从房地产登记涉讼案例来看，违规登记是不动产登记中损害登记申请人及利害关系人合法利益，最终导致行政诉讼与行政赔偿结果的主要原因。在实务中，违规登记的情形主要有两种：程序违规和实体违规。
1.程序违规
2.实体违规
三、构建不动产登记合规管理的路径
1.岗位合规手册
不动产登记事务繁杂精细，稍有不慎就会操作失误，如未及时发现，最易导致行政诉讼与行政赔偿风险的发生。为理清各类业务头绪，便于记忆，让定期轮岗、交流岗位、调动岗位、新进岗位的登记工作人员能够较快胜任本职工作，构建登记安全“铁打的营盘”，不动产登记机构应编撰岗位合规手册――《各类登记安全操作指南》，包括规章制度、简要说明、操作步骤、注意事项、快捷方式、关键点、易错点、小窍门、口诀等。
2.全程动态监管
3.合规绩效考核
不动产登记机构可在现行的绩效考核机制中纳入合规管理奖惩制度，即增加绩效考核中合规管理的比重，也就是说在绩效工资中分配一定比例的合规考核工资，确立合规有奖、违规重罚制度，可有效激励登记工作人员防微杜渐、未雨绸缪、树立合规意识、严格依法办事、严谨合规操作、严守合规底线。
4.合规学习培训研讨
对于不动产收费权的概念，我国现行法律没有对其作出明确的阐述。从不动产收费有关规定来看，所谓不动产收费权，是指权利人基于法律法规的直接规定或者政府行政特许而享有的就特定不动产设施收取费用的权利。从《办法》里明确规定的公路、桥梁、隧道、渡口等这几种不动产收费权来看，不动产收费权具有如下几个特征：
不动产收费权是一种收益权，该种收益权往往以一定的投资为基础产生。不动产的收益权是立足不动产的产生需要一定投资而衍生出来，有权机关的特许收费在一定程度上对该种投资的补偿或回报。该收益权是因不动产为诸多不特定主体使用而产生一定的便利，由这些受益的不特定使用主体做出适当支付。从收益权角度来看，不动产收费权具有物权的特性，具有财产权利的共性。
不动产收费权也具有请求权的特性。它是由权利人对不特定的使用其不动产的主体收取一定费用的权利，在这些不特定主体特定化――使用不动产后便形成了明确的请求权，从这角度来看，不动产收费权也具有债权的某些特质。
不动产收费权是一种期待权。收费权无论从其权利内容来看，还是从权利所指向的实体财产收益来看，它具有期待性，即它更多地指向未来不特定的义务主体。一旦这些不特定主体特定化地成为权利主体的债务人之后，则已经不是收费权意义上的权利，而是一种典型的债权债务关系。期待权的特定决定了收费权的权益含量有明显的不确定性，因此收费权的价值评估也有较强的不确定性。
不动产收费权依附于特定的不动产。特定不动产是不动产收费权产生的物质基础。虽然收费权主体并不拥有对不动产的所有权，但是收费权的实现离不开不动产；只有权利主体有效地对不动产行使控制权才能真正实现收费权。
接受不动产收费权质押存在的风险
近年来，银行信贷业务中出现了越来越多的以不动产收费权为质押发放的贷款。一些不动产基础建设项目投资大、贷款期限长，而贷款主体多是为进行基础设施建设而新设立的项目公司，它们难以找到合适的抵押物、质押物或第三方保证人，因此，收费权质押也就成为银行和贷款人的共同选择。尽管现今对于不动产收费权质押的合法性依据不再缺失，但在具体的操作中，还是存在诸多风险，主要表现在以下几方面。
质押无效的风险。《办法》只明确规定了公路、桥梁、隧道、渡口这几种不动产收费权，那么其他未明确纳入的不动产收费权能否作为质押标的？法律法规和规章缺乏明确规定，如果在实践中发生以其他不动产收费作为质押的情形，可能存在收费权质押合法有效性的问题，一旦发生纠纷，可能在诉讼中被法院认定为无效。
重复质押的风险。根据《办法》第五条规定：“在同一应收账款上设立多个质权的，质权人按照登记的先后顺序行使质权”。由此可见，在同一收费权上设立多个质权是允许的。若出质人以同一收费权质押在多家银行贷款融资，当其收费权效益无法偿还所有贷款资金时，则会影响质押登记在后的银行的利益实现。
