2.房地产企业开发业务流程及各阶段融资分析
3.房地产企业尽职调查操作要点
4.房地产投资基金具体项目运作模式
5.房地产投资基金具体项目投后管理
6.房地产投资基金具体项目退出路径
房地产投资基金之专注于房地产领域的私募股权投资基金，2008-2018年这房地产行业的黄金十年，也铸造了房地产投资基金的辉煌。私募房地产基金一度成为私募基金行业非常重要的一个业务板块。回顾房地产投资基金的投资项目，可以发现，除少数有房地产背景的基金管理机构以个案形式开展股权投资外，大部分私募房地产基金均采用较为“短平快”的借贷业务模式，亦即多于项目投资、少见组合投资，多于债权投资，少见股权投资，多于短期投资，少于长期投资。伴随着房地产行业黄金十年逐步降下帷幕，房地产投资基金也将经历一个浪里淘沙的过程，梳理房地产行业发展趋势，分析房地产企业投融资渠道，厘清房地产投资基金的基本运作模式、管理方案和退出路径，成为当前亟待解决的问题。
一、房地产行业投融资政策分析
房地产行业投融资政策大致可分为传统信贷阶段、股债结合阶段、非标兴起阶段、定增和公司债盛行阶段、境外融资井喷阶段和融资政策全面收紧等六大阶段。
（一）传统信贷阶段
为防止房企“空手套白狼”，监管禁止以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放房地产开发贷款，申请开发贷款的房企要求自有资金不低于开发项目总投资的30%且四证齐全，并禁止商业银行不得发放用于缴交土地出让金的贷款。
（二）股+债阶段
该阶段是房地产企业的第一轮股权融资热潮，适值股市处于牛市，房地产行业快速发展，较高的行业景气度和较好的股票市场行业推动房地产企业通过IPO和定增获得低成本资金。2006年，房地产IPO企业数量为3家，募集金额为60亿元，创历史新高。
（三）非标兴起阶段
2010年，为遏制房价过快上涨，国务出台《国十一条》，此外，证监会要求房地产企业在IPO或定增时出具国土资源部意见，相当于叫停了股权融资。股权融资渠道受限背景下，房地产企业转向非标渠道获取资金。非标债务融资工具包括：信贷资产、信托贷款、委托债权、承兑汇票、应收账款等。按渠道划分，银行主要通过信托公司、保险公司、证券公司和基金公司进行标的投资。非标的资产投资可以同时满足企业融资和金融机构投资的需求，且具有规避监管、流程快、结构灵活等优点。2013年，全年新增社会融资规模中，非标占比达到30%，其底层资产大多对接基建和房地产。
（四）定增及公司债兴盛阶段
2014年，随着经济增长，房地产再融资放开，加上A股迎来牛市，上市企业通过发行定增获取融资规模陡增。此外，2015年证监会发行《公司债发行与交易管理办法》，公司债发行主体范围扩大，债券融资市场对房地产企业开放。房地产企业发债的主要渠道为：短期融资券、中期票据、企业债和公司债等。2016年，房地产企业债券发行数量为977只，同比增长121.5%;发行规模为10563亿元，同比增长72.4%。
（五）海外并购兴起阶段
2015年9月，发改委发布了《国家发展改革委关于推进企业发行外债备案登记管理改革的通知》，放松了企业境外发债的条件。2016年10月，沪、深交易所发布《关于房地产公司债券的分类监管方案》，规定公司债募集资金不得用于购置土地。在国内融资渠道逐步收紧背景下，房企境外发债的积极性显著提升。
（六）再融资业务全面收紧阶段
2019年6月份开始，地产行业再融资业务几乎全面收紧，无论是信贷、境外债还是非标融资等。2019年7月6日，中国银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行约谈警示；2019年7月10日，中国银保监会针对部分房地产贷款较多，增速较快的银行进行窗口指导，要求控制房地产贷款额度；2020年2月21日，央行召开2020年金融市场工作会议，要求保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。2020年11月25日，多家信托公司收到来自监管部门的窗口指导，要求严格压降融资类信托业务规模，按照年初规划，2020年全行业压降1万亿具有影子银行特征的融资类信托业务，意味着房企融资将会进一步收紧。
