1、南宁市朝阳商业圈市场分析报告弘毅企划研展部二六年元月22日市场分析宏观经济背景朝阳商圈范围从火车站起向南到万达商业广场止，以朝阳路为轴心呈鱼骨状向两边辐射，东到新民路、公园路，西至华强路、解放路，南沿民族大道西段，北抵中华路。交通方便快捷近30条公交车线路会聚于此，毗邻火车站、客运站，交通便利。随着民族大道西段延长线的建设及东葛路、民主路扩建、“堤路园”等众多“136”工程的实施，以及朝阳立交桥拆除、友爱路延长线建设等，使整个朝阳商圈内的交通路网更加完善。特别是朝阳立交桥拆除后，朝阳路、民族大道两大交通干道在商圈内交汇，使朝阳商圈的交通网络大形初成。区域商业特征朝阳商圈的核心商圈呈环绕形
2、，是南宁市最繁华的商业中心区。作为南宁第一核心商圈，坐拥南宁人流、物流、车流最为密集的区域，日人流量最高在30万人次以上，既是传统的商业中心，也是今日市内最繁华的商贸核心。这里名、特、优商品齐全，为全市提供集购物、餐饮、娱乐、金融、休闲等于一体的全方位服务。作为南宁的首要商业区，无论在商铺租金售价、商业规模、客流量、成交金额、购物环境及发展空间方面都具有极强的市场凝聚力。区域规划原则朝阳商圈的商业密集既是优点也是缺点，因此，朝阳商圈5到10年内的规划原则主要是控制总量、调整结构、提高档次。控制规模，防止过度膨胀，过度开发。对大型商业网点的设置要根据城市发展、商业容量和居民购买力的需求适度发展
3、。在今后的规划中，要大力改善交通条件，调整和增加交通线路，特别是要扩大、改善停车场地。商业部份分析零售业概况：大连万达商业广场、新朝阳商业广场、南宁百货、南城百货、万隆百货、金朝阳商业广场、向阳商场、民族商场、平等商厦、裕丰商场、人民商厦、南宁书城、友谊电器城等，民生路、兴宁路步行街贯穿其中，商家云集，人流如鲫。各大商场商业经营业态对比表案名商业面积经营范围大连万达商业广场127080经营高档服饰、高档鞋帽、儿童用品、箱包、皮具、饰品、钟表、眼镜、冲印、药店、金银珠宝、文化用品、化妆品、餐饮百盛百货、沃尔玛购物广场、华纳兄弟娱乐公司等知名品牌进驻、卧高数码城；（号称：SHOPPIGN
4、MALL）新朝阳商业广场4.3万一、二层经营中档品牌服装、鞋帽、箱包、精品南宁百货35000日用百货、家用电器、服装、皮鞋、食品、化妆品、体育用品、粮油制品万隆百货/日用百货、家用电器、服装、皮鞋、珠宝、化妆品、食品南城百货1.5万日用百货、家用电器、服装、皮鞋、食品、化妆品、体育用品、书籍、音像制品、粮油制品人民商厦5000一层（前期二至四层专营化妆品，美发用品及设备的批零，现已成为空铺）裕丰商场1万主营中低档服装、鞋帽、箱包、化妆品、饰品、精品金朝阳约6万主要由梦之岛、国美电器、李宁体育用品店、德克士进驻梦之岛经营：一层鞋类、箱包、皮革、珠宝、烟酒、新潮饰品；二层：女性服装、装饰品；三
7、推广费用；新朝阳开业至今，一、二层整体营业率占66%，其他各楼层总体营业率不到1%；一、二层商场即使在节假日也没有出现人流高峰，三至六层商场的营业状态丝毫没有得到改善。综上所述，新朝阳商业广场兼备天时、地利、人和三大优势，却没有带来预期的经济效益，陷进人财两空的尴尬格局之中综合分析商场实行各商家自行装修，场内不设中央空调，使得商场的整体包装不上档次，缺乏赏心悦目的亮点。一层大堂宽广明亮，设有水景喷泉，惟一美中不足之处在于不摆设休闲椅，没有最大限度的借用水景喷泉之势吸引周边居民及过往群众入场休闲，从而带动全场人气，为商业营造气氛，提升美誉度，形成人脉链口碑，以达到早日旺场的目的。商场内规划为单