第三人抗辩的风险。收费权质押贷款多用于建设项目的支出，因此，收费权不是现有的，收费权能否现实取得关键是看该工程能否顺利完成。而一项工程的顺利进行必须依靠项目公司和其他与项目有利害关系的第三人的合作，若在项目施工进行中一旦发生纠纷，尤其是施工方权益无法得到保障时，工程完成后不动产收费权的质押可能面临施工方权利主张的挑战。
不动产收益不确定性风险。由于质押是以贷款项目本身的收益作为质押标的，这种收益的测算往往具有很多的主观性和对不确定未来的预测性，如果评估预测中受到某种干扰，还可能导致很高的不确定风险。以公路收费权为例：出质人以某两地之间的公路收费权为质押标的进行贷款融资，在质押期间，若在这两地之间又修建了其他的交通设施，这样势必会影响前一条公路的交通流量，使得其收费权的收益大大减少，最终影响到银行的贷款收回。
收费资金的监管风险。由于收费权是由权利主体行使，而不是享有质权的银行直接行使，因此银行对收费权行使所获得资金的监管也成为保障收费权质押有效落实的关键环节。如果收费权主体滥用或恶意转移收费资金，则将导致对收费权质押项下贷款安全受到威胁。
应对不动产收费权质押风险的注意事项
银行为了有效防范不动产收费权质押有关风险，必需注意以下事宜。
同时，我国《物权法》也明确提出，不动产要实行统一登记这一重要制度，国家对不动产实行统一登记制度。但《物权法》只确定了原则，并没有具体的操作性方案。今后我国进一步推行不动产统一登记，主要是为不动产交易提供法律依据，这也是基于市场经济的需求，为达到防范交易风险，保证交易安全的目的。
回顾我国房屋交易和房屋登记的发展历程，是先有房屋交易后有房屋的权属登记。为维护房地产市场秩序，保护交易安全，各地于上世纪80年代中期先后成立了房屋交易管理机构和房屋权属登记机构。由于房屋交易管理和房屋权属登记管理机构分设，群众办事不方便，于2000年住建部倡导房屋交易登记一体化管理，全国各地陆续将两个机构合并成立房屋交易和登记中心，真正实现了“一站式”服务。这些历史的经验总结应吸取和借鉴。
二、房屋交易管理机构和不动产登记机构的设置要结合当地实际，充分利用现有资源，最大限度地方便群众，减少两个机构间的协调困难
建议采用以下两种模式：
第一，房屋交易不动产登记机构一体化，即一个机构负责房屋交易和不动产登记。党政、人事管理直接隶属市（县）人民政府，房屋交易管理业务接受住建（房产管理）部门的指导监管，不动产登记业务接受国土部门的指导监管，按时完成住建（房产管理）和国土部门下达的各项任务。
第二，房屋交易和不动产登记机构分设者，房屋交易隶属住建（房产管理）部门，不动产登记隶属国土部门。两个机构在一个办事大厅，设立房屋交易不动产登记综合服务窗口，做到“一站式”服务。即群众一次性申请，两个机构所需资料一次性收齐，一次录入（扫描）信息共享，然后分别审核，资料内部转递（分拣、建档），一次性收费，一次性发放不动产权证，房屋交易申请资料和不动产登记申请资料分别归档。
三、只有做到房屋交易登记信息适时共享，才能降低房屋交易登记机构分设所带来的风险
房屋交易登记机构已经分设且没有在一个办事大厅设立综合窗口的，为方便群众办事，防范交易登记风险，一定要做到房屋交易、不动产登记信息适时共享。如果不能适时查阅住建（房产管理）部门的楼盘表，不能随时查阅登记机构的登记簿，就不能确定房屋的权属、抵押、限制状况，就有可能出现房屋重复买卖、重复抵押，将已抵押、查封的房产进行转让，不能上市交易或购买的房产被上市交易或购买，影响房地产市场的调控，造成房地产市场秩序的混乱，甚至引发法律诉讼和国家赔偿。
四、机构分设者，房屋面积管理和土地面积管理仍由房产、国土部门各司其职，互相配合
一般来讲，不动产登记程序按申请-受理-审核-登簿-发证的环节依次进行，但在各地不动产登记工作实践中，咨询服务环节一直客观存在且日常接待量时或很大，并贯穿于不动产登记的事前、事中、事后。咨询服务质量的优劣与否直接影响到不动产登记的质量和效率，不动产登记当事人或关系人的首要需求通常是“登记咨询服务”，但各地不动产登记机构对提供咨询服务的重视程度不一，有的还未专设咨询窗口。随着不动产统一登记管理逐步法制化与规范化，不动产登记当事人或关系人必将对不动产登记机构业务人员的综合素质提出更高要求，而要求提供准确全面、通俗易懂、文明礼貌、耐心细致的优质咨询服务更是首当其冲并日益迫切。