二、房地产企业开发业务流程及各阶段融资分析
房企的一般项目开发销售流程，概括为土地获取、开发建设、销售（预售）三个阶段。
（一）土地获取阶段
1、获取土地阶段的业务流程
2、获取土地阶段会计核算
根据会计准则，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途等具体分为：
一
土地用于建造对外出售的房屋建筑物
土地使用权账面价值应当做为存货，计入所建造的房屋建筑物成本
竞拍前支付保证金
借：其他应收款——竞拍保证金
贷：银行存款
竞拍成功后支付剩余出让金（保证金用来抵缴出让金）
借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费—土地出让金
其他应收款—竞拍保证金
缴纳契税和印花税
借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费—契税税金及附加
二
土地用于赚取租金或资本增值
土地使用权的取得成本直接计入无形资产账户，且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧，所缴纳的契税计入无形资产账户
支付土地出让金
借：无形资产——土地使用权
缴纳契税和印花税（印花税在缴纳时计入管理费用）
管理费用
土地使用权每年摊销额
借：管理费用
贷：累计摊销
3、获取土地阶段税务处理
契税
由地方政府根据本地实际情况确定（3~5%）
在纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天发生纳税义务，需在之后10日内进行纳税申报并在契税征收机关核定期限内缴纳税款
不通过“应交税费”科目进行核算，视取得土地使用权的用途计入不同的会计科目。为进行房地产开发而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“开发成本科目”，为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“无形资产”科目。
印花税
税额为土地出让金额的0.5‰
在签订土地出让合同时发生，若开发商在商品住房项目中配套建造廉租房和经济适用房，可按廉租房和经济适用房建筑面积占比免征印花税。
（二）开发建设阶段
房地产开发建设过程可以细分为四个阶段：分别为项目策划设计阶段、项目准备阶段、项目施工阶段和项目竣工验收阶段。
1、开发建设阶段业务流程
2、开发建设阶段的会计核算
房地产开发企业与建筑工程施工企业之间签订的建筑安装承包合同，一般是采取三种承包方式，即包工包料方式、包工不包料（甲供材）方式、发包方控料（甲控材）方式。
包工包料、发包方控料
开发项目竣工时，房地产企业按照合同预定的工程价款扣除质保金后的余额结算工程款，并收到建筑施工企业全额开具的建筑安装发票。施工方购买材料，工程价款发票金额中包含了材料价款，房地产开发企业可以根据施工方开具的发票确认成本。
借：开发成本—基础设施费—建筑安装工程费—土建工程费—安装工程费
贷：银行存款/应付账款等
包工不包料
一般而言，材料占商品房建造成本的30%-40%
在购入材料和设备时：
借：工程物资—主体结构材料—设备
贷：银行存款/应付账款
将材料提供给建筑公司时：
借：开发成本—建筑安装工程—土建工程费—安装工程费
贷：工程物资—主体结构材料—设备
收到建筑公司发票时：
借：开发成本——基础设施费—建筑安装工程费—土建工程费—安装工程费
3、开发建设阶段的税务处理
城镇土地使用税
地方政府根据地方人口规模和经济条件决定，以纳税人实际占用的土地面积作为计税依据，依照规定税额计算征收（0.6-30元/平方米/年）
企业缴纳的土地使用税计入管理费用
在开发建设阶段，涉及各种施工及承包合同的签订，应当按规定缴纳印花税
（三）销售（预售）阶段
1、房地产企业商品房销售/预售流程
（1）前提条件
类型
要求
商品房期房预售
一是要交付全部土地使用出让金，取得土地使用权证书；
二是持有建设工程规划许可证和施工许可证；
