活力中心位于新能源汽车产业园金星街延伸段以西、现代大道以北区域，为小镇的生活配套设施。活力中心规划商业可利用面积约7406㎡，共11幢建筑，将提供餐饮、休闲、购物、娱乐、教育培训、办公、酒店等服务，以汽车主题赋能商业体，打造以汽车为主题的全系生活娱教文旅地。
入驻要求：招商品牌需符合活力中心对新能源汽车小镇产业服务基础配套要求。计划引进科技体验类、生活配套类、文创类等符合主题IP的网红品牌，保证园区优质精品餐饮、生活配套统一，统一规划招商运营管理，有效安排商户进驻，专业化、人性化管理，确保园区商户良好发展，打造项目主题特色IP。
1.餐饮：日料、火锅、西餐、创意中餐、特色美食等；
2.休闲：书吧、咖啡吧、撸猫馆、花艺手作、奶茶甜品店等；
3.娱乐：轰趴馆、清吧、电玩城、立方动能馆、儿童乐园等；
4.购物：便利店、纪念品店、潮品店、网红生活馆（KKV）、集市淘等。
同时限制各类高污染大型餐饮业、大型浴场等服务业、传统百货类等，负面清单如下：
1.限制中大型宴会、大型烧烤等重油烟、高污染大型餐饮业；
2.限制大型浴场（含足浴、保健等）、重噪音劲酒吧等服务业；
3.限制家具装修、家电类建材类展厅及销售门店等建材类；
4.限制黄、赌、毒、赌、传销等违法行为类；
5.限制各类未经审批的金融业务机构。
具体业态设置如下表：
业态
幢号
楼层
原建筑面积
（平方米）
建筑面积合计
业种
休闲
2660
快捷咖啡吧/零食铺/便利店
餐饮
320
3039
创意主题餐厅
西餐厅
119
快线品牌餐饮
娱乐
586
1610
立方动能馆、儿童乐园、攀岩
购物
656
便利店
办公
正方形
293
联合办公
教育培训
303
（四）招商政策
1.物业标准
以物业最终定价为准；
2.租赁基础要求
租期：三年起签；
租金交付标准：年交或押一付六；
3.招商奖励政策
（1）免租期：商户免租期不超过12个月。
（2）装修期免租期：不超过3个月。
（3）装补费用：给予部分装修补贴。
（4）增值服务及其他奖励：
具体费用标准及招商奖励政策以最终签订租赁合同为准。
一、商业用房情况：
1.商铺总数：205间已销铺面：177间剩余铺面：28间
二、招商思路
1.招商条件：
【3】骑廊的使用原则：街道上有人行道的铺面划归商家经营使用，没有人行道的，作为公共过道使用。
【4】骑廊面上的装饰需要尽早明确；比如有没有马灯之类的东西。
【5】牛津步行街街面过宽，不利于商业发展，建议零时性的经营场所或者是考虑给所对应的商家使用。
【6】零时性的经营场所——透天主题茶室或咖啡馆，公司考虑怎么投入。
2.首先在招商工作开展前我们要确定的几个基本条件：
A：哪些铺面我们可以进行出租
◎未售28间铺面◎受业主委托出租铺面
B：创意英国商业街业态模拟划分
C：根据业态划分进行街道的租金定位
3.创意英国商业是社区商业达到一定规模体量，同时带有区域商业色彩的商业，前期宣传中牛津步行街是我们商业的一个核心点，所以在招商步骤先社区配套业态招商后针对步行街进行重点招商，至于其它街道为辅助性的招租。
三、创意英国商业街业态模拟划分：
业态划分就目前情况我们把他分为两块
A：社区配套业态（超市便利店、药店、诊所、影碟店、干洗店、烟酒店、服饰（一般）、水站、网吧、冲印店、银行、美容美发、西点饼屋店、家居家饰用品店、医疗服务用品店）
※业态配比情况：
业态配比备注业态配比备注超市便利店3~5家面积：50~150㎡网吧1~2家200㎡药店2~4家面积：100~200㎡冲印店1~2家30~40㎡诊所3~5家面积：40~80㎡银行1~2家500㎡以上影碟店2~3家面积：60~100㎡美容美发3~7家20~40㎡干洗店4家面积：20~60㎡西点饼屋店1~3家60~100㎡烟酒店5~8家面积：10~20㎡家居家饰用品店视情况20~100㎡服饰视情况面积：
水站3~4家面积：40~60㎡花店水果250—100㎡※业态分布情况模拟：
社区配套业态分布
B：步行街业态：步行街共３２间商铺（上半段、面积大小不等）以休闲、娱乐为主题的商业街。（茶室咖啡店、书吧、水吧、鲜果屋、精品服饰店、女人精品店、手工制作坊（如陶艺、纸型屋等）
休闲娱乐类：６０％
精品服饰类：２５%
餐饮类：６％
社区配套类：９％
※业态分布情况模拟：
步行街业态分布
四、租金
租金分为3个层面
租金制定策略：
楷范围的租金（开发商）→商家承受租金→指导租金（开发商）→业主期望租金→确定租金
楷范围的租金（开发商）：
参考合现在已经有的意向商家可以承受的租金水位，结合街区的发展确定一个浮动的租金水平（初步设定２年内的租金）向商家进行初步的价格沟通，以确定商家的实际租金承受力；
各个街道指导租金及设定租金价差表
街道名称指导租金价格设定价差备注
牛津街３０元／㎡２０至５０元
伦敦街２０元／㎡１５至４０元
泰晤士大道上段25元/㎡２０至30元
泰晤士大道下段60元/㎡40至7０元
温莎大道20元/㎡15至30元
英伦大道上段15元/㎡10至2０元
英伦大道下段10元/㎡10至2０元
铂金大道右段15元/㎡10至2０元