国家已全面推行“首问负责制”，即“有问必答、有疑必释”，各级地方政府对行政窗口咨询服务的要求也越来越严格，在此形势下，各地不动产登记机构都应高度重视并倾力提供优质咨询服务，为不动产统一登记工作夯实服务基础。
二、不动产登记优质咨询服务的作用
三、实现不动产登记优质咨询服务的路径
四、不动产登记优质咨询服务的延伸
不动产登记机构常常会面临登记高峰时人声鼎沸、窗口拥挤的延时服务局面，对此如何有效控制并优质保量地完成不动产登记服务，是摆在不动产登记机构面前的难题，而延伸不动产登记优质咨询服务应是破解之道。
五、不动产登记咨询顾问服务
1.不动产登记咨询顾问服务的定义
2.不动产登记咨询顾问服务的主要作用
（1）为不动产登记当事人或关系人提供高效满意的服务
各地不动产登记机构在其工作变化发展过程中，至今或多或少地存在情形各异的不动产权属历史遗留问题以及不时出现的新情况，涉及此类问题的不动产登记当事人或关系人渴望得到高效满意的定性、评估、分析、厘清等解答服务，进而以期获准登记。目前，唯有不动产登记咨询顾问服务才能担此重任。
[正文]
一、转交付的制度内容
1.第二次交付未完成的，仍可认定所有权已经发生转移
在契书交付的诸多因素中，转让人转移所有权的内心意思是最重要的因素，在契书的转交付制度中亦如此。受让人向转交人支付价金或成就其他条件后，尽管转交人尚未将契书转交给受让人，只要有事实能够证明转让人有将契书交付给受让人的主观目的，也不影响所有权的转移。易言之，只要转让人约定的条件或事件发生，而不论契书的物质载体——纸是否已经由转交人实际交付给受让人占有，均发生所有权转移的效果。但受让人实际占有契书是其对土地享有所有权的最好的证据，只有借助占有的契书方可在登记机关予以所有权登记。因此，转交人将契书实际交给受让人占有亦有其重要的法律意义。转交人未实际交付的，受让人有权要求交付契书。
（1）转让人于第一次交付和第二次交付之间死亡。如前所述，只要转让人约定的条件成就或事件发生，即便契书未由转交人实际交给受让人，也发生所有权转移的效果，因为契书交付最重要的因素是转让人通过交付契书转移其所有权给受让人的目的。转让人于第二次交付前死亡，不可能有主观目的，故所有权的转移应溯及到第一次交付之时。
（2）转让人于第二次交付之前丧失行为能力。转让人丧失行为能力如同死亡一样丧失表达其主观目的的能力，基于与转让人死亡的同样道理，所有权转移应溯及至契书的第一次交付之时。
3.第二次交付虽已完成，但所有权不发生转移
二、转交付的制度价值
（一）转交付制度的担保功能
转交付制度最难能可贵之处在于：它在最大可能地保障受让人权利实现的同时，又最大限度地保障转让人转移所有权后如数地收回价金。第一，转交付制度赋予转让人价金债权以最好的担保方式。第一次交付转让人丧失对契书的控制，但并不因此而丧失所有权，标的物所有权仍然在转让人控制当中。转让人实际上是用控制在自己手中的所有权担保受让人支付的全部价金。一旦受让人未履行义务或未成就条件，转让人将重新恢复对所有权契书的控制，恢复所有权的完满状态。因此，就转让人基于不动产交易而对对方享有的价金债权而言，转交付制度实际上赋予了转让人相当于所有权保留一样的“担保物权”。如果说，在物的担保中，于自己物上设定的担保（让与担保、所有权保留）较之于他人物上设定的担保（抵押权、质权、留置权）更安全、更可靠，那么，转交付制度无疑给转让人的价金债权提供了最安全的担保方式。第二，转交付制度赋予转让人对抗第三人的效力。因转交人的错误，于受让人支付价金之前，将契书交付给受让人，致使受让人办理登记手续后再度出让给善意的第三人，只要转让人自己无疏忽而致过错，转让人可以对抗第三人——次买受人。