三是按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
商品房现房销售
一是具有企业法人营业制造和房地产开发企业资质证书；
二是取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
三是持有建设工程规划许可证和施工许可证；
四是符合工程质量标准，已通过竣工验收；
五是拆迁安置已经落实；
六是供水、电、热、燃气、通讯等配套施舍具备交付使用条件；
七是物业管理方案已经落实。
（2）具体流程
2、房地产企业商品房的销售/预售
房地产销售（预售）阶段是房地产开发企业取得收入、实现资金回笼的重要阶段，主要涉及诚意金、定金、按揭保证金、预售房款的会计核算。
诚意金
在签订商品房认购协议书之前收取的款项，最终退还给客户或转作购房款。商品房认购协议书要在房地产企业取得预售许可证之后才能与客户签订，因此诚意金是在预售之前收取的款项，约束性很低，购房者可随时收回此款项。因此不做收账处理
收取诚意金时：
借：银行存款
贷：其他应付款——诚意金
正式开盘后与客户签订了商品房认购协议书：
借：其他应付款——诚意金
贷：预收账款——销售定金
开盘后客户不签订商品房认购协议书：
借：预收账款——销售定金
贷：营业外收入
定金
在签订商品房销售（预售）合同之前收取的款项，在销售合同签订后转作购房款，如果客户在协议规定的期限内不签订购房合同，房地产企业一般情况下将不再退还已经交付的定金。定金应视同收取收房款，在预收账款科目核算
收取销售定金时：
签订商品房预售合同时：
贷：预售账款——销售款
客户违反认购协议规定，未能签订预售合同时：
三
按揭贷款保证金
承购人支付首付款
贷：预收账款
商品房按揭贷款到账
其他货币资金——按揭保证金户
客户违约，银行从保证金账户扣款
借：其他应收款—XX
贷：其他货币资金—按揭保证金户
承购人补缴还款项
借：其他货币资金—按揭保证金户
贷：其他应收款—XX
按揭保证金解冻
贷：其他货币资金——按揭保证金户
四
预售房款
房地产企业在所售房屋未竣工前收取的商品房销售款（实际收到的售房款、工程款抵房款转入的房款、因换房从其他房源转入的房款）
销售定金转入时：
贷：预售账款——销售房款
收取预收款时：
贷：预收账款——销售房款
对于房地产企业，商品房销售满足下列条件则应确认收入：一是工程已经竣工，并且验收合格，符合销售合同约定的交付条件。二是已通知购房业主接收房屋，并且将结算账单提交业主也取得其认可。
确认销售收入时：
借：预收账款
贷：主营业务收入
五
销售成本核算
房地产开发企业根据收入确认原则确认实现销售收入和销售面积时，应同时结转相应的开发产品销售成本。开发产品竣工验收达到预定可使用状态，成本结算完成后，编制“开发产品成本明细表”，详细列明每种开发产品的总成本、总面积、单位面积成本和总套数等信息，“开发产品成本明细表”作为开发产品成本结转的依据，附在凭证后面
商品房竣工交付时：
借：开发产品
贷：开发成本
开发商品销售时：
借：主营业务成本
贷：开发产品
（四）房地产企业融资渠道
经过多年发展，中国房地产已经形成了近50细项的融资体系。包括了银行贷款、非标融资、股权融资(IPO、增发等)、债权融资(公司债、企业债、私募债、中票等)、供应链金融、销售回款等。从各渠道融资申请难以程度来看，目前，短期融资、中期票据、定向工具、ABS发行难度较低;房地产开发贷、海外债、公司债、非标融资发行难度较大；IPO、定向增发已经基本停止。
融资方式分类
间接融资
银行
贷款
境内
开发贷、并购贷、流贷、政策贷、经营性物业贷
境外
项目贷、内保外贷
非标
融资
委托贷款、信托贷款、融资租赁、债务重组、海外并购
其他
资产管理公司非金债
直接融资
债权
公司债、私募债、中票、短融、企业债、可转债、可交债、PPN
优先票据、企业债、可转债、可交债
股权
IPO，增发、配股
联交所IPO，公开发售、供股、配股
结构化
ABS、ABN、reits、应收/应付款、购房尾款、物业费
资金周转
供应链
票据
商业承兑汇票、银行承兑汇票
应付款
应付工程款、其他应付款
销售
回款
个贷
商贷、公积金贷、消费贷等
购房款