12、现况：一层商铺合计近19间，营业近16间，营业率占84%。二层商铺合计141间，营业率为0%。（二层至四层整体商铺全部空置，现已人去楼空）经营效果分析：多路公车路线停于商场前，即是客流的第一站，也是终点站，往来皆受益；位于人民路与西关路交叉路口，坐拥朝阳商业圈人流高峰区；与南宁百货大楼、友谊电器城、旧和平商场仅一路之隔，被隔离栏分流的客源。开业至今，一层整体营业率占84%，一层才19间商铺，却具备近十个行业的不同商品，销售商品不成行，之间不能互动，毫无休闲购物乐趣可言，整体形象已经失去吸引消费者魅力的光彩；其他各楼层总体营业率0%；商场即使节假日也难以引起消费者的光顾，在众多出色的竞争对手中几
13、乎被淹没。结合上述结果分析，人民商厦即使跻身于朝阳商圈这一黄金地段，因受地理位置、周边环境因素的影响，成为名副其实的商业死角。综合分析商场外立面设计风格、场内包装档次低，要想在众多鲜花中脱颖而出，赢取消费者的芳心，成为追棒的宠儿，从包装开始。三分人才，七分打扮，用在商场上亦是同样的道理。结合上述分析，结果显示：人民商厦亟需树立品牌形象，寻求发展空间。重新整合推广初步思路：重塑商场外立面，以此吸引消费者进场；统一包装商场，营造品牌经营卖点，促进消费者加深对商厦印象，掘出人脉链，形成群众口碑，完成第一步推广目的。树立品牌，利用创新的宣传方式，整合促销策略，再次杀入市场，引起市场的强烈反映并保持热度
14、。12重新整合推广初步建议：略。零售业商业竞争综合分析综上所示，不难发现，朝阳商业圈内百货业、商场、超市云集，经营销售商品同质化程度严重，致使零售行业趋向饱和状态。商场经营规模日渐宠大，激烈的商场驱使商家寻找个性化发展、走品牌化路线，在风云莫测的市场中稳住脚跟，各种促销手段、促销策略层出不穷。商场经营理念由传统的逛街购物转变为休闲、美食、娱乐、购物，由消费者的消费选择观察，一站式理念从大连万达商业广场的成功运营得到很好的验证。批零业概况：交易场、桂登商场、银兴商厦、新旧和平商场、上海商城、新裕窗帘城、搜品廊、银兴轻纺、家居装饰城、旅游用品、批发市场、华西副食品市场荟萃于此，交易场批发商业圈更拥
15、有百年老埠之称。长期以来，中华路、西关路、南京路、杭州路、华强路、华东路、华西路一带是南宁市规模最大的小商品批发零售集散地，在小商品批发零售方面有着深厚的经济基础和历史渊源。批发圈商品辐射广西乃至大西南市场，远销东盟各国。伴随着今年中国东盟博览会在11月份举行，港丰商场、中华小商品城、世贸商城纷纷把握此次入市的良机，在博览会举行之前陆续开业。批发零售业经营业态对比表案名商业面积经营范围南宁交易场18000一层干货批发、肉类、蔬菜、药材、水果二层儿童用品、妇女用品、布艺、床上用品、日用品、儿童玩具三层儿童用品、妇女用品、布艺、床上用品、日用品、五金日杂、鞋业桂登商场4000一层（西面）鞋
16、业；（东面）日用小百货；二层床上用品、毛巾、毛毯港丰商场1380172间一层中档服饰；二层高档品牌服饰（号称南宁最大的高档服装批发市场）新和平商场/一层服饰（批发、零售）；二层箱包、皮具、鞋帽、服饰；三层箱包、皮具、鞋帽、服饰、袜子、化妆品；四层妇女用品、化妆品、儿童服饰、床上用品、玩具；五层童装、化妆品旧和平商场220003200间一层饮食、干杂、五金家电为主；二层服装、鞋业市场；三层服装批发市场；四层纺织品、妇女儿童用品市场；五层服装、布匹、百货市场。经营项目有家电、服装、百货等30多个大类几千个品种及配套的裁剪、饮食等行业。上海商城1500小饰品、皮包、皮具、纺织类用品与成衣服装新裕窗帘
17、城/一层：窗帘及蔬菜种子；二层、三层：窗帘搜品廊/主营：低档服装、鞋业银兴轻纺家居装饰城30000一层：家用电器、电脑数码产品、照相器材、手机音响（全为二手产品）；二层：家具、床上用品（批发）；手机（二手）；三层：窗帘布艺旅游用品批发市场/品牌烟酒类华西副食品市场/糖业、副食品、酒类、日常用品中华小商品城193间日常生活用品、食品、茶叶、饰品、玩具、小五金（百货批发、综合性经营模式主打“一站式购齐”）世贸商城18万一期：一层灯饰、油漆及家居涂料二层商铺空置（前期经营布艺产品）临路批发零售业经营范围西关路厨具、五金华强路日常生活用品、电器、年货、糖果、煤气、玩具华西路封口胶、五金、百货、糖
