前言由于内容比较长（合计18000多字），分成“上、中、下”三篇来说明。不想看分析过程，想直接看这个楼盘的购买建议，就直接看“下”篇“购买建议”，算是一个系统全面客观的分析。
一直想写写位于二拨子的建发文源府，虽然销售的差不多了，但是很有必要系统地聊聊这个区域，买了的可以看看是否合适，犹豫的是否可以入场？
一、背景
2022年9月北京三批次集中供地，昌平区中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造土地开发A地块CP02-0101-6004（配建有建面约4000㎡的残疾人托养所和建面约300㎡的助残服务中心，容积率：2.8，控制高度80米）、6005地块（容积率：2.7），（R2二类纯居住用地，用地规模32830.724平米，地上建筑规模90830.702平米，限高80米）。这里一共有6家房企报名参与竞拍（绿城、首开、金茂、建发、中海、城建），起拍价31.7亿元，起始楼面价约3.5万元/㎡。地块在挂牌竞价截止时获得6次报价。
出让规则：（出让宗地设定土地合理上限价格为36.455亿元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格的基础上现场竞报“现房销售”面积程序，起始竞报“现房销售”面积为1000平方米，同时本次出让宗地设定有“现房销售”面积上限44000平方米，当现场竞报“现房销售”面积达到设定的上限面积时，转为现场摇号方式确定竞得人）
最终：最终地块由建发以32.66亿竞得，楼面价约3.6万/平米，溢价率3.03%（建发地产的控股子公司北京兆昌房地产开发有限公司（下称“兆昌公司”））。销售指导价6.2万/㎡。
2022年12月13日，北京城建投资发展股份有限公司（下称“北京城建”）发布公告称，该公司与建发地产按照49%、51%的股权比例设立合资公司，参与生命科学园项目的开发建设（之前双方协商，北京城建参与生命科学园项目合作开发，之后通过公司注册，股权转让，增资等方式，北京城建持股52.6318%，盛高公司持股47.3682%）。说白了就是建发和北京城建联合开发次项目。
项目案名：建发文源府；
2022年12月24日预售证批准下发，项目在27日正式开盘选房（并且销售业绩一直名列北京新房市场的前茅）。
总之：地块位于昌平生命科学园区域（二拨子板块），6家家竞争，最后建发未触顶竞得（猜想：私底下和城建讨论别再抬高价格了，我竞得，咱们一起开发）。建发联合北京城建共同开发，案名建发文源府（销售的还是不错的）。
二、位置&板块&交通
①、位置
项目位于北京昌平区的生命科学园板块二拨子区域，属于海淀和昌平的两区交界（东至二拨子工业园区中路（在建）、南至二拨子横三路、西至二拨子工业园区西路（在建）、北至二拨子横一路，西北方向距离中关村生命科学园约1.3公里，南侧为在建中的新房建发·珺和府。），北五环和北六环之间，距离北五环上清桥的走行距离是9.2km。
项目分为南北两块地（整个地块有点斜线设置）。其中南侧的地块为L型，北侧地块相对比较方正一点。区域内的道路重新划分了。并确定了名字。
地块的北侧是空地，这里未来规划了其它配套（目前是一篇长满草的荒地），东北侧是中交+卓越打造的项目北清云际，2021年10月3日开盘，销售指导价是6.2万元/平米（这个项目与文源府相比较容积率更低，目前属于尾盘销售阶段）。再往北就是二拨子工业园区，这里有三一重工北京总部。再往北就是隔着北清路正在建设的超级合生汇（这里会形成板块内最大的商场）。
地块的东侧是属于产业地块（目前是民航机场建设工程有限公司），隔着二拨子工业园区东路的是大型的龙城花园小区（这个小区分为13个区，价格跨度也比较大4.8W-10W。靠近西面的西区是97年建成的--59栋，4层无电梯，顶层复式，面积在190-92平米左右，停车免费，单价4.8W左右。中一直中八区是独栋别墅区，单价基本在9W左右。北区和南区是叠拼+联排+独栋，单价在5.5W左右。08年的龙邸是带电体的6层叠拼+平层，绿化还是不错的，单价在5W左右，总价1000W以上。这里我去看房的总体感受就是缺少人气），再往东就是隔着京藏高速的华北电力大学和北京农学院。
项目的西侧就是一路之隔的海淀区域，这里属于高速公路（京新高速）、京张高铁、市域东北环线已经19号线二期北延段等形成的一条综合走廊。目前是把海淀和这里分割开来，未来二拨子北路和邓庄南路会修建地下通道，连接起来（更加方便熊这里前往海淀唐家岭区域），紧邻的海淀唐家岭区域，基本拆迁完成（绿地+少量产业区）。
这个区域市域属于中关村生命科学园和北四村棚户区改造板块。这块小型区域整体进行了规划，也是回龙观区域新盘扎堆聚集区，北清云际+珺合府+文源府（属于回龙观的西侧边沿区，新盘效应，成为回龙观南部的当红辣子鸡--老被大家提及）。北侧是三一重工北京总部+其它一些产业。再往北就是超级合生汇在建工地了，东侧是大型别墅社区龙城花园，价格跨度也比较大（4.8W-10W+），隔着京藏高速就是华北电力大学了。南侧是2000年后建的二拨子+龙兴园+北京人家，再往南就是未来13号线拆分后的新龙泽站（未来随着线路及车站落地，重新配建周边配套），西侧紧邻多条铁路聚集和高速公路，形成项目的最大BUG（这个也是这里业主最闹心的一个不利因素），一路之隔就是海淀唐家岭区域（曾经的北漂聚集地，现在的公园+部分产业+部分规划待建）。
