不能实现合同目的；
（2）此种重大变化须发生在合同成立后履行完毕前；
（3）此种重大变化是当事人在缔约时无法预见，亦非因当事人自身原因造成的，从而区别于正常商业风险；
（4）当事人在缔约时尽管无法预见，但又尚未达到不能避免、不可克服之程度，不构成不可抗力。
我们建议，主张疫情构成“情势变更”情形时，应结合合同实际履行情况分析选择主张“变更合同”或者“解除合同”，并及时向法院提起诉讼，其论证的核心应在于疫情的不可预见性，以及对于合同履行造成的现实障碍以及继续履行所产生的“显失公平”。
“显失公平”可通过如下几点判断：
（1）是否符合诚实信用原则，公平合理原则；
（2）显失公平的事实须存在于合同双方当事人或其中一方；
（3）显失公平的结果，使双方利益关系发生重大变动，危害交易安全；
（4）主张适用的一方因不适用而遭受的损失，一般要远大于适用时对方所遭受的损失。
例如受疫情影响无法营业的商户租金，可通过尝试主张适用“情势变更”原则变更合同或解除合同。
解析：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
答：受影响的一方可以请求变更合同、解除合同，并可通过诉讼方式实现。
不同于不可抗力，“情势变更”并不是法定免责事由，其本质是使当事人享有请求变更或解除合同的请求权，同时授予法院公平裁量权，是否构成情势变更、是否变更或解除合同及是否免责，首先由主张“情势变更”的一方举证证明，最终由法院根据证据裁量。法院裁判支持的情况下，可以变更合同或者解除合同。
实践中因新型冠状病毒疫情引发适用不可抗力的典型合同类型有买卖合同、租赁合同、劳务合同、旅游合同以及建筑工程合同等。
1．关于买卖合同，如果确因此次疫情客观导致无法交付或无法按期交付，应当构成不可抗力。比如，卖方厂家在武汉，由于武汉封城政策而导致无法按期履行货物交付义务的，属于因不可抗力原因导致，应当免责。
2．关于饭店、商场等场地租赁合同，由于新型冠状病毒疫情爆发，导致客流显著下降，收入骤减甚至没有收入，如果按照原有租赁合同履行，则会显失公平，承租者可以和出租人协商减少租金，协商不成，可以考虑以情势变更为由请求人民法院变更租赁合同的租金，即减少租金。
3．关于劳务、服务等人身依附性合同，如果提供者确因感染病毒等客观原因无法提供劳务、服务的，可以根据不可抗力解除合同而不承担违约责任。但仅仅因为害怕感染病毒而拒绝服务或劳务的，一般认为并不构成不可抗力。
答：可以，但撤回要约应在要约到达受要约人之前或同时到达受要约人，撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。
此次疫情来势凶猛，如企业预判将对后期将要达成的合作事项产生实质性影响，建议及时撤回或者撤销要约，不让合同成立。
解析：《合同法》第十七条：撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前或者与要约同时到达受要约人。
《合同法》第十八条：撤销要约的通知应当在受要约人发出承诺通知之前到达受要约人。
《合同法》第十九条：有下列情形之一的，要约不得撤销：
（1）要约人确定了承诺期限或者以其他形式明示要约不可撤销；
（2）受要约人有理由认为要约是不可撤销的，并已经为履行合同作了准备工作。
答：可以，但应当符合法定形式。对于要约中非实质性变更，承诺有效，合同的内容以承诺的内容为准；对于为符合疫情特定阶段的应对需要，承诺对要约的内容作出实质性变更的，是新要约，需要约方承诺，合同关系方可成立。
解析：《合同法》第三十条：承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。
《合同法》第三十一条：承诺对要约的内容作出非实质性变更的，除要约人及时表示反对或者要约表明承诺不得对要约的内容作出任何变更的以外，该承诺有效，合同的内容以承诺的内容为准。
答：在疫情爆发的情况下，人员、原料等价格上涨是显然的。如因某种上涨使得合同继续履行会明显不公平（如原料上涨数倍，履行合同必将导致亏损），企业可以援用情势变更、公平原则请求法院予以变更或者解除合同。
解析：考虑到援用公平原则会产生诉讼成本，合同当事人应当首先看合同约定，合同中如果对出现不可抗力情形如何履行有明确约定的，按约定执行。如果合同没有约定，当事人一方可以先依据不可抗力向对方主张免责，当然，最终是否减免，或减免多少，还需双方协商确定。
