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第24期：华发利君都荟城央
房源情况：建面约143㎡，精装样板间
改造建议：境与宅设计
高新人住哪里，自然是高新，但高新打工人住哪里？这个答案却有多种可能。
（高新锦业路实景）
作为一个几乎被遗忘的区域，土门的每次话题都是围绕房子，当年的富力开远城，如今的华发利君都荟城央，不同于富力的高密度，华发主流很多，百亩社区，国企操盘，这可能会是土门区域，唯一的高素质社区。
锦业路赚钱，但住不起高新的人，钱还是要花在土门，住在土门的。
备注：以下图文约4400字，图片30余张，阅读需8min！
撰文：寻香行
土门不土
土门到底土不土，是坊间茶余饭后的常见话题，这里也叫开远门，东突厥第一代可汗名土门。
也写作吐门，意为“万夫长”，作为当年下西安的工业基地，土门在80年代相当辉煌，妥妥的小香港。
（开远门区域实景）
城市发展方向转移，外加企业外迁后，和东郊纺织城一样，土门的陈旧感与当下格格不入，外加区域内远东，庆安，西电等企业占据主要开发区域，土门区域改造翻新相当困难。
唯一的住宅，新房供应只能依赖于城中村改造和厂房搬迁，前者就是富力开远城，后者则是华发利君都荟城央。
（西安利君制药厂）
华发所在位置为以前的西安利君制药厂，药厂外迁鄠邑沣京工业园后，重新调规开发，面积约145亩。
去年7月，该块土地挂牌出让，折算地价约1260万/亩，楼面价6141元/㎡，最终由华发摘地，联合利君开发，取名华发利君都荟城央。
2月份备案价公示，均价约17216元/㎡，6月份小区摇号开盘，这个价位，还是土门，能摇号买房的，还是在萧条市场下，确实算个奇迹。
后来的业绩也说明，土门虽然老，但顺着团结南路来，锦业路赚钱，土门花的高新打工人是很多的。
（土门伊丽莎白时代记忆）
一方面，交通足够方便，团结南路从起点到终点6公里，直达科技八路，另一方面，小区周边生活极为便利，小到卤味，水果店，大到远东一小，土门国际商业一应俱全，算得上既有烟火气又有城市感。
实景展示
华发利君都荟城央已开放部分实景展示区，现场可见售楼部、商业街、社区大门、部分景观、会所、部分楼栋外立面、户外大堂和实体楼内的精装样板间。
（社区商业街实景）
社区自建有一部分商业街，上下两层的设计，立面采用深色石材搭配香槟色金属铝板、格栅，大玻璃窗通透明亮，外观时尚现代。
目前，这部分商业暂未投入使用，商铺做了展示效果，门口配上休闲座椅、小餐车，整体氛围轻松闲适。
（沿街商业实景）
商业部分，除社区自建商业街外，目前能看到在丰镐西路沿街两侧，有一部分临街商铺，业态十分丰富，涵盖餐饮、烟酒、银行、药店、服装店、便利店、彩票店等等，烟火气十足，但门面杂乱，面貌一般。
（归家门庭实景）
社区在大门前做有开阔的归家门庭，顶部金属挑檐高大厚重，两侧石材景墙凸显庄重，彰显归家仪式感。
（落客庭院实景）
踏入门庭，门前是宽阔平坦的酒店式环岛落客庭院，车辆穿过门庭，在此往来停驻。环岛区一侧是车辆出口，环绕至出口的车辆，可经此处直接开往路面或地库出入口。
社区大门与归家门庭互为呼应，高大的金属挑檐，通透的大玻璃窗，搭配两侧石材景墙，庭院中岛的水景艺术雕塑，彰显入户归家的礼序感。
（归家大堂实景）
进入大门，是空间开阔的社区酒店式归家大堂，大堂内采用石材装饰，简约而典雅，功能上，设有前台接待和休息区，供行人日常出入。
（社区庭院实景）
步入园区，门庭这里做了大面积的水系景观，风雨连廊串起了归家园路、水上会客厅和景观绿植，将中间围合为四方庭院。
在设计上，风雨连廊只做在了庭院一侧，让景观集中在行人方向另一侧，使归家园路更显开阔，景观也更有层次感。
（园区景观实景）
穿过风雨连廊来到园区，9号楼前的开阔场地上，已做好部分实景景观。时值冬日，园内草坪翠绿，花丛缤纷，多种苗木和修剪齐整的灌木搭配有致，呈现出层次丰富，绿意盎然的景象。
(园区景观实景)
景观细节上，注重营造游玩体验，园中小径曲折蜿蜒，避免视觉一通到底的单调。园路两侧花丛簇拥，乌桕枝干虬曲，形成融入感较好的林下空间。
（园区会所实景）
业主会所设置在园区的几处廊架内，廊架全落地窗搭配金属挑檐，外观通透时尚。
功能上，有依水而建的风景会客厅，内部打造水吧和休息区。社区健身房，配备跑步机、椭圆仪、哑铃、瑜伽球等运动器械装备。
园区一隅的茶室，空间静谧，适合品茶、会友等，透过全落地窗，将园中景色尽收眼底，非常惬意。
（外立面实景）
南向部分外立面实景已呈现，由灰、白两色构成，材质以真石漆为主，南向大阳台未进行统一封窗。
