数一数开发商提供的《上海市商品房预售合同》到底有多少“霸王条款”？答：18条
——以浦东新区南汇某楼盘小区业主的预售合同为例
一、合同基本情况：
该合同主页共48页，不包括特别告知一、特别告知二。合同主文28页，补充条款一自29页-46页，补充条款二共2页。前半部分属于政府部门提供的示范文本，后半部分补偿条款一是开发商自行修改的内容，也是该合同出现“霸王条款”的重灾区。
二、关于格式条款的法律规定：
《中华人民共和国民法典》
第四百九十六条，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
第四百九十七条有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。
第四百九十八条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
条款1：资金监管账户的约定。
风险提示：该条款实际上是为了保护小业主的利益，对于购房款支付到监管账户、专款专用。但实务中，开发商要么直接挪作他用、要么收款时直接支付到其他账户。这也是导致资金链断裂、项目烂尾的直接原因。
条款2：变更小区平面布局的0%违约金的约定。
第九条甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局（见附件六），确需变更的应当征得乙方书面同意。
甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的0%违约金。
风险提示：约定0%的违约金的字面意思是违约金金额为0，也就是不需要支付违约金，这直接导致开发商免除自身的义务。
条款3：逾期办理大产证日万分之0.1的违约金。
第十条该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：
壹、办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证);甲方对该房屋设定的抵押已注销,甲方已按规定缴纳了物业维修基金。
贰、取得了《住宅交付使用许可证》;甲方对该房屋设定的抵押已注销;甲方已按规定缴纳了物业维修基金;甲方承诺在年月日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除本合同。
叁、取得了《住宅交付使用许可证》。甲方承诺在交付之日起270天内办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得房地产权证(大产证)的，乙方同意合同继续履行，甲方则承诺从上述期限届满次日起至甲方取大产证之日，甲方应向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款的日万分之零点一算。
风险提示：大多数的合同会约定日万分之1、万分之2的违约金，万分之0.1是开发商刻意设计的条款陷阱，大大减免了开发商违约金的承担金额，对小业主极度不公平。
条款4：逾期逾期交房日万分之0.1的违约金。
第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任:
壹、乙方有权单方面解除本合同。
貳、乙方不解除合同，自本合同约定交付之次日起至甲方书面通知乙方的交房之日止，
甲方按乙方已支付房价款的日万分之零点一向乙方支付违约金。
风险提示：大多数的合同会约定日万分之1、万分之2的违约金，万分之0.1是开发商
刻意设计的条款陷阱，大大减免了开发商违约金的承担金额，对小业主极度不公平。
条款5：装修、设备差价0倍补偿标准。
第十七条甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合
同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。
双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并
以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。
风险提示：0倍给予补偿的字面意思是金额为0，也就是不需要补偿，这直接导致开发
商免除自身的义务。
条款6：总房价款的0.2%的赔偿金额。
第十九条乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起180天内将乙方已支付的房款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的0.2%，在退还房价款时一并支付给乙方。
前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。
风险提示：大多数合同对于解约违约金一般约定为总房款的20%、10%，0.2%的金额根本无法弥补实际损失，这直接导致开发商大幅度减免自身的义务。
条款7：违约金、赔偿金总额的扣除限制条款。
第二十条按本合同约定，甲、乙双方单方解除合同的，在单方解除合同以前，对方已按合同约定支付违约金的，支付的违约金金额应在按本合同约定的赔偿金额中扣除。
风险提示：合同当事人应当正确理解并签订合同违约责任条款，避免违约责任约定重叠、严苛，导致违约责任条款设立目的不能实现，进而影响守约方权益的保障。
条款8：解除合同的异议行使期限。
第二十一条甲方或乙方对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起360天内，向按第三十三条选定的解决争议机关确认解除合同的效力。
风险提示：按《民法典》五百六十五条关于合同解除权的行使规则，对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。而不需要等待360天。
条款9：工程质量修复费0倍补偿标准。
第二十二条甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。
双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。
条款10：不支付违约金、赔偿金等，开发商拒绝交房。
附件一备注
(四)乙方在未向甲方付清全部房价款(包括房屋交接前结清面积差房价款)和其他应付款
（包括但不限于乙方应支付的违约金、赔偿金等)前，甲方有权拒绝向乙方交付所购房屋。
风险提示：随意设计限制交房的前置条件，恶意阻却向业主及时交房的义务。
条款11：层高不符、业主接受条款。
一、补充本合同第二条:
风险提示：无论是以套为单位还是以建筑面积（套内建筑面积）为单位，买受人实际使用的是房屋内的空间，而层高缩水对买受人的影响，即可用空间的减少。
条款12：面积误差禁止退房条款。
二、暂测建筑面积与实测建筑面积不一致时的处理约定(补充及修正合同第五条特别告知第五条)不积误系禁止退疗杂款.
1、当实测套内建筑面积及公用分摊建筑面积的增减造成房屋建筑面积增减，无论实测套内、公用分摊建筑面积增减误差是否超过3%，均以房屋建筑面积为准。
2、乙方购买的商品房为预售房的，双方同意，合同第五条约定的暂测面积与实测面积误差比超过-3%的，乙方均不退房，双方按合同约定的房屋单价多退少补。乙方应补交面积误差而产生的房价款的，应按甲方书面通知的期限补交;如乙方逾期支付，则乙方应按本合同第七条约定承担违约责任。如乙方购买的房屋带有地下室赠送的，最终实测面积与暂测面积误差不做多退少补的结算。
风险提示：关于面积误差的法律规定已经删除，可以由双方约定，但是开发商该条款的约定明显限制了业主在面积误差超过3%时享有的解除权及面积过小时对开发商的惩罚性赔偿。
条款13：业主违约要承担总房款20%的违约金。
四、7、买受人承诺所提供资料的真实性，有效性。若因买受人有意隐瞒购房情况而导致所签《商品房预售合同》不能在交易所登记备案，视为买受人违约，甲方有权解除本补充协议和《商品房预售合同》并收取乙方已付房款的20%违约金。
风险提示：买方提供资料、隐瞒真实情况时约定过重的违约责任，明显不对等。
条款14：180日的宽限期免责条款。
八、12、若因甲方原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则乙方同意给予甲方180日的宽限期，宽限期内不视为甲方违约。
风险提示：180日是毫无依据随意设置的条款，只是为了免除开发商的责任。
条款15：多次违约情况下的免责条款。
风险提示：持续违约行为发生之后，作为违约方应当承担全部违约责任，因违约再次违约的行为同样要继续承担责任，而不能免责。
条款16：逾期办理小产证日万分之0.1的违约金。
九、2、由于甲方原因，导致乙方不能在甲方取得大产证之日起180天内取得小产证的每逾期一日，甲方按已收房价款的万分之0.1向乙方支付违约金;逾期超过一年的，乙方有权解除合同。
条款17：拖延办理注销手续，业主要支付日百分之0.5的违约金。
风险提示：开发商自己违约约定日万分之0.1的违约金，约束业主违约约定日百分之0.5
的违约金，两者差距500倍，相当悬殊。
条款18：律师费的承担。
二十二、3、如通过诉讼解决争议纠纷且聘请代理律师的，且该争议系一方违约及/或过错导致，则守约方及/或无错过方因此产生的全部成本(包括但不限诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等)，概由违约方及/或无过错方承担，律师费标准参考《上海市律师服务收费管理办法》沪发改规范(2017)3号或当地律师服务收费指导标准，具体金额以律师事务所开具的发票为准。
风险提示：虽然约定律师费条款，但是设置了矛盾的承担方式，导致守约方无所适从，约定等于没有约定。