铂金大道左段10元/㎡10至2０元
针对商家租金：
为了保证业主今后商业发展起来的租金上涨空间，同时也为了吸引商家，我们特制定下面的租金出租政策：交一年租金免半年的租金（使用一年半）
例：1.牛津步行街预定租金为50元/㎡（交一年租金使用一年半，最后租金为：{50元/㎡×100㎡×12个月}÷18个月=33元/㎡
同一条街道的租金等级划分：
100㎡以上的铺面租金在下滑20%
150㎡以上的铺面租金下滑30%
例：牛津步行街100~150㎡铺面租金为：
33元/㎡-33元/㎡×20%=26.4元/㎡
针对业主的租金引导策略：
租金的确定一般来说是按照市场规律而来的，当然我们也参考了铺面的售价来定。作为创意英国的商铺租金应该是结合市场面、铺面售价、业主的期望、开发商的引导和前期登记承租铺面商家的意见来综合考虑的。为了尽快使创意英国商业发展起来，我们认为应该租金在预定的基础上下调20%~30%，结合各种因素建议各个街道租金如下图：
五、效益评估
费用收取点：
1.对业主：铺面出租后，收取一个月的租金作为佣金
2.对商家：铺面承租后，收取一个月的租金作为佣金。
六、工作计划
1.确定商业的概范围业态和指导性租金
2.对意向承租铺面的商户进行登记《创意英国风尚购物街商业用房意向登记书》。交纳1000元的预定金（可退）。
※对前期签订意向协议的商家回访。
3.确定商业街的概范围业态和指导性租金。
5.2005年10月下旬正式启动招商工作。
招商的步骤：把《登记书》上商家按社区配套业态和其他商业业态分类，筛选商家，根据实际情况进行调整让有实力、有品牌、符合我们规划的商家优先进场。
6.联合物管公司对进驻的商家进行管理。
七、人员配置：2—3名
负责人：1名
业务：2名外联及内部
明确招商范围确定哪些铺面需要招商？已做无招商分布图
分析前期已经登记的商家情况明确前期商家的意向及意愿已做有50位左右可以指导业态规划及租金制定
业态规划针对前期已经登记的商家规划出基本业态已做有意向商家情况表可以直接对业主
租金确定初步确定一个最低限的租金已做由前期商家租金意向可以直接对业主
确定招商原则指导后续招商实施已做指导后续工作
了解业主情况引导性与业主洽谈业主意愿9月20日方案确定筛选出意向客户签定代租协议对明确需要代租的业主签订9月25日有意向客户取得铺面的租赁权
调整业态划分调整并确定最后的业态划分9月30日客户意向明确最后确定调整租金调整并确定最后的租金情况9月30日客户意向明确最后确定准备好招商前的工作准备10月5日最后准备
具体招商10月5日
十、附件
1、《创意英国风尚购物街商业用房意向登记表》
2、《租赁协议》
3、《业主情况登记表》
意向租金意向业态代租意向特殊要求
建筑套内使用
4、《代租协议》
创意英国风尚购物街代租协议
甲方：×××身份证：
乙方：代表：
根据《中华人民共和国合同法》有关规定，甲、乙双方本着平等、互利的原则，经过协商，签订本协议，并共同遵守。
第一：甲方自愿将其所购买的创意英国商业用房街
号，该商业用房建筑面积为：；套内建筑面积为：。
第二：该套商业用房约定按套内建筑面积出租，甲方认可的前两年租金为元/平方米。
第三：甲方对承租户的要求如下：1、2、3、第四：甲方在签字认可后，乙方可对该商业用房进行租赁工作，并与相应的商家（丙方）洽谈工作完成后，甲方与丙方签订《租赁协议》。
第五：甲方与丙方签订《租赁协议》后，甲方支付给乙方个月的租金作为酬劳。如果乙方洽谈的租金高于甲方的租金要求，对于高于部分的租金，甲方需向乙方支付%作为酬劳。
第六：本代租协议的有效期为：。在协议期间甲方需要自行出租的，应该书面通知乙方终止协议后，方可自行出租，否则一切后果由甲方承担。
本协议未尽事宜一律按照《中华人民共和国合同法》有关规定协商处理。
本协议一式两份，双方各执一份，自双方签署盖章之日起生效。
甲方：乙方：
社区商业具有明显的现代化特征,是社会发展的必然产物,将有可能成为我国商业发展的主流模式。因此社区商业地产的选址原则必须从宏观到微观都要进行全面细致的研究,第一,要考虑到项目所在城市建设的总体规划、发展前景、以及商业配套布局;第二,项目所在区域以及辐射区域的人口规模,公共交通和市政配套设施,项目周边竞争状况;第三,本项目服务人群的消费需求分析、消费能力评估、消费习惯分析、消费者的价值取向、消费者的年龄分布层次。
一、社区商业的研究对象
1.社区商业的发展趋势。
住宅房地产开发经过10多年的蓬勃发展,从一线、二线城市到三、四线城市,一轮又一轮的造镇计划,地方政府迫于改善城市面貌出发,从土地、金融、税收等方面对住宅项目的开发给予了大力扶植,伴随着住宅市场刚性需求和改善性需求逐渐得到满足,市场已经趋于饱和,住宅房地产开发的节奏放缓,住宅房产的价格已经透支了未来的上升空间,投资收益率普遍降低。社区商业地产是在住宅开发的基础上应运而生的,这给投资社区商业的开发商提供了很好的机会,但是社区商业完全不同于住宅开发,在产品的规划设计,业态布局,招商策划及建成后的营运管理、商铺调整等都要进行慎重考虑,最主要的是投资者的投资回报,更是建立在各方面资源整合的基础之上。