此外，企业还可以根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条有关情势变更的规定，即继续履行将导致明显不公平为由请求法院变更或者解除合同（注意，这里是指排除不可抗力影响之外的情况）。
答：可以。签订合同是非常重要的一种民事法律活动，而签订合同的时候，要注意合同的形式，鉴于疫情期间实体物品（如纸质合同书）的交流不便，电子签章可作为一种有效的合同签署方法替代使用。
依据我国《电子签名法》的规定，从法律效力的角度看，只要电子签章是可靠的，使用电子签章签订的合同与手写签名或者盖章的合同具有同等的法律效力。
相比传统的合同纸质签署方式，电子签章具有以下明显优势：
（1）更高效，电子化合同签章，双方达成合意完成内部合同审批流程后即可一键完成签署，并实时反馈合同相对方，高效安全；
（3）更低成本，无纸化签章方式，既节约了纸张等实体物品成本，更节约了打印、运输、传递、等候等服务成本，成本降低的同时也符合绿色环保的理念；
（4）合同管理、查询更方便，相比传统纸质合同，电子合同文档的管理更轻松，查询更便捷；
（5）合同保管更完善，相对于纸质合同的原件管理各种问题（纸张、墨水的物理属性，合同纸质文本对于保管、储存条件的温度温度要求等），电子合同存档既节省空间，同时也无物理损坏的后顾之忧；
解析：《中华人民共和国电子签名法》第十三条：电子签名同时符合下列条件的，视为可靠的电子签名：
(一)电子签名制作数据用于电子签名时，属于电子签名人专有;
(二)签署时电子签名制作数据仅由电子签名人控制;
(三)签署后对电子签名的任何改动能够被发现;
(四)签署后对数据电文内容和形式的任何改动能够被发现。当事人也可以选择使用符合其约定的可靠条件的电子签名。
第十四条：可靠的电子签名与手写签名或者盖章具有同等的法律效力。
（4）在疫情影响降低/消除，或条件具备时，应当及时更换为加盖公章的纸质合同文本；
（5）可参考问题3，采取电子签章的方式签署合同，以规避风险。
春节法定节假日期间（1月25日、26日、27日），因疫情防控等原因不能休假的职工，企业应支付不低于职工本人工资的300%的工资。春节调休假期（1月24日、28日、29日、30日）和国务院延长春节假期（1月31日、2月1日、2月2日）期间，因疫情防控等原因不能休假的职工，企业应按规定安排补休，不能安排补休的，支付不低于职工本人工资的200%的工资。
答：企业因受疫情影响停工停产在一个工资支付周期内的，企业应按劳动合同约定的标准支付职工工资。超过一个工资支付周期的，若职工提供了正常劳动，企业支付给职工的工资按照双方新约定的标准支付，但不得低于当地最低工资标准。职工没有提供正常劳动的，企业按照企业规章制度规定或者集体合同、劳动合同约定的标准发放生活费。
答：对新型冠状病毒感染的肺炎患者、疑似病人、密切接触者在其隔离治疗期间或医学观察期间以及因政府实施隔离措施或采取其他紧急措施导致不能提供正常劳动的企业职工，企业不得依据劳动合同法第四十条、第四十一条与职工解除劳动合同。在此期间，劳动合同到期的，分别顺延至职工医疗期期满、医学观察期期满、隔离期期满或者政府采取的紧急措施结束。
对新型冠状病毒感染的肺炎患者、疑似病人、密切接触者因被采取隔离治疗、医学观察等隔离措施导致不能提供正常劳动的，企业应当按正常出勤支付其在隔离期间的工资。
答：首先，从维护交易稳定、降低交易成本等角度来看，企业可以首先考虑能否与合同相当方通过协商的形式，通过合同的延期履行或者变更合同履行形式等来实现双方利益的最大化。
若无法协商，企业作为卖方，应当立即对照具体商务合同以及自身的生产经营安排，排查服务/产品的提供是否还能按照合同约定履行，并按如下原则处理：
1、如果因此次疫情影响，企业无法按照合同及时提供服务/产品的，建议企业立即向客户发送《告知函》，将此次疫情情况、此次疫情对企业生产经营的影响及其导致无法按约履行的情况明确告知客户，希望按照不可抗力条款和规定执行合同，并附上政府部门的延长春节假期和延迟复工通知作为凭证；
2、如果因此次疫情影响，企业已经完全无法按照合同提供服务/产品的，建议企业立即向客户发送《解除合同通知书》，将此次疫情、此次疫情对企业生产经营的影响及其导致合同目的无法实现的情况写明，并提出按合同约定或《合同法》规定解除合同。
企业作为买方，应当立即排查企业需求，将立即、短期需要的服务/产品清点核查；清点核查后，建议企业向供应商核实其生产经营是否受到此次疫情影响、是否影响合同的履行，从而做好从其他渠道购买或者延迟自身生产经营的准备，并可按如下原则处理：