首付款
三、房地产企业尽职调查操作要点
财务尽调则最为复杂，需要通过对企业最近三年的资产负债表、现金流量表和利润表进行分析整合，结合业务尽职调查和法律尽职调查，才能对企业的真实情况有一个深入的了解：
1、货币资金构成及特点
2、存货构成及其特点
3、投资性房地产构成及其特点
投资性房地产为房企自营项目，通过对计量方式的选取或对企业资产规模和利润产生影响，项目初始阶段现金回流慢，回收周期长，但成熟物业可为房企带来长期、稳定的现金流。
4、其他应收、应付款
5、有息债务
6、预收账款
预收账款是不需现金偿付的债务，反映企业成长性。
7、经营活动现金流
经营活动现金流反映企业实际的现金收付，可以据此判断企业的筹资压力和回款能力等情况。
（二）财务分析指标与体系
房地产行业兼具商品和金融属性，房企与其他企业相比，在经营上呈现出开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发普遍等特点，这些经营特点决定了其在营运能力、盈利能力、杠杆水平、偿债能力和发展能力几个方面与其他企业表现均有不同。
1、营运能力指标
一是常规营运能力指标。营运能力是指企业对其资产管理、运营的能力。一般企业财务分析中，衡量营运能力的指标如下：
二是对常规指标基础上的筛选和优化
2、盈利能力指标
一是常规盈利能力指标。盈利能力是指企业利用资源获取利润的能力。企业财务分析中，衡量盈利能力的指标如下所示：
3、杠杆水平指标
一是常规杠杆水平指标。财务杠杆水平反映企业的财务负担，杠杆水平的高低体现了企业财务政策的谨慎程度，衡量杠杆水平的指标如下：
4、偿债能力指标
（1）短期偿债能力指标
一是常规短期偿债能力指标。短期偿债能力指标主要包括如下几个方面
二是常规指标基础上的筛选和优化
（2）长期偿债能力指标
一是常规长期偿债能力指标。长期偿债能力指标主要包括如下几个方面
5、发展能力指标
一是常规发展能力指标。企业发展能力是指企业扩大规模、壮大实力的潜在能力，主要通过如下指标进行衡量：
四、房地产投资基金具体项目运作模式
（一）纯股权投资的房地产投资基金
私募房地产基金仅以股投资方式投资于房地产企业，通常表现为私募房地产基金以受让股权或增资等方式投资于标的公司，进而通过标的公司的项目开发收益以及对外转让股权等方式实现投资退出，是现阶段私募房地产基金的基础模式。通过如上房地产企业融资流程和融资渠道的对比和分析，我们可以发现，虽然房地产融资渠道较多，但仍然有部分环节无法覆盖，在既有监管政策下，借贷模式受限，除股权投资之外私募基金再无其他可适用于房地产行业的大类投资方式，而其他类私募基金管理人暂停登记后，以债权投资为主的其他类私募基金也面临较多的备案困难，无法再大规模投资于房地产行业。实践中，股权投资的私募房地产基金的模式基本如下：
如果需要进入较为稳健的大量资金，还需要集团予以承诺回购，并提供股权、土地的质押，其交易结构基本如下：
或者如下模式：
（二）明股实债模式
明股实债融资主要是指以股权形式投资，同时以获得固定收益及远期本金有效退出为实现要件，交易结构的SPV主要包含资管计划、信托计划和私募股权基金。明股实债会计计量模式方面，会计准则要求根据合同条款经济实质来判断，但在实际操作中，房企会采用附属或隐性合同等手段来避免其在合并报表层面被确认为负债，以少数股东权益的形式体现。投资方以股权形式进行投资，但以回购、第三方收购、对赌、定期分红等形式获得固定收益，以与融资方约定投资资本金远期有效退出和约定利息（固定）收益的刚性实现为要件。明股实债对房企偿债能力的影响包括：优化财务报表、增强表内融资能力但同时也会推高房企的财务风险；作为隐性债务，会误导报表外部使用者对房企偿债能力高估，但实际偿还时仍会影响房企现金流，造成一定流动性压力；监管政策收紧使得房企滚动风险加大。因此，我们应根据判断原则来对明股实债”投资进行真实调整，并加强房企信息披露和投资者信息获取。
明股实债交易过程一般包括认购、投资入股、退出三个环节，银行理财、集合信托及保险资金是目前存续的明股实债类投资的主要投资方；股权投资主体（SPV）形式主要有股权投资计划、信托计划及私募股权投资基金等；退出方式主要有回购、第三方收购、对赌、优先/定期分红等。股权投资模式主要为如下结构：
