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各地方的产业已经形成群聚和集群化
但是产业群聚或是产业集群存在另一个风险，就是把鸡蛋都装进了一个篮子，这就要求地方必须高度重视，科学规划当地的产业群聚或产业集群，并使之进入良性的和可持续性的发展，良性和可持续性产业发展需要一个完善的运营管理模式，这个管理模式非知识产权战略规划莫属，因此我国2008年推出了《国家知识产权战略纲要》，2009年又要地方推行知识产权战略规划。
地方产业群聚或产业集群分布图（举例）
如何制定地域性产业群聚/集群的知识产权战略规划
规划的重点
地方知识产权战略规划应当根据当地产业群聚和产业集群整体发展规划进行重点设计。
当工业产业已经在各地方形成了群聚和集群，当知识产权已经成为企业间的竞争工具，已经成为各地方的核心竞争力的表现，在知识产权高度受重视的今天，政府考虑的不应再是对知识产权单纯地进行法律保护，不再是简单地用金钱奖励的形式刺激企业粗放、零散地进行创新，对知识产权战略必须要有全新的思维。我国《国家知识产权战略纲要》在2008年颁布，2009年将着重推行地方知识产权战略规划，而地方知识产权战略规划的重点将是对当地产业群聚和产业集群的知识产权战略规划。
规划的要点
产业群聚和集群在知识产权方面都有非常典型的特征，对其知识产权战略规划必须以该特征为要点进行。
产业群聚基本由相同产业的企业构成，那么其在创新方面就有很多共性的东西，创新的技术很容易成为共性技术，意味着一个创新可以使用于产业群聚的所有企业，这将大大降低整体创新的成本；意味着由政府出面整合单个企业零散的创新行为，将产业群聚中的企业联合起来共同完成单个企业无法完成的产业技术发展规划成为可能。产业集群和产业群聚有些不同，集群主要由龙头企业带动产业链的上下游企业，政府的知识产权战略规划可以从龙头企业入手，工作相当群聚要容易开展一些。无论是产业群聚还是产业集群，其知识产权战略规划一般都由以下几大要点构成（本规划未涉及商标/品牌）：
1、建立当地产业群聚的专利信息数据库；
2、利用庞大的专利数据库进行定向检索，再进行专利分析；
3、制作专利地图，规划产业群聚的技术开发方向，指导群聚企业进行创新，共同研发新技术，开发出有价值的前沿而且适用群聚产业的新技术；
4、规划最优的开发模式。
利用群聚中各企业的比较优势，对群聚企业内部进行合理分工，使得各企业充分发挥自己的长项在各自优势领域进行创新，再将技术进行优化组合，集成为专利池或上升为产业标准。
5、设计最大效益的使用规则。
充分发挥创新技术的边际效益，制定群聚中企业共性技术和其他技术的许可使用规则，使得单个企业单个创新在群聚中得到广泛的运用，将单个创新技术放到整个产业群聚中，使效益最大化；
房地产交易的特点及管理
房地产交易特点
房屋交易过程中存在风险的房屋
房产交易过程中，部分房屋的自身特性，致使其买卖具有一定风险，针对此类房产，购买者应加以规避，主要包含以下几种类型：1.没有房产证的房子。证件齐全、房产证产权清晰，才能明证房主对房屋享有所有权，也为证明买房权力的唯一凭证。若购买没有房产证的房屋，其可能处于抵押或转卖状态，无法保障购买者的经济权益。2.小产权房。小产权通常为集体所有土地开发房产，售价与商品房相比较低，但根据我国现行法律，小产权房未有合法流转空间，禁止对外销售，购买此类房屋无法获取产权证。3.未满5年的经济适用房。此类房屋未满5年禁止上市交易，此类房屋交易不受法律保护。
房地产交易中的风险
与开发商交易中的风险
房地产中介交易风险
购买者缺乏相应的法律知识
房地产交易中的风险管理对策
完善房地产法律法规
建立房地产市场信息体系
加大工作人员培训力度
实施稳健的政府调控政策
【关键词】：新型城镇化、可持续发展、和谐发展
中图分类号：F292文献标识码：A
我国新型城镇化进程中房地产业面临的问题
随着我国新型城镇化进程步伐的加快,中国将有上亿的人口涌入城市,必然给房地产业带来巨大的发展空间。在这场城镇化社会运动中，房地产业成为运动的主角。房地产业在改善产业结构、拉动内需、扩大就业、提高人民生活水平、促进新型城镇化等方面起到了积极的作用，然而由于我国房地产业起步晚，发展历史短，经验不足，房地产业快速发展中存在诸多问题。
（二）高房价影响居民购买力。一方面是房价持续上涨。近年来，我国各地的房地产价格上涨很快。1998年以来城镇居民人均可支配收入年均增长8.6%，但许多城市商品房年均增长达到了两位数；另一方面空置房面积增加。1993年底之后商品房空置面积指标持续上升，截至2006年3月底，全国商品房空置面积为1.23亿m2，同比增长23.8%。