2.社区商业的受众。
社区商业地产的开发涉及范围广,对带动社区居民就业,推动社区公益事业发展,提升社区总体服务水平具有十分重要的作用,牵涉到各方面的利益,其中包括政府职能部门、房地产开发商、商铺经营者、产品供应商、服务商、最终消费者等诸多方面,本文重点讨论开发商和消费者。
社区商业的开发者和消费者这两个看似对立的两个方面,实际上利益是统一的,前者提供给后者一个可以在住所附近就可以完成的消费娱乐和社交活动空间。社区商业地产项目的开发者首先要对自身开发项目所在区域的基本情况做详细的前期市场调研、根据市场调研,确定设计方案,在做商业地产设计时要考虑到业态布局、目标商家、主力店引进,并根据这些商户的特殊需要,在设计时予以充分的考虑,最好能在产品设计阶段就将主力店引进。
对消费者而言,能得到满意和舒适的消费体验是最看重的,消费者是社区商业地产服务主要对象,其消费行为直接影响项目的市场变化取向和趋势,在整个消费过程中的表现也是其心理活动的表现,人的社会属性决定了其在消费活动中带有社会群体特征,这种群体心理是受到消费者所处环境影响的,如文化传统、社会阶层、参照群体、家庭、流行时尚、消费习惯、生活方式等外界因素对消费者的心理行为有着广泛和根深蒂固的影响。社区商业是满足消费者这种基本需求的载体,为消费者提供适合的公共场所,满足其购物、生活、娱乐、社交的需求。
二、项目定位与业态规划
1.项目定位。
社区商业房地产业态规划的是指开发商根据项目周边城市现有商业设施的现况和对未来商业发展趋势的把握,通过收集信息,对项目所在区域进行人口数量、消费能力、交通情况、竞争情况进行梳理,充分利用开发商自身可能整合的各种招商资源,为便于项目实现租售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划,所以业态组合定位必须在项目开发前期完成。
2.项目业态规划。
社区商业的业态规划首先是功能的定位,社区商业提供的服务主要由零售(含生活超市),餐饮,和配套服务三大业态组成,随着社区的不断发育和完善,在业态层次和等级上要不断变革和调整,各个业态的比例和社区商业地产的定位应该依据服务人群的消费能力而定。
(1)零售类。目前我国零售业市场呈现出多种业态并存于竞争的局面,不同的零售业态具有不同的竞争战略、竞争优势与目标客户群体。要充分利用不同的零售业形态,最大化的满足消费者的需求。
①大型生活超市,面积可达5000平方米以上,可以借助超市的品牌影响力集聚人气,如家乐福、沃尔玛、乐购等等。
②家电家居类,如宜家、国美、苏宁、特力屋、名巢靓家等,需要的面积大概从1000平方米到3000平方米不等;从目前市场反馈的情况来看,电商的兴起对家电卖场影响较大,引进时需要慎重考虑。而家居类的商家,生活质量的提高使得消费者愿意花更多的钱改善生活环境,这些需求给以经营家居类商品的商家带来机会。
③专业品牌零售店,如优衣库、无印良品、ZARA,MAP,丝芙兰等,这些在消费者心目中享有美誉度的品牌零售店,对提升社区商业地产的品质至关重要。
(2)餐饮类。各类餐饮始终是社区商业中消费频次最多的地方,各种品牌不计其数,需要根据消费能力来确定,但要确保拉开层次,满足不同年龄、不同地域、不同消费目的的需要。
①传统中式餐饮,提供社区消费者家庭团圆、婚庆宴席、朋友聚会、商务宴请等服务,这类餐饮一般面积在2000平方米以上,以苏浙汇、小南国、俏江南等一批优质商户为代表。
②一般餐饮,市场上这类餐饮占有主导地位,面积以500-1000平方为主,以价廉物美、品质保证、客流量周转快为特征,适合各类年龄层次,代表品牌有小肥羊、望湘园、翠华等品牌。
③轻餐饮,面包店、甜品店、饮品店等小型快速时尚品牌,提供了方便快捷的消费方式。
(3)配套服务。社区商业的配套设施和服务是影响社区商业进一步发展的重要因素,要从商品质量、服务质量、从业人员的职业道德和业务素质等方面入手不断满足消费者日益提高的多元化、高层次的物质和消费需求。
②酒店,生活服务,银行、美容美发,教育培训也是社区商业必须具备的项目。社区商业地产的消费群体通常以家庭为单位,而且孩子对家庭消费的起主要作用,针对孩子的早教、英语培训和兴趣爱好培训有很大的发展机会。此外对一个开发量比较大的社区商业项目,建筑面积体量在10万平方以上,可以考虑引进一家酒店,比如万达广场一般都有一个酒店项目用于提升项目的形象,这些酒店常常是国际知名品牌酒店,此举为项目的市场定位起了很重要的作用。
三、招商策略
1.招商必须优先于建设。
成功的社区商业项目往往在前期就做好了充分的准备,开发商应在项目开发前期尽可能的将主力商家确定下来,一旦有品牌知名度的商家落户,对项目建设进程和招商都会带来益处。如果项目建成后开始招商,可能要为了适应招商而修改建筑结构;相反,招商先于设计完成的,则建筑结构和框架可以根据商家的要求、功能而进行设计,这样可以缩短建设周期和减少因建筑结构改变而产生资金损失。
2.招商决定着项目经营成效。