1、如果经过与供应商核实，其生产经营受到此次疫情严重影响，已经无法满足企业作为买方的及时性或者其他需求、导致双方合同目的已经无法实现，建议企业立即向供应商发送《解除合同通知书》，将不可抗力事件（即此次疫情）、不可抗力导致合同目的无法实现、按合同约定或《合同法》规定解除合同的要求写明；
2、在排查企业自身需求的同时，我们建议企业同时排查作为买方是否受疫情影响、是否能够按约按时收货、付款如果因为此次疫情影响导致无法按约进行服务/产品接收、付款的，建议企业立即向供应商发送《告知函》，将此次疫情、此次疫情对企业接收服务/产品、支付的影响及其导致无法按约履行的情况明确告知供应商，希望按照不可抗力条款和规定执行，并附上政府部门的延长春节假期和延迟复工通知作为凭证。
答：不需要。
解析：根据上海市政府办公厅发出通知：企业不早于2月9日24时前复工。要告知各在建工地参建各方，因疫情防控导致的建设工期延误，属于合同约定中的不可抗力情形，建设单位应将合同约定的工期顺延，防止后期抢工期、赶进度带来生产安全风险。
虽有政策文件明确疫情影响的工期顺延，但仍建议施工企业：以疫情为由主张工期顺延的，还是需要履行必要的程序，即主动申请工期顺延并保留证据。根据《建设工程施工合同司法解释（二）》规定，承包人需要证明在合同约定的期限内向发包人或者监理人申请过工期顺延且顺延事由符合合同约定，否则工期顺延将无法得到法院支持，而当事人约定承包人未在约定期限内提出工期顺延申请视为工期不顺延的，将按照约定处理。
答：建设工程领域，对于不可抗力造成的损失承担在《建设工程施工合同》通用条款中均有明确约定，除非双方当事人另有约定，一般通用条款一旦选择适用即对双方当事人均有拘束力。
以《建设工程施工合同（示范文本）》（GF一2017一0201）为例，根据示范文本第17.3条的规定，因不可抗力导致的人员伤亡、财产损失、费用增加和（或）工期延误等后果由合同当事人按照下列原则承担：（1）永久工程、已运至施工现场的材料和工程设备的损坏，以及因工程损坏造成的第三人人员伤亡和财产损失由发包人承担；（2）承包人施工设备的损坏由承包人承担；（3）发包人和承包人承担各自人员伤亡和财产的损失；（4）因不可抗力影响承包人履行合同约定的义务，已经引起或将引起工期延误的，应当顺延工期，由此导致承包人停工的费用损失由发包人和承包人合理分担，停工期间必须支付的工人工资由发包人承担；（5）因不可抗力引起或将引起工期延误，发包人要求赶工的，由此增加的赶工费用由发包人承担；（6）承包人在停工期间按照发包人要求照管、清理和修复工程的费用由发包人承担。
关于新型冠状病毒肺炎疫情应当认定为不可抗力事件后，由此造成的工期延误期间的损失应按照前述原则在承包人与发包人之间合理分担，即承包人可以要求因不可抗力导致的停工损失主张部分赔偿。
答：首先，新型冠状病毒肺炎疫情作为不可抗力的客观情况，必须发生在合同成立以后。不可抗力的一大特征正是不可预见性，如在新型冠状病毒肺炎疫情发生以后，双方才签订施工合同，此时应当视为双方在订立合同时已经对疫情的发生及对合同履行的影响作出了明确的预见和约定，此后任何一方均不应再就疫情原因主张不可抗办免除自身责任。
其次，疫情爆发后，合同当事人应当积极采取措施减少损失的扩大。如施工企业应当在疫情期间合理安排项目人工、机械使用、做好项目现场管理等内容。同时，发包人亦应当积极采取措施，有效避免或减少损失，待符合开工或复工条件时，双方应按照合同约定继续履行合同义务。而且，虽然本次新型冠状病毒肺炎疫情在全国爆发，但是其并不足以导致合同目的不能实现，不能主张解除合同，但是双方达成一致协议解除或因项目工期特殊需要的情形除外。
最后，如因施工单位原因导致工期延误，此后因疫情爆发导致的工期延误责任应当由施工单位承担。当疫情被认定为不可抗力对项目工期造成重大影响时，施工单位有权主张免除工期延误责任。然而，如果工期延误系由于施工单位自身的原因所致，工程未能正常竣工，在工期延误期间爆发疫情，工程无法正常复工，该工期延误的过错应当归责于施工单位自身，施工单位无权以不可抗力条款继续主张免除延误责任。
答：一是要做好项目施工人员安全健康排查工作。
二是要积极申请工期顺延，并做好证据留存工作。