因此，如果给转交付制度作一评价的话，不妨说它创造了“零风险”。“在经济学上，所谓风险是指某种不利事件或损失发生的概率及其后果的函数，换言之，即指人们因对未来的行为的决策及客观条件的不确定性而可能引起的后果与预定目标发生多种偏离的综合。”[3]（P334）在民法学上，不动产买卖中的风险是指因为当事人不能预测或控制的原因导致期待利益实现不能，并且因获取期待利益而付代价的无意受损。不动产交易中每一方当事人所承受的可归责于当事人的原因产生的风险均源于彼此的相对方，即对方当事人诚实信用、严于履约的不确定性因素是风险产生的根源。而风险之所以能够存在，恰恰是因为与当事人预定目标偏离的不利后果的发生非当事人本人的能力所能控制和避免，如果当事人将导致风险发生的不确定因素转变为可确定因素，将未来行为的决策权掌控在自己手中，风险则不称其为风险。转交付制度功能就在于它将导致风险发生的不确定因素转变为可确定因素，将控制在对方当事人手中的决定权转移到自己手中，只要自己恪守诺言，诚实守信，就不会遭受因期待利益实现不能而致其所付代价的无意受损。
1.转交付与预告登记
如果我们用功能的单一性和功能的复合性来概括转交付制度与预告登记制度在价值功能上的差别，那应该是再贴切不过的了。当然，预告登记制度也有转交付制度所不能替代的优越性。例如，法院对标的物采取财产保全措施，通过预告登记向世人宣布标的物正在争议当中，以使财产保全措施贯彻到底，转交付制度无法取代预告登记制度；又如，不动产正在建设过程中，转让人尚未取得所有权，暂时无法通过中间人办理转交手续，而转让人又急需买受人支付价款，于此情形，预告登记制度的效果最佳。
2.转交付与所有权保留
三、借鉴转交付制度的成功范例
台湾《不动产交易法》经对美国转交付制度加以改造，建立了不动产交易的付款中间人制度。不动产交易在台湾一直是一个困扰司法界的问题。不动产纠纷层出不穷，尤其是期房交易，开发商收受买受人支付的价金后，将房屋再度出卖他人，或者撇下烂尾工程一走了之，买受人取得标的物所有权不能，并丧失已经支付的价金。在《不动产交易法》颁布之前，台湾虽不乏调整不动产交易的法律规范，但是牵涉之法律问题十分复杂，对当事人权利义务实现颇有不利影响，为致力于不动产交易纠纷之防止、交易个案安全与公平之保证、并建立良好的不动产交易秩序，《不动产交易法》制定并颁布。
对美国的转交付制度予以借鉴并加以改造而建立付款中间人制度是《不动产交易法》对不动产交易安全的一个突出贡献。《不动产交易法》第21条规定：“买受人得指定金融业者为付款中间人，出卖人不得拒绝。买受人为二人以上者，出卖人得就建议之金融业者中，选定其一为付款中间人。”《不动产交易法》建立的付款中间人制度主要是用于期房买卖，买受人将房屋价款交付给付款中间人，付款中间人依据工程进度向出卖人支付款项，工程全部完成，买受人期待的所有权成为现实的，付款中间人将价金全部交付给出卖人。在付款中间人制度中首先受益的是买受人，买受人免遭所有权取得不能时无意丧失价金的风险。其次是出卖人，只要出卖人依约履行义务，其价金债权的实现便成为必然，而非偶然。
四、我国物权变动模式下转交付的制度设计
我国的物权变动模式，依现行法的规定为债权形式主义的立法模式。目前多有学者对物权变动的模式进行探讨研究，争论主要围绕着我国应采债权形式主义抑或物权形式主义展开。从我国的法律背景及学者的主张来看，法国和日本的债权意思主义和英美的物权意思主义不应为我所采，而形式主义的物权变动模式似乎是必然，要么是物权形式主义，要么是债权形式主义。本文因为篇幅所限暂对我国究竟应采哪种形式主义模式不作论述，仅以形式主义的立法模式为背景设计适合我国国情的转交付制度。
（一）转交付制度在保护动态安全制度体系中的地位
（二）转交付制度的适用范围