（四）商品房空置量增加。商品房空置量增加，而且正在进一步扩大。仅1993年底商品房空置面积达到5000万平方米，此后这一指标持续上升，2012年达17000万平方米。截止到2013年11月底商品房空置面积已突破1亿平方米，同比增长5.6％，其中，空置一年以上商品房面积为6225万平方米。国际惯例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中国房地产开发的空置房已超过了这个指标。虽然建设部领导多次强调消化空置房，许多地区空置房也有些下降，但总的情况来看，中国的空置商品房仍然继续上升，现已接近20％。
（五）生态环境造成破坏。房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏。开发单位片面追求经济效益，致使建筑密度过高、容积率过高，缺少绿色空间，一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护与建设。
新型城镇化进程与房地产业应和谐发展
新型城镇化进程与房地产业和谐发展的核心是可持续发展，是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。从而,推进中国房地产业可和谐发展。
（二）重视环境保护，维护生态平衡。房地产业发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调。生态保护水平的差异，将会极大地影响房地产的价值，房地产生态价值的实现是房地产可持续发展的必然要求。因此，要在开发的同时做好生态环境的保护和建设，使房地产业成为城市生态经济的有机组成部分。在开发的过程中要做好生态环境的保护和建设，塑造环境优美、和谐的社区。21世纪的房地产竞争已经逐渐上升到文化竞争，在知识经济条件下，文化力比政治力和技术力对房地产业的作用更持久，更广泛，更深远。避免出现“工业集中、人口集中、污染集中”等问题。
（三）重视国民经济和谐发展。房地产业的发展既要符合自身的发展规律，又要与其他产业发展相适应，并要有国民经济的支撑。房地产业对整个国民经济发展的贡献是间接的，其产品构成其他产业发展的载体，房产只有被用于生产或消费（居住）才能完成价值实现。房地产业的发展只有与国民经济的发展速度相协调，才能促进国民经济快速健康发展。因此，保持合理的房地产业发展速度，进行科学规划，才能有效防范风险和保证房地产业持续稳定发展。
记者：消费者遇到“黑中介”时，应如何维护自己的合法权益？
记者：我国现行法律、法规对中介服务以及中介违规行为是如何规范的？有何不足？
记者：国外关于中介的立法状况如何？有无值得借鉴的地方？
关键词：房地产；中介市场；监督管理；自律制度
1.房地产中介的违法违规行为分析
1.1隐瞒与交易有关的信息
于2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过自2001年6月1日起施行的商品房销售管理办法的第二十八条规定有着这样表述：受托房地产中介服务企业在销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。委托人将自己的要求告知房地产中介公司，而中介公司要对委托人负责各方面信息的收集，包括销售价格，房源信息，需求状况等。等交易完成后，房地产中介公司可以得到自己的佣金，一般为房地产成交价格的3%到5%。在交易过程中，房地产中介公司在向委托人介绍销售商品房的各方面信息时，还应该坦诚佣金的存在，即要收取房产成交价格的3-5%的资金作为服务费。但在实际操作过程中，房地产中介公司并没有做到这一点，反而利用自己的中介的便利身份，向委托人花言巧语，声称销售的房产都是进行统一报价，佣金已经在里面，不必在额外支付，造成消费者在观念上陷入误区，甚至有些房地产中介还打出了佣金全免的口号，欺骗消费者。
2.房地产中介法治化的若干对策
2.1立法上的完善
2.2健全政府监督管理机制
3.小结
文中基于房地产中介市场的法制化进行了简要的分析，在实际的执法过程中还应结合各地实际情况做的有法必究不放过任何违法行为，才能让中介市场更加合理以及适应市场化发展需要。
参考文献
[1]能志飞.规范房地产中介市场减少信息不对称[J].市场周刊（研究版），2005，（07）：35-36.