如上所述，因新型冠状病毒肺炎疫情该类不可抗力因素导致的工期延误，可以作为施工单位申请工期顺延的法定事由。但是，根据《合同法》第118条规定，“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”最高院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第6条规定，“当事人约定顺延工期应当经发包人或者监理人签证等方式确认，承包人虽未取得工期顺延的确认，但能够证明在合同约定的期限内向发包人或者监理人中请过工期顺延且顺延事由符合合同约定，承包人以此为由主张工期顺延的，人民法院应予支持。当事人约定承包人未在约定期限内提出工期顺延申请视为工期不顺延的，按照约定处理，但发包人在约定期限后同意工期顺延或者承包人提出合理抗辩的除外。”因此，主张工期顺延的举证责任在大多数情况下由施工单位承担。
三是要及时与发包人协商谈判，合理分担损失。
施工单位一方面应当在疫情爆发后按照合同约定积极向发包人申请工期顺延；另一方面，应当与发包人积极确定并分担由于疫情引发的损失。
对此，我们建议，如双方对损失有特别约定的，应当遵从双方约定履行，双方没有特别约定的，应当按照公平原则，在发包人和承包人之间合理分担。同时，根据《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201)第17.3条的规定，停工期间必须支付的工人工资由发包人承担，如项目施工人员在迟延复工期间派驻现场工作，由于迟延复工是出于疫情防控需要，该段期间属于体息日，施工单位可以主张按照体息日加班给予补休或按规定支付加班工资即双倍工资。
四是要尽力采取措施消除影响，减少因不可抗力所造成的损失。根据《合同法》第118条规定和《建设工程施工合同（示范文本）》（GF-2017-0201)第17.3条的约定，施工单位依据肺炎疫情主张不可抗力主张免责，仍需积极采取措施防止损失进一步扩大，除非发包人特别要求，施工单位应当根据项目所在地疫情情况、政府管控措施、工程项目实际需要等合理判断人工、材料、机械等使用规模，合理控制不可抗力期间的施工成本，并及时通知发包人及监理单位，注意保留采取上述措施的证据材料，否则需对扩大的损失承担责任。
答：能否对人工费、材料费进行调增，关要看施工合同的通用或专用条款中是否对费用调增有约定，以及疫情出现是否符合费用调增的约定。如果合同明确约定了费用调增的条款，且将不可抗力作为了调增费用的情形，则可依据合同进行调增。如果合同没有明确约定，我们认为施工单位可以考虑按照以下两种思路处理：
1、按照“情势变更”原则，主张变更合同价格条款或计价原则，通过合同变更的方式调增费用。
2、基于合同约定条款，将增加的人工费、材料费等费用算作损失，向建设单位主张索赔。
1、企业所承租的餐饮、酒店等经营性用房或企业所承租的厂房等生产性用房，因疫情影响导致无法正常生产经营的，承租方能否单方面解除租赁合同？
答：在本次疫情被认定为不可抗力事件的前提下，若承租行为符合“因不可抗力事件导致合同目的无法实现”这一情况，承租方可单方解除租赁合同。承租方在解除合同时，需依法履行通知义务，减少给出租方带来的损失。
退一步说，即使本次疫情未被认定为不可抗力事件，承租方也可尝试通过主张本次事件符合法律规定的情势变更，请求法院根据公平原则，判定合同予以解除。
（1）主张疫情属于不可抗力从而解除合同
根据《合同法》第九十四条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，承租方可以主张解除租赁合同。根据目前新型冠状病毒的疫情发展情况，参考2003年“非典”疫情严重程度以及“非典”期间政府发布的多项通知及决策，本次新型冠状病毒事件已达到人类无法预见、不可避免、不可克服的程度，足以被认定为法律上的不可抗力事件。
（2）主张疫情属于情势变更从而解除合同
如本次疫情不被认定为不可抗力事件，那么根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条的规定，其亦足以构成“当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”，承租方可通过证明继续履行该租赁合同对其明显不公平或不能实现合同目的，请求法院认定解除该租赁合同。
律师建议：
企业通过所租赁的场所进行生产经营，其受疫情影响是否导致合同目的无法实现，需从疫情发展、当地政府政策、企业经营类型以及经营现状等多重因素出发综合考虑。因此，不建议企业直接主张单方面解除租赁合同。
如企业确因疫情导致合同目的无法实现、经营困难，企业欲解除租赁合同的，建议企业优先选择与出租方进行协商，由双方共同商定予以解除。如出租方不同意解除合同的，企业可考虑通过仲裁或诉讼的方式，以情势变更为由请求对租赁合同予以解除，或对部分条款予以变更。