③、铁路的不利因素
项目西侧紧邻铁路（京张高铁，地铁昌平线，京包线，未来即将改造的东北环线）和京新高速公路。项目西侧距既有的铁路直线距离200米左右。距离西侧的京新高速294米左右（小区与铁路之间是绿化区域）。这些都在开发商的不利因素公告栏中做了展示。
具体故事就是可查新闻，说白了就是当时销售卖房的时候说是项目距离楼盘200米，实际情况是东北环线方案当时还没有最终定，后来环评发布，基本确定（2022年发布的《北京昌平区生命科学园CP01-0601-0603街区控制性详细规划(街区层面)(2020年一2035年))中，就新规划了一条距离项目西边户直线距离仅80多米的铁路线（东北环线））。业主群就开始炸锅了，那就是各种方式的维权。
问题的焦点就是，大家担心线路过近带来的噪音等问题。线路的距离问题敲定了150米。那就是噪音问题了。
解决办法：
①、东北环线不修了，那就没有后续的问题了，但是这个基本不可能。东北环线是在既有京包线改造（之前是单线，现在改成复线，西侧是高铁和京新高速没有增加轨道的条件，必然是在东侧加），京包线是先存在（并且京包线属于北京铁路局产权），咱们项目是后来的。（当年京沈高铁的起点站计划定在北京站，就是由于沿线群众的维权，直接后来就把站定在了现在的北京朝阳站--之前是一个小型站-星火站）。
②、线路确定，噪音问题如何解决。一方面可以尽量让线路，远离社区（这个就靠环评的时候，大家提意见，但是由于西面空间受限，未来150米以外能做到，200米就不太可能了，因为涉及到上下行线路的间距，还有道岔区域。因此150米基本能保证，太大了也不太可能）。另一方面其实在铁路建设过程中，周边经过住宅区时，新的环评要求，会做一些降噪减震措施。增加减震垫，增加声障屏，采用电气绝缘节（保证轨道是一个整体，减少车轮撞击断轨的声音）。
开发商再建设建筑的时候，增加墙体的隔音层厚度，采用多层中空玻璃（这些开发商业会做的）。（同样的问题在新盘丰台青塔的熙华台也存在，开发商采用了四层中空玻璃，靠近铁路一侧墙体隔音层比传统的加倍处理）。这些噪音未来肯定是会满足国家要求，年轻人，对噪音敏感人群，特别是上了年纪的老人（每个人对噪音的容忍度是不一样的），建议慎重一点（完全不影响是不可能的）。
③、旁边的铁路线是否会对未来房子的升值构成影响？
我的建议是，这个会稍微有那么一点，但是影响不大，基本可以基本忽略（西四环四季青桥旁边的诚品建筑，噪音算一流的，但是一点不影响价格。热卖的越秀星越最东侧距离昌平线也就是90米左右，永定府的北侧60米就是铁路，北京悦府南侧就是高铁。红玺台、太阳公元算是豪宅，紧邻京承高速和13号线的高架，噪音真不小）。反而是两边的道路阻隔，把这一片夹杂中间的问题才会影响（西面是高铁+市域+地铁+京新高速公路，东面是京藏高速）这才是硬伤。不光是噪音问题，更重要是造成了城市板块的隔绝，这个未来也不会改变（高速公路意味着24小时车流量不断）。
这次维权会不会影响未来价格呢？（这个倒不用担心，大家的记忆还是短暂的，二手房当年丰台亚林西板块的昆仑域也维权，但是这个小区是那一片涨价最猛的小区）
这个12月底开工比较难
总之：东北环线还是会建的，别指望停工不建了，只是由于是北京市政府和国铁集团共同投资，建设进度推进的比较慢（可研还没批，年底开工基本不可能，我看有昌平区回话说年底可能开工--基本不可能），距离在150米这个还是能保证的，但是未来这里就像发车密度基本和地铁一样，速度还不慢。噪音虽然会做一些处理还是会有的，敏感人群慎重，这一点基本不会影响未来二手交易和升值。
③、板块
规划
先聊聊区域内的规划，北京十四五的整体规划是全力打造南北两个产业聚集带，北部是研发创新与信息产业带（主要就是海淀的永丰，西二旗、沙河、未来科学城、望京，图上画的到机场周边，这个确实有点远了--海淀、昌平、朝阳、顺义），南部是先进制造产业带（良乡大学城、大型生物医药基地、亦庄经济技术开发区、通州的一些产业园）。现实情况也基本是按照这个思路去布局的。
昌平南生命科学园及其周边共10.26个平方公里纳入中国（北京）自贸试验区科技创新片区
二拨子所在区域的周边基本被产业包围（这里2020年纳入国家服务业扩大开放综合示范区），东侧西侧的海淀中关村产业园（从南面的上地产业园，中间的中关村软件园，北面的永丰产业园，形成一个产业带，周边还有不少空地--唐家岭的就不少，永丰还被定为北京自贸区科技创新片区的核心区域），紧邻海淀产业区的昌平西南部区域形成了中关村生命科学园
（这里也被称为生命谷（筹建于2000年，2006年被国家发展改革委批准为“国家生物产业基地”），重点发展医药健康产业--这里目前是中国生命科学领域创新资源最为集中的园区之一，与未来科学城的能源产业、智能制造、装备制造产业形成昌平区域的产业带，并且生命科学园是昌平三大产业发展最好的，相对科技含量最高，未来成长预期也最好），
现状
建发文源府所在的位置是海淀和昌平交界，小的区域是二拨子，大的区域是生命科学园，但是也属于回龙观西区的最西面，