招商成功是项目经营成功的关键,引进什么类型的商家、商家的竞争力和发展前景、商家的经营管理水平能否与当前的经济形势相匹配,多重因素将对项目的成败产生决定性的影响。因此,引进的商家必须是品牌优秀,符合本项目定位需求,能提供本项目受众人群的消费与服务。
3.主力商家的评判标准。
在商业项目中,优质主力商家的引进不仅可以提高项目成功的把握,而且对其他商户的招商有一定的引导作用,因此,要把握好选择主力商家的标准。
(1)拥有良好美誉度的品牌,这类品牌能对目标客户和潜在客户形成号召力,增强其他商户信心,能形成招商和经营过程中的稳定力量。
(2)高品牌附加值商家往往具有优秀的操作团队,具有独特的品牌历史、经营思路和执行能力,能主动吸引人流,而不是被动地接受人流,能在经营过程中形成对人流的强大拉动力。
(3)具有较强的抗风险能力,能在不稳定的市场状况下持续稳定地经营,珍惜自身的品牌美誉和影响力,决不会草率地发生撤场行为。
四、对主力商家的激励措施
考虑到优质品牌的主力商家对商业地产的贡献,开发商往往对主力商家采用激励措施,运用商业项目与主力店的利益捆绑,主要有以下几种方式:
1.纯租金方式。
目前商业地产与主力店的合作关系当中,租赁租金采用得最多,开发商往往给主力商家略低于市场定价的租金,换取有品牌的主力店入驻。但需要掌握好租金让步的尺度,否则会影响整个项目的收益率。
2.保底租金加租金提成。
3.合作经营。
开发商根据约定按引进商户的销售额进行提成,这类模式通常在引进一线品牌中使用,对开发商而言是很不利的,因为,对商家很难对商家进行有效的财务监督。甚至有些特别强势的品牌商家要求开发商按照他们的要求进行硬装修,商家只需花少量的软装修后就可以营业,这类商家往往是个摆设,光赚吆喝不赚钱。这种合作经营模式一定要把握好合作周期,笔者所在公司有个社区商业地产项目,与合作方的合同期长达20年,结果,创造的收益整个项目中坪效最低的。
在完成主力店招商以后,因为有了底气,对其他商户的招商工作就有了选择的余地,可以掌握主动权。主力店进驻后对社区商业的经营贡献是基于人们通常的经验而进行的一种预期,实际的效果是要在开业经营以后才能显示出来的,因此,在一个商业利益、商业氛围并未形成的时刻,招商工作相当的艰巨、复杂,招商的成功是项目成功的决定因素。
五、结语
参考文献
[1]方阳,王雪松.浅析社区商业的规模业态及其规划布局类型[J].福建建筑,2014(1):90-92.
[2]钟娜娜.社区商业发展思考[J].管理观察,2014(3):116-117.
[3]王瑶.中国现代社区商业发展模式研究[J].商业经济,2013(10):12-13.
[4]王黎莉.我国社区商业经济发展趋势分析[J].湖南税务高等专科学校学报,2012(2):51-53.
[5]黄振波,王先庆.新城镇化背景下社区商业的业态选择及发展趋势[J].广州城市职业学院学报,2013,7(2):13-17.
[6]金薇.我国零售业现状分析及零售业企业的发展对策建议[J].黑龙江对外经贸,2006(1):14-15.
电影院
除了看电影，还可以干什么？
滑雪模拟机
可以很迷你，也可以很刺激
滑雪是一项对场地要求极高的户外运动，SkyTechSport滑雪模拟机的出现，打破了场地的局限。其核心是借助新科技，再现坡道滑雪的体验。实际身体力量和雪上运动生物力学之间的精确匹配，使得单板和双板滑雪运动者体验到他们在雪山上所能感受到的重力效果和令人兴奋的速度。
滑雪模拟机的出现，使得滑雪运动对于场地的要求大大降低，也使得滑雪运动进入商业空间成为可能。中国首家SkyTechSpoft模拟机体验店，已在北京中粮祥云小镇、北京银泰in01相继开业，更多的体验空间也正在筹建中。
盈石集团研究中心认为，随着2022北京冬奥申办的成功，滑雪热再次兴起。此外，健康、运动、休闲已经成为新兴的时尚消费者，尤其是中产阶级推崇的生活方式。引入顺应社会消费趋向的业态，可以有效吸引目标客户群，为商业物业积攒忠诚度高的消费群体。
保龄球馆
时尚运动新潮流
传统的保龄球馆一般都设置在单独的运动场所内。不过在成都，来自台湾的大名鼎鼎的大鲁阁保龄球馆已“入驻”成都国际金融中心（IFS）。大鲁阁成都IFS春熙馆，不仅提供从美国空运进口的AMF专业保龄球机台，还安置了日本SEGA最新型飞镖机、台球、篮球机、迷你保龄球等设施。大鲁阁还根据“团客”的理念，为前来的消费者设置了专属的包厢及包场服务。大鲁阁也十分贴心地为单独前来的消费者提供台球专属陪打员，同时为技术还尚未娴熟的消费者提供专人指导。
除了传统的保龄球场地以及酒吧内的娱乐设施外，大鲁阁在其苏州馆里还创立了乐子甜品，团客们预订的餐点，在大鲁阁都可以一一解决。大鲁阁还配备了活动主持人，可配合团客们设计、组织多种趣味活动，与其他保龄球馆实行差异化竞争。
盈石集团研究中心认为，越来越多的休闲娱乐品牌已不再局限于提供单一业态服务，而是将娱乐、餐饮、社交等汇聚于一体，为消费者提供全方位的服务。
真人密室逃脱体验馆
线下真人游戏场景
奥秘之家就是此类体验馆的运营商，除了真人密室逃脱体验馆，这家运营商还在发展城市互动游戏，通过iBeaCon手机蓝牙交互的室内定位系统，通过游戏，帮助商场聚集人气。