2、企业所承租的餐饮、酒店等经营性用房以及企业所承租的厂房等生产性用房，因疫情影响导致无法正常经营的，承租方能否要求免除租金或减少租金？
答：如依据原租赁合同继续履行将对承租方明显不公平或致使合同目的无法实现的，承租方可依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条有关情势变更的规定，向出租方提出对租金酌情予以减免的书面申请，如出租方同意，双方可就租金的减免另行签订书面补充协议。如出租方不同意的，承租方可依据上述规定，通过提起诉讼或仲裁的方式请求对租金条款予以变更。在得到最终生效判决或裁决前，承租方应依据原租赁合同的约定继续履行租金的支付义务。
解析：各地基层政府及行业协会根据目前疫情发展态势纷纷发布了租金减免的倡议，如广东省公寓管理协会发布的《致全省业主（房东）的减租倡议书》、深圳市龙岗区工业和信息化局发布的《共克时艰、这座城因为你们而温暖——关于适当减免辖区企业租金的倡议书》等，但由于该等文件仅具倡导性作用，就疫情期间租金条款的履行及修改仍应当由租赁合同双方自行商定。
如本次疫情不被认定为不可抗力事件，其作为双方当事人在签订时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，对于大多数企业尤其是服务行业来说，继续按照原租赁合同履行极有可能导致对承租方明显不公平，甚至导致合同目的无法实现的情形。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条的规定，承租方可通过提起诉讼或仲裁的方式，主张本次疫情属于情势变更并通过相应的证据予以佐证，诉请对原租赁合同予以变更或解除，以维护自身利益、维护市场交易的公平。
3、采用联营的商业模式，承租方因客流骤减或保护员工安全等原因主动选择停业，是否构成对租赁合同的违反？
答：承租方的擅自停业是否构成对租赁合同的违约，应依据租赁合同的实际约定、租赁物所处区域的疫情严重程度以及当地的政府政策、承租方员工是否因受疫情影响被隔离而导致客观履行不能等种种因素考虑。
如租赁物位于疫情较为严重的区域，或承租方的员工由于交通或受疫情感染等影响因素无法到岗，造成承租方客观的履行不能等情形，承租方在该等情况下停止营业一般不构成对租赁合同的违约。
解析：部分商业物业实行联营模式，即出租方通过在承租方的经营收益中提取一定比例作为租金的方式收取租金从而代替固定租金收取模式。在该种方式下，租赁双方的利益关系更加紧密，双方通常会约定在未经出租方同意的情况下，承租方不得擅自停止营业。
如承租方在未取得出租方同意的情况下擅自停止营业的，根据《合同法》第五条规定的公平原则以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条有关情势变更的规定，在疫情期间继续履行合同将导致对承租一方明显不公平，或承租一方因客观原因履行不能的，不构成对租赁合同的违约。
如租赁合同中约定有承租方停业必须取得出租方同意的条款，在该种情形下承租方若想停止营业的，建议与出租方进行协商，就疫情期间的租金支付方式进行协商变更，并签订相应的书面补充协议。
如双方无法达成一致的，在抗击疫情的大环境下，如承租方出现客观履行不能情形的，一般不构成对租赁合同的违约，承租方需就其客观履行不能的情形提供相应证据予以佐证。
4、承租人在疫情期间用于居住的房屋，是否可以主张减免租金。
答：不可以。
解析：疫情发生期间，疫情虽对承租人使用其所承租的用于居住的房屋带来各种不便，但并未影响到原租赁合同目的中的使用用途，承租人无权主张减免租金。承租人因疫情原因“居家隔离”，是承租人承担法定责任的表现，并未影响租赁物的居住功能，不可主张减免租金。
但站在共度难关的角度，确有部分出租人本着同理心主动减免承租人的租金，应视为出租人豁免部分债务，对此行为可以从道德层面加以褒奖，站在法律的角度看，减免租金并非出租人的法定义务，不得因此强行要求其他出租人参照执行。
1、在疫情期间，出租方不同意对承租方减免租金是否构成违法或违约？
答：在疫情期间要求承租方按照原租赁合同继续履行的，不构成违法或违约。
解析：诚如上文所提及，虽然各地基层政府及各行业发布了租金减免的倡导性文件，但该等文件不具强制性，疫情期间租赁合同中租金条款是否予以变更由合同双方自行商定。在无法达成一致进行变更的情况下，承租方仍应按照双方业已签订的租赁合同履行其租金支付义务。出租方在疫情期间不同意承租方减免租金请求的，不构成违法或违约。