18、果、文体用品、茶酒南京路主营：干货批发杭州路箱包占18%、冷冻食品批发占20%、干杂占23%、皮带及美容美发各占11%、美食及小五金各占8%。人民西路灯饰、油漆一条街（又称家居装饰建材一条街）批零业竞争格局综合分析结果服装批零商场：港丰服装批发城主营高档服装；新、旧和平商场、搜品廊主营中、低档服装、鞋业。日用品、床上用品批零商场：南宁交易场、桂登商场主营日用百货、床上用品、儿童服装；中华小商品城主营日用百货。窗帘批零商场：新裕窗帘城批发，银兴轻纺家居装饰城主营窗帘。旅游批零商场：旅游用品批发市场副食品批零商场：华西副食品市场主营烟酒糖类、副食品、日常用品。综上所述，朝阳商业批发圈销售商品
26、不明、二、三、四、五期未推）推广主题：商业面积：18万平方米（前期数据）一期：一至四层6500平方米（营业中）二期：一至四层12486平方米（未推）三期：一二层9565平方米（未推）四期、五期：（规划中）商业定位：（近期商业定位）一期：一层现以灯饰、油漆、涂料、门、纸业等；二层为木地板专业市场；三四层计划招商以各类家居材料用品为主，具体的品种不是很统一。二、三期：旅游工艺品、超市、娱乐饮食、休闲健身、餐吧、网吧、大型电玩游乐场、精品百货、家饰家居材料。经营现况：一期：一层临路商铺合计27间，营业率100%（中国银行及深圳新基地物业顾问有限公司占4间）内铺营业率0%；二、三、四层已封闭重新整
29、聚集于以百货大楼为中心一带，饮食、娱乐、休闲、购物一应俱全，鉴于消费者消费习惯，直接影响【世贸广场】失去有力的客源支撑点，诸此类存在的宏观社会因素在短期不会改变，因此，一二三期商业部分招商运作将而临重重困难，在零售、批发两者中都将难以占有一席之地。【世贸广场】项目规模宏大，总商业面积占18万平米，整体商业面积超过大连万达商业广场，依托邕江北岸和民生广场的景观优势，大力发展旅游特色休闲商业。无庸置疑，以旅游为主题的商业物业是市场的一大空缺。开发新市场依托于宏观经济环境、地理环境、社会环境，并与项目的建筑风格定位、产品定位、形象定位、竞争优势定位、目标对象定位等一系列元素构成，符合复合原则、适量原
30、则、空缺差异原则、创新需求原则、经济+美丽、相对效益原则方可决胜市场，否则只能是纸上谈兵。重新整合推广初步思路：第一步棋：商业产品定位、品牌定位、前瞻定位；重新整合推广初步建议：略。（市场空缺：公园式特色休闲购物商业？）最新商业项目分析金山广场项目概况：金山广场位于南宁市朝阳路中段，朝阳花园西北侧。左侧有政府重点治理加盖的朝阳溪休闲广场，右侧紧贴市中心大型四季常绿的朝阳花园，项目沿用现代巴洛克风格建筑。推广主题：Shopping新天地.南宁首创的第一家专营国际知名品牌大型时尚购物广场促销策略：首付2万多元起坐拥朝阳路上金旺铺！即买即签10年包租合同70年产权，富过三代！商业面积：127
31、56（此数据仅为估算）商业定位：一层为金银岛，专营世界品牌黄金珠宝首饰、玉器、名表等；二层为金领服饰广场，专营国际名牌服饰、箱包、化妆品等；三层为假日空间，专营国际名牌文化、工艺、休闲体育、妇婴及婚庆用品、家庭饰品等。现况分析：项目位于朝阳花园西北侧，被朝阳路隔离栏拦截客源，无法与百货大楼一带商业圈互动且途径项目的客流量稀少，受到多种因素环境的影响，商业部分一直拖延至今未有动静。项目推广主打“南宁首创的第一家专营国际知名品牌大型时尚购物广场”，目标客群明确，直击金领白领，中高收入阶层人士。仔细斟酌地利因素，项目左侧有朝阳溪休闲广场，来此地休闲的人群大部分是中老年人士，影响商业定位的档次。在崇
