自2012年左右起，airbnb逐渐崭露头角，引领了日本长期宁静的短期租赁和房地产市场。尤其自2015年左右，以东京、大阪和京都为中心，短租住宿业快速崭露头角，成为新兴产业的关键领域。
疫情结束后，日本重新迎来旅游高峰，访日游客数量剧增，然而，投资民宿并不是一项轻松的产业，尤其是在日本。日本拥有自己独特的法律、文化和市场特点，这些因素都需要谨慎考虑。
本文将对近年来京都民宿的发展状况进行分析，结合我们公司的运营和买卖经验，为您提供一些简要的参考意见。
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法律和分类
根据日本法律规定，短期租赁行业属于《旅馆业法》的监管范围。在这一类别下，有两种主要类型，即酒店旅馆和简易宿所（过去还有第三种，但现在只有这两种）。
通常所谈论的投资买房并将其转为民宿，指的是第二种类型，即简易宿所。旅馆法规定了各种规定和条件，只有在满足这些规定后才能获得民宿执照（或称为简易宿所执照）。
民泊法（住宅事业法）
近年生效的民泊法，也称为民宿法，是指2018年6月15日生效的《住宅事业法》。
简而言之，这意味着即使一般家庭因某些原因难以获得上述执照，他们也可以在不需要执照的情况下进行正式注册，以经营民宿。前提是每年不超过180天。
这种类型通常被称为180天民宿。为什么会出现这项规定呢？
实际上这项规定的背后存在着两股势力的冲突，一方是传统的旅馆和酒店行业，另一方则是根据新法规设立的民宿行业。
2015年，日本的酒店业共有158万个客房，而随着游客数量不断增加，日本的旅馆和酒店客房经常供不应求，这也是新法规放宽民宿准入门槛的主要原因之一。
目前，日本还有着高达820万户的闲置住宅。仅在东京，就有8万多户闲置住宅，而大阪也有将近7万户。如果这些住宅无限制地投入使用，将对传统旅馆和酒店产生相当大的冲击。
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针对旅馆酒店和简易宿所的深入分析
民宿一般分为两种类型，简易宿所和旅馆酒店，这两种类型实质上都是旅馆，只是规模不同，因此要求各有不同。
优缺点分析
A.简易宿所：单一建筑类型
当前的入住率可能不错，但在未来市场竞争激烈时，是否能够脱颖而出仍然是一个问题。老建筑的结构问题可能会继续存在，因此在未来如果要发展品牌化或特色民宿，可能需要再次进行翻修。
B.旅馆酒店：多样类型
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旅馆酒店营业执照
当房间数量达到5-7间以上时，可以申请旅馆酒店经营执照。其优点包括可以规模化经营，适合许多小型设施，效益与费用比较低的项目，并且可以在各种网站上进行宣传和登记。作为中长期投资，具备较强的风险抵御能力，潜在升值潜力大，收益相对更加稳定。
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最新的民宿政策
2023年初，日本的民宿经营领域迎来了一项重大变革，对计划在该领域投资的人来说，这是一个重要的消息。
根据《日本经济新闻》的最新报道，2023年3月7日起，日本国土交通省对民宿业者的准入条件进行了重大调整。现在，只需完成一项包括20小时函授课程和7小时培训的法定课程，即可合法从事民宿房屋的管理业务。
随着日本成功控制疫情以及放宽入境措施，访日游客数量正逐渐恢复，这也引发了对民宿的强烈需求。然而，目前日本各地的民宿数量远不能满足外国游客的需求。因此，日本政府决定在缺乏人才的城市地区增加民宿经营者。
据悉，这项新制度预计将在2023年内开始实施，同时，日本国土交通省还计划在夏季招募培训机构，以满足预计会有大量报名者的需求。
类似于日本的区域经济不平衡问题，民宿的分布也出现了不均衡的现象。截至2022年4月，全国范围内已登记的民宿中，将近70%位于东京、大阪、福冈等地，其中仅东京都就有1005家民宿，而有些县如青森、福井、高知等则平均不到10家。
对于外国投资者来说，经营日本的民宿也存在一些挑战。
因此，日本政府今年决定放宽民宿管理业的资格条件，一方面是为了解决民宿业发展的瓶颈，另一方面也是为了鼓励外国资本的参与，同时也有助于促进就业。
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结论
即使在相对稳定的国家日本，投资规模越大，长期稳定性就越好，而较小的项目受市场和政策的影响更大。
随着日本国土交通省宣布松绑了民宿经营者的准入条件，为投资者提供了更多的便利和可能性。这一政策变革对于那些有志于在日本经营民宿的人来说，无疑是一个好消息。
民宿不仅可以为投资者带来可观的经济回报，还有机会与日本文化和社区建立紧密联系。同时，它也有助于推动旅游业的发展，满足了来自世界各地游客对不同住宿体验的需求。
综而言之，投资日本民宿是一个有前景的领域，对于那些寻求多元化投资机会的人来说，它可能是一个具有吸引力的选择。通过了解市场，积极学习并遵循规定，投资者有望在这个新的机遇中实现经济和文化上的双重收益。
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