美国转交付制度与台湾的付款中间人制度仅适用于不动产交易。笔者认为，动产交易同样会发生与不动产交易一样的风险，依据我国的动产物权变动模式，若此制度扩张适用于动产交易无论在理论上还是在实践上都不会存在障碍，因此，我们不妨做一尝试，将转交付制度扩张适用于动产交易。不动产交易，出卖人将办理所有权登记的所有文件交付转交人，于买受人将价金交付转交人时，转交人办理所有权变更登记手续。所有权自登记之日起转移给买受人。动产交易，标的物适宜转交付的，出卖人将标的物交付给转交人，于买受人将价金交付转交人时，转交人将标的物转移给买受人。标的物所有权自转交人将标的物交付给买受人时起转移给买受人。
（四）转交人
转交人应当由法律认可的银行担当，不动产交易的，还可以由登记机关担当。转交人须依当事人的旨意履行转交义务，因过错而给任何一方当事人造成损失的，应当向当事人承担损害赔偿责任。双方当事人可以商定转交人，商议不成的，买受人有权指定转交人，出卖人不得拒绝。当事人应当向转交人支付一定的费用，未支付费用的，转交人可不予受理。
注释：
②不动产交易中的风险包括可归责于一方或双方当事人的原因所导致的风险和不可归责于当事人的事由所导致的风险。转交付制度的设立非以预防或合理分担不可归责于当事人的事由所导致的风险为目的，因此，本文所言风险专指可归责于一方或双方当事人的原因所致之风险。
③关于标的物能否为不动产，各国法规定不同，《德国民法典》明确规定所有权保留不适用于不动产，日本民法及我国合同法对此未有明文，学说认为不动产可以适用所有权保留。参见近江幸治著，祝亚等译：《担保物权法》，法律出版社2000年版，第52页。
[参考文献]
一、《婚姻法》司法解释对银行业的有利影响
(一)有利于保障所抵押的银行债权安全
对婚前一方名义购买且支付首付款、婚后双方共同还贷的不动产，对其权属认识不一，可能造成不动产分割后部分银行债权悬空。《婚姻法解释(三)》对此进行了明确，夫妻一方婚前购买的不动产以个人财产支付首付款并在银行贷款，不动产登记于首付款支付方名下，但婚后由夫妻共同还贷的，如果双方未能就不动产归属达成协议，则不动产归产权登记方，未归还的银行贷款也应由其偿还，且产权登记方需向另一方进行公平补偿。这就意味婚姻关系结束时，对于一方婚前购置的不动产，不需要变更权属，也不需要变更还贷的债务人和抵押人，有利于保持银行债权的稳定。
(二)有利于银行提高中间业务的管理水平
二、《婚姻法》司法解释给银行业“四项考验”
(一)大量的“加名”现象，考验银行抵押品管理能力
(二)夫妻一方处置房产的行为，考验银行风险管理的能力
(三)夫妻共同财产的新规定，考验银行个人存款业务管理的能力
(四)婚后父母为子女购置房产权属的规定，对银行常规信贷操作方式带来考验
本次司法解释规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，该不动产为其个人所有，不属于夫妻共同财产；如果婚后由双方父母出资购买的不动产，尽管房产登记在一方子女名下，但该房产可认定为双方按各自父母的出资份额按份共有。这将对银行依照产权登记确定借款人的身份，主要审查产权人的还款能力，并以其所有房屋作为抵押的常规做法造成一定的冲击。一方面，加大了银行审查难度；另一方面，涉及不动产权属变更或处置时，可能因共有权人未在抵押合同签字引发纠纷，或导致抵押无效。
(一)加强业务学习，全面掌握有关法律知识
(二)严控各类风险，防止债权受到损失
(三)做精个人储蓄业务，有效应对新问题
一、不动产登记制度的概述
不动产登记制度是物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。
物权法是民法的重要组成部分，也是市场经济法律中不可缺少的部分。而不动产物权法律制度在物权法中占有重要的地位。不动产登记制度是物权法律制度的重要组成部分，建立和完善不动产物权登记侧度，对于完善我国物权法律制度有着重要基础愈义。完善的物权法律制度对明晰财产关系，保护国家、集体和公民个人的财产权益，调动各类市场主体创造财富的积极性，维护财产交易安全和市场经济秩序，合理利用资源有重要意义。
二、不动产登记制度的缺陷
（一）没有建立统一的不动产登记体制