私募股权基金投资模式下，一般由项目公司母公司或实际控制人作为GP，享受基金劣后收益，投资方作为LP，享受基金优先级收益，私募股权投资基金以权益投资方式投资房地产项目公司，仍以特殊分红条款或回购等方式来进行退出。
多数明股实债操作过程中，会采用附属或隐性合同等手段来避免投资在合并报表层面被确认为负债，从会计分录方面来看，明股实债投资部分如果在项目公司报表上确认为股权，则在合并报表层面以少数股东权益体现。同时考虑到对于金融负债和权益工具的确认由会计师根据具体项目合同条款自行判断，有一定的主观性，故在判断房企实际债务负担时需要根据具体项目合同条款来调整隐性负债。
（三）夹层融资模式
夹层投资模式是股权投资模式的另一种变化，主要体现为同意投资组合项下股权投资与债权投资的结合。早在2018年1月中基协在召开“类REITs业务专题研讨会”中就明确，“在私募基金投资端，私募基金可以综合运用股权、夹层、可转债、符合资本弱化限制的股东借款等工具投资到被投企业，形成权益资本。符合上述要求和《备案须知》的私募基金产品均可以正常备案。”鉴于此，实践中也不乏私募房地产基金通过“股权投资+股东借款”的夹层投资模式投资于房企的案例。
夹层投资模式可较好地平衡私募房地产基金投资收益和风险，并匹配同一基金中不同风险偏好投资人的要求。此外，在不少私募房地产基金投资人仍在寻求期间收益的背景下，夹层投资模式可通过债权部分的分期还本付息予以满足，在账务处理和抗风险能力等方面均优于单一股权投资模式中的预分红等安排。但需要注意的是，2021年1月证监会出台的《关于加强私募投资基金监管的若干规定》第8条规定，私募基金管理人不得直接或者间接将私募基金财产用于借（存）贷、担保、明股实债等非私募基金投资活动，但是私募基金以股权投资为目的，按照合同约定为被投企业提供1年期限以内借款、担保除外，但借款或者担保到期日不得晚于股权投资退出日，且借款或者担保余额不得超过该私募基金实缴金额的20%；中国证监会另有规定的除外。夹层投资将受到这一新规的制约。
（四）供应链债权模式
（五）类REITs业务模式
随房地产资产证券化市场的发展，越来越多的私募房地产基金也作为资产证券化的一环参与进来。特别是在类REITs业务中，原始权益人先行作为单一投资人认购私募房地产基金，并将基金份额作为基础资产，最终由专项计划通过受让基金份额以及向基金实缴出资等安排，通过私募房地产基金投资于底层标的项目。前述模式已经渐成类REITs项目的主流。如前所述，在类REITs业务中，私募房地产基金多以夹层方式投资于底层标的项目，一般认为可突破80%的股权投资比例限制，达到不超过1:2的股债比例。但不可否认的是，参与类REITs业务的私募房地产基金总体数量还是较低，且集中于部分“券商系”私募基金管理人，示范效应和普及效应不明显。此外，类REITs业务中的私募房地产基金通道特征较为明显，缺乏主动管理的空间和差异化优势，因此长远来看也较易被其他相似的资产管理产品所取代。
五、房地产投资基金具体项目投后管理
基金在对房地产项目投资后，应持续跟进项目及项目方（包括项目公司及其控股股东、实际控制人）最新情况的了解和沟通，建立有效的风险预警机制及重大风险事项下的解决预案，以便在触发预警时能够及时启动风险处置措施，进而有效保障基金的合法权益。
（一）明确管理方式
根据现场管理介入程度的不同，可以将项目投后管理分为驻场管理、巡场管理和非现场管理等几种不同的类型，其中，驻场管理最为深入，能够实现项目全流程的监控，确保实时监管，但监管成本普遍偏高。巡场监管一般都是定期进行，结合项目进展情况，分为月度和季度不等，因为不驻点，所以监管内容较为聚焦，一般主要集中在账户、资金、工程、合同、销售等重要事项的监管上，整体而言，监管成本低于驻场监管，但成本也相对较高。非现场管理，这主要集中在事前和事后监管上，监管的内容也是集中在账户、资金、工程、合同、销售等重要事项上，在上述所有的监管手段中，成本最低。目前上述管理方式通常结合使用，以便在提高介入深度的同时降低管理成本。