板块的北侧是北清路北侧的生命科学园板块，这里有正在建设的超级合生汇（这里之前在生命科学园地铁站旁边是永旺梦乐城，现在新建的合生汇合并，未来形成整个昌平南部区域内最大的商圈）。西北方向是生命科学产业园区（这里有国家蛋白质科学中心，万泰生物药业、北大医疗产业园、扬子江药业、国家科技基础条件平台北京离子探针中心、迈瑞医疗、国际医院等等。
近几年精装医学产业园、科兴产业园、三一全球产业园、永丰数字科技中心等落地）。铁路一路之隔的是已经拆迁完成了史各庄村（这里曾今是周边产业园区上班的北漂聚集地，我再2013年去这里的时候，居然被晚高峰的人流挡，老半天动惮不得--记忆太深刻了），再往北侧就是空地，等待规划落地吧（产业+居住区+商圈）。生命科学园的北侧有新地即将开拍了（未来的节奏也是从北向南拍，这样顺理成章南侧能卖个好价钱--与永丰北的思路基本一致）。小米二期产业落地朱辛庄区域。
生活配套相应算是这一片的短板，这几年的回天计划一直在补齐这一块短板，这里算是向上发展区，由于这里的新房与二手房倒挂，导致这的二手房回调的比较厉害（这里的次新代表2016年左右建成的国风美唐，最高单价冲到了8W+。北侧平西府地铁站的京投发展公园悦府，最高也卖到8W+，这两校区现在6.4-7W左右，还真不好卖。但是隔壁正在热卖的新房紫金书院，单价6.4W左右，直接把二手价格）。这里目前买房不太建议买二手（除非二手价格可以大幅度谈价，未来这些新盘进入二手市场，对现有的二手会形成一直存在的碾压），这里是一二手真倒挂。
板块的南侧就是中关村软件园，这里属于昌平与海淀的两区交界，这里有昌平神盘，2014年建设的融泽嘉园，单价基本在6W左右。2013年-2016年的金域华府，分为三期，万科物业，单价基本在6-7.7W之间。由于这里紧邻西二旗产业园区，绝佳的位置，无论是成交量，还是价格坚挺程度，还是快速出租，被称神（海淀的产业，利好回龙观区域的房价和房租）。这里南侧就是西二旗（2011年左右的领秀新硅谷，单价在9.7W左右，05年经适房的智学苑，单价6.6W，无电梯的铭科苑，单价在6.9W左右。03年的当代城市家园，均价9.6W，这小区小高层有电梯，6层无电梯。恒温恒氧恒湿恒静的08年小区上第MOMA，单价8.2。
13年的上林溪算是这一片比较新的小区，单价10W。）、安宁庄（这里也有好多八九十年代的各种宿舍小区，单价基本在7W左右）、上地区域（这里北侧就是上地产业园区，这里聚集了大量软件及高科技企业）和西北旺（这里属于上地企业的外溢，形成了中关村软件园，近些年大热的互联网大厂基本有一半聚集于此）（这片区西侧是产业园区，东侧是居住区，这里也是近三年房价涨的最猛区域，除了亦庄河西板块，就数西二旗，三年涨幅达到了40%左右。
特别是神奇的上地东里和上地西里，由于学区的加持，导致这里成为一个传奇--但是我真不建议面这两小区，片区比较老，炒作的成分也不小，学区溢价非常不稳定的，一有一个政策就波动）。这里基本是海淀的钱袋子。
板块的西侧是这两年正在蒸蒸日上的永丰板块，也是海淀为数不多的新房供应区域（这里虽然接近西北六环的山区了，但是大家还是为了买海淀的新房--热卖的中海富华里、栖海雲颂，接下来南侧的翠湖科技园还有一块地要拍卖。纠结的买了这里。我的建议是这里真的很偏远了，除非在这里上班，否则真不建议买这里，投资建议最远就到永丰南，在往北就不建议了）。
这里紧邻二拨子的是唐家岭区域，拆迁完后，就是公园+空地（等待产业来落地）+少量建成的产业园。再往西就是沿着16号线地铁沿线的各个产业园（用友产业园、航天五院、永丰产业园、中科院北京新技术基地、中关村创新园、翠湖产业园、中关村环保园、华为北研所、中国人寿产业园、中国人民银行数据中心等等）这里还是中关村公园和大片待建设区域。海淀未来无论是新房还是产业落地区域就在这边。
总之：二拨子这个两区交界区域基本北、西、南三面被生命科学园、永丰产业基地、中关村软件园产业区等覆盖。东侧是人口聚集区回龙观区域（这里2003年左右的经适房占据绝大部分，单价基本在4.5W左右，15年左右的次新盘最高涨到8W+，被二拨子和紫金书院、北清路沿线及朱辛庄的新房压价，这里是真正的一二手倒挂，未来这些新房会一直压着这些二手次新房一头，但是那些品质不错的回迁房，价格合适还是可以入的），东南侧是西二旗，一半是居住区（2000年左右的次新房基本在10W+左右，八九十年代的房子也基本在7W左右，带学区的上地东、西里直奔10W+，板块被称为近三年全北京涨幅最猛的区域之一）一半是产业区。
整体二拨子这个板块让人很纠结。整个区域的优势和劣势都很明显。紧邻海淀产业区（未来铁路地下通道建设完成，方便直达航天城和永丰产业园，南侧4km就是中关村软件园区），成为这些产业人口选址居住的靠前的选择区域（特别是这里的价格，也很诱惑，这个是主因）。但是两侧的公路+铁路+地铁+市域铁路的阻隔，成为这里的恒大硬伤（紧邻150米，让买这里的人好纠结）。
④、交通
北侧的北清路正在改造，这条路会方便这里前往海淀北部区域（双向12车道，也会缓解堵车的问题）。
