本资产评估说明依据中国资产评估准则编制
吉林松花江热电有限公司拟转让股权涉及的吉林省博大生化有限公司股东全部权益价值
资产评估说明
京信评报字（2018）第435号
中京民信（北京）资产评估有限公司
二○一八年十月十九日
目录
说明二评估对象与评估范围说......3
一、评估对象与评估范围......4
二、实物资产的分布情况及特点......4
三、无形资产情况......5
四、账外资产情况......5
五、引用其他机构报告结论的情况......5
说明三资产核实情况总体说明......6
一、资产核实过程......7
二、资产权属状况......9
三、影响资产核实的事项及处理方法......9
四、资产核实结论......9
说明四评估技术说明......10
第一部分（成本法）资产基础法评估技术说明......11
流动资产评估说明......12
长期股权投资评估说明......19
设备评估说明......24
房屋建（构）筑物评估说明......42
在建工程-土建工程评估说明......76
在建工程—设备安装工程评估说明......80
无形资产——土地使用权评估说明......83
无形资产——其他无形资产评估说明......99
长期待摊费用评估说明......103
递延所得税资产评估说明......104
负债评估说明......107
第二部分收益法评估技术说明......110
一、收益法简介......111
二、本次收益现值法评估思路......111
三、评估依据......113
四、评估假设前提......113
七、评估测算过程......136
说明五评估结论与分析说明......148
一、两种评估方法的评估结果......149
二、评估结果的分析与选择......150
三、评估结论......150
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说明二评估对象与评估范围说
评估对象与评估范围说明
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一、评估对象与评估范围委托评估的评估对象为吉林省博大生化有限公司的股东全部权益价值，评估范围为吉林省博大生化有限公司的全部资产和负债。
委托评估的资产类型包括流动资产、长期股权投资、固定资产、在建工程、无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产、其他非流动资产，负债为流动负债、非流动负债。其账面金额如下表：
单位：人民币万元
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建筑物主要有厂房、综合办公楼等；构筑物主要包括污水处理池、厂区道路等。设备包括机器设备、车辆和电子设备，其中机器设备主要为酒精、饲料加工为主的减速机、干燥机、水洗塔等设备。电子设备主要为公司经营办公用电脑、打印设备、小型空调设备等；车辆共计16台（套）。
3、在建工程在建工程包括土建工程、设备安装工程，土建工程主要年产3万吨玉米胚芽油技术改造项目土建、以及其他零星项目(动物饲料-厂房、酒精外网管线项目、处理废水500m3/h中水回用项目、年产30万吨变性燃料乙醇项目），设备安装工程主要为3万吨玉米胚芽油项目、年产55万吨乙醇技术改造项目。
上述存货均可按原有用途正常使用、销售；房屋建筑物、构筑物、机器设备、车辆、电子设备等固定资产，维护保养较好，可以正常使用。
三、无形资产情况评估范围内的无形资产为土地使用权、其他无形资产。其中：土地使用权账面金额236470861.1元，其他无形资产账面金额5765003.32元。
土地使用权是吉林省博大生化有限公司申报的位于吉林经济技术开发区经开大街758号的四宗国有工业出让土地使用权，土地面积614,647.79平方米。
其他无形资产包括帐内部分和帐外部分，其中帐内其他无形资产为企业购买的商标、软件使用权、专利权。帐外其他无形资产为1项域名，3项商标，2项实用新型专利，其中使用新型专利系企业自主研发改进产品生产工艺。
四、账外资产情况被评估单位提供的《资产负债评估明细表》中已列示，但账面无记录的资产为帐外其他无形资产，具体为1项域名，3项商标，2项实用新型专利，其中使用新型专利系企业自主研发改进产品生产工艺。
五、引用其他机构报告结论的情况本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系大信会计师事务所（特殊普通合伙）的审计结果。
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说明三资产核实情况总体说明
资产核实情况总体说明