根据管理模式的不同，还可以区分为自主管理和委托管理，选择自主管理的私募基金，大都是拥有财务、工程、成本、销售等多个专业领域的应对团队，这一管理模式能够通过项目投后管理，不断提升专业能力，但无法隔绝投后管理人员与项目方之间的不当利益安排，存在一定的道德风险。当然，基金管理机构亦可在项目所在地通过招聘的方式确定单个项目的投后管理人员，但该模式不仅在成本上不占优，且不利于基金管理机构自身团队成员的培养。
除自主管理外，基金管理机构（尤其是一些中小型的基金管理机构）亦可将项目投后管理的具体事项委托给第三方专业机构负责，自身仅负责投后管理的统筹工作、绩效考核、费用核算等事务。
1、财务管理
2、工程管理
另外，在项目工程管理中，还应对项目公司合规运营情况、项目方与施工单位之间的纠纷、项目所在地最新政策以及项目所在地气候等特殊因素可能对项目工程造成的影响给予充分的考量和评估，并及时做好相应的风险预警以及制定相应的应对方案。
3、合同管理
4、销售管理
（三）具体监控手段
1、公司治理
2、资金监管
3、印章及证照管理
对企业的印鉴及证照监管包括但不限于公章、财务章、合同专用章、营业执照副本、银行开户卡、房地产项目五证（建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证）等，具体印鉴和证照监管范围应按照项目方案执行。证照的监管需建立完整的使用台帐，每次使用前，需经基金管理人审批通过。
4、抵质押物存续期管理
项目执行过程中，需要进行抵质押物解押（包括部分解押）的，解押后抵质押率不高于项目方案中约定要求的抵质押率，方能办理解押手续。
5、保证人存续期管理
6、风险排查与管理
存续期内应定期进行风险排查，一经发现风险隐患，应尽快采取有效措施，保证项目安全，降低风险暴露的安全性。若存续期内出现重大重组、重大涉诉案件、营业执照被吊销或注销、银行等金融机构集中抽贷、抵质押物被重复抵押或擅自处置，面临贬值或灭失，重大负面舆情、影响社会稳定的重大事项，或实际控制人被司法控制、失联、去世等情况，及时提出有效应对措施防治风险损失的扩大。
六、房地产投资基金具体项目退出路径
（一）投资退出的触发机制
（二）投资退出方式
1、正常清算退出
即在项目公司名下所开发的房地产项目销售或处置完毕后，由项目公司根据公司法和公司章程规定的清算程序组建清算组对项目公司进行清算，房地产基金作为项目公司的股东据此实现对项目公司投资的退出。实务中，因房地产项目全周期较长，且不少房地产项目除可售型物业外还存有持有型物业，同时受房地产基金存续期限等因素的影响，实务中选择该种方式进行投资退出的房地产基金较为少见。
2、模拟清算退出
即在项目方（主要为项目公司及其控股股东、实际控制人）及/或底层项目发生交易文件约定的模拟清算条件时，由项目公司按照交易文件约定的模拟清算原则及流程启动模拟清算程序，并据此确定项目公司的价值以及房地产基金所持项目公司股权的价值，进而由项目公司的控股股东、实际控制人或其指定方以基于模拟清算确定的价值来受让房地产基金所持项目公司的股权，从而实现房地产基金对项目公司投资的退出。该种方式可根据不同商务安排作灵活的设计，且在房地产基金备案中为基金业协会所接受。因此，该种方式被多数房地产基金采用。
实务中，当发生交易文件约定的任一投资退出触发情形且房地产基金选择通过模拟清算方式实现投资退出时，往往需要履行一定的程序。通常涉及以下主要流程：首先，房地产基金应当在发生交易文件约定的模拟清算情形后的一定期限内，确定模拟清算基准日（一般同时将其作为审计/评估基准日）并通知项目方，以正式启动项目公司模拟清算程序。其次，项目方在收到房地产基金的通知后的一定期限内，由项目公司聘请第三方专业机构按照交易文件约定的原则对项目公司的财务报表进行审计、对底层项目资产进行评估。至于模拟清算中项目公司及底层项目涉及的其他专业领域事项（如工程造价、税务清算）是否需要另行聘请专业机构进行处理，则往往由各方根据有关方的诉求事先在交易文件中予以明确。再次，各方根据项目公司的审计结果确定项目公司的价值以及房地产基金所持项目公司股权的价值。
最后，由项目公司的控股股东、实际控制人或其指定方在一定的期限内以基于模拟清算确定的价值来受让房地产基金所持项目公司的股权。