西侧是京新高速，东侧是京藏高速。目前由于铁路的阻隔前往京新高速需要往北绕道小牛坊桥上下高速，前往市区北五环的箭亭桥（楼盘距离箭亭桥的走行距离是11km）。走京藏高速到北五环的上清桥，走行距离9.4km。这两条高速一般在早晚高峰还是都比较堵车的。
轨道交通：项目距离北侧昌平线生命科学园站1.6km。项目距离南侧既有的13号线龙泽站3.3km。这里未来虽然13号线拆分，西龙泽四线交汇（13A、13B、东北环线、19号线），但是项目距离这里的走行距离也在2.3km左右。总之：这里周边算是有地铁，还不止一条，但是不能算典型地铁房（只能说离地铁线近，200米左右，看着车经过，就是不停）。新龙泽未来是一个很热闹的大型地铁站。
这里不能算是地铁盘，虽然地铁不少，但是都超过了1.5km，乘坐地铁去市区相对方便一些（昌平线南延至学院路和10号线换乘，极大方便了这里的出行）。未来13号线拆分后，基本覆盖了大部分北边的产业区（西面中关村，东面望京，19号线二期在新龙泽设站，未来可快速至金融街），乘坐地铁昌平线生命科学园站反而更近一些（自从史各庄拆迁后，这里的人就少了很多，来这里坐车不至于进不了站，就是车上有点拥挤）。
居住这里一辆电动自行车还是非常必要的，无论是前往地铁站，还是去回龙观区域或者未来的合生汇会非常方便（除了冬天太冷，其它三个季节还是比较友好的）。春、夏、秋天在周边这些产业园上班，电动车反而更方便一些。自驾两条高速路早晚还是比较堵的，这里未来的微循环也在改善（特别是两条横穿西侧铁路和高速公路的路，极大方便了这里前往海淀产业区）。
三、产业
板块周边基本被产业包围，而且关键属于处在强产业链条上。板块南侧的中关村软件园的南侧上地区域属于相对比较成熟的产业区域，这里的企业基本是一个单位一栋楼或者一个小院子，也有一些是被分层出租给了各个企业。这里已经发展了二十多年了（企业的生命周期是有限的，特别是私企，一般超过30年的企业被称为常青企业，基本占到注册总数10%都不到。咱们目前看到的企业大部分是发展起来的，其实背后有大量的初创企业，你都没看到就已经倒闭了--疫情期间企业困难，能发出声音的都是比较有规模的，好多几人初创企业，政府想帮忙度过难关，都找不到）。
因此这里的企业发展基本经历了1-2轮的迭代了，明显不如北面的中关村软件园强势，但是瘦死骆驼比马大，还是比较（海淀黄庄区域的企业基本都换了好几波，租金确上来，结果就是现在活力更低，只有大型国企，央企，买地盖房的新东方还在那里，其它初创企业都选择租金更低的地方了）。
西侧是永丰产业园区（海淀的产业属于一路向北发展，因为北面还有空地，一般企业做大了，都习惯弄块地，建设一个自己独立的大楼或者院子），这里有大量空地，处于正在建设和发展中，这两年新的规划和利好基本都往这里拥（例如：北清路沿线的海淀和昌平跨区域产业规划，基本围绕芯片、智能网联汽车、人工智能、量子通信、生命健康等展开，未来的想象空间还是比较足的，并且永丰区域被定为科技创新自贸区。与南侧是软件园互动，板块内聚集了700多家上规模的企业，并且这些企业基本都属于高新技术企业，也都能带来高薪）。
板块的北侧是生命科学园，虽然属于昌平，但是紧邻海淀产业区，基本是借着海淀的势能发展起来，也预留了发展空间（海淀的高新技术发展，使得海淀成为GDP破万亿的区（全国就两个，一个是浦东，另一个就是海淀，），受益最大的除了海淀自身外，就是昌平南部区域）。这里基本是北京各个生命科学产业板块发展势能最好的，未来向上发展空间最大的板块（这里产业的优势就是有各个重点大学和中科院等研究院所的存在，给这里的产业注入了强大的动力，不仅有高校智能支撑，还有源源不断的青年一代的培养和接续）。朱辛庄也有一些企业入住。
总之：小区周边基本被产业区域包围，这里的产业特点是不仅有发展成熟区域，也有如日中天的区域，还有一直向上走的，未来充满想象空间的区域。这周边的产业，基本代表了北京的最强区域（因此这周边的房子相对比较好出租，虽然有这两年的震荡，裁员等等事情的发生，这里依然是产业最有活力的区域）。这里不仅有我们看到的企业存在，更重要的是有背后高校和科研院所的的存在，给这里的产业提供了源源不断的动力。
四、学区
小区的项目北侧已经开始建设一个九年一贯制学校及幼儿园，配建了18班幼儿园，并且规划了36班小学教育规划用地，项目北侧还有30班中学的教育规划用地(已经开工)，预计这两年会完工，这些学校还没最终确定（网传传的还是不错的牌子，但是别理解为这就是学区房了，这里属于昌平，不能算学区），项目南侧是回龙观中心小学。周边有三所幼儿园。铁路的南侧融泽嘉园区域有北京一六一中学（回龙观学校）。
总之：未来交房后这里肯定会有学上，盛传有好学校的牌子要挂，但是这里绝对算不上是学区房，只能算是有学上，并且聚集这里的码农，相对还是重视教育的，毕竟自己就是这样走来的，整体学习氛围应该还算不错的。
五、生活配套
①、商业
目前小区周边近距离的商业比较（因为这个小型的板块区域是重新规划，导致这里的相应满足生活的配套还为成形，未来交房后，满足基本生活周边还是会有的--理发、买菜，小超市、烟酒店等）。现在近距离的就是东北面的永旺商城（昌平线生命科学园地铁站旁边），这里正在建设大型商场超级合生汇（集购物、商业街区、办公楼于一体的超级商业中心，体量达到了20万㎡）。未来会形成片区最大商圈。西侧的西北旺区域有正在建设的万象汇，铁路地下通道打通后，去这里也不算特别远（骑电动车也比较方便。）。