盈石集团研究中心认为，真人密室逃脱等真实空间体验游戏契合探险和团队合作等诉求，实质上提供了一个团队社交娱乐平台。商业物业引入此类业态，不仅为自身聚集人气、提升知名度，也拥有了独特的市场竞争力。
生活集合店
主要看气质
盈石集团研究中心认为，在消费者追求设计和优化生活细节的今天，生活集合店突出了个性化生活品位与生活态度。因此，生活集合店卖的不仅仅是生活用品，也为顾客带来全新的创意设计和生活方式，这也支撑了这一细分业态的未来发展空间。
集装箱商业
既环保又酷炫
环保主义者曾经倡导的将废弃集装箱改造成绿色建筑，如今真正出现在商业空间。集装箱商业空间施工快速，建筑成本可控。在外观上将金属材料的属性和箱体结构的特性发挥到极致，打造出个性酷炫的购物体验环境。为了满足顾客的多种需求，集装箱商业还开展多种活动，如举办展览、电影之夜、音乐会等。
一.正中商业广场项目简介
正中商业广场位于深圳宝安中心区新湖路与新安一路交界处，是宝安第一个大型地铁上盖商业物业，具有购物、餐饮、健康休闲、娱乐、培训多种功能，是深圳大型主题滨海购物中心，儿童和婚礼人群作为特色业态。
商业地产招商方案
我们的开发目标是：利用深圳特区对内地游客的吸引力以及宝安中心区的优势，最大限度提升项目商业价值，成为总体价值最高的深圳特色购物中心，不仅能够出售到较高价格，而且能够可持续经营，成为深圳白领社会生活的活动中心。
酒店式公寓全部销售，力争销售均价达到6000元，通过酒店式公寓收回整个项目投资，保留商业物业，最适当时机可以整体出售。
正中商业广场项目要实现五出：出人才
出机制
出品牌
出网络
出思想。通过正中商业广场树立正中集团品牌，实现企业可持续发展战略目标。
面对21世纪商业娱乐化的大趋势，我们不仅要在购物方面进行创新，而且要最大限度整合娱乐传媒资源，为娱乐业提供公共平台，不断与娱乐传媒机构合作推出创新节目，为深圳居民和游客带来可体验、可参与的文化娱乐节目。根据精细化管理思想，我们制定了招商方案和初步的运营管理方案。
二.业态规划与商业布局
招商的过程就是落实业态方案，招商的成功标志有两点：
1.业态组合具有竞争优势。
2.零售商付出的租金比较合理。招商直接决定了购物中心未来的收益60%以上，特别是整体出售商业物业时候，显得更为关键。
三.招商内容
正中商业广场项目招商目标的分解与确定
招商目标
餐饮娱乐
顶层花园
景观空中花园及专供影视拍摄的可体验式情景剧场,电影院。
配备参与式娱乐设施
婚礼殿堂及白领演艺中心
5层
热带雨林餐厅2000平方米，东来顺酒家1500，2000平方米海港城大酒楼，快餐性质达到2000平方米：
面点王1000平方旗舰店，韩国烤肉1000平方，三家SPA店1500平方米，新浩健康中心1000平方米
4层
美国反斗城及室内史奴比主题娱乐场，儿童专业商店或顺电家电家居专业卖场(国美、永乐家电作为备选)1000平方米特色餐饮，麦当劳
3层
JC
Penny
1000平方米特色餐饮
VA
BENE意大利餐厅
2层上海八百伴百货宝安店或太平洋百货，美国五月百货，北京王府井百货等知名百货企业
1000平方米特色餐饮，锦江拉丁餐厅，南美特色的餐饮——“巴西烤肉”
或韩国烤肉。
一层
7000平方米
男女装国际名店：化妆品：莎莎国际旗舰店，引进数百种化妆品
尖端电子产品：SONY、三星专卖店
成都谭鱼头
1000平方米特色餐饮，星巴克
负一层
家乐福或吉之岛等中高档超市8000平方米
国际名店5500平方米
白领音乐吧及音像店1500平方米，引进KFC及面点王
负二层
2000平方米左右美食广场，深圳书城宝安店1000平方米(图书音像)，利用等待地铁的便利，休闲书店将成为深圳喜欢的去处。屈臣氏1000平方米设在负二层。
中华饮食文化广场荟萃：广东、成都、南京夫子庙、西安老孙家、东北人连锁店、河源万绿湖河鲜、著名客家菜、贵州等特色，湖南大酒楼
1.1万平方米停车场
负三层
停车场
15000平方米停车场所
地下停车总面积26000
停车数量1000辆
四.招商团队建设及其约束激励
根据华润万象城招商团队建设经验，招商组织应该减少沟通层次，避免政出多门。招商组织架构图
国外招商
以营销部商业项目组为核心，吸纳优秀招商人才。要求配备两名招商人才，一名负责国内外主力店招商，一名负责国际名牌店铺招商，其中一名能够胜任英语口译更佳。
委托专业招商：例如负一层和一层大量国际品牌招商。
兵不在多而在精，和普通行政管理存在很大区别，招商人员不需要整天坐在办公室，衡量招商人员的主要业绩在于招商成果，招商人员需要保持连续性，因此需要良好的激励措施。为了降低招商成本，鼓励招商人员积极性。提出如下招商奖励政策，建议招商奖励政策：由于招商人员使用长途较多，建议招商人员通讯费用给予报销。
通过考察多个购物中心招商做法，奖励费用从招商活动预算中出。约束措施：对于三个月没有业绩的招商人员给予辞退。对于具有国际名店招商经验的招商专家，可以采取顾问费方式，奖励幅度可以是上述奖励幅度1.5-2倍。