[2]张贯益，袁彩云，杨国锐.房地产中介市场的失范的原因分析[J].城市开发，2004，（13）：13-14.
二、发展我国REITS的必要性
1．降低金融体系运营风险的需要房地产行业的巨大资金需求大多依赖于商业银行信贷，银行长期过度地向房地产市场投放资金，极有可能导致资产结构过于集中而形成金融风险，银行系统的风险抵御能力因房地产行业资金供给的单一性而大大降低。分散和降低银行业的金融风险、提高金融系统的安全，已逐渐成为平衡房地产行业发展和商业银行发展过程中不得不正视的问题。引入REITS对化解金融体系降低系统性风险的作用主要体现在:第一，作为银行信贷资金的重要补充，REITS作为直接融资渠道可将市场闲置资金融通到房地产领域，在提高房地产金融体系完备性的同时，可有效减轻银行体系所承担的金融风险，在一定程度上防止房地产泡沫;第二，作为一种国际金融市场上安全性和获利性较为理想的投资方式，REITS还可分流部分银行储蓄资金，以减轻银行系统的经营负担，对居民的消费也将起到一定的刺激作用;第三，由房地产投资信托创生的中间业务，如银行网点售卖、资金结算、托管等等，都将为银行体系带来零风险收益。
2．发展房地产二级市场的需要在发达国家，房地产业主要以包括房地产的转让、租赁及管理等流通交易程序在内的二级市场为主，其收入远远高于以开发和建设为主要内容的一级市场。而目前我国大陆房地产行业主要以房地产一级市场即房地产的开发为主，对二级市场的重视及开发程度远远不够。REIT的发展尤其是权益型REITS的发展在创新融资模式并增加投资工具的同时，将房地产转让、管理和租赁市场有机结合，可为发展房地产二级市场注入新的血液。
3．进一步发展信托业的需要信托作为一种金融制度，与银行、保险、证券一并构成了现代金融体系。信托作为一种特殊的财产管理制度和法律行为，在经营的业务范围上具有其他金融机构不具备的优势。改革开放以来的三十余年间，我国信托业历经多次治理整顿，在操作规程上日趋规范，但总体而言仍存在信托产品流动性较弱、信托公司复合型人才缺乏、信托公司经验不足等缺陷。纵观各国信托业的发展，各发达国家均倾向于采用房地产信托的方式进行融资，REITS作为一种直接融资方式，有利于快速筹集资金，在有房产、地产做担保、进一步实现风险降低化的同时，也能在信托财产流通性较弱的现状下以房地产项目周期较短的投资期限的原因，吸引投资者的目光。综上所述，通过REITS的引入，可进一步完善我国信托公司的机构，实现信托的快速发展，实现房地产业与金融业的双赢。
三、我国发展REITS的可行性
四、我国REITS发展障碍分析
2．税收优惠制度缺位回顾REITS的产生及发展历程，美国REITS被视为受托人向受益人进行信托收益分配的途径，在法律上获得双重免税资格，其发展主要是受到法律明确的税收优惠的驱动:一方面，REITS作为人的集合不属于公司税的纳税范畴;另一方面，REITS投资的房地产物业属于免税范畴;随着美国税法的日益严苛，REITS的税收优惠优点逐渐显露。国外RE-ITS结构较为复杂、种类也较为繁多、涉及当事人众多，通常有着一套完整、独特的税收体系为其服务。而我国REITS处于初级发展阶段，未对REITS收益的纳税优惠做出具体规定，缺乏对REITS的税收激励政策和措施，导致REITS缺乏核心竞争力。
3．信息披露制度不完善国外的REITS是非常标准化的，信息披露要求非常严格，美国REITS的投资计划、财务计划、投资报酬率、管理费用及投资期限等均需主管部门———美国证券管理委员会批准，而且其财务必须完全公开化、透明化。102－106从国外REITS发展经验上来看，信息越公开越透明，REITS市场越发达越完善，充分、真实、及时、准确地将国家政策导向的信息、金融证券等各类信息传达给包括REITS投资者在内的信息需求者，有利于激发其投资热情。就目前情况来看，作为在政策经济环境下风险相对较高的信托产品，无论从准确性、及时性和规范性还是披露频率上来看，国内REITS的信息披露制度均不完善，使信托公司面临道德风险，且为谋求私利、暗箱操作大开便利之门，进而带来资金风险和隐患，成为RE-ITS运作的巨大障碍。
