5月28日，十三届全国人民代表大会三次会议高票表决通过民法典，正式宣告我国民法典时代的到来。民法典从不同角度对物业管理活动进行了一系列的规范和调整，奠定了物业管理的民事法律基础。
让我们跟随陈伟先生的目光，一起重温民法典对物业管理生存价值的立法表达，一起探索民法典对物业管理未来发展的法律指引。
民法典视野下的物业管理
在民法慈母般的眼神里，
每一个人就是整个国家。
——孟德斯鸠
之所以觉得孟德斯鸠这句老话入耳，除了形象生动温情接地气之外，打动我的根本原因是：短短二十个字，精辟道出了民法、人民与国家三者之间的关系。这也许就是经典名句的永恒魅力。
尽管我们无法准确评估《论法的精神》对法国民法典的影响，但不影响法国民法典成为世界民法发展史的十九世纪丰碑。尽管我们不能武断当年蒂博和萨维尼关于制定统一民法典的激烈论争，对推迟德国民法典近百年进程的影响，但不影响德国民法典成为世界民法发展史的二十世纪丰碑。同样，尽管我们难以预测中国民法典对二十一世纪世界民法发展进程的影响，但不影响民法典成为七十年新中国法治发展史的丰碑。
法律的本质，植根于人类生活本身，民法典概莫能外。编纂一部适应新时代中国特色社会主义发展要求，符合我国国情和实际，体系科学、结构严谨、规范合理、内容完整并协调一致的民法典，与其说是立法者呕心沥血的宏图伟略，不如说是新中国社会发展的水到渠成，不如说是新时代民族精神的自然言说。审时度势抓住不可多得的历史机遇，对现行的民事法律规范进行编订纂修，对已经不适应现实情况的内容进行修改完善，对社会经济生活中出现的新情况、新问题作出有针对性的新规定，这一重塑民事法律制度的创举，必将持久且深刻地影响未来中国的良法善治。
民法典历经七十载，四起四落，几代人前赴后继，方成正果，平庸似看客者，沉浸于如此宏大的叙事，似乎是不合时宜的；民法典卷帙浩繁，博大精深，洋洋十万余言、洒洒千贰余条，浅薄如我辈者，致力于如此广博的解读，显然是不自量力的。然而，不合时宜也好，不自量力也好，都不应当成为我们不作为的借口。相比于着眼宏观，着手微观也许更加务实有为，所谓“弱水三千、取其一瓢饮”，正是此时我面对民法典的真实心态。作为一名曾经长期从事物业管理实践操作、制度建构和理论研究的从业者，我以为，民法典的问世，不仅使我们能够从物权法、合同法和侵权责任法等不同视角近距离观察物业管理活动，而且为我们重新审视和思考物业管理这一社会现象提供了更加广阔的视野。
一、民法典对物业管理意味着什么？
二、民法典为物业管理提供了什么？
三、民法典视野下物业管理是什么？
四、民法典编纂中我们做了些什么？
五、民法典颁行后我们能做些什么？
按照通常的思维定势，一部法律出台以后，各方主体往往是从应对策略的角度剖析和研判。如果今天依然沿袭这种被动因应的传统方式认识民法典与物业管理的关系，无疑是狭隘、消极和过时的。相反，如果能够打破旧有的路径依赖，以全新的思维来剖析法律制度与社会生活的关系，我们就可以摆脱“就法论法”的窠臼，真正领略“功夫在法外”的意境。笔者认为，对于物业管理而言，民法典出台的重大价值，可以概括为四个字：正名、开道。
正名：民法典以国家基本法律形式确认了物业管理的社会地位。
继2003年《物业管理条例》首次以国家行政法规形式确立了物业管理制度之后，民法典再次以全国人民代表大会制定通过的国家基本法的形式对物业管理活动予以确认。作为我国民事法律制度的集大成者，民法典的亮点之一，就是对物业管理活动从不同角度进行了一系列调整和规范。除了总则和各分编中的普遍性规定以外，合同编在合同法基础上新增“物业服务合同”一章共14条，物权编中对物权法中“业主的建筑物区分所有权”一章新增1条规定，修订了11条（其中4条为实质性修订），侵权责任篇中对侵权责任法中“物件损害责任”一章共7条规定中的6条进行了实质性的修订。立法者之所以在民法典这样一部固根本、稳定期、利长远的基础性法律中增设和修改大量关于物业管理的内容，是因为我国物业管理经过近四十年的快速发展，已经全面融入社会经济领域的方方面面，深刻改变城镇居民生活的点点滴滴，物业服务业已经成为不可或缺的新兴产业。物业服务的入典，正是物业管理改革发展四十年所取得巨大成就的重要标志。
