大众创业，万众开店。消费升级驱动下，各类店铺如雨后春笋般冒出。时尚潮牌、网红餐饮、鲜花店、水果店、便利店、生鲜店等各类店铺共同勾勒出生机勃勃的商业生态。
但我们留意一下身边的街铺，就会发现这种现象：几个月前还大力做宣传的服装店突然换成了美甲店；去年门前排起长队的网红奶茶如今是一家鸭脖店；街铺上的几个快餐店更是每半年新换一轮品牌；唯独那家看上去既不时尚，也无特色的烟酒店却坚强地经营了多年。
上述现象引发笔者思考：当前我国街铺换手率在合理区间吗？商铺高频率流转是正常的商业现象吗？店铺更替背后的生意逻辑是什么？
带着上述思考，《第三只眼看零售》调查了位于北京通州的一条商业街。调查显示，该商业街店铺租金以每年5%的速度上涨，转手频率从原来的每16个月一次，缩短至每2到3个月一次。也就是说，这条商业街上的九成商铺熬不过三个月。
这是国内商业街的缩影，折射出的问题值得深思。一腔热血的创业者和资本驱动下的门店盲目扩张，使得商业经营变得无序化，分散客流的同时助涨了租金和用工成本，反过来又加速商铺更迭。最终导致家家赚不到钱，门店成了给装修公司打工的。
客流少，租金贵
业态单一，多数店主不赚钱
《第三只眼看零售》调查的这条商业街位于北京通州，它旁边是一家购物中心，商业街作为购物中心的配套和延伸。
客流少、租金贵，是多数商铺难以维系的主要原因。小魏的美甲店是其中之一：20㎡的美甲店，每月租金1.2万元。
“我当初也担心租金太高，但考虑到这里背靠购物中心，附近也有办公楼，客流量应该不是问题。开业后发现，这里周六、周日属于‘有人气，没生意’，周一到周五，人气也没有。我们店定位工薪阶层，人均消费70元，价格是住宅底商美甲店的二分之一。美甲店的团购顾客偏多，开店半年营业额仅有4万多，连房租成本都难以打平，只能转让了。”小魏告诉《第三只眼看零售》。
王女士的服装店在步行街一处不显眼的位置，50㎡月的铺面租金是2.3万元/月。据王女士介绍，这间商铺2016年的租金是24万元/年，如每年租金涨到了28万元，她不得不将租金转加到衣服上。
“这使得我们店的服装跟专卖店里的衣服差不多一样价格。顾客们觉得衣服贵了，慢慢也就不再来了。光顾我们店的上班族收入也不高，图个时髦和便宜，真正有钱的消费者就去商场消费了。”王女士说。
一位房屋中介表示，租金不断上涨，导致该商业街的业态越来越单一。400多家商铺中，90%为利润较高的饮食业态。
不过，川菜馆老板孙先生表示，以目前的租金水平，这条商业街的大餐饮也很难做起来。孙先生决定转让商业街的店铺，去附近的购物中心重新选址。
商铺租金高企，业主赚到钱了吗？其实也未必。业主张先生告诉《第三只眼看零售》，“我在商铺看涨的时候入手的，维持目前的租金，也要20年才能回本。若房租降下来，再涨上去不容易。因此即便商铺空置，也没有业主会主动降价。”
此时，张先生120㎡的商铺已经空置了2个月，但他仍坚持4.2万元/月的租金不让步。
年轻创业者居多
盲从网红业态，缺乏经营常识
一位地产中介告诉《第三只眼看零售》，这条商业街的400多家店铺中，更迭较快的多数是一些网红品牌。
小钟的网红茶饮店于2018年底开业，60㎡的商铺月租金2.4万元，店员工资每月1.2万元。“当时我在找合适的创业项目，有一次看到一家奶茶店外排起一条长队，生意不错，身边的朋友也追捧这个品牌，很快便加盟了这家店”。小钟告诉《第三只眼看零售》。
开业后，小钟才发现“排队”是个套路，这种饥饿营销的手法，现在被许多人效仿实施。
“奶茶店客单价30元左右。第一个月平均每天营业额1万多元，我甚至开始计划三个月后投钱再开第二家分店。我以为背靠网红经济，有互联网营销引流，生意便成功了一半。”小钟说，但网红也仅仅是一阵风潮，第二个月就已经入不敷出。现在他辞退了一名店员，自己顶上。此外，小钟还把奶茶店二楼委托中介出租，希望能降低成本。可惜直到门店关闭，二楼都没租出去。
小钟的问题在于，没有做过生意的他不了解一些起码的经营尝试。以市场调研为例，小钟的市场调研依据就是来自房产中介报上来的数字。