4．组织机构缺失REITS的经营管理，通常是由专业的投资公司进行的。就目前国内的实践上来看，最满足该项条件的是信托公司，而信托公司的组成人员大多不是房地产业投资专家，不具备项目运营管理的经验和专业技能，在实际项目运行中，信托公司也不参与管理或干涉管理者的经营管理，仅向项目提供资金，地位较为被动。因此，从这个意义上来讲，我国截至目前还未出现真正合格的REITS构建主体。
五、总结
关键词房地产企业法制意识社会责任
一、我国房价现状分析
进一步增强法制意识，积极履行社会责任已成为全球的共识，是各个行业、各个企业义不容辞的责任，房地产企业亦不例外。
近几年来，我国的房价持续攀升，早已超出了普通居民的购买能力，即房价的上涨幅度已远远超出社会平均劳动力价值的提升幅度。我国房地产市场供需不畅问题仍然是最主要的问题，巨大的住宅需求与大量商品房积压的鲜明对比表明，住宅需求转换为有效需求的瓶颈是住房价格过高，居民收入与房价差过大，房地产开发商趋利避害开发高档楼盘以及房地产投机者的商业炒作，对房价的上涨起了推波助澜的作用。房价的上涨，不仅在居住上面给予了居民沉重的支付压力，还影响了很多购房和准备购房的家庭无力进行其他方面的消费，使其他很多行业、产业产能过剩。在这种情况下，房地产价格居高不下直接影响了国民经济的健康运行和经济的可持续发展。所以，国家及地方政府，应当从宏观上对房地产业的发展进行调控，对商品房价进行监管，房地产企业应当在严格执行遵守法律法规的前提下，积极履行社会责任，与政府一起对安居工程予以扶持，逐步改善居民居住条件，带动人民的生活水平的提高。
二、房地产企业应当履行的社会责任
（一）严格杜绝一房多卖，一房多抵押。例如，“天天花园诈骗案”是一女多嫁、一房多卖的典型。上海天富房地产开发有限公司为开发天天花园住宅小区，通过各种渠道筹集资金10亿余元人民币，为偿还本息，该公司以天天花园的房屋抵债，并将同一套房预售、出售多次。据统计，天天花园每套房屋平均被重复卖出三次，受害者达数百人之多。所收房款相当一部分用于董事长蔡林芬个人消费。对于工薪阶层而言，辛辛苦苦积蓄多年所购得的一套房屋随着天富公司的破产付诸东流。对于房地产企业，应鉴于此案，应该以此为鸣，时刻提醒自身企业不再重蹈覆辙，来加强自身企业的经济建设。
（二）加强物业管理，不出现烂尾楼。烂尾楼是指房地产在开发过程中因资金出现问题而停建或因拍卖市场不成熟而无法出售的不良楼盘资产。由于如今关于物业管理、烂尾楼的纠纷较为频繁，房地产秩序混乱，房地产企业面临严重的诚信危机。近年来，商品房投诉率以每年20%的速度递增，2004年全国消协组织共受理商品房投诉20530件，但房地长企业纠纷解决率最低，只有10%左右。所以房地产企业应时刻自我反省，在公众面前树立良好的企业形象。
三、房地产企业应增强的法律意识
地为房载，房依地建，土地是房地产企业存在的前提。根据《中华人民共和国土地管理法》规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。国家依法实行国有土地有偿使用制度。建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。
根据以上所述，房地产企业要取得国有土地使用权进行房地产项目开发，必须和国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，依法缴纳土地出让金并获得《国有土地使用权证》之后，才能依法开展房地产开发项目建设、施工。在土地使用权的取得的方式有出让、划拨、审批三种，其中，出让方式为房地产企业取得土地使用权的主要方式，房地产企业应进一步增强有关土地使用权方面的法律意识，严格按照程序办理好每一步手续，这不但是对自身企业的负责，更是自觉履行社会责任的一种表现，那么该企业在人民大众的企业形象自然更加严谨，公正起来，自然也就拉近了与人民大众的距离。
四、房地产开发引发的问题及应对措施
（一）拆迁问题