我们委托中介公司做主力店招商要付出50-100万元的招商代理费用，因此采用内部激励机制能够成功完成任务，有两个好处：1.降低招商成本。2,提高招商质量。3.培养企业内部人才。
销售周期
酒店式公寓销售
收回整个投资
六.招商地点与招商活动
深圳：本地品牌招商
-----举办国际招商新闻发布会议
-----确定设计中标单位签约仪式
-----商业广场设计招标新闻发布会，邀请主力百货店和专业卖场拓展部人员参加。
-----招商新闻发布会，招商大会，奠基仪式要形成连续的宣传声势。
------参加或组织零售专业论坛，与中国购物中心资讯中心及中国连锁经营协会合作。
七.招商及租金策略
将招商作为一个大的项目来严密管理，建立整个项目的知识框架体系，合理进行作业分解。总的策略是：提前进行主力店招商，后进行零散品牌招商。购物主力店招商由我公司独立完成，餐饮娱乐主力店招商可以委托中介公司负责。国际名店招商，我公司完成30%，70%可以委托中介公司招商。
1.娱乐招商
主力娱乐演艺中心，要引进知名娱乐公司，同时联合湖南卫视、凤凰卫视等知名电视机构共同打造娱乐前沿。
娱乐先行，满足大商家聚集人气的要求，尔后完成大商家招商。
2.日本八百伴、上海太平洋、香港SOGO崇光百货、上海第一百货等企业
首先去上海考察整个商场特点，分析其品牌结构。JUSCO的中国总部与我们已经建立合作联系，与北京王府井百货等重点联络。我们将整个消费群体特点，品牌结构对比，项目简介，项目优势等资料给对方。
国内主力店招商策略
以儿童翻斗城等作为吸引人流业态，以地铁车站综合优秀吸引国内优秀百货或旗舰品牌店入驻。正中商业广场租金策略
八.招商费用估算
招商费用使用原则:
把握招商节奏，初期费用严格控制,集中使用招商经费,在招商见成效时候明显加大费用投放力度.根据招商效果进行及时调整.招商宣传费用
招商手册与导示系统
20万元
90万元
招商活动
80万元
小计
170万元
招商摸底与招商谈判差旅费用
各大城市招商调研摸底及考察费用
10万元
专业招商人员费用
(国际名店招商)
两名优秀招商人才
45万元
主力店拓展部
招待费用
5万元
招商委托费用
计算方法：一个月招商面积的租金
5万×40元=200万元
50万元
开业宣传费用
100—200万元
总体预算
400—500万元左右
九、盈利模式的思考
前期策划和招商结果基本决定了购物中心的竞争能力，营销工作直接决定了购物中心的经营业绩。通过香港、北京、上海、广州、长沙等地的考察，借鉴美国何日韩购物中心经营的一些经验，我们提出如下盈利模式：
1.前期资源
整合的水平和能力决定了项目定位，建议重点第一阶段整合娱乐传媒资源，为整个项目造势。第二阶段整合主力店资源，树立高收益商业物业形象。第三阶段将项目优势和信息通过公共传媒有意识传播到国内外投资基金决策者头脑中。
2.酒店式公寓全部出售，通过公寓出售回笼全部资金，在第一阶段保留商业物业，通过商业物业实现低成本融资目标。
3.正中广场购物中心要立足可持续经营，通过长期现金流收益，奠定正中集团20年稳健发展的基础。
4.整体出售优于部分出售，因此要预先与北京、上海设立办事处的投资基金建立合作关系。
十、正中商业广场管理方案
1.管理体系构思
正中商业广场管理体系
在各个商家支持下,由正中实业公司牵头组建正中商业广场经营管理公司,积极与深圳服装协会、珠宝协会等机构合作,建立广泛的沟通管道,采用大型招商活动,以商招商，根据深圳消费特点,荟萃国内外优秀的知名品牌，匹配优质的专业商业营销服务。
2.正中商业广场商业管理的主要内容
购物中心的经营管理水平关系MALL项目开发的最终结果，我们必须按照可持续发展的战略，稳步提高管理水平。
由于MALL在我国是新生事物，由于MALL管理的复杂性，因此，成立MALL专业运营管理公司成为必然。选择专业管理公司，完全交给专业管理公司经营是一种省心的方式，缺点是管理成本较高，不利于人才本土化。国外主要MALL管理公司有美国西蒙地产集团，托曼公司、韩国VMD公司、英国旺德行、美国GGP等公司。如果选择国外专业管理公司作为顾问，发展商成立商业管理公司，吸纳更多优秀专业人才相结合，优点是有利于过渡，有利于逐步本土化，培养训练本地人才。
经营期间的商业管理主要包括四个方面：租赁政策管理与承租商的优化管理、招商及业态管理、整体形象策划推广与促销推广活动、服务管理、日常的物业管理。由于大型购物中心培训人数多，培训工作量大，因此，必须落实培训费用。一般达到10亿元销售额，培训部门可以投入50万元培训费用，主要用于师资力量建设、开发新的体验式培训课程、学员参观实习、购买培训设备。
十一、正中广场购物中心的全年商业营销
正中商业广场开业时机与开业策划
建议选择2008年5月1日作为开业时机
.开业策划
开业策划是购物中心最重要的里程碑，开业策划至关重要，需要做好如下工作：
(1)提前进行预热宣传，保证有足够多的客流量，确保包括主力店在内的80%商户统一开业。在竞争特别激烈的商圈，主力店未开业零散商铺不宜首先开业。