“找铺面的时候，中介给我举了两个例子：蜜雪冰城在这边有四家店，每家店每天两万多元的流水；CoCo奶茶单品价格10元到30元不等，一天的流水在四万元。我以此估算，一家茶饮店客流量一天3000到4000人没问题，就是缩水一半也是非常可观的。没想到，实际上相差悬殊。”小钟表示。
乐铺网交易服务总监李越超对《第三只眼看零售》分析称，一些创业者无品牌运作经验，无法判断一种业态是否为“虚假繁荣”。同时，创业者心态浮躁，不做扎实的市场调研，也让关店率增高。
尽管生意难做，但这条商业街的转让费却是非常“坚挺”。50平方米左右的商铺转让费在9万元到15万元不等。一位地产中介表示，这是由于转让门店的一部分创业者属于家庭比较富裕的年轻人。他们想做点事，但缺乏经验，“无知者无畏”。
2018年9月，大学生小李在这条商业街一家云吞店吃了一次饭。小李觉得这家店的食物很有家乡的味道，再加上老板有意出手，就联合几位大学室友一起将这家店盘了下来。
没有任何餐饮经营经验的四个年轻人靠家里的资金维持这家门店，并雇了6名店员负责经营。苦撑一年，这家店现在已成为鸡肋。为了回收成本只能高价转让，9万元的转让费也是他们拍脑门算出来的。
“这个转让费根本转不出去”，上述中介表示。
被低估的传统业态
夫妻老婆店盈利可观
老黄夫妇经营的黄焖鸡米饭可能是这个商业街经营最久的店铺之一。60平方米的铺面，月租金2万元，可堂食，可接外卖订单。老黄夫妇与儿子、儿媳一起经营这家店，从而省去了人力成本。
老黄表示，如果请服务员来经营，每装一份外卖平台的订单，需要给服务员5毛钱的提成，而服务员如果出现疏忽，例如漏装餐具或纸巾的话，会导致差评，损失很大。自己人则用心，很少失误。
一位餐饮分析师称，这条商业街的消费层次并不高，而黄焖鸡米饭更加接地气。黄焖鸡米饭更像是“正餐”，不像是快餐，更符合中国人吃饭的习惯。
老黄认为，自己的店能越做越好有三点原因：
第一，价格公道的正餐。黄焖鸡米饭的价格公道，人均消费20元左右，比同类中式快餐便宜一些，而且更像是正餐，具有饱腹感；
第二，定位精准，就是做给上班族的午餐。黄焖鸡米饭在很多城市都已经成为白领午餐的代名词；
张先生经营的江西瓦罐煨汤是商业街另一家夫妻老婆店的典范。张先生提供的菜单显示，这家店冷热菜从10元到48元不等，汤品大多一盅9元，共计有30多个菜品和23道汤。
与老黄家不同，张先生的餐厅以堂食为主，外卖相对较少，两间铺面的门店，有16张餐桌。张先生在商业街经营两年多，他的江西瓦罐煨汤持续盈利。乐铺网铺面经理潘文堂认为，价格实惠，人力成本低，是张先生店铺能成功经营的主要原因。
韭菜一茬又一茬
高频转让背后的商业“异象”
商铺高频转手，这是多重因素促使下的复杂局面。
既有消费需求层面的因素。新生代的消费者需要更加创新的业态，网红店的不断涌现客观上满足了部分新一代消费者的需求，也创造了当前热闹、丰富的商业环境。
也有就业与投资环境的问题。一位零售企业家表示，在不确定的经济形势下，中国社会缺乏一个让员工有安全感的就业环境，当然企业家也缺乏足够安全感。在这样的背景下，年轻人将创业作为就业的重要途径，而开店是门店相对较低的创业。特别是一些90后，他们基本上没有买房的压力，再加上父母的积蓄，足以支持他们实现自己的创业梦想。
还有商业运营的因素。一位地产研究员告诉《第三只眼看零售》，在商业街项目中，地产商处于利益链顶端。一些非地产商自持的商业街，都存在商铺转手频繁的问题。
一位实体店经营者认为，这是一种不正常的商业现象。一腔热血的创业者和资本驱动下的门店盲目扩张，使得商业经营变得无序化，分散客流的同时助涨了租金和用工成本，反过来又加速商铺更迭。最终导致家家赚不到钱。
不过，在乐铺网创始人张家鹏看来，当前商铺更迭率虽然较高，但也可以理解。很多网红品牌开店就相当于创业，而创业本来是不容易成功的事情。在张家鹏看来，任何处于上升时期的商业社会都会存在这种现象。
一位便利店企业总经理认为，他虽然不赞成年轻人开店创业，但这种趋势不可避免，未来可能还要上演5-10年。因为“韭菜一茬又一茬，总是割不完的”。【完】
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