未来南侧的新龙泽地铁站周边必然是商业配套建设，形成一个比较繁华的区域（估计的10年左右才能成形，上图中标红色的区域）。剩下就前往回龙观区域，这里有比较成熟的商业（北京华联回龙观购物中心、北店时代广场、禧乐汇生活广场等等），并且这两年的回天计划，这个短板补充了不少。
②、医疗
小区近距离未来会配建相应的社区服务中心（打个疫苗，买个头痛脑热的药还是可以），项目北侧的生命科学园区里面有北大国际医院（这个属于私营医院，但是可以医保，这里的条件还是非常不错的）。这里东北侧有积水潭医院（回龙观院区）和南侧有积水潭医院(新龙泽院区)，距离小区也比较近（这里属于三甲医院里面比较好挂号的医院，人不是那么多）。南侧有积水潭医院(新龙泽院区)。这里距离回龙观医院也不算远（感冒发烧的小病来这里也不错）
总之：这里周边的医疗资源，不算特别丰富，但是满足基本看病需求还是有一定余量的。特别是积水潭三甲医院的落地，确实对这里看病方便了不少。
③、公园
小区周边均距离步行可达的公园资源相对比较少一点（铁路+京新高速+北清路形成的一个三角形区域，建成了一个公园，这个算是最近的公园--去公园需要绕道北清路）。未来通道建成后，前往海淀的中关村公园还是非常方便的（这个公园是中关村软件园区至西北旺至永丰产业区域最大的公园），还想升级一下，这里前往北望山公园及北面的翠湖公园都不算特别远。再往北就去沙河水库旁边的公园，周边也有各种采摘园，还是不错的。再远一点就去十三陵蟒山或者水库玩玩也是不错的体验。
这里大的区位绿化和公园资源还是比较丰富的（中关村公园，地下通道修通后，走行距离1.8km，借助电动车还是很方便的。周末骑行过去也还行，北面沙河，西面北望山，翠湖等等），但是小区近距离饭后遛弯公园资源方便度就一般。
六、开发商&小区
①、开发商--建发+城建
建发属于新中式的主推者。以「儒门、道园、唐风、华纹」为匠造理念，拥有百项新中式建筑专利，打造了『王府中式』、『禅境中式』、『山水唐风』三类新中式产品。
北京城建地产：属于北京市属大型国企，业务涵盖比较广。能说明在地产开发界的实力“北京城建做了好多北京的一级土地开发--好多房企的做不了”。
两个实力国企联合打造，建发在品质和细节方面做的确实不错，北京城建在建筑质量上不错，但是细节和营销方面确实差一点。整体小区烂尾不可能，但是减配大家还是仔细盯着吧（有了铁路的维权，他们也感觉小区客户不好惹了）。建发文源府是建发来北京以来操盘的第三个项目，也是在二拨子板块打造的第二个盘（之前的盘是隔壁的建发珺合府，两个盘的定位基本一致）。
②、小区
小区分为南区和北区两块，北区的地块相对比较大一些，也比较方正，南面的地块是L形状，规模比较小，并且还有一些配建。整体没有形成路冲一些风水上的大硬伤。由于西侧紧邻铁路，因此尽量买东侧区域，并且北侧的地块相对比南侧的更优一些。地块整体倾斜一定角度（不是正南正北，楼栋也是按照地块整体倾斜）。中式园林及建筑风格。
总用地：约32830.7平米；地上建筑面积：约7856.37平米；（这个规模相对还是比较大的社区）
建筑类型：小高层/高层；
容积率：北区2.7（有6栋楼，1号楼和2号楼都是27层高板；3-6号楼是6-11层的洋房和小高）。南区2.8（有5栋楼，8号楼为23、25层高层，7号楼和9-11号楼是7-11层洋房和小高）；（这个容积率还是算比较高，通常2.5）
绿地率：30%；（常规要求）
总户数：约897户；（这个户数基本属于一个中型社区）
楼栋数：11栋；
面积区间：建面约57-130㎡（57㎡一居、79㎡两居、100/106/113㎡三居、126/130㎡四居），主力户型100-126㎡三至四居；（基本定位是刚需和刚需改善型社区）
得房率：高层约75%，洋房约80%；（这个得房率，算适中，不能算特别高）
车位比：1：1.3；（这个车位还是比较充足的）
楼间距：25-56米；（这个楼间距一般，符合国家标准，低层要注意，挡光的可能性比较大）
梯户比：高层两梯四户（其中8号楼2单元2梯5户），洋房一梯两户；
总楼层：7层（10号楼），8层（9号楼和11号楼），9层（7号楼），11层（3号楼和4号楼和5号楼和6号楼），25层（8号楼），27层（1号楼和2号楼）；（每个地块的最北侧是高层建筑）
层高：2.95；
物业公司：建发物业；（建发的物业口碑还是不错，2022年位列中国物业服务百强第30位，礼呈中式尊崇，敬呈专属钻石管家服务，礼遇世家生活）
物业费：5.28元/平米；（这个物业费，在新建小区里面属于中等价格，在新建小区中，物业费低于8元，一般越高物业会管理的相对越好）
价格：均价6.2万/平米；（这个价格在昌平南部区域，还是比较友好的，有一定的一二手倒挂）
总价范围：约350-830万；（这个价格在昌平南还是有性价比的）
交房标准：现场有简装样板间3个：100平米的H户型交付样板间，113平米和126平米展示样板间；（建发的简装样板，大家可以实地看看，总体感觉一般，这个小区的交付标准确实一般，不要期望太高。满足刚需基本居住还是可以的）
②、楼栋