35、。商业分析：金之岛位于友爱南路友爱南路延长线主干道正式建成通车，新的友爱路经跨江大桥接上江南道路，成为贯通南北城区的主干道，交通畅通无阻。2005年12月30日至2006年1月5日，首届南宁（中国东盟）轻工小商品展览交易会暨中国东盟小商品商贸发展论坛在金之岛城市广场举行，并每年举行一次。此次展会以失败告终，打造东盟桥头堡上永不落幕的小商品交易会的希望就此破灭！金之岛曾经是宝资通代理的项目，现在由至祥策划代理，却都不能使沉睡已久的金之岛商业部分复苏，招商陷入重重困难。究其根源，具体表现如下：地理，金之岛确实交通便利，交通网络畅通无阻。经细细观察，金之岛夹于中华路与友爱南路、友爱南路与华东路两个十
38、9000商业定位：1-3层为商场部分；暂定为会所。商业分析：滨江骏景广场面向北大南路，背靠遇安东二里，客流可由新阳路经遇安东二里进入，也可从江北大道拐入北大南路抵达。北大南路与江北大道、北际路交汇，相应降低客流量。北大南路、北际路临路商铺业种多以家装建材为主，目标客源单一，客流量低。人民西路在规划中，建成后将贯通北大南路；周边将逐步进入旧城改造，对滨江骏景的商业部分虽然起到意义上的促进作用，但人民西路与新阳路交汇处已经进入人流最低谷；由于人民西路销售商品面对客流单一，尽管有南百力撑，也不敌百货大楼中心商业区、万达商业区，欠缺规模+美丽效应。客流分析图江北大道客流低谷北大南路客流低谷新阳路客流低
40、朝阳商业圈最新开发的房地产项目全部都是商业地产，整体商业空置率过高，招商存在着相当大的困难及阻力。新朝阳商业广场兼备天时、地利、人和的先天优势，但日前的开业经营市场反映平平；“酒香不怕巷子深”的时代已经成为过去，“好酒还得吆喝！”。归根结底，开发商业地产，最重要的依托于各种社会因素，必须适合复合原则、适量原则、空缺差异原则、创新需求原则、经济+美丽，方可开拓出一片领地。住宅部分区域概况朝阳区域近期整合推出的房地产项目合计9个，包括金山广场、金之岛城市广场、新上海、华天国际、置地广场、滨江骏景广场、世贸广场（二期）、裕丰商厦、鼎盛大厦，其中金之岛、新上海、华天国际为“烂尾楼”盘活项目。尾盘项目：
42、区项目系数:使用年限建筑面积（）规划户数公摊装修标准70年/84017%毛坯付款方式：一次性97折，按揭98折；贷款期限：30年，首付20%；销售价格：均价3500元/起价3200元/最高价4200元/主力产品：户型面积（）1房45.7248.01653.5867.732房88.5590.4698.803房122.76144.864房楼中楼156.16158.38165.85房楼中楼230.04销售现况：仅剩1套5房楼中楼（调查截止日期2005.10）销售顺序：2房3房1房4房楼中楼5房楼中楼销售率：99.9%综合分析：项目自然条件得天独厚，左邻朝阳花园、右
43、舍朝阳溪。金山广场前专设工程绿带，百米长的景观亮化工程绿荫走道与建筑自然围合；建筑后面规划有中庭园景，特色光艺雕塑泉景，塑造景观优势，无形中提升了产品附值。项目建筑风格沿用“意大利巴洛克生活馆”的建筑形象，重点阐述本项目简洁气派的建筑外观，提升产品形象，高尚生活领域不言而喻，充分告知市场，形成良好的市场口碑，提升美誉度，促进产品销售。户型诉求个性化，单身1房的香奈儿区、浪漫2房的罗曼罗兰区、3房尊贵型的伯爵区、4房极品区及楼中楼皇室区；项目总共13种户型，种类集全，满足不同人士的居家需求。金山广场为2005.3.21开盘，打破市场均价3300元/平米的格局，均价上调至3500元/平米，成为市场