（二）耕地保护问题
现今自然灾害总是连连发生，由于耕地引发的问题更是接踵而来，水土流失，大发洪水，山体滑坡等等。对于此现象，国家颁布了一系列管理条例。依《土地管理法》第31条之规定，国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。房地产企业难免会占用耕地，那么就应当制定开垦耕地计划，要严格按照计划开垦耕地，配合政府部门的监督与验收，并定期缴纳一定的耕地开垦费，协助政府部门开垦新的耕地，为更好地保护我们居住的生态环境贡献自己的一份力量。
（三）环境污染问题
房地产开发中的环境污染包括：
1、废气污染。房地产开发项目中的有害气体对人的影响是很大的，例如建筑材料、装饰涂料以及有害家具所散发的气味，对人体的健康影响尤为严重。所以，房地产企业向大气排放废气不论是否超过国家或者地方规定的排放标准，都有义务采取防治大气污染的措施，而不是超标准排放污染物时才应当“负责自理”。
房地产开发中的大气污染防治的重点是扬尘的防治。建筑施工场地必须设置统一的未来，拆迁施工现场应根据实际情况设置临时围栏。高层或多层建筑清理施工垃圾，必须搭设封闭式临时专用垃圾道或采用容器吊运，严禁随意凌空抛撒。施工垃圾应及时清运，适量洒水，减少扬尘等等，以保障对人民大众的身体危害降至最低。
2、废水污染。房地产开发项目的废水污染主要来自项目施工期的施工废水，运营期洗浴、冲厕、餐饮等生活污水。房地产企业应根据建设项目的性质、特点做相应的用排水平衡分析，明确建设项目污水量及排污去向。
房地产开发中的废水污染防治的法律制度分为：（1）总量控制制度。指省级以上人民政府，对实现水污染物标准排放人不能达到国家规定的水环境质量标准的水体，可实施重点污染物排放的总量控制的法律规定。（2）城市污水集中处理制度。（3）公众参与环境影响评价制度。要求报送建设项目环境影响报告书的单位，应当广泛征集附近单位和居民对该建设项目可能对环境影响的意见，并如实连同环境影响报告书送交其主管部门预审，然后按照规定程序上报有关环境保护部门审批。房地产企业应贯彻落实废水污染的法律制度，以此将废水污染降至极限。
3、噪声污染。房地产开发项目的噪声污染主要来自空调、冷却塔、风机、水泵、换热站等设备的噪声，以及房地产开发中的建筑施工噪声污染。房地产企业在进行施工的同时，应该尽量减少对周围居民正常生活秩序的打扰，以博得更好的企业形象。
4、固体废物污染。房地产开发项目的固体废物主要是建筑垃圾。建筑垃圾，是指建设单位、施工单位新建、改建、扩建和拆除各类建筑物、构筑物、管网等，以及居民装饰装修房屋过程中所产生的弃物、废料及其他废弃物。
五、树立房地产企业良好形象的路径选择
一个企业的良好形象的建立是要经过日积月累，一砖一瓦给盖起来的，但是一旦摧毁，其速度将是颇为可观的，正如一句名言所说：千里之堤溃于蚁穴。那么，如何挽救房地产企业的良好形象？应做到以下两点：
（一）在坚持发展作为第一要务的同时，正确处理好利益关系。要时刻铭记，房地产企业在开发建设中既要严格执行国家的标准，保证工程质量，又要严格企业管理，控制开发成本，为普通百姓多盖房，盖好房，从而使普通百姓和企业得到真正的实惠。通过技术革新减少生产活动对环境可能造成的污染，同时降低能耗，节约资源，降低企业生产成本，为实现人与自然的和谐相处做出贡献。
（二）坚持统筹兼顾，依法经营，加强塑造企业的诚信精神。统筹城乡发展、区域发展，统筹局部利益和整体利益、当前利益和长远利益，充分调动各方面积极性，壮大企业经济。依法经营是企业和生存发展的基础，更是旅行社会责任的前提，房地产一夜应严格遵守合同约定条款能够得到有效落实；努力做好售后服务工作，为业主提供优质、便利的服务等。企业诚信精神山谷塑造企业履行社会责任的重要体现，房地产企业要在思想上意识到诚信经营是企业价值和企业竞争力的重要标志，在经营活动过程中坚持恪守信誉和诚实经营。将企业诚信放在企业利润之前，积极承担社会责任。
参考文献：
[1]张忠野，曾大鹏.房地产法学[M].上海：格致出版社，2010.1.