开道：民法典以民商合一立法体例优化了物业管理的营商环境。
作为当代市场经济私法体系的标配，我国民法典奉行民商合一的立法体例。民法典不仅在物权编中对业主共同管理区分所有建筑物民事权利的内涵、外延及其行使规则进行了详细界定，而且在合同编中对业主与物业服务人之间的商事交易权利、义务及其效力规则进行了具体规范，还在侵权责任编中对作为商事主体的物业服务企业等建筑物管理人的管理义务和侵权责任作了相应规定，上述特定民商事规则与总则编中的基本民商事规则一道，共同构成物业管理商业活动的法律规则，有利于物业服务合同双方当事人准确预见自身行为的法律后果，最大限度地降低交易成本，防控交易风险，为建立一个既井然有序、又生机勃勃的物业管理市场提供法律保障。法治是最好的营商环境，民法典为物业管理营商环境的优化增添了浓墨重彩的一笔。
民法典对物业管理意味着什么？简而言之：
一是，物业管理当下生存价值的立法表达；
二是，物业管理未来发展方向的法律指引。
无论是为当下物业管理正名，还是为未来物业管理开道，民法典的核心作用都在于：奠定物业管理的民事法律基础。具体地说，民法典为物业管理奠定的法律基础，是由五大法律基石构成的。
基石之一：民法典是业主基本权利的宣示法。
列宁说过：宪法就是一张写满人民权利的纸。如果以此类推，民法典就是一张写满人民民事权利的纸。民法典是民事权利的宣言书，其效力自然及于作为公民的业主。民法典对业主基本权利的宣示，不仅集中体现在物权编“业主的建筑物区分所有权”一章，同样可以在总则编、合同编、人格权编和侵权责任编中找到依据。民法典对业主基本权利的保护，不仅通过静态的权利宣示来体现，而且通过动态的交易规制来调整。一个典型的例子，是关于业主解聘物业服务企业或者其他管理人的权利，民法典除在物权编中明确规定业主解聘权及其共同决定（多数而非全体）的表决规则之外，还在合同编中规定业主对物业服务合同的（单方面）任意解除权，而作为平等合同主体的另一方当事人——物业服务人则无此项对等权利，民法典正是通过这种不完全对等的倾斜性制度安排，来宣示对业主基本权利的特别保护。
基石之二：民法典是物业服务市场的促进法。
市场经济是法治经济。民法典是市场经济的基本法，不仅为民商事活动提供基本遵循，而且为建立市场经济秩序提供健全的制度框架。物业管理是市场经济的产物，物业服务市场是现代服务市场的组成部分，物业服务市场行为，既要遵循自愿、公平、意思自治和诚实信用等合同行为的基本原则，也要符合物业服务交易自身特有的商业规则。正是源于这种认识，此次民法典的编纂，在分析物业服务市场发展存在问题并充分吸收物业服务合同纠纷审判经验的基础上，将“物业服务合同”作为典型合同在合同篇中设置专章予以规范。民法典对物业服务合同行为的特别规定，体现了“法不禁止即为法律允许”的私法自治原则，保护了物业服务市场主体的财产自由、契约自由和商业自由，有利于规范物业服务市场秩序，维护物业服务交易安全，减少物业服务交易成本，优化物业管理营商环境，促进物业服务业的高质量发展。
基石之三：民法典是物业权益损害的救济法。
基石之四：民法典是物业定分止争的裁判法。
基石之五：民法典是物业法规规章的上位法。
为什么仍然沿用“物业管理”的称谓？