虽然租金是否减免由租赁双方自行商议决定，但鉴于疫情大环境之下，考虑到承租方的经营情况受到较大影响，建议出租方与承租方就租金的支付及减免事宜进行友好协商，给予一定比例的优惠，相互体谅，以维护租赁双方长期的合作关系、携手共渡难关，这对于企业的商业形象也是有帮助的。
2、在疫情期间，出租方要求承租方强制停业的，是否构成对租赁合同的违约？
答：如因遵循政府政策要求承租方予以停业的，不构成对租赁合同的违约。如因出租方原因要求承租方停业的，可能构成对租赁合同的违约，承租方可能会据此要求出租方对租金予以减免，甚至主张出租方赔偿因停业而造成的实际损失。
解析：维护租赁物正常运营是租赁双方的共同目标，因此出租方一般不会强制要求承租方停止营业。但在疫情的特殊情形之下，考虑到疫情的高度传染性，政府常常会颁布相应的行政法规。在此情况下，出租方依据政府指令或建议要求承租方停止营业的，不构成对租赁合同的违反。
在疫情期间，出租方应严格遵循政府发布的行政规定，在政府未强制要求租赁物予以关闭的情况下，不宜擅自要求承租方停止营业。如因特殊原因确有必要关停的，应与承租方进行平等协商，通过租金减免等方式与承租方达成一致并签订书面的补充协议，避免单方面强制关停导致违约等情形。
3、在承租方诉请解除合同或变更合同的情况下，出租方应如何应对？
答：如承租方依据“不可抗力”、“情势变更”等方面主张变更或解除租赁合同的，出租方应积极应诉，并就疫情不足以导致租赁合同目的无法实现、承租方并非无法履行合同义务、继续履行不足以导致对承租一方严重不公平等情形予以充分举证及论述，证明当前疫情不足以构成承租方所主张的情形和影响，承租方仍应依据租赁合同约定的内容继续履行。
4、因疫情封锁社区，出租人不予配合致使承租人无法使用出租房屋的，出租人是否需要承担法律责任？
答：出租人应当承担违约责任。
答：是的。
答：原则上应由物业服务企业承担，如超出物业服务企业的承受能力的，建议协商。
答：应由物业服务企业负责实施。
解析：新型冠状病毒肺炎感染患者主要临床表现为发热、乏力，呼吸道症状以干咳为主，并逐渐出现呼吸困难。所以在整个防控工作当中非常重要的措施就是加强人员的健康筛查，这也是社区防控最关键的一环，包括排摸住户动态、为外来访客测量体温、管控小区进出人员，重点监测疫区往返人员等等。物业服务企业应安排人员在小区出入口处对进入小区的人员进行体温检测并观察其健康状况，对返沪的人员做好登记备案，对出现的可疑症状人员应劝其离开小区。
答：可以。
（1）通知要求，即日起，旅游企业暂停经营团队旅游，因该通知导致旅游合同无法履行的，构成不可抗力。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责，但法律另有规定的除外。
（2）根据《旅游法》第六十七条规定：“因不可抗力或者旅行社、履行辅助人已尽合理注意义务仍不能避免的事件，影响旅游行程的，按照下列情形处理：
（a）合同不能继续履行的，旅行社和旅游者均可以解除合同。合同不能完全履行的，旅行社经向旅游者作出说明，可以在合理范围内变更合同；旅游者不同意变更的，可以解除合同。
（b）合同解除的，组团社应当在扣除已向地接社或者履行辅助人支付且不可退还的费用后，将余款退还旅游者；合同变更的，因此增加的费用由旅游者承担，减少的费用退还旅游者。
（c）危及旅游者人身、财产安全的，旅行社应当采取相应的安全措施，因此支出的费用，由旅行社与旅游者分担。
（d）造成旅游者滞留的，旅行社应当采取相应的安置措施。因此增加的食宿费用，由旅游者承担；增加的返程费用，由旅行社与旅游者分担。
处理方式具体分析如下：
（1）变更合同。可以协商采取延期出行、更改行程等方式避免受本次疫情影响，待文化和旅游部取消暂停经营措施。合同变更的，因此增加的费用由旅游者承担，减少的费用退还旅游者。
（2）解除合同。合同不能继续履行，旅行社和旅游者也无法协商变更合同的，双方均可以解除合同。解除合同后，旅行社应当及时停止订购或取消机票和酒店房间、及时通知地接社取消委托事项，尽量降低旅游者损失。根据《旅游法》第六十七条规定，合同解除的，组团社应当在扣除已向地接社或者履行辅助人支付且不可退还的费用后，将余款退还旅游者，旅行社应当提供实际损失的有关证据。但临近出发的旅游团，取消行程，旅游者的损失较大，可退还团费较低，旅游者可能因此反应强烈，旅行社应做好沟通和解释工作，妥善处理。
答：原则上应当全额退回。