我国对不动产登记进行调整的一些规定，并没有一部专门的登记法的存在，而是零散的出现在一些法律法规之中。其次，登记机关不统一。我国长期以来将登记作为行政管理职能，使登记机关呈现多方执政的局面。这种局面既不利于当事人查阅登记，以便获取全面的交易信息，也不能给当事人进行登记带来便利的条件，使登记制度的公示作用不能充分的发挥，更加不利于交易安全。
（二）不动产登记制度登记审查制度不健全
我国法律法规对不动产登记倾向于实质审查方式。随着我国不动产交易市场日益昌盛，《物权法》出台后，不动产登记如何审查申请人提交的资料，检验申请人提供的权属证明和其他必要材料是否齐全、签字盖章是否真实等，将不动产进行有效的登记。但不动产物权变动数量也日趋增加，相对而言则登记人员数量较少，水平也参差不齐，加之工作任务繁重，不可能对各种登记一一调查取证，一些弊端又显现出来，实务操作性在审查方式有很大的差距。
（三）异议登记制度不完善
异议登记制度的主要在于提醒物权利害人注意到该物权存在一定的异议，很可能针对该不动产所进行的交易是不受物权法保护的。目前我国物权法针对该制度主要存在以下两个问题：一是异议登记的效力问题。虽然依靠异议登记可以提醒第三人在进行该物权处分过程中可能会出现的风险问题，但是如果第三人愿意承担这种风险，异议登记无法对第三人的处分行为进行阻止。但是这个在物权法上并没有给出明确的答案，对该效力问题进行了回避。二是制度适用条件上的完善问题。在我国新物权法上针对异议登记适用条件规定了两个方面的内容：首先是利害关系人认为不动产物权登记上存在问题；其次原登记权利人不愿意对该权利登记不同意更正。因此在实践中，最重要是要求原登记权利人不同意对此进行更正，但是这点对于利害关系人而言往往很难确定。
（四）预告登记制度有待进一步完善在我国，2007年10月1日起开始施行《中华人民共和国物权法》，首次确立了不动产预告登记制度
预告登记制度有利于鼓励诚实信用、防止权利滥用，以法定方式强化了诚信原则的实现。但相较而言，我国的预告登记制度的范围相对狭窄，并且预告登记的效力不明确。
三、不动产登记制度的完善
关于如何完善我国的不动产登记制度，针对登记制度的诸多弊端，从不同角度提出了建议，归纳起来主要有以下几个方面：
第一，制订统一使用的不动产登记制度。我国应制定统一的不动产登记制度，改变现有的登记管理制度，对多样的不动产种类，进行统一的登记管理。第二，统一登记部门，也就是说要建立专门的不动产登记部门，对不动产事务进行统一的管理。第三，统一登记程序，在不动产登记法中规定统一的登记程序，对登记的各个环节作统一规定。这样有利于提高工作效率，同时起到了方便群众的作用。
一、问题的提出
案例
原告系系争房屋的产权人。2003年7月，案外人甲获悉原告的系争房屋尚未领取产权证，遂冒充该集团总经理助理，骗取房产证，随后办理产权变更手续，将产权人由原告变更为乙个人。之后，甲利用伪造的乙身份材料、虚假购销合同，虚构乙以该房产为抵押担保，与被告A银行签订《个人投资经营贷款借款合同》和《个人投资经营贷款最高额抵押合同》，骗取银行贷款人民币250万元。
2004年6月25日，被告A银行与被告B签订《债权转让协议》，被告A银行将借款人乙1户1笔债权转让给被告B，自双方约定自债权转让之日起，与转让标的有关的全部从权利（包括但不限于保证债权、抵押权、质押权）同时转让。2004年11月19日，双方在报纸上就包括系争债权在内的债权转让进行公告。
2005年6月27日，房地产登记管理部门根据原告申请将上述房屋权利人更正登记为原告。系争房屋的房地产他项状况信息中登记的他项权利人为被告A银行。
2009年，原告诉请法院确认设立在系争房屋之上的抵押行为无效。被告A银行以善意取得系争房屋之抵押权提出抗辩。
二、不动产善意取得制度的法律制度基础