翻遍整个民法典，是不可能找到“物业管理”这一名词的，即使如此，笔者依然沿用“物业管理”并以此作为本文标题，主要是出于以下四个理由：
二、“物业管理”一词从香港引进已有四十年，得到民众广泛传播并耳熟能详，其内涵和外延已约定俗成并家喻户晓。
三、虽然从强调行业服务特征的角度，物业服务企业、物业服务合同、物业服务区域和物业服务用房等均冠以“服务”二字，但从物权编“业主的建筑物区分所有权”一章中“共同管理权”、“管理规约”、“自行管理”、“其他管理人”以及侵权责任编“建筑物和物件损害责任”一章中“建筑物管理人”等法律条文的表述中，我们不难发现，从业主权利本位的角度，对区分所有建筑物实施共同管理是业主行使其共有物权的主要内容，但无论是“建筑物管理”还是“区分所有建筑物管理”的表述，均不如“物业管理”简明扼要且通俗易懂。
综上，笔者认为，“服务”与“管理”是区分所有建筑物管理这枚硬币的两面，“服务”是目标和价值，“管理”是手段和方法。从业主的角度，应当更加强调业主对物业共有部分的管理，从企业的角度，应当更加强调企业对全体业主的服务，但也不应当排斥物业服务中的“管理”属性。所谓“在服务中体现管理，在管理中实现服务”，正是关于“物业管理”与“物业服务”辩证关系的精当表述。
民法典眼中的业主和物业服务人
透过民法典认识业主和物业服务人，首先应当将它们视为总则编中的一般民事主体，物业管理主体同样具有一般民事主体的四个基本定位:民事关系的参与者，民事权利的享有者，民事义务的履行者，民事责任的承担者。物业管理主体同样受到作为一般民事主体的共同法律规则的约束：
一是，业主和物业服务人的民事权利受到法律的平等保护，它们从事物业管理活动，应当遵循民法典总则编规定的自愿、公平、诚信和合法的原则，不得违背公序良俗，应当有利于节约资源和保护生态环境。
二是，业主和物业服务人行使权利，应当履行法律规定的和当事人约定的义务，不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。
三是，业主、物业服务人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的物业管理行为无效，违反法律、行政法规强制性规定的物业管理行为无效。
四是，业主和物业服务人的民事权利受到侵害的，被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。
透过民法典认识业主和物业服务人，还应当将其置于物权、合同和侵权责任等不同的民事法律制度下观察，通过特定法律条文的解读，分析物业管理主体与一般民事主体不同的特征。
不同主体视角下的物业管理
“会当凌绝顶，一览众山小”。如果把民法典比作私法体系的泰山，那么站在民法典的山颠上，全方位多视角地眺望包括物业管理在内的各种民事法律行为，我们就能够做到“致广大而尽精微”的客观和全面，避免“只缘身在此山中”的短视和偏隘。
以公示法定物权为出发点，从权利本源的基础上认识物业管理，在业主的视角下定义物业管理：物业管理是业主以专有部分所有权为核心，以共有部分共有权为纽带，以管理规约和业主大会议事规则为基础形成的共同管理建筑物的物权行为。
以公正司法裁判为出发点，从侵权责任的归属上认识物业管理，在法院的视角下定义物业管理:物业管理是业主和物业服务人按照法律规定或者合同约定履行管理建筑物的义务，并承担未能尽到管理义务的损害赔偿侵权责任的履职行为。
持续努力的重点
屡次建言的要点
民法典中关于物业管理的特别法律规范，主要集中在物权编的“业主的建筑物区分所有权”一章和合同编的“物业服务合同”一章，我们屡次建言也是围绕这两章的内容提出的。