(2)针对人流量大等特点，提前请其它物业管理公司提供人力支持。
(3)做好现场的环境管理，设立美观明晰的导示系统。
(4)做好开业仪式以及活动的策划与排练。
MALL开业后营销工作的三个思路
1.精心制定全年营销计划，以体验营销理念为出发点
MALL营销在占有经营过程中占有重要地位，从台湾零售业专家在大陆的咨询实践来看，营销与招商同样重要。
制定营销计划要考虑如下因素：
[1]消费者的需求和消费偏好。
[2]地域文化特点以及价值导向。
[3]竞争对手的情况，本公司在竞争中所处的地位和资源情况。
[4]根据销售目标确定营销费用，例如销售额为10亿元，营销费用可以达到1000万元以上。
[5]团队建设的目标和培训计划。
2.具备大型客户营销互动组织能力，要求具备强大的营销项目管理能力
营销部门的团队建设至关重要，营销人员写出策划方案只是第一步，大型营销活动的组织与实施关系到营销活动的成败。大型MALL的营销部门典型组织架构如下：
MALL营销部门组织架构
营销总监作为营销部门的主要领导，应该帮助本部门员工作职业生涯规划，对他们的优点与缺点非常了解。
3.文化营销为主线，深入社区营销，推拉营销模式结合从传统的价格战到文化营销为主线，这是国内价格战以后人们的普遍共识，由于现代MALL购物中心的定位与传统超市和百货的单一业态相比，休闲娱乐、健康养生占有相当比例，因此也不适合单纯采用价格促销手段。
深圳正中商业广场作为中型地铁上盖MALL购物中心，餐饮娱乐休闲面积较大，自身有大型广场，可以分别开展儿童娱乐表演活动和成人文化艺术表演节目，丰富人们的业余生活，提高城市居民的生活质量。
正中商业广场的社区文化部可以制定全年的文化、体育、艺术表演活动方案，并征求消费者意见，让动感之城充满欢乐与温馨，将商业文化与特区移民文化、海洋文化相结合，反映特区文化特点，不仅满足本市居民需要，而且让来正中商业广场旅游的外地顾客得到美好的精神享受。
正中商业广场开业以后营销方面建议做好几项重点工作:
1.做好整个购物中心导示系统，让整个卖场拥有良好的购物与休闲娱乐气氛。注重人文关怀，卫生间等服务设施标志醒目。
2.市场调研工作
2007-2008年的市场调研工作将给予加强，争取在美国AC尼尔森公司市场调查顾问的指导下，建立完善的商业调查模型，从深圳宝安中心区开始建立市场调查样板。
3、营销策划
4、企业形象宣传与公益活动
大型MALL是城市商业文化荟萃之地，代表一个城市区域的形象，MALL企业形象宣传要多做一些公益活动，树立健康文明，社会责任感强的形象。
收取客户宣传费用之前，要做好商户代表的思想工作，通过管理公司的努力和奉献精神，得到广大商户认同。
十二、正中广场商业服务体系
1、大客户服务
大客户占有50%以上的销售额，因此，大客户管理与服务应该成立专门的部门进行管理。大客户类型：大型企业单位，政府机构公务员群体，银行证券金融机构白领消费群体。将传统商场总服务台在MALL中定位为客户服务中心，下面设有大客户小组，重点跟踪服务大客户，同时与营销部配合，推出有针对性大客户促销活动。大客户档案管理系统隶属公司CRM系统，单独建立科目，大客户档案重点管理，作为个性化文化促销服务的依据。公关经理负责与大客户部门及办公室，大客户负责企业文化的宣传部门保持密切联系，配合大客户公司开展企业文化活动，通过批量购买，为大客户员工降低购物成本，享受更多休闲娱乐。
与传统百货不同，类似正中商业广场这样的区域MALL,具有室内文化表演舞台，也具有室外文化休闲广场，方便大客户开展企业文化活动、集体购物，休闲娱乐。客户投诉是一个关键环节，下面是投诉处理流程：
客户投诉处理流程
物价部门
由营运部门通知招商部门，招商部门按照上门种类负责协调供应商
服务水平投诉由楼层经理负责处理，严重投诉上报公司总经理。
涉及客户向新闻部门投诉由营销部门主管副总经理负责。
2、商业物业管理服务
经营期间的物业管理工作，主要包括五个方面：承租商的优化管理、促销推广活动、服务管理。
鉴于新开业MALL的特点，收租金过高，不利于招商，收租金过低，不利于发展商的资金收回，因此，建议采取如下租金政策：基本租金+少量销售额扣点，扣点部分直接与经营业绩挂钩，有利于统一营销，有利于调动各个方面积极性，有利于增加商户以及商业经营公司收益。日常物业管理：装修、清洁、消毒、保安、设备维护以及商业知识服务。现代购物中心对物业管理提出了特殊要求：
(2)绿色装修的统一管理，与装饰协会联合成立绿色装修管理小组，对整个商场的整体装修以及商户的局部装修实行统一的绿色装修管理，首先公布装修整体规划方案，重点提供服务，举办绿色装修讲座，宣传绿色装修知识，为商户提供便捷性服务，从整体上把握装修风格，确保格调高雅。
装修工作还需要由物业管理公司和运营部门进行协调，减少对其他营业区域的干扰，确保正常营业。
(4)高标准管理各个停车场，鉴于新的物业管理条例对车辆丢失作出规定，物业管理公司责任重大，要确保正中商业广场各个停车场车辆不丢失，需要采用先进的电脑管理系统和录像系统对车辆实施严格的管理。