我国物权法第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”从而确定了物权变动的公示原则。第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”从而确定了不动产物权变动以登记生效的规则。第16条第1款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”从而确定了登记正确性的效力规定。而第106条正是确定了登记公信力的规定。这一法律规范群正是德国、瑞士、我国台湾地区等以不动产登记公信力制度机制从无权利人处合法取得不动产物权的根据。在我国即不动产的善意取得制度。从这一制度群的设计和运作机制来看，前一规范为后一规范提供逻辑前提和基础，后一规范又是前一规范的必然结果，彼此衔接紧密，呈现递进式的应用过程。故我国物权变动立法正是采纳了德国式的不动产登记公信力制度。
三、不动产抵押权善意取得的构成要件及本案例分析
根据我国《物权法》第106条第1款规定：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”第3款规定：“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”由此可见，我国《物权法》在对财产所有人的静态财产安全与善意受让人的动态交易安全之间进行权衡之时，优先选择了后者。杨立新、王利明老师曾对类似案例做过颇具代表性的逻辑推理过程：1.冒名处分人出卖他人房产属于无权处分；2.第三人与冒名处分人之间存在有偿法律行为；3.第三人已支付价款并完成过户登记；4.第三人善意。[1]笔者认为其将善意取得构成的逻辑起点落脚于行为人的无权处分有所不妥，不动产善意取得的逻辑起点应为不动产登记簿的错误登记。因为善意取得制度的制度基础是物权变动不动产登记的公信力制度，其唯一可信赖的虚假权利外观即为不动产登记簿的错误权属登记，无权处分等物权权利规范之外的虚假外观都不在善意信赖的范围之内。
故，不动产抵押权善意取得的第一个要件为不动产登记簿的错误登记。所谓登记簿的错误权属登记是指登记簿上的权利人并非不动产真正的权利人。善意第三人正是基于对登记簿上的登记情况的信赖而进行的物权变动行为，若登记正确，则不存在登记公示带来的善意保护。
第二，当事人取得不动产抵押权时为善意。
所以这种善意应以抵押权人对登记簿的信赖作为判断标准，这种界定也符合我国不动产物权变动采取的以公示公信为原则的立法理念。因为物权作为一项对世权，需要对方知情才具有对抗效力，登记作为一种公开手段向世人宣告了物权权利人。人们基于对公信力的信赖，通过登记的情况判断所有者和其他权利人状况。若仅仅将善意判定标准界定在受让人的不知情或应知情的标准中，而忽略物权公示原则的因素，这种善意或许在债权关系上具有一定的意义，例如双方未恶意串通订立合同，但在物权领域中却缺乏立足点，因为物权的权属并不因主观善意而得以确认。再者，物权法第16条确定了不动产登记簿的推定效力，却不曾对动产的占有作出推定效力的确认，这也说明不动产的登记公示对于权力的推定效力要高于动产之交付公示的权利推定效力。这也正是不动产物权变动中以登记公示取得公信力的特点，保障了抵押权人的利益，保护了交易的安全，也正是不动产善意取得制度建立的初衷。
本案的关键争议焦点在于被告A可否适用善意取得制度取得系争房产的抵押权。在本案中，被告A通过查阅房产交易部门的产权登记情况判断系争房屋的权利人即为行为人，基于对产证公信力的信赖而办理的抵押贷款业务，并且被告A与行为人的抵押贷款协议并不不合理的约定，被告A是以支付合理贷款数目为对价的，正也体现了被告A的善意。
第三，抵押权人支付了合理对价。抵押权人不能无偿或以明显不合理的价格取得抵押权，《物权法》将“以合理的价格转让”作为善意取得的构成要件之一就是为了保护动态交易的安全，合理有偿的交易行为也是衡量抵押权取得是否善意的标准之一。本案中，被告A已根据双方签订的《个人投资经营贷款借款合同》和《个人投资经营贷款最高额抵押合同》，将250万元的贷款发放给行为人，即已支付了合理对价。值得注意的是，此处不动产抵押中的“合理对价”的界定是否要求与抵押物的真是评估价格相当？基于抵押权作为担保物权的特殊性质，笔者认为只要以双方合意的价格有偿取得抵押权便可。因为抵押权是基于债权而设立的，债权本身并不存在合理之说。