解析：但需要根据受疫情景影响程度，分阶段确定是否可以全额退回。如2020年1月23日湖北省武汉市宣布封城之前，各旅行社通常是按照合同约定收取相应的取消预定手续费；武汉市封城之后则针对武汉市户籍人员，免收取消预定手续费，以及预定的武汉市内景点免费取消；随着疫情越来越严重，目前所有受疫情影响无法出行的预定，均可免责取消，各旅行社应当全额退款。
疫情严峻，确保人民群众的生命安全是第一位的，虽然疫情给旅游企业造成重大损失，但旅游企业应切实履行社会责任，全力支持和贯彻国家有关疫情防控措施，积极妥善处理有关事宜。同时也希望旅游者能理解和积极配合旅行社采取的有关措施，尽量降低双方损失，共度难关。
答：需要具体分析。
解析：对于预定出境游产品，如非受疫情影响且可以成行的旅游，若旅行者个人仍决定放弃出行，需按照合同中解除条款的约定向旅行社提出解除合同的意思表示，并按合同约定处理承担相应责任。
解析：一方面，根据《合同法》规定的不可抗力规则或《合同法司法解释二》规定的情势变更规则，可以主张减免贷款到期的违约责任。具体可以和银行协商减免罚息、利息、延长贷款期限或转贷等。
因此，建议企业在贷款到期之前，及时和贷款银行进行联系，商量有关贷款到期的优惠安排事项。但企业应该本着基本的诚信原则提供相应受影响的证明，不得借全社会危难之机恶意逃避银行债务。
答：原则上可以。
2、企业应当按照当地政府要求上报企业内部疫情的防控等措施和进展。
3、企业应当积极处理与客户的关系：及时与客户沟通关于此次疫情中企业的生产经营安排，并向客户提供保护客户利益和双方合作关系的支持措施和方案；及时了解客户受到此次疫情影响的程度，判断客户是否能够恢复支付能力、能否持续合作；及时向客户提供各业务的联系人及联系方式，使得客户对于企业的安排能够落实到具体人员及时与客户协商安排各项活动、会议等，避免可能的风险。
4、企业应当积极处理与供应商的关系：及时向供应商询问关于此次疫情中供应商的生产经营安排，排查供应商是否能够按约为企业提供服务/产品:及时了解供应商受到此次疫情影响的程度，判断供应商是否能够恢复生产经营、满足企业需求：及时与供应商沟通关于此次疫情中企业的各项安排：及时向供应商提供各业务的联系人及联系方式，将企业与供应商的沟通落实到具体人员。及时安排与供应商的各项活动、会议等，避免可能的风险。
2、因不可抗力不能履行合同的，并不免除遭受不可抗力一方的通知义务，受不可抗力影响的一方仍应当及时通知合同相对方并应当在合理期限内提供证明，未及时履行通知义务的，不能免责。企业应及时书面通知合同相对方，必要时可以向公证处申请出具不可抗力公证书，以防范日后可能产生的诉讼或仲裁风险。
4、针对疫情应当尽量采取补救措施，努力降低损失；对于放任或者故意造成的额外损失，并不必然适用不可抗力。
5、不可抗力并不当然免除全部违约责任，而应视不可抗力的影响程度和给债务人造成的困难程度来分别处理。若不可抗力已使合同义务人的履行成为不可能，则应解除合同，并免除违约方的违约责任；若不可抗力只造成合同义务人部分履行不能，则应变更合同条款，免除违约方的部分违约责任；若不可抗力仅造成合同义务人履行债务的暂时困难，则债务人可以延期履行，并免除迟延履行的违约责任。
6、在法律有另外规定的情况下，不可抗力不能作为免责事由。例如，金钱债务的迟延责任不得因不可抗力而免除、迟延履行期间发生的不可抗力不具有免责效力。
企业作为卖方的，应当立即对照仍在履行期内的商务合同以及自身的生产经营安排，排查服务或产品的提供是否还能按照合同约定继续履行；企业作为买方的，应当立即排查需求，将立即、短期需要的服务或产品清点核查；清点核查后，建议企业向供应商核实其生产经营是否受到此次疫情影响、是否影响合同的履行，从而做好从其他渠道购买或者延迟自身生产经营的准备。
2、建议企业在履约能力受到影响时及时通知合同相对方并采取措施减少损失
如因执行疫情防控命令或措施导致合同不能实际履行的，应尽快向合同相对方发送通知，将疫情对企业接收服务或产品、支付款项等方面的影响及其导致无法按约履行的情况明确告知对方；同时要采取必要的措施防止损失的扩大，并做好证据固定工作。通知应尽量采用书面、邮件、短信等多种形式发送通知，并在合理期限内提供证明（如政府的通知或者命令等），同时应注意保留通知发出以及合同相对方收到通知的相应证据。
4、企业无法正常履行合同时，建议积极协商，以期达成合理的解决方案
对于受疫情影响致使停业等不能实际履行合同的情况，双方应积极与沟通，互相谅解，请予合理的免责，未来继续友好合作。
5、建议企业加大合同履行跟踪力度
6、建议企业适时变更或解除合同
