施某承租一套公有住房，施某与朱某某系夫妻关系，双方生育一子施某某。2017年2月，施某、朱某某与某住房保障局签订《上海市公有住房出售合同》购买涉案房屋。2017年6月12日，涉案房屋权利人登记为施某、朱某某共同共有。
2019年10月23日，某公证处出具的《公证书》载明：施某于2018年11月22日死亡。登记在施某、朱某某名下的涉案房屋，《不动产权证书》编号：沪（2017）长字不动产权第007079号，系上述两人夫妻共同财产，房屋中二分之一的产权份额应作为施某的遗产，由其儿子施某某继承。
2019年11月22日，涉案房屋权利人变更登记为朱某某、施某某按份共有，其中朱某某（1/2）、施某某（1/2）。
2019年12月12日，施某某、案外人倪某以及该房地产经纪有限公司共同签署《房地产买卖（含居间）合同》。同日，施某某与该房地产经纪有限公司签订《佣金确认书》，约定施某某、朱某某向该房地产经纪有限公司支付佣金44,400元（已支付完毕）。
2020年5月18日，施某某、朱某某就涉案房屋向税务机关缴纳个人所得税315,000元。同日，涉案房屋权利人变更登记为倪某、倪某某共同共有。
上海长宁法院经审理一审判决：被告上海某房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告朱某某、施某某赔偿140,000元。
一审判决后，被告向上海市第一中级人民法院提起上诉，该院经审理二审判决：驳回上诉，维持原判。
【以案说法】
法院审理认为：本案的争议焦点在于被告在履行居间义务过程中是否存在重大瑕疵并应承担相应的赔偿责任。
随着二手房交易市场的日趋活跃，房产中介方汇总供求信息、提供交易便利的专业化服务职能日益凸显。虽然房产买卖缔约的选择权在于客户本人，但其作出缔约与否的选择与判断，离不开中介方的推介与助力。在整个交易过程中，买卖双方均有正当理由信赖中介方在促成缔约完毕时已为其利益保护做到了最基本的风险防范。
根据《中华人民共和国民法典》第962条规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。同时，《城市房地产中介服务管理规定》第21条规定，房地产中介服务人员执行业务，可以根据需要查阅委托人的有关资料和文件，查看现场。委托人应当协助。据此，中介方在提供居间服务时主要负有如实报告以及专业审查两大义务。结合本案具体而言：
第一，如实报告的标准是指，中介方应当诚实守信，报告的情况应当客观真实。如实报告的范围是指，可能影响交易进程的重要事项，例如权属及身份信息、限制交易情况、房屋瑕疵问题以及有关的重大交易政策或税收规定等，以便交易方在充分掌握信息的基础上作出是否缔约的合理判断。通常而言，缴纳税费是房屋买卖中对交易产生影响的重要事项之一，理应由中介方根据政策法规以及房屋的实际情况给予当事人一定的专业意见，使当事人对合同的履行后果有所预期。由于涉案房屋系售后公房且发生过继承，产权登记情况较为特殊，如何认定出售时的“满五”条件与计算税费的高低有直接关联，所涉及的政策法规较普通二手房交易更为专业、复杂，非一般售房人所能熟知并全面掌握。而从已查明的事实来看，被告未曾就“满五”的判断标准向两原告进行政策解读，也未就“满五”与否可能导致的税收明显差距向两原告进行释明，应属未尽如实报告义务的行为。
退一步说，即便如被告所述，在签约时，两原告未出示完整的房屋信息资料，因其并非专业人士，不应对原告予以苛责，而应由被告进一步向原告释明法律后果、催告其主动提供资料，或在两原告委托被告协助调取产权信息后，在此基础上进行税费核算，并经当事人确认无异议的情况下签署网签合同，以防止后续争议的产生。然，被告直至买卖双方签署网签合同的次日才审查资料、复核税费，造成两原告需承担的税费大大超出其合理预期，应属未尽专业审查义务的行为。
第三，根据在案证据反映，被告向两原告出具的《税费估算清单》已明确载明，若其估算的税费金额与交易方实缴金额误差超出正百分之五，则就超出部分应当予以赔偿。在被告并无证据证明两原告存在拒不配合提供房产材料或作虚假陈述的情况下，该约定条款对其具有法律约束力。就估算错误可能产生的法律后果以及赔偿风险，被告具有一定的可预见性。
综上，被告在履行居间义务过程中存在重大瑕疵，应就两原告所遭受的损失承担相应的赔偿责任。
据此，法院以税费计算错误的差额部分作为损失认定的赔偿范围，兼顾居间合同的实际履行情况、交易成本、双方过错程度以及责任大小等因素，酌定由原、被告在相应范围内承担各自责任，即判定被告应向两原告赔偿损失140,000元。
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
第一条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
★《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日起施行）
第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第九百六十二条中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。