[2]楼建波，张双根，金锦萍，吕飞飞.土地储备及土地一级开发法律制度[M].北京：中国法制出版社，2009.7.
[3]项先权.房地产法律理论与律师事务[M].北京：知识产权出版社，2006.6.
一、以服务于全市经济社会发展为目标，高效作为，严抓细管，全市房地产行业管理提升到新水平
今年以来，我们将提升房地产行业管理水平作为一项工作重点，全力攻坚。9月份，组织全市房地产开发企业、物业企业、拆迁企业等召开全市房地产管理工作会议，对全市三个物业服务比较好的小区进行了现场观摩。本次大会的召开，对规范我市房地产行业管理具有重大意义，为今后的管理工作开展奠定了良好基础。
1、房地产交易秩序更为规范。房地产交易活动直接关系到群众的根本利益。我们把群众是否满意作为衡量工作水平的硬标准，以提高工作人员素质、规范服务流程、提高办事效率为突破口，引入了挂牌上岗、亮证上岗、责任考核制度，面向社会推行服务承诺，将办结时限、服务标准、服务内容置于显要位置，还服务对象以知情权，全力推行阳光行政。对房屋产权登记、抵押等交易业务实行一条龙办理，全心全意为前来办事的群众提供心贴心的一流服务，努力实现客户服务的零缺陷，办事流程的零阻碍，把房地产交易打造成展示政府形象的一面窗口，为民办实事、解忧愁的一条绿色通道。一年来，没有发生一起因业务办理而发生的投诉、上访事件，多次收到服务群体送来的锦旗和感谢信，受到了广泛的好评。
4、房地产市场监管更为规范。严格执行房地产开发和房地产中介服务的市场准入标准，严格规范开发企业的商品房预售、销售行为，建立和完善了开发项目、房源情况、市场需求等市场信息披露制度，积极引导房地产企业诚信自律经营。今年以来，共开展了4轮房地产开发和预销售行为、房地产中介服务的专项检查，查处非法中介机构18家，有力打击了房地产交易中的违法违规行为，维护和保障了广大消费者的利益。
5、房地产法制建设力度进一步加大。为加强依法行政建设，先后组织20多人次参加了省、地市开展的法律、法规培训班，提高执法队伍整体素质。对人大代表建议和政协委员提案及群众来信、来访认真处理，共办理人大、政协8件，妥善处结各类案件30余件（次）。利用安全宣传日，向群众发放房管业务指南和危房鉴定知识宣传单800多份，扩大了社会影响。
6、居民住房状况调查圆满结束。按照省建设厅的统一安排部署，对崖头、石岛两城区居民的住房情况展开了逐家逐户调查，全面掌握城区居民住宅情况，为全市城区住宅的合理布局和领导决策提供了第一手资料，共发放调查问卷6万多份。
二、以服务民生解决民居为目标，精心组织，稳妥推进，三环小区经济适用房销售分配工作取得阶段效果
三、以优化服务环境提升机关形象为目标，搭建载体，强化教育，机关规范化建设实现了上档升级
一是强化服务意识，提高服务质量。定期进行业务考核培训并选派业务能手外出参观学习、参加岗位培训，全面提高职工的业务素质。同时要求业务人员要以“被服务人员满意”为标准，尽力做好服务工作，真正把房管局变成市政府的一个优质服务的“文明窗口”。
二是完善监督管理机制，提高依法行政的自觉性。先后制订《十不准》、《提倡八种精神》、《机关工作管理制度》、《车辆使用制度》、《卫生工作制度》、《廉政建设制度》等36项规章制度，并在制度的督察落实上狠下功夫，做到事事有人管、件件有落实，实现管理上无缺项、无盲点。全面推行了办事程序、服务标准、服务收费、承诺事项等“四公开”制度，对工作重点、行政执法、行政审批和投诉受理等工作，严格办事程序，并做到日有总结、月有通报，逐级审核，使工作质量、服务标准和内部管理水平进一步提高。
三是加强党风廉政建设。利用党员大会和全体职工会议，深入开展从政道德和党风廉政教育，加大商业贿赂整治力度，在全局上下唱响干事创业、廉洁勤政主旋律。全局党员干部职工队伍素质明显提高，凝聚力、战斗力进一步增强，呈现出了风正、心齐、气顺、劲足的新气象。