大门是满满的中式风格，大的屋檐，台阶+圆形屏风+两侧的石狮子。整体给人庄重感的体验，从大门开始给人以府的体验。
楼栋建筑外形采用三段式设计。楼顶采用屋檐是的方式，借鉴古代斜坡的屋顶风格，高挑的檐梁，与大门的风格保持一致。屋顶采用暗灰色。中间采用灰白色真石漆+大块的玻璃。一二层采用干挂石材+真石漆。整体按照绿建三星标准设计建造，窗（节能外窗，有效隔热，有效降低空气污染物浓度）、墙层层隔音降噪（这个与西侧的铁路关系还是很大的，很大程度降低噪音的干扰）。
④、园林
小区整体的风格采用新中式，采用中式的三进归家礼序，整个园林的设计取自江南园林的风格，打造府式园林。营造“一脉·二门·两园·雅苑九境”之胜景，复刻“宅园合一”之精髓，山、石、水、桥、檐、阁，游廊入画，挥毫东方园林之风雅意境。建发在中式园林的设计和建造方面确实做的非常不错。把好多南方园林风格引入北京，绝对引领北京新房市场，进入一个更高的高度（基本之前是豪宅社区的园林，现在基本在刚需社区中都落地了）。
并且社区园林方面北区优于南区，因为北区的面积比较大，相对比较方正，更有利园林的打造，南区面积相对比较小，不利于设计师发挥。
亭子+长廊，古风迎面扑来
园林水系，需要好的物业来维持
江南园林风格
树木、水、石、亭子+白墙，如诗如画
七、户型
小区的的户型有57平米（一室一厅一卫（目前已经售罄））、79平米（两室两厅一卫（目前已经售罄））、89平米（两室两厅一卫（目前已经售罄））。100平米三室两厅两卫、106平米三室两厅两卫、113平米三室两厅两卫（600-780万）；126平米四室两厅两卫和130㎡四室两厅两卫三室（810-860万）；主力户型是79/87平米两居、100平米三居、113平米三居。其它户型相对比较少一些。
①、57㎡一居室（总价350万左右，属于普宅线之内，可以贷款到65%，首付120万左右）
57平米一居室，全南向；
2、卫生间在入户处，实现了干湿分离，钻石型布局，这个还是非常不错的；
3、厨房采用L型，南向厨房（与餐厅的动线也想匹配）。卧室相对比较方正，并且有270度窗户（赠送飘窗）。
整个户型算是刚需上车户型，适合单身男女或者小两口居住。这种小户型在整个昌平南不区域比较少。关键是总价低，因此也比较强抢手（想买只能买1-2层，买这个价位段的可以等等其它地块，朱辛庄的0022和0027地块指导价上涨，让没买到这里的人也很后悔）。新房就是越卖越贵的逻辑。
②、79平米两居室（总价约455-470万左右）
79平米两居室，全南向两居室（压缩版的南向三面宽，主卧、次卧和客厅都带飘窗）。这个户型属于典型的两居室户型（在近些年新建的回迁房小区中比较常见）。
1、入户门处玄关，左侧是洗手间（实现了干湿分离），右边转角处设置柜子，放置物品，同时这里可以放置洗衣机。
2、餐厅、客厅和厨房（U型厨房，做了推拉门设计，节省空间，还更通透，但是在炒菜时也会有油烟传过来）属于一体化设计。
3、主卧比较方正，窗户采用270度转角窗户，采光是视野还是不错的。次卧虽然缩进去，但是窗户还是会有一定采光。
这个户型除了大门口的走廊有点浪费外，其它基本没毛病。性价比还是不错，是刚需上车户型。
③、87平米三居室
87平米的两居室，基本是上面79平米的放大版。在主卧和厨房中间多出一块空间，这里可以做X空间，实现多样利用。例如：作为储物空间（衣帽间）。也可以作为女士的化妆台，也可以作为一个读书学习空间。其它方面可参考79平米分析（缺点就是走廊空间有点浪费）。
87两居总价约510万，性价比还是比较高的。
④、100平米三居室（总价大约620万）
100平米三居室（还有两个卫生间），南向三面宽（都赠送飘窗，整体采光面达9.2米），全明格局，南北通透户型。这个户型绝对绝了，有豪宅的气质。这个户型绝对是性价比最高的户型。
1、入玄关处做了柜子，方便放置物品。客厅、餐厅一体化设计，形成有个大的空间（通透性更好，好多是把厨房，餐厅和客厅一线设计，没有这个100平米的户型更好）。厨房（U型厨房设计）与餐厅紧邻设计（方便厨房与餐厅的互动，这个动线比较合理，不会被其他动线打断）。
2、主卧实现南北通透，270转角窗户，采光和视野非常不错，大的空间，预留有化妆台（或者大的衣柜及储物柜）。卫生间一字排开（这里还可以放置浴缸，干湿分离）。南向次卧相对比较中规中矩，方正一些。北向卧室作为一个多功能间（最小的房间面宽为2.4米，书房或者儿童房，家里人口不多可以和主卧共同形成一个套间）。客卫空间还是比较大的，干湿分离，放置了洗衣机（没有把洗手池与淋浴马桶物理分割有一点小遗憾，后续可以自己改）。
这个户型的缺点就是走廊的空间浪费了那么一点。还有就是这个户型分布在北面的邻路（二拨子横一路），选一号楼还好一些，会有一些噪音。其它毛病真么什么，这么小的户型做成这样，基本可以上教科书了。
⑤、100平米三居室
100平米三居室，这个户型相对比较少。全明格局，南向两居室（带飘窗）。三叶草户型，各个空间的私密性都比较好。
1、入户门正对客卫（有玄关柜子），这个算是一个不利因素。客卫采用钻石型，干湿分离。
2、客厅、餐厅和厨房（采用U型厨房）一体化一线设计。这里的厨房与餐厅的动线与入户动线交叉。
3、主卧采用套间，270转角窗户，视野和采光不错，主卧卫生间一字排开，干湿分离。北向卧室3.1米宽的相对比较中规中矩。
