《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
北京恒泰万诚酒店管理有限公司与王某等案外人执行异议之与二审民事判决书
北京市高级人民法院
民事判决书
（2018）京民终322号
上诉人（原审原告）：北京恒泰万诚酒店管理有限公司，住所地北京市房山区。
法定代表人：宋某，经理。
委托诉讼代理人：孙某，北京市京悦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田某，北京市京悦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：中国农业银行股份有限公司北京房山支行，住所地北京市房山区良乡。
负责人：姜某，行长。
委托诉讼代理人：高某，男，中国农业银行股份有限公司北京市分行资产处置部客户经理。
委托诉讼代理人：李某，北京市中理律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京燕山燕联物资装备有限公司，住所地北京市房山区良乡。
法定代表人：王某1。
被上诉人（原审被告）：王某，住北京市房山区。
上诉人北京恒泰万诚酒店管理有限公司（以下简称恒泰酒店）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司北京房山支行（以下简称农行房山支行）、被上诉人北京燕山燕联物资装备有限公司（以下简称燕联公司）、被上诉人王某案外人执行异议之诉一案，不服北京市第一中级人民法院（2017）京01民初47号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒泰酒店的委托诉讼代理人孙某，被上诉人农行房山支行的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。被上诉人燕联公司、被上诉人王某经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
恒泰酒店的上诉请求：一、撤销一审判决。二、改判立即停止对北京市房山区良乡西潞北大街89号1号楼的房屋及土地使用权的强制执行。三、农行房山支行、燕联公司、王某承担本案一审、二审全部诉讼费用。
恒泰酒店的主要上诉理由：一、一审判决认定事实错误。恒泰酒店与燕联公司之间具有合法的房屋转租法律关系。2010年1月6日，燕联公司通过签订一系列《房屋租赁合同》，将房屋租赁给北京太平宏图文化交流中心。2011年1月15日，北京太平宏图文化交流中心与恒泰酒店签订《房屋租赁合同》。租赁期15年。恒泰酒店在承租案涉房屋前，通过书面确认方式对转租权的合法性进行审查，已尽到最大限度的合理审查注意义务。燕联公司拒不披露房屋真实情况。王某不积极行使买受人权利，均应当承担相应的法律责任。二、一审判决适用法律错误。恒泰酒店承租房屋是因燕联公司及王某不履行自身义务导致的，恒泰酒店不具有恶意订立租赁合同的主观故意，如果适用《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，有违民法之保护善意相对人的精神。
燕联公司、王某未到庭亦未提交书面答辩意见。
恒泰酒店向一审法院提出的诉讼请求：请求判令停止对恒泰酒店承租的北京市房山区良乡西潞北大街89号盛川大厦一至四层（房屋所有权证号为S股0XXXX号，建筑面积5650平方米）房屋的执行。
在燕联公司作为被执行人的系列案件的执行中，一中院于2016年9月6日发布通知，要求北京市房山区良乡地区西潞北大街89号1号楼一层房屋、地下室、附一、附二房屋、1号楼二层、三层、四层、五层房屋，1号楼1－606、1-607、1-608、1-609、1-610、1-612、1-613、1-614、1-701、1-702、1-703房屋的使用人十日内腾退房屋，逾期将强制执行。
恒泰酒店提交一份2011年1月15日，北京太平宏图文化交流中心作为出租方与恒泰酒店、张某作为承租方签订的《房屋租赁合同》，出租方将北京市房山区良乡西潞北大街89号，房屋所有权证号0XXXX号，面积共5650平方米的房屋出租，租赁期为15年，自2011年1月15日起至2026年6月15日止。恒泰酒店主张上述房屋部分用于酒店经营，部分转租给其他方。
一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”一中院于2016年12月20日作出（2016）京01执异246号执行裁定书，裁定驳回恒泰酒店提出的案外人异议，恒泰酒店收到上述执行裁定书后，于法定期限内提起本案案外人执行异议之诉，其起诉符合上述法律规定。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。现恒泰酒店提起执行异议之诉，主张对案涉房屋享有承租权，故本案的争议焦点为恒泰酒店的承租权是否足以排除对案涉房屋的强制执行。
《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”根据生效民事判决查明的事实，针对案涉房屋，即恒泰酒店所主张的北京市房山区良乡西潞北大街89号，盛川大厦一至四层，房屋所有权证号为S股0XXXX号，面积5650平方米的房屋，已于2006年3月8日设立了抵押权，抵押权人为农行房山支行。恒泰酒店提交的《房屋租赁合同》的签订日期为2011年1月15日。根据《中华人民共和国物权法》的上述规定，上述租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故恒泰酒店主张的承租权不足以排除对案涉房屋的强制执行。对恒泰酒店关于停止对案涉房屋执行的诉讼请求，一审法院不予支持。
燕联公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，一审法院依法缺席审理并作出判决。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决驳回恒泰酒店的诉讼请求。
本院二审审理期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案是一中院（2007）一中民初字第9357号民事判决书生效后，债务人燕联公司未依照判决履行义务，债权人农行房山支行向法院申请强制执行过程中，案外人提出对其承租房屋停止执行的执行异议之诉。在对生效法律文书的执行程序中，法院有权对燕联公司作为被执行人应当履行义务部分的财产采取强制执行措施。根据本案已查明的事实，案涉房屋所有权人为燕联公司，抵押权人为农行房山支行，于2006年3月8日即进行了抵押登记，并于此后生效的法律文书中确认了农行房山支行对抵押物享有优先受偿权。
综上所述，恒泰酒店的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，缺席判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由北京恒泰万诚酒店管理有限公司负担（已交纳）。