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一、资产核实过程（一）实物类资产企业的实物类资产为房屋建（构）筑物、机器设备、电子设备、车辆、在建工程以及存货等。首先进行账（财务账）、表（评估明细表）核对；然后对照《资产清查评估明细表》，按资产类别逐类进行现场核实。现场核实时，对各类实物资产中的主要资产或主要部分拍照留存。
1、房屋建（构）筑物建筑物主要有厂房、综合办公楼等；构筑物主要包括污水处理池、厂区道路等。对房屋建（构）筑物，逐一核对数量（栋、间、项），核实座落位置、建成年月及建筑结构；对办理产权证的房屋，核对建筑面积；对未办理产权证的房屋，核对企业所提供的建筑面积，了解是否存在权属纠纷。
2、机器设备、电子设备机器设备主要为酒精、饲料加工为主的减速机、干燥机、水洗塔等设备。电子设备主要为公司经营办公用电脑、打印设备、小型空调设备等。对机器设备、电子设备，现场清点核对数量（台、套），查明有无盘盈、盘亏情况及盘盈、盘亏设备的名称、数量；
3、车辆对车辆，逐一核对《车辆行驶证》，查询年检资料，向管理和驾驶人员了解车辆行驶、维护保养、是否发生事故等情况。
4、在建工程
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对在建工程，了解获批情况及工程概况、核算方法；查看工程现场，掌握工程形象进度；根据有关概预算资料，结合工程形象进度，对工程款应支付额与实际支付额进行详细比对；在应支付额与实际支付额存在较大差异时，调查分析造成差异的原因。
5、存货对存货，按照重要存货全查、一般存货抽查（抽查金额不低于该类存货总金额的60%）的原则对各类存货进行现场核查，核实各类存货的数量、金额，查看各类存货的现状，了解是否存在残、次、冷、背等情况。
（二）非实物类资产非实物类资产包括：货币资金、应收票据、应收款项、预付账款、其他应收款、其他流动资产等流动资产，长期投资，土地使用权、其他无形资产等无形资产，长期待摊费用、递延所得税资产、其他非流动资产等其他资产。
对土地使用权，查阅土地使用证或有关文件、协议、合同等权属证明资料，了解土地的宗数、面积、原始入账价值、摊销办法、摊余价值及土地利用等情况；对其他无形资产，查阅发票、合同、产权证明等，重点了解商标、专利等的性质、特点、形成过程、使用范围、权属状况、法律保护及私密性保护情况、先进性及对应产品的市场竞争、生产销售情况、对企业价值的贡献程度、剩余寿命年限及其账面值的构成情况等，以核实其的存在性。
（三）账外资产被评估单位提供的《资产负债评估明细表》中已列示，但账面无记录的资产为帐外其他无形资产，具体为1项域名，3项商标，2项实用新型专利，其中使用新型专利系企业自主研发改进产品生产工艺。
（四）负债
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二、资产权属状况（一）实物资产权属状况评估人员对评估范围内的房屋建(构)筑物、在建工程、设备的产权进行了调查，并核对了企业提供的房屋所有权证、车辆行驶证、施工合同、设备购置合同及发票等产权资料，产权清晰。
（二）无形资产权属状况评估人员对评估范围内的无形资产进行了调查，其四宗国有工业出让土地使用权、商标、软件使用权、专利权均为吉林省博大生化有限公司所有，无产权争议。
三、影响资产核实的事项及处理方法资产核实未受到限制，也没有不能采用现场调查方式直接核实的资产。
四、资产核实结论经过资产核实，评估人员认为评估范围内资产与负债的账表、表实相符；实物资产均能正常使用；固定资产和无形资产的产权清晰。
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说明四评估技术说明
评估技术说明
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第一部分（成本法）资产基础法评估技术说明
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流动资产评估说明
一、评估范围本次流动资产评估范围为吉林省博大生化有限公司于评估基准日2018年7月31日的流动资产。流动资产具体包括：货币资金、应收票据、应收账款、预付账款、其他应收款、存货、其他流动资产。
上述资产在评估基准日账面值如下所示：
金额单位人民币：元
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金盘点表”和“存货抽查盘点记录”。
第三阶段：评定估算阶段
1、将核实后的流动资产评估明细表，录入计算机；
2、对各类流动资产采用合适的方法进行评估，确定其在评估基准日的公允价值，编制相应评估汇总表；