第四，物权变动的形式要件――依法登记。根据《物权法》规定，不动产物权的变动以登记公示为生效要件，未完成登记的，不动产物权不发生变动。抵押行为不进行登记公示的，抵押权就无法设立。而在本案例中，被告A已经对产权登记进行了审查，抵押权也已经法定登记。依法登记的不动产抵押权应当具有公定力公信力。善意抵押权人就能够基于对公信力的信赖确认所取得的抵押权的效力。
基于以上分析，被告A在与行为人甲办理抵押贷款的过程中，对系争房屋的错误登记系不知情且善意，并按约定支付了合理对价，抵押权也依法进行了登记，符合善意取得的构成要件，其应当被认定为善意取得该系争房产的抵押权。
四、结语
不动产物权登记制度,在比较法上分为形式主义登记制和实质主义登记制。形式主义登记制,即以登记为物权变动之对抗主义实质主义登记制,即以登记为物权变动之生效主义。法国、日本民法典采形式主义登记制,德国、瑞士采实质主义登记制。既然同为不动产物权登记,那么无论是在法国民法中还是德国民法中,登记的效力必然具有相同之处,综合来看,不动产物权登记效力具体表现在以下几个方面:
一、物权公示效力
物权公示与公信原则是不动产登记制度的理论基础,动产物权的公示手段是交付,而不动产物权的公示手段是登记,这是财产法的一项基本规则。登记作为不动产物权变动的法定公示方法,其根本目的并不是为了进行行政管理,而是为了公示不动产权利状况完成物权变动。所以登记首先发挥着向社会展示当事人的物权变动的公示作用。对法国法与日本法来说,登记的公示效力能够达到一种自愿强制的后果。因为依其立法,是否登记属当事人的自愿,法律并不予以强制,非经登记之权利虽然可以有效,但是不得对抗第三人为交易安全考虑,当事人又应当登记。
二、物权变动的根据效力
登记作为物权公示手段的作用十分重要。因为登记在这里不但发挥着针对第三人的公示对抗作用,而且还同时发挥着决定当事人的不动产物权能否按照当事人的意愿设立、变更与废止的作用。登记的对抗第三人的效力是登记的消极作用,而登记对物权变动的决定效力是它的积极作用,而且这是实质之主义登记制度的最重要的作用。公示在此虽然只是一个形式要件,但它却对当事人的实体权利有决定效力。《德国民法典》第873条、第875条规定,不动产物权的设立、变更与废止均以登记为生效。故登记在这里实际上成为设立、变更与废止不动产物权的根据。
三、权利正确性推定效力
权利正确性推定效力,指的是以不动产登记簿所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力。不动产登记之物权应该与实际的不动产物权一致,这是正常的不动产秩序的基本要求。但是也不可否认,在当事人有过错或者登记机关有过错时,不动产登记簿上记载的权利与当事人的实际权利并一不致。但无论是权利人、相对人的过错,还是不动产登记机关的过错,登记对任意第三人说都应该是正确的登记,登记的权利与权利人实际权利都应该是一致的。这是因为,对第三人来说,登记是国家专门机关所为之行为,当然也就是最具有社会公信力的事实。
权利正确性推定效力在实行实质主义登记制的德国法典中有明确体现。《德国民法典》第891条规定,在不动产登记簿中为某人登记一项权利时,应推定,此人享有此项权利。在不动产登记簿中涂销一项被登记的权利时,应推定,此项权利不存在。这一规定在法律规定上称之为法律推定。在在实行形式主义登记制的法国和日本,不动产登记具有权利正确性推定效力也是毫无疑问的。因为依日本民法关于未经登记之物权不得对抗第三人的规定,从学理上自然应当得出只有登记之物权方可对抗第三人的结论。这一推断自然也包括着登记对第三人应视为正确的意思,否则它就不可能发挥对抗第三人的作用。因此,不动产物权登记的权利正确性推定效力应当说是一项不动产物权立法的基本规则。