45、“金贸天骄”精品住宅；“金宁国际”、“金色假日”已售罄，目前“金贸天骄”精品住宅剩余2房、3房近20套未售出。“金宁国际”商务公寓产品规划268套5-11F写字楼、12-25F商务公寓；面积：33.68-69.51。“金色假日”小户型公寓产品规划368套，5-23F；面积：36.6-118.5。“金贸天骄”精品住宅产品规划286套，5-30F；面积：36-104。地理位置：项目地处南宁市朝阳第一核心商圈，位于友爱路8号；朝阳花园、人民公园南宁朝阳商区近在咫尺。项目系数:使用年限建筑面积规划户数公摊装修标准70年6000092223%毛坯付款方式：一次性97折，按揭98折；贷款期限
46、：30年，首付30%；销售价格：均价3300元/起价3000元/最高价4500元/“金贸天骄”精品住宅主力产品：户型建筑面积（）套数配比1房36-60269%2房755218%3房104-10620873%“金贸天骄”精品住宅销售现况：剩余户型有2房、3房，面积为75-106。整体销售率：93%.综合分析：项目对面即为公车站台，出行方便；项目建筑外观气势恢宏，彰显高尚生活风范；近期推出的“金贸天骄”精品住宅中，公摊达到23%，公摊较大，故产品开发中，究其地理位置、社会环境、经济环境，大面积户型应适当增加，以降低开发风险。而本项目的“金贸天骄”精品住宅3房208户为总户数的
48、限：30年，1房首付30%，2房首付20%；销售价格：均价3300元/起价3100元/最高价3500元/主力产品分析：户型建筑面积（）套数配比1房46.043240%2房87.96-954860%销售现况：销售率95%综合分析：项目位于西关路与高峰路交汇处，百米之内不但有特色饮食业、更有裕丰商厦、永华行、新旧和平商厦等，生活配套齐全、休闲购物近水楼台。项目总户数80套，拥有市场份额不大，1房46.04平米，共32套占总户数的40%；2房户型48户占总户数的60%，面积为87.96-95平米。虽然可供选择户型种类欠缺，但其1房面对单身白领、投资人士而言，面积适中，2房面积
49、较大，可以满足家庭居住需要及不同人士的需求，拓宽了目标市场；两者交叉销售，必然赢来开盘满堂红。同质竞争对手为裕丰商厦、世贸广场、华天国际。公摊较裕丰商厦低5个百分点，较世贸广场低3个百分点，较华天国际低4个百分点，市场均价较裕丰商厦、世贸广场低200元/平米，较华天国际高100元/平米；裕丰商厦、世贸广场的装修标准为精装修交付使用，华天国际为毛坯房与本项目相同，就商圈环境，噪音污染程度都比华天国际胜出一筹；诸多利好因素使本项目取得相同区域竞争优势，赢得一定量的市场空间，促进销售。“烂尾楼”盘活项目分析新上海（“烂尾楼”盘活项目、准现房）概况：项目为高层建筑，风格典雅、庄重，总占地面积868.8
50、5m，总建筑面积6842m。楼高15层，其中14层为商场，4-15层为SOHO公寓。地理位置：矗立于朝阳路与济南路交汇处，于朝阳溪左侧，与金山广场隔溪相望。产品诉求：NEWSHANGHAI酒店式SOHO项目系数:使用年限建筑面积规划户数公摊装修标准70年417410938%精装修付款方式：一次性98折，按揭99折；贷款期限30年，首付30%；销售价格：均价4000元/起价3800元/最高价4600元/主力产品分析：户型建筑面积（）套数配比1房109100%销售现况：5-6F、15F已售罄；其中户型面积最大的为57.45平米，总共11户，也已销售一空；其余户型面积为36.6
51、1-43平米，面积较小；7-10F之间有零星售出；总销户数合计近38套。销售率近35%综合分析：依朝阳溪而建，借朝阳溪景观优势，拉大价格可调控空间，促进利润的最大化。建筑外观典雅、庄重，具有强烈的视觉冲击力，有效吸引市场眼球，扩大市场目标客源。装修标准为精装修，促使价格进一步拉大，使其面对的目标市场有所缩小，赢得部分目标客源的同时也失去部分潜在客源。产品公摊为朝阳商业圈之最，达到38%，较排名第二的裕丰商厦高出13%；面积大的57.45平米，只有11户，98套建筑面积为36.61-43平米；公摊过大，面积过小，从而缩小了实际使用面积，成为其产品最大的弊端，直接降低了产品的性价比。市场均价格达到