3、提交流动资产的评估技术说明。
三、评估分析各项流动资产评估说明如下：
(一)货币资金货币资金为现金和银行存款、其他货币资金，账面值为141478376.9元。其中现金135088.02元，银行存款45343288.83元，其他货币资金96000000元。
1、现金现金为人民币，存放于公司财务部。评估人员、财务部门负责人、出纳共同清点了现金，评估采取盘点推算方法计算，由基准日现金账面值加基准日至盘点日现金收入，减基准日至盘点日现金支出，推算出盘点日现金余额，与实盘现金核对，并同现金日记账和总账现金账户余额核对的方法予以核实。
现金以核实后的账面值135088.02元作为评估值。2、银行存款银行存款分别存放在吉林银行汇通支行、农行江北支行、环城农村商业银行江南分理处等21个银行账户，账面值为45343288.83元，均为人民币存款。对银行存款评估采取同评估基准日银行对账单余额核对及发函询证的办法，如有未达账项则编制银行存款余额调节表。
经逐户核对银行对账单2018年7月31日余额，对于有未达账项的账户，按双向调节法编制了银行存款余额调节表，平衡相符。评估人员对有未达账项者经过逐户分析了解每笔未达账项形成原因，未发现影响净资产的事宜。评估人员向所有的银行存款户函证期末余额予以核实。对于人民币存款，评估人员以核实后账面值确定评估值。
故银行存款以核实后的账面值45343288.83元作为评估值。
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3、其他货币资金其他货币资金为银行承兑汇票保证金，合计6项，账面值为96000000元。对其他货币资金评估方法同银行存款。
故其他货币资金以核实后的账面值96000000元为评估值。货币资金评估值为141478376.9元。(二)应收票据列入本次评估范围内的应收票据账面原值28210211.38元，共计13项，为商业承兑汇票和银行承兑汇票，评估人员对每项经济内容、发生日期、可收回情况进行了核实，经核实无误，按核实后的账面值确定评估值。
应收票据评估值为28210211.38元。(三)应收账款吉林省博大生化有限公司应收账款是应收吉林燃料乙醇有限责任公司、吉林省酒业有限公司等公司的酒精款、蒸汽款等，账面余额为515473535元，坏账准备3972393.15元，应收账款净额511501141.8元。
应收账款主要核算应收酒精款、蒸汽款等。对于持续往来单位、关联单位及大额款项进行函证，根据函证情况，以核实后的账面余额确认评估值；对于内部个人款项，以核实后账面余额确认评估值；对于已取得确凿证据确认形成损失的款项，按零值确定评估值；对于其它款项，调查了解对方单位信用情况和经营状况，结合帐龄判断是否可能存在风险损失并估计风险损失金额，以核实后账面值扣减估计的风险损失后的余额确认评估值；对于坏账准备，由于评估时已考虑风险损失问题，将其评估为零。
经以上评估工作，预计的坏账损失为3972393.15元，应收账款评估值为511501141.8元。
(四)预付账款评估范围内的预付账款是吉林省博大生化有限公司预先支付的玉米款、电费、设备款等，账面余额为94052495.82元，坏账准备46329.25元，预付账款净额94006166.57元。
预付账款主要核算预先支付的玉米款、电费、设备款等。对于持续往来单位、关联
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单位及大额款项进行函证，根据函证情况，以核实后的账面余额确认评估值；对于内部个人款项，以核实后账面余额确认评估值；对于已取得确凿证据确认形成损失的款项，按零值确定评估值；对于其它款项，调查了解对方单位信用情况和经营状况，结合帐龄判断是否可能存在风险损失并估计风险损失金额，以核实后账面值扣减估计的风险损失后的余额确认评估值；对于坏账准备，由于评估时已考虑风险损失问题，将其评估为零。
经以上评估工作，预计的坏账损失为771707.25元，预付账款评估值为93280788.57元。
对于持续往来单位、关联单位及大额款项进行函证，根据函证情况，以核实后的账面余额确认评估值；对于内部个人款项，以核实后账面余额确认评估值；对于已取得确凿证据确认形成损失的款项，按零值确定评估值；对于其它款项，调查了解对方单位信用情况和经营状况，结合帐龄判断是否可能存在风险损失并估计风险损失金额，以核实后账面值扣减估计的风险损失后的余额确认评估值；对于坏账准备，由于评估时已考虑风险损失问题，将其评估为零。
经以上评估工作，其他应收款均可收回，预计的坏账损失为2526060.77元，其他应收款评估值为107307523.9元。
(六)存货本次评估范围内的存货是由原材料、产成品及在产品构成。存货分项汇总如下表：
金额单位：人民币元