这个户型的优势就是北向的两个次卧比100平米南向三面宽的都大。
这个户型与上面100平米的南翔两面宽户型类型。这个是中间户型，客卫的采光向北（属于天井式采光，效果会差一点），其次就是厨房和小卧室置换了位置。隐私性没上H户型好。其它基本一致。
这三个100平米的户型，优先推荐买南向三面宽的全明格局，各个方面都不错。其次是H户型，最后是J户型。
⑥、106平米三居室
106平米的南向两面宽三居室。
1、入户门做了玄关设计（右侧是储物柜），隐私性还是比较好的。北侧设置独立的家政间。
2、客厅是这个户型的最大亮点（270度大转角窗户，带飘窗，采光和视野无敌），客厅、餐厅（餐厅带窗户，客厅采光无敌）和厨房（U型厨房，加装透明玻璃，整个客厅空间通透不少）一体化设计。科委采用三分离（洗手池与淋浴马桶物理分割，在早上多人共用），这个实用性很大。
3、南向主卧套间设计，钻石洗手间，带飘窗。北向两个卧室紧邻（这两个卧室可以打通，变成一个大的房间，也可一个卧室，一个作为多功能间--书房、儿童房等）。
在传统的眼光看这个户型有点不伦不类，走廊还比较多，有点浪费面积，但是这类型户型好多年轻人还是很喜欢。
⑥、113平米三居室（大约700万）
113平米三居室，南向三面宽（带飘窗），全明格局，三叶草户型，市面上主流户型，也是小区的主力户型。分布在小区的小高层里面。
1、入户门的玄关设计（避开了正对卧室或者洗手间的尴尬，这一点还是值得肯定的），右侧柜子。左侧是客卫洗手间（一字排开，干湿分离）。
2、客厅、餐厅和厨房（U型厨房）一线一体化设计，整体通透性更好。并且在南向次卧的门口有家政间和储物空间（这个还是比较实用）。
3、超大的主卧采用套间设计（主卧不仅可以放置步进式的衣柜，还可以放置化妆台）。洗手间采用干湿分离。南向次卧和北向次卧也都比较方正（空间比较均匀）。
这个户型的实用性还是非常强的（最大的亮点是功能性比较强，南向三面宽，特别是主卧空间超大--衣帽间，梳妆台尽情设置。独立家政间也是加分项）。购买的时候尽量向东（西侧紧邻铁路和公路）。
⑦、126平米四居室（总价810万左右）
126平米四居户型，全明格局，南向三面宽（带飘窗），属于113平米的放大版，增加了一个房间。北侧粘连在一起的四叶草户型。
1、这个户型的不足之处就是大门正对着客卫（客卫采用三分离格局，洗手池与淋浴马桶物理分割--现在的洗手间不是干湿分离，都不好意思说）。玄关的左手边是厨房（U型设计，操作空间更大）
2、餐饮（设置餐边柜，储物和酒柜多功能设置）和客厅一体化设计，与北侧的多功能间实现了南北的贯通。客厅有家政间，也可作为储物空间。
3、南向主卧采用套间形式（主卧空间还是比较大的，可以放置化妆台），卫生间一字排开，干湿分离。南向卧室和北向次卧比较方正。多功能间面积相对小一些（可作为儿童房或者书房）。
这些户型都分布再小高层区域。在113平米的基础上增加了一个小卧室，适合人口更多的刚改家庭。
⑧、130平米四居室（总价约830万）
130平米四居室，四叶草户型（北向粘连在一起）。在126平米基础上进行了微调。
1、多了一个空间：避免了大门入户正对着洗手间的尴尬，客卫的位置设置为多功能空间（可以作为学习、工作用地，也可作为储物空间和家政间）。
2、客卫设置在次卧的北侧，钻石型布置，干湿分离。想当时126的明卫移位置，缩小空间变成了暗卫。
3、北向卧室和多功能房价空间都相应增加了一些。
130平米四居室都分布在北区的洋房里面，这个户型算是小区的最大户型。刚需改善的选择。
总之：小区的户型定位是刚需和刚需改善，57平米的一居室，在这周边的新房中还是比较稀缺的（总价低是王道）。79平米的两居室所有功能居室南向（采光确实不错），虽然面积小，但是送三个飘窗，得房率及上来了（收纳空间也比较足），算是不错的两居室，这个值的推荐。最推荐的是100平米的南向三面宽的三居室（全明格局，南向面宽9m多，送飘窗，进深也小，主卧带270度窗户，采光绝对棒，豪宅式的动静分离），绝对可以作为教科书级别的户型。
其它两个100平米的三居室就排在后面，属于市面主流，113平米的三居室，南向三面宽，面宽9.5米，这个还是不错的三叶草户型（这个户型也是小区的主力户型）。126平米和130平米的四居室，基本是113平米的放大版，增加了一个房间，并且做了一定的微调。家里多人口126更优一些，预算有限，100三居室首选，在压缩一下就是79平米两居室。
八、圈层
这个板块属于北五环与北六环之间，如果没有左右产业的加持，这里就是典型的郊区，回龙观就是安置房聚集地。但是城区的老区，这里产业的带动，确实也带来了充足的购买力。这里属于两区交界，主要是海淀的人口外溢（昌平的人口在昌平城区，这里属于昌平区距离市区最近的区域）。这里主要还是周边上班的刚需购买群体。因此定位刚需刚需改善板块。钱再多就去买海淀或者其它区域了。
小区的定位也是刚需和刚需改善，与板块定位相匹配。
九、价格
小区的指导价是6.2万/平米，57㎡一居350W左右，79㎡两居489W左右，100㎡三居620W左右，130㎡四居总价约830万左右（这个只是参考，一般都会有折扣，并且是一房一价）。