52、4000元/平米，高出市场价500元/平米，最高价达到4600元/平米，且本项目层高只有15层，最高价高出市场最高层30F的金之岛城市广场100元/平米。综合所述，结合市场实际分析，新上海的利好与弊端互补共存的同时，弊端因素大于利好因素；由开发商决策失误而倒至项目停止不销，究其主要原因为：公摊过大，户型实际使用面积过小；精装修迫使价格提升，直接缩小目标市场范围；由于开发商不切合产品实际因素考虑，对竞争对手认识不足，盲目追求利润最大化，忽略市场承接能力，而引发产品停止不销的残局，导致价格可调控后路切段。目前，既不能降低价格取得销售进展，惟有配合营销手段寻求出路；而营销手段上，新上海除了在南国早报
57、品分析：户型1房2房建筑面积5395销售现况：其对外公开销售率为85%综合分析：项目于友爱南路与人民东路交汇处，距离人民公园仅数百米远，公交车站台就在家门口，交通便捷。其中1栋楼的主力户型均为53平米的1房及95平米的2房；其主要竞争对手为华天国际、世贸广场、裕丰商厦，次级竞争对手为滨江骏景广场。本项目的公摊为18%，低于华天国际6个百分点，世贸广场5个百分点、裕丰商厦7个百分点，占据性价比相对性优势。与次级竞争对手滨江骏景广场相比，高于1%百分点，因此，滨江骏景广场对本项目的威胁度不大。虽然滨江占据前期景观优势，但置地广场无可厚非的资源优势，周边生活、娱乐、休闲、购物、商务配套设施齐全。综
58、上所述，本项目充分利用自身利好因素，均价达到3400元/平米，比华天国际高出200元/平米，比世贸广场、裕丰商厦、滨江骏景广场分别低于100元/平米、100元/平米、50元/平米，价格幅度相差较小，赢得利润的最大化。滨江骏景广场（外立面装修）概况：项目占地面积为5883.22，总建筑面积为29298，1-3F为商场，4-17F为住宅区。地理位置：坐落于北大南路与江滨路的交汇处，西接堤园路，交通快捷发达。产品诉求：王者朝向邕江之美项目系数:使用年限面积规划户数公摊装修标准70年2200019617%毛坯付款方式：一次性97折，按揭98折；贷款期限：30年，首付30%；销售价格：均价3450
59、元/起价3100元/最高价3890元/主力产品分析：户型面积（）套数配比1房2814%2房5628%3房5628%4房5628%销售现况：接受预定，预约定金500元。1房已预定完，2房、3房已预约率约85%。综合分析：项目前期为中横联策代理销售，于2005.5.21开盘。近期的代理商为宝资通，目前只接受买家预约，预约范围不限，预计2006.5再次开盘。本项目地处江滨路与北大南路交汇处，面临北大南路，社区周边为老旧住宅区；项目远离江北大道主干道，居住较为安静。本项目的最大卖点是，拥有无可比拟的景观优势邕江美景，因此，其小户型住宅主要的竞争对手为具有相同卖点的世贸广场，次级竞
60、争对手为华天国际。3房、4房的竞争对手是裕丰商厦。本项目的住宅公摊为17%，比世贸广场低6个百分点，比裕丰商厦低8个百分点，使项目的小户型住宅性价比优于竞争对手，公摊、景观均优于裕丰商厦，但裕丰商厦拥有品牌知名度，市场认知范围广，周边商业氛围浓郁。项目市场均价略世贸广场低于50元/平米，起价低于100元/平米，但世贸广场的装修标准为精装修，而本项目为毛坯房交付，即占有价格优势的同时，又由于项目的装修标准为毛坯房，使得产品的附加值下降。本项目只有84套小户型，结合上述因素的利弊影响，且小户型主要以2房为主，面积适中，易于销售；而3房、4房虽与裕丰商厦存在着一定的竞争，但是本项目主要宣传其景观优势