关键词：房地产交易风险防范
近几年来，随着我国社会经济不断的向前发展，我国国民人均可分配资金在不断的提高，而“家”由于在国民的心中地位是其他物质所无法比拟的，因此也就推高了我国的房地产事业的发展。然而，房地产作为大宗物品在交易的过程中也存在着相应的风险，所出现的问题对我国人民在经济、精神与人身安全上都有着不同程度的影响，因此提高房地产交易风险的预测与防范工作势在必行。
二、房地产交易中买方对风险的防范
（一）建立健全房地产法制制度
（二）树立诚信观念体系
（三）加强我国房地产市场信息体系的建设工作
四、结束语
[1]齐惠霞.房地产交易中的风险及防范[J].消费导刊，2011（11）
1.从游击散漫型走向职业化、正规化
近几年来我国的房地产中介服务如雨后春笋，其从业的机构和人员不断增加，业务量也不断扩大。但是从整体上看，这支队伍还是“散兵游勇”，行业信誉不佳，社会地位不高。一方面少数“害群之马”侵害服务对象利益败坏行业名声，导致客户“谈中介色变”、“谢绝中介”的现象经常发生；另一方面其执业及应得的正当利益又得不到保护。因此，这一行业一直停留于低水平运作。由于经营得不到发展，无法通过资产增值达到做大做强的目的，因而也就难以形成职业化、正规化的队伍。要改变这一状况，必须采取以下措施：
（1）加强法制建设。目前，我国房地产中介服务业方面的法律法规正处于建立框架过程中，体系尚待完善，尤其是较高级别的法律政策文件仅有《城市房地产法》和《城市房地产中介服务管理规定》，规定过于原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。因此，我们应加大立法力度，通过法律法规形式确立房地产中介服务的职业地位，提出正规化执业的具体化要求，包括职业界定、业务范围、市场准入、培训、考试、考核、执业、再教育、运作方式、程序、行规行约、合同、收费等方面的规定，为房地产中介服务机构和执业人员依法从业提供法律依据。同时，政府有关部门及行业协会要依法从严管理，保护正当经营和合法收益，打击非法经营，建立政党的执业环境。
（2）确定行业地位。国外房地产中介服务业是一个独立的并有一定社会地位的职业，而我国房地产中介服务业社会地位和劳动价值尚未得到全社会的认可。买卖双方拒不接受中介服务以及提供中介服务拿不到报酬的事时有发生。由此可见，对房地产中介服务业的保护和支持显得特别重要。首先，政府要运用各种手段倡导和引导开发商逐步实行产销分离，尤其通过政策导向构建专业化房地产流通企业，让其专门从事咨询、评估、项目策划、营销及销售服务。其次要从关心爱护及培育的角度出发，在挥舆论监督作用的同时，注意适度暴露问题。要把握舆论工作的主旋律，加大正面宣传的力度，为房地产中介服务业提供宽松的舆论环境。再次要适当提高拥金率，严格规定佣金支付方式，维护中介服务合同的严肃性，确保从业机构和人员的劳动价值得以实现。
（3）严格市场准入。要本着宁缺勿滥的原则，通过立法对从业机构和人员分别实行严格的准入标准。在机构资质管理方面，对注册资金、经营场所、业务人员等要设定更高一些的“门坎”，并划分不同等级资质的标准，规定其相应承接不同标的、不同价值量和不同复杂程序的业务。在人员资格管理方面要创设执业资格制度，并严格标准，对学历、实务年限、专业知识、犯罪记录限定等要求再提升一个档次。要通过审，逐步淘汰不合格者，以确保中介机构及执业人员的综合素质和业务水准不断提高。
2.从零星分散型走向社会化、系统化
目前，我国的房地产中介服务机构的分布呈如下特点：一是各自孤军作战；二是横向分布无序；三是纵向分布没有梯度，无法延伸；四是相互之间和上下之间都缺乏联系，不能形成网络，这种状况不能适应住房市场梯度化的需求。尤其是住房的消费需求出现多方位、多层次、大众化、存量化的趋势，这就要求房地产中介服务业调整结构与布局，以优良的服务面向社会，面向社区，面向市民。