法典采纳的亮点
一是降低业主就共同决定事项作出决议的门槛。民法典第二百七十八条规定，业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，同时应当经参与表决专有部分面积四分之三以上（或者过半数）的业主且参与表决人数四分之三以上（或者过半数）的业主同意。这一立法调整，与物权法的规定相比，实际上将法定表决比例从“双三分之二”和“双过半”降低为“双过半”和“双三分之一”。
二是明确业主共有部分的收益应当扣除合理成本。建设单位、物业服务企业或者其他管理人利用业主的共有部分经营，必然产生经营管理成本，如果不允许其扣除合理成本，将造成企业“贴钱”为业主经营共有部分，既不符合公平合理原则，还可能造成具有商业价值的物业共有部分闲置，以及企业通过不正当手段弥补自身成本损失的不良后果。
三是明确维修资金的使用范围和紧急程序。民法典第二百八十一条规定，维修资金经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。在对物权法原规定进行修改的基础上，民法典根据实践需要，按照《住宅专项维修资金管理办法》及其有关规范性文件的规定，增加了一款关于紧急情况下使用维修资金特别程序的规定。
四是删除“参照适用委托合同”的规定。2019年之前，合同编草案“物业服务合同”一章中一直存在“本章没有规定的，参照适用委托合同的有关规定”的条款。在物业服务合同为无名合同情况下，参照最相类似的委托合同对物业管理活动进行调整是务实的，但简单参照适用的局限性，在物业服务合同成为有名合同后就凸显出来，删除该条款有利于统一物业服务合同纠纷的司法裁判尺度。
五是增加物业服务人后合同义务的规定。民法典第九百五十条规定：“物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费”。在最高人民法院起草关于审理物业服务纠纷案件司法解释时，我们曾经提出增加物业服务企业后合同义务的内容但未被采纳，此次民法典编纂，增加了物业服务人的后合同义务并赋予其物业费请求权，旨在通过防止物业服务的中断，更好地保护业主的权益，是值得肯定的立法进步。
各方争议的焦点
一、是否单方面赋予业主任意解除物业服务合同的权利。支持赋予业主任意解除权的观点认为，这是根据民法典第二百七十八条规定的业主作为物权人的派生权利，旨在维护物业服务合同中较为弱势一方业主的选择权，我们在最高人民法院制定【2009】8号司法解释时就明确持反对意见，虽然在此次立法过程中，包括王利明等许多专家学者也认为应当对业主的任意解除权作必要限制，民法典最终仍然保留了业主的该项权利，但同时规定了业主的通知义务和赔偿损失的责任。
二、是否应当在民法典中规定有关行政主管部门的职责。此次编纂民法典，除了保留物权法中关于地方人民政府有关部门对业主组织的指导和协助的规定以外，还明确规定了行政主管部门依法处理投诉的职责。我们认为，在民法典第二百八十七条已经规定业主可以通过民事诉讼途径行使救济权的情况下，行政机关的监管职责只需通过行政法规明确即可。
三、是否应当规定物业服务人保障业主人身财产安全的义务。保障业主的人身财产安全，是公权机关的职责还是商事主体的义务，自物业管理诞生以来一直是争议的话题。与业主和媒体长期要求将保障业主人身和财产安全作为法定义务不同，物业服务企业一直认为此项诉求过于严苛，既不符合实际，也不符合公平合理的立法原则，希望将“保障”修改为“维护”。经过多次研讨论证，民法典第九百四十二条最终采取折中的做法，用“保护”代替了“保障”和“维护”。但是，在侵权责任编中，还是规定了物业服务企业的“安全保障义务”。