作为非给付货币一方当事人，如因疫情影响将无法依约履行合同，应及时向对方提出变更合同，请求延期履行或部分履行，甚至请求解除合同。
给付货币一方当事人，如果经过与对方核实，其生产经营受到此次疫情严重影响，已经无法履行合同，导致买受方合同目的无法实现，甚至将影响买受方对下游企业合同的履行的，建议企业立即向对方发送《解除合同通知书》，避免损失进一步扩大。通知书中应将“不可抗力事件”、“因不可抗力导致合同目的无法实现”、“依据《合同法》第九十四条解除合同”的要求写明；如采取快递方式寄送的，须在快递面单上备注解除合同通知书字样并留存好快递底单。
（1）受疫情影响，合同已不能履行或者合同目的不能达到的，建议适用不可抗力原则及时解除合同。主张不可抗力一方应尽快向对方发送通知，并将疫情对合同产品生产、运输或接收、支付款项的影响，或其他无法按约履行的情况明确告知对方；同时要采取必要的措施防止损失的扩大；针对已经出现的问题，应当积极沟通，友好协商妥善的处理方案。
（2）受疫情影响，按原合同履行对一方显失公平的，建议适用“情势变更”原则，双方基于真诚合作协商解决方案，或通过诉讼方式确认合同变更或者合同解除，发挥法律的定纷止争作用，以最大程度的维护交易安全，维护正常的经济秩序。
2、加强证据管理
3、加强合同文档、印章管理
信息化是未来的趋势，通过电子签章的方式，既符合信息化的要求，也有利于企业管理好合同文档、印章的法律风险，据此，对于具备条件的企业建议采取电子签章，高效管理合同的同时，也减少了印章和文档管理的法律风险。
4、加强合同管理流程的梳理和完善
建议梳理和完善企业的合同管理流程，同时应当将合同管理各流程的责任落实到个人，对流程风险予以把控并及时采取措施，如合同履行出现可变更、解除的情形时，应当迅速反映并与合同相对方沟通。
在肺炎疫情期间，因企业无法复工或司法机关暂停受理案件等影响，企业可能面临诉讼（仲裁）时效过期问题。如前所述，本次疫情可认定为不可抗力，不可抗力是导致诉讼时效中止和延长的法定事由，但不能导致诉讼时效中断。
根据《民法总则》第一百九十四条的规定，在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力不能行使请求权的，诉讼时效中止。中止的法定事由须存在或发生于时效期间的最后六个月。中止事由发生在诉讼时效期间最后六个月之前，但持续到最后六个月时仍然存在，则应在最后六个月（注意：这种情况下不能在中止事由发生时，就中止诉讼时效的进行）时中止诉讼时效的进行。
诉讼时效期间延长是指因特殊情况，法院对已经完成的诉讼时效期间给予的延展。延长的条件包括１、诉讼时效期间届满；２、权利人在时效期间内未行使权利确有正当理由；３、是否延长由法院决定；４、决定延长的期间必须适当。而不可抗力可以作为未行使权利的正当理由。
诉讼时效中断是指在诉讼时效期间进行中，因发生一定的法定事由，致使已经经过的时效期间统归无效，待时效中断的事由消除后，诉讼时效期间重新起算。诉讼期间中断的法定事由：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。
建议企业认真梳理面临的经济纠纷，企业如果因为疫情超过了诉讼时效，可以向法院主张因不可抗力导致的诉讼时效中止或者请求诉讼时效延长，但应注意存在可通过网上立案、网上处理缴费等司法事宜、通过邮寄方式递送材料等情况下，可能无法据此主张肺炎疫情构成无法行权而诉讼时效中止事由的风险。
考虑到肺炎疫情期间应尽量避免人员流动，还可以按以下方式中断诉讼时效：当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的，也可以引起诉讼时效中断。建议企业通过ＥＭＳ形式邮寄主张权利的律师函等文件，并注明邮寄内容，留存好快递面单等邮寄凭证。
对于劳动人事争议仲裁的时效，根据人力资源社会保障部办公厅《关于妥善处理新型冠状病毒感染疫情防控期间劳动关系问题的通知》（人社厅发明电［２０２０］５号）的内容，因受疫情影响造成当事人不能在法定仲裁时效期间申请劳动人事争议仲裁的，仲裁时效中止。从中止时效的原因消除之日起，仲裁时效期间继续计算。因受疫情影响导致劳动人事争议仲裁机构难以按法定时限审理案件的，可相应顺延审理期限。
以上是我们基于现有法律法规规定及国务院、地方政府（尤其是上海市人民政府）政策，为企业在合同履行等方面的应对措施提出的一些意见和建议，仅供参考，不应视为法律意见。作者或者本司明确不承担因基于对本指引任何形式的使用而产生的一切责任、损失或者损害。