（1）建立服务全社会的机构网络当前，为活跃中国住房市场，满足百姓对住房服务的需求，应该大力发展交易网点，并且要从实际需要出发，因地制宜地构筑点线面相结合的中介服务网络。点，即市一级交易中心；线，即与市交易中心相连的若干区域中心；面，即遍布全市各街道、社区的服务网点，可以是紧密型的，也可以是加盟连锁店。总之服务的机构要形成网络，让老百姓通过网点，享受便利的中介服务。
（2）建立沟通全社会的信息网络。国外房地产中介服务业靠信息运作，信息的集中储存与分别享用都有固定的渠道。在这方面我们尚未形成气候，信息基本上是分散且又为各自垄断，没有形成统一的大容量的信息储存，因而信息共享就是一句空话。这就必然形成分割的市场，分散的运作，零星的成交，交易的人气不旺，市场红火不起来。为此，我们应借鉴外的做法，结合本地实际建立各种信息网络。首先，可利用专业手册、新闻媒体、局域网等载体建立中介信息、文选信息、价格信息、房地产交易登记信息等，有的可对外或公示，有的可对外开放供查询。其次，可利用联网这一高新技术，建立房地产公众信息网络，充分运用网络信息全、容量大、时效快等优点为市民提供全天候、全方位的信息服务。
（4）加强行业自律。我国的房地产中介服务的执行业行为有很大的自由度，其职业道德和形象欠佳。因此，必须采取切实可行的措施。一是要从上至下成立行业协会，由协会制定职业道德规范，加强对付员的管理，对违规违约的会员，可给予处分甚至开除出协会。二是要普及建设部组织166家房地产中介机构承诺提供“放心中介”的做法，以公开办事程序的收费标准，规定服务时限和服务质量，违者受罚为内容，向全社会作出郑重承诺，接受全社会监督。三是建立中介机构法人责任制和业务失误赔偿制。四是建立财务会计制度，建立会计账簿，绘制财务报表，严格执行国家财务和收费规定。五是建立业务记录，设立业务台帐，以备管理部门和协会检查。
3.从传统粗放型走向专业化、现代化
目前，我国房地产中介服务业机构规模偏小，专业人才结构人合理，科技含量低，掌握信息少，专业性不强，难以形成规模经营。为此，必须采取措施，全面提升房地产中介服务业的水准，使其走向专业化、现代化，以形成集约化经营的产业。
（1）提高业务素质。国外房地产中介服务执业人员除了精通房地产业务外，还熟悉法律、营销、建筑、评估、金融、计算机等多方面的业务，职业技能比较全面。为此，我们必须从房地产中介服务业的队伍建设着手，全面提升其业务素质。
一是要完善专业体系，具体应设立包含策划师、经纪人、估价师、工程师、房地产专职律师、会计师、审计师、造价师等在内的职称系列，并使人才划分等级合理搭配。如策划、经纪、估价执业资格均应分高、中、初三个等级。
二是要优化执业队伍，即规定房地产中介服务机构应具有各类专业人员的结构标准，逐步淘汰低层次人才，吸纳中、高级人才，使中介机构通过吐故纳新，形成一支专业齐全、人才荟萃、技能较高的队伍。同时，还要加强对现有人员的专业培训。
（3）加大科技含量。加大硬件和软件的投入。
（4）推选集约化经营。我国的房地产中介服务业由于起步晚、规模小、素质差、不规范且处于粗放式经营，因而从总体上看还属于幼稚行业，像“美国二十一世纪不动产”这样的公司在国内尚无一家。一旦加入WTO，我们的房地产中介服务业就处于弱势，会受到较大冲击，甚至难以生存。因此，我们一定要树立危机感，充分利用WTO的市场准入条款及其入世后的缓冲期，对房地产中介服务业进行调和改造，以提高其竞争能力。
首先，要创造条件切断房地产中介服务业与其母体？开发商之间的脐带，加速产销分离。如，房地产开发公司的中介机构和人员从事自己开发建设项目的中介业务，在有些城市认为是合法的，但这样做既分割了市场又搅乱了市场，最终将阻碍房地产中介服务业的发展。只有让开发公司从营销中逐步退出，才有房地产中介服务业的生存发展空间，集约化经营才有适宜的外部环境。