四、是否应当要求物业服务人定期公开报告收支情况和预算方案。要求物业服务企业定期公开物业费收支情况，普遍被视为实现业主知情权和监督权的重要手段。但按照目前物业服务行业的商业习惯和行政监管规定，实行包干制计费方式的，物业服务企业自负盈亏、自担风险，没有公开物业服务项目收支情况和预算方案的义务，实行酬金制计费方式的企业则有此项义务。民法典最终在明确物业服务人公开报告义务的原则之下，并未将“收支情况和预算方案”作为特别列明事项。
五、是否应当赋予物业服务人物权请求权。业主在物业管理活动中的义务，除了及时如数支付物业费以外，还应当遵守公共居住规则，不得妨碍物业服务行为。因此，从约束个别业主不当行为和侵权行为的角度，早期合同编草案中关于“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务的行为，物业服务人可以请求业主承担相应的民事责任”的规定，具有很强的针对性和实践性。但部分专业人士认为，物业服务合同应当强调物业服务人的“服务”定位，赋予其物权请求权，存在被滥用的风险，不利于保护业主的权利。
尚待解决的憾点
以设专章规范物业服务合同为标志，民法典在推动物业管理发展进步方面的亮点有目共睹。但是，法律是永待完善的，如同以往任何一部法律，根源于现实物质生活关系的民法典，在彰显时代精神价值的同时，也不可避免地受到时代发展阶段的局限。尽管我们不厌其烦地提出建议并陈述理由，但也许受到自身站位高度的所限和职责本位主义的影响，一些立法建议未能在民法典中得到体现。这对于着力于解决当前现实问题的我们来说，多少有些遗憾。
二、共有部分的权利界定应当明确。物业管理的对象主要是区分所有建筑物的共有部分，当前大量居住小区存在的共有部分产权不明晰问题，不仅无法界定物业服务人管理服务的范围和责任，而且给住宅专项维修资金的合理使用造成障碍。如果能在物权编中增加“不动产统一登记，应当明确建筑物共有部分的范围、内容和权利”的内容（最高人民法院对此观点表示认同），可以为“不动产统一登记法”在具体落实共有部分产权登记规定方面提供上位法依据，切实从源头上减少因管理责任边界不清带来的大量物业管理纠纷。
从民事法制到民事法治
从有效市场到有为政府
从公平交易到公正司法
从权利宣示到权益实现
从商业契约到商业伦理
从理念培养到理论创新
从民事法制走向民事法治，把纸面上的民法典变成现实中的行为规则，在我们这样一个缺乏传统民法精神浸润和现代市场经济滋养的国度，必定要经过艰辛的摸索和漫长的努力。要切实发挥民法典在保护业主基本权利和优化物业管理营商环境中的效用，培育和营造实施民法典的社会思想基础是关键。民法理念是一种自愿尊崇民法典的价值观，也是一种自觉遵守民法典的方法论，是保证民法典得到绝大多数人遵守并树立其权威的思想意识基础。开展普法宣传，培养民法理念，是推进民法典实施必须长抓不懈的工作。对于物业管理的各方主体来说，不仅要把民法典放在桌上，写在纸上，更要牢记在心上，落实在行动上。恩格斯说过，一个民族，要站在科学的最高峰，就一刻也不能没有理论思维。一个民族如此，一部法典如此，一个行业也同样如此。我们要以民法典颁行为契机，在民法典的视野下重新认识和思考物业管理发展四十年的历程，科学谋划在法治轨道上推进物业管理发展进步的路径蓝图。我们要以民法典规范为准绳，在民法典的统领下重新开展现行物业管理法律法规的立法后评估工作，以理论创新为依托，不断丰富完善物业管理的法律制度供给。
结语
规范人事而服务人世，此乃法律之使命。肩负新时代的法治使命，民法典必将重塑物业管理的美好未来。历经四十载的风风雨雨，纵然仅仅是国民生活的沧海一粟，物业管理也必将滋养着民法典的不朽生命。