新房：南侧的同样是建发开发的珺合府，单价也是6.2W。这两个盘相差不大，优缺点也基本一致（售楼处就在一起，顺便就都看了）。东侧的北青云际，单价也是6.2W，位置比文源府好一点，但是品质各方面确实比文源府落后那么一点点。这里东侧的紫金书院，地龄过了20年，但是位置确实不错，指导价在6.4W左右。大华启宸府的指导价6.2W。相比起来，这里新房基本是市场价。
二手房：2004年的北京人家，无电梯板楼，人车不分流，单价在5.1W左右（总价基本在500W左右，这边新房的6.2W，直接把这些二手房的价格往下拉了不少）。2000年左右的龙兴园小区及二拨子新村，无电梯，单价基本在4.5W左右。这也是被新房把价格拉下来了。这些房子相对比较老一些。南侧2016年左右的融泽嘉园，单价咱6W左右，总价和单价基本与文源府相当（户型确实没有文源府好）。2013年左右的万科金域华府，单价基本在6.7-7.7W左右（之前的成交价格基本在8W左右，被这些新盘拉的还是降了不少）。
这里的新房价格基本属于相承接关系，基本是政府主导价，相比较周边的二手房，新房就显得更划算不少（这里的二手房还是这两年被新房压的降价不少，之前冲的更高，这里是一二手真倒挂区域）。在这里相对买新房更划算，这也是为什么大华启宸府开盘就清盘了，未来朱辛庄地块的0022和0027，虽然指导价涨了4000元，仍然会比较抢手的。未来这些新房进入二手市场，也会对回龙观区域的二手形成压制效应（例如：国风美唐、公园悦府、金域华府，从之前的8W多被压得降到了7W多，还得降，未来会到6W多，新房交房后，也会被压制）。
整个回龙观的品质改善之前是相对比较缺的。但是这写新盘的加入，未来品质改善会丰富一些，并且这些新盘未来进入二手市场，会始终压着这些次新一头（理由：①、房龄更新。②、社区环境更好，物业维护的相对好一些，毕竟物业费这么贵了。③、户型也比之前的次新更好，④、关键价格确实倒挂，未来上升空间还是有的，但是要注意，这里属于海淀的外溢，一定在最高加上受海淀压制，回龙观的房价上限是有天花板的）。
十、购买建议
①、拍地：昌平生命科学园的二拨子地块，6家竞争，最后建发未触顶竞得，联合北京城建开发。案名文源府。
②、板块：地块属于昌平和海淀的交界处二拨子板块（生命科学园板块），板块的西侧是海淀西百旺和永丰产业区域（各个高新技术产业蒸蒸日上）。南侧是西二旗（大厂聚集地），北侧是紧邻海淀的生命科学园+大片的空地（北四村，产业区旁边的空地，意味着发展的资源，新房聚集地），板块的东侧是回龙观区域（这里经过20多年的发展，人口聚集度上来了，各种配套还是有有点拖后腿，三年的回天计划补充了不少，未来还在补充中）。
③、商业：这里近距离就是周边几个小区形成的地商，满足基本生活需求。要逛商城，就得去1.8km外昌平线生命科学园地铁站旁边正在建设的超级合生汇。未来西侧铁路地下通道开通后，前往西北旺的万象汇也比较方便（正在建设）。南侧新龙泽地铁站周边的商业，慢慢等吧，会来的。学区：这里预留了学校用地，周边也有学校，但是这里属于有学上，不能算学区房。医疗：这里近距离会配建社区医院，但是医疗资源可以前往回龙观区域共享积水潭医院吧。公园：这里饭后遛弯的公园还是比较缺少，但是稍微走个2km，就有中关村公园。再远一点还有沙河水库边上的公园，翠湖公园，去百望山也不算很远。
④、小区：开发商属于两家地方国企联合开发，烂尾不可能，减配的可能性也比较小（毕竟年初的维权，让他们已经喝了一壶。就是装修确实一般），南北两个地块，北面的地块大小和方正度，比南面的优秀不少。因此北区更容易在园林方面有所发挥，南面的园林就小不少。小区的容积率还是比较高的，主要以小高层和高层为主。小区从大门至与园林至楼栋的设计，无不体现着新中式的风格（这个也是建发的优势，建发在这些园林细节方面做的确实不错）。好的园林要有好的物业维护（建发物业还是不错的，这物业费也不便宜）。
⑤、圈层：板块主打刚需和刚需改善，小区的定位与之相一致。价格：这里6.2W的指导价格，在新房里面基本保持一致，相对周边的次新二手，这里真出现了一二手倒挂（国风美唐，公园悦府之前都冲到了8W+，还是真实成交，高价给的倒挂，导致这里确实很香）。
⑥、购买人群：
人群一：在周边产业区上班人群，买这里最合适。
人群二：一人在周边上班，一人在市区（兼顾一个人的上班距离）。
人群三：周边安置房的置换人群，做一个改善。
人群四：自己对号入坐吧，在这里投资的也有。
⑦、比较：二拨子这里的一些缺点（两条高速夹在中间，近铁路，噪音问题，距离地铁站比较远，真不算地铁房、城市界面一般），上面的缺点在朱辛庄都得到了弥补，因此朱辛庄的大华启宸府、未来的0022和0027地块还是会深受欢迎。明年还会有0028和0029地块。二拨子与朱辛庄比较，虽然二拨子离市区更近一些，离产业区更近，但是硬伤太硬了，同样价格，我还是会优先推荐朱辛庄（从大华启宸府开盘就光的节奏，大家也是更认可朱辛庄）。现在文源府基本就剩下尾盘了，想买的看看有没有折扣，尽量避开西侧的房源，后续可以等等朱辛庄的新地块，但是价格就要涨了（这个也符合新房和新地越卖越贵的逻辑），自己还是掂量一下吧。未来这边的新房相对还是会比较多的（朱辛庄、北清路沿线、沙河高教园）。