(5)商场物业管理采取新型举措，根据韩国专家建议，突出为顾客服务，改变传统的保安模式，不能给顾客被监视的感觉。
温州商贸城是由江苏奔宏置业有限公司出资建设的，该公司的重点项目——句容温州商贸城位于拥有南京御花园之称的句容市，是句容市政府20xx年重点标志性工程，占地面积200亩，处于西环路和104国道的交汇口。辐射南京大都市经济圈，是周边地区目前规模最大的专业建材、五金机电批发市场。该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。
二.产品定位优势：
温州商贸城坚持以市场为龙头，以产业为依托，以物流为基础，来打造该市场的集群经济、板块经济和名牌经济，它的建成既顺应了当今商贸流通向大时尚集聚的趋势，也符合该地政府倡导的大力发展民营经济的要求，它高起点的定位、规划，超前的建设理念，长远经营思路，是本地区一个融规范化，品牌化，专业化为一体最大的综合市场。经营项目分别有陶瓷洁具、石材油漆、灯具家具、木业制品、移门橱柜、五金低压电器钻业交易区等，将句容建材装饰、五金机电消费市场进行了科学的规划整合和有效的管理运作。另外，工商、技监、金融、供水、供电等及教育、餐饮、网络等服务设施一应俱全。温州商贸城是一座融展示贸易、仓储物流、科技服务、信息交流为一体的科技商贸城、文化城、信息城。
三.交通概况：
本处于西环路和104国道的交汇口。到达句容市区只有1.2公里的路程。项目门口有公交2路10路汽车，平均10分钟一班直达市区。项目距离南京江宁区只有20分钟车程，距离南京市区只有40分钟车程。
四.SWOT分析：
1、S——优势
(1)地段——离句容市城市中心只有1.2公里，规划的物流商贸区域，对于大型的主题建材市场来说地段优越、位置显赫。
(2)交通——项目内有公交2路车直达市区10分钟一班，10路车离项目只有5分钟的路程。
(3)口碑——项目为句容市政府招商引资项目，20xx年10强民营企业，20xx年消费者信得过企业。
(4)物业——项目占地面积200亩，该项目投资2亿多元,建筑面积近70000平方米，商铺面积达80000平米，仓储面积35000平米。是句容市最大的建材家具批发零售市场。
(5)配套——配置自动扶梯、6500平米的大型停车场，还有宽24米的中央绿化带配置休闲区域，配套设施较为完备。
(6)品牌商家入驻——一期，二期成功引进马可波罗瓷砖，冠军陶瓷，麒麟床垫，全友家私，皇明太阳能句容总经销，世友地板句容专卖店嘉宝莉油漆句容专卖，品牌影响力强大。
2、W——劣势
(1)由于早期句容商业市场没有成熟给投资者带来了忧虑。
(2)句容老的建材市场由于产生的早在句容人的心里有的一定的认知度，目前新市场开始需要一定周期的培育。
(3)项目临104国道道，车流快，人流被阻隔，有碍人气的聚集和商气的形成。
(4)项目居句容市区以外，区域商业网点分布较稀，商业氛围不足。
3、O——机会
(1)经济因素——股市衰退、证券市场萧条、银行存款利率太低，有效投资渠道窄;与此正好相反的是连年存款余额上升，大量闲散资金找不到有较好回报的投资方式。
(2)政策因素——国家宏观经济调控失当，造成房价一路高升，给投资者带来了商机。
(3)市场因素——随着经济复苏，人均收入大幅度提升，消费水平提高，消费能力和消费总量迅速增长，商业行业日益兴旺，商业地产开发前景也越来越美好。
(4)区域发展——本区域被政府规划为商贸物流区，本项目正符合本区域发展，在附近政府有意建造大面积的经济适用房,加大了本区域的人流量。
(5)现行的产权式商铺推广模式，可以满足很大一批中小投资者的投资欲望。
4、T——威胁
(3)国家对目前房地产的发展过热不断的控制，银行利息不段上调。
(4)招商难度大，开业时若无大量商户进入，商场经营会遭致失败，还有可能引发市场危机。
(6)商业市场竞争激烈、经营困难，若不能盈利或保本，将难以摆脱这一沉重负担而无法彻底解套。
五.岗位职责：
招商部职责
一、部门本职：
1、组织及负责整个商城的招商工作：市场调查、市场分析、项目定位、信息收集、反馈信息、商品结构调整、组织各种促销及展销活动;
2、负责招商洽谈工作，进行市场拓展和完成领导交办的其他工作。
二、主要职能：
1、计划安排：编制部门本职所管年度、月度指导工作计划;
2、业务开展：对部门本职所管业务进行信息搜集和业务开展;
3、规范制订：对部门本职所管业务组织制定操作规程和管理制度;
4、检查考勤：对本部门所管业务进行监督、检查和考核;
5、资料管理：对本部资料进行管理;
6、工作协调：协调与公司各部门的关系;
7、市场拓展：开展对外客户洽谈招商工作;
8、工作报告：向总经理提交部门工作报告;
三、管理范围：
部门本职所管理业务范围。
四、工作要求：
1、本咳嗽币细褡袷毓镜母飨规章制度;
2、要经常深入市场基层，了解市场形势，搜集信息，提出计划方案及实施策略;
3、将以顾客服务为中心作为工作原则，高质量完成好本职工作，促进公司整体管理服务水平的提高;
4、对于应由本部解决的问题，必须在一日内给予明确答复;
5、同事之间，分工不分家，分职不分责，齐心协力完成工作。