目前来看，一深一浅的配色非常简约，纵横交织的白色线条增加建筑立体感，后期业主封窗，南向立面的通透感则会更强。
（户外大堂实景）
户外大堂，单层挑高，外观方正简约，香槟色金属立面，观感高级时尚。目前实景展示仅为示意，后期单元门统一朝北，安装玻璃单元门后，观感更佳。
平面分析
华发利君都荟城央规划有21栋住宅，产品为20-26层的中高层，全部为2T4带连廊，户型区间在建面约100㎡—143㎡。（户型分布，见下图）
（户型分布图）
具体我们以建面约143㎡户型为例逐一进行分析。
建面约143㎡为四室两厅两卫结构，餐客厨一体，动静分区明显，南向双卧房，主卧套房，三面朝南，客厅开间约5.8米，采光面较广。（户型平面，见下图。红色：全赠送，黄色：半赠送）
（建面约143㎡户型平面图）
华发利君都荟城央没有做四代住宅，它的南向观景阳台与客厅相连，北向的L型露台可变卧室，增加了更多室内空间，比起敞开露台，可封闭露台的实用性更高，也更符合北方人的生活需要。
（客卫开窗示意）
客卫这里，虽然是明卫的设计，但窗户对着北向露台内，开窗通风和房间隐私是个问题。可以考虑将客卫扩大至和阳台一起使用，改善隐私、通风问题的同时，增加客卫使用面积。
具体到样板间部分，按照不同位置，进行了拆解和实用装修建议，后期小区毛坯交付，有自己装修的朋友，可以作为参考。
样板拆解
华发利君都荟城央的精装样板间有三个，建面约143㎡户型放在实体楼内，建面约100㎡、130㎡户型搭建在售楼部，本次看到的是建面约143㎡户型的精装样板间。
part01：玄关
（样板间玄关区域实景）
样板间实景：
1、入户玄关运用了穿插、悬挑的设计手法，材质上使用了山水画的石材，彰显质感的同时兼具了实用性和美观性。
后期自装建议：
1、后期装修可借鉴样板间的设计，同时考考虑到收纳以及使用需求，还可增加挂衣区、置物区、换鞋凳等实用功能，居住更为舒适便利。
part02：客厅
（样板间客厅区域实景）
1、样板间拆掉了阳台隔断，客厅空间更加开敞通透，电视墙做了大面积的石材，视觉冲击力较强，更显质感。
1、后期设计中可以适当减少繁琐的装饰，多考虑实用性，增加书柜以及收纳柜的区域。
2、洗衣区可设计到客卫空间，阳台仅作为休闲娱乐区，使用动线也较为舒适，同时也不影响客厅的美观。
part03：餐厨
（样板间餐厅区域实景）
（样板间厨房区域实景）
1、餐厅设计了洄游动线，顶面局部吊顶，最大程度提升空间层次。
2、厨房采用U型结构，无论是动线，还是收纳方面，都是较为舒适的布局。
1、餐厅建议减少西厨展示柜，多考虑后期收纳以及操作空间。
2、厨房可适当增加台面操作空间，后期使用上较为舒适。
part04：主卧&主卫
（样板间主卧区域实景）
（样板间主卫区域实景）
1、样板间主卧储物空间严重不足，衣帽间利用率不高，背景墙纵向的线条感过于繁琐，视觉感不舒服。
2、主卫样板间是三分离式干湿分区设计，后期设计可延用。
1、可考虑在床尾增加收纳，衣帽间可以加门独立，男女主人衣物可以分区收纳，使用起来也较为便利。
2、色调较重，建议在淋浴区跳色处理，干区浅色，视觉上也较为明亮整洁。
part05：儿童房
（样板间儿童房区域实景）
1、样板间把阳台拆掉，扩大卧室空间，装修上色调丰富明亮，床的底部也做了收纳，实用性较强。
1、后期装修中可以增加衣柜的收纳功能，墙面留出可供小孩DIY的区域，培养自主能动性。
part06：书房
（样板间书房区域实景）
1、样板间把原室内和阳台空间，扩为一体，房间直接采光，视线和空间感更大。
1、如果作为客房使用，影响客卫的直接通风，且确少私密性。可考虑做书房或者客房，阳台分出空间，留给客卫使用，一方面解决卧室私密性，同时也能满足客卫的通风问题。
part07：客卫
（样板间客卫区域实景）
1、干湿分区的设计，较为符合这个房型的需求，后期设计可延用。
1、可以扩大客卫空间至阳台区域，一方面可解决通风采光的问题，一方面可增加洗衣区以及生活收纳空间，一举两得。
房哥有话
作为紧贴高新，又是土门腹地少有的新房，华发卖的好并不意外，自住为王，回归主城的当下，城西的华发，城南的信达，都不愁卖，也说明大家思路的转变，从迷信规划，到眼见为实的烟火气。
（土门丝绸群雕）
对土门而言，改造仍旧任重道远，8号线通车，西电搬迁，大庆智路启动，腾让让出开发土地后，曾经的小香港一定有辉煌的一天，作为一个住过土门多年的土著，我坚信。
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