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则综合扣除率=销售费用/销售收入+税金及附加/销售收入+所得税额/销售收入+适当净利润/销售收入
=1.63%例：产成品——酒精-无水(明细表第2项)该产成品为酒精-无水，经核实，实际库存10880.107吨，账面值55,470,701.40元，根据评估人员对企业销售情况调查，该产品市场不含税销售单价为4589.86元/吨，销售费用和销售税金及所得税等综合扣除率合计1.63%。
则：评估值=数量×不含税单价×(1-综合扣除率)
=10880.107×4589.86×(1-1.63%)=49124227.11元经评估，产成品评估值为91139538.71元。3、在产品在产品账面价值15669323.65元，主要是评估基准日尚未完工的产品。评估人员难以用约当产量法将在产品折算为一定数量的产成品，故在核实账面值无误后，以账面值作为评估值。
在产品评估值为15669323.65元。故存货评估值为219025758.8元。(七)其他流动资产纳入评估范围的其他流动资产为待抵扣进项税。账面值合计111985991.7元，评估人员核查了其他流动资产的形成原因、记账原则等情况，已核实后的账面值确定评估值。
其他流动资产评估值为111985991.7元。四、流动资产评估结果
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长期股权投资评估说明
一、评估范围吉林省博大生化有限公司本次评估的长期股权投资账面价值73256235.89元，包括5家被投资公司，各被投资单位评估基准日名称、持股比例、账面价值明细见下表：
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结构：
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股权结构及历史沿革：
吉林省博大玖升农业开发有限公司成立于2008年11月03日，公司设立时注册资本为600万元，注册时公司名称为吉林省金乌拉农业开发股份有限公司，股权构成如下：
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上，采用成本法（资产基础法）或成本法（资产基础法）和收益法对被投资单位的股东全部权益价值进行评估（评估原则、依据以及评估程序、过程与对投资方的评估基本相同）。采用两种评估方法的，对评估结果进行分析比较后，以其中一种更为合适的评估结果作为评估值。再以被投资单位评估基准日股东全部权益评估值乘以被评估企业持股比例而确定长期股权投资的评估值；对仅采用成本法（资产基础法）的以其评估结果作为评估值，再以被投资单位评估基准日股东全部权益评估值乘以被评估企业持股比例而确定长期股权投资的评估值。
四、评估结果与增减值原因分析经评估，长期股权投资评估结果如下：
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设备评估说明
一、评估范围本次设备的评估范围为吉林省博大生化有限公司申报评估的设备，共计3254台（套），其账面原值共计810,545,779.45元，账面净值620,820,964.72元。其中机器设备为2714台(套)，车辆设备为16台，电子设备为524台（套）。各类设备账面值分类具体如下表：
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（二）生产工艺流程简图1、粉碎车间工艺流程方框图
2、液糖化车间工艺流程方框图
除铁器斗提机
斗提机
保险筛分仓
保险筛分仓刮板机
刮板机玉米粉缓冲仓
粉浆绞龙糖化酶
糖化酶液化罐
粉浆罐
硫酸罐
硫酸罐调浆水罐
调浆水罐工艺水
蒸发凝液调浆水加热器
调浆水加热器碱液
碱液清液
清液分级过滤器
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3、二期蒸馏车间工艺方框图
（三）设备管理基本情况吉林省博大生化有限公司为生产民爆产品的企业，设备管理制度、规范、规程比较齐全，分为公司设备管理规定，设备维护保养责任制度、设备巡回检查责任制度、材料备品备件管理等。以上设备管理制度，设备使用操作、维护、检修规程得到较好的贯彻执行，设备安全技术性能良好，满足公司正常生产经营需要。
（四）设备账面价值情况吉林省博大生化有限公司纳入本次评估范围的设备增值税抵扣政策改革以前购入的设备，设备账面价值含增值税进项税。增值税抵扣政策改革以后购入的设备，购入时取得增值税专用发票的设备，设备购置费按不含增值税进项税入账，账面价值含设备基础、运输、安装、建设期其他费用、资金成本等费用。
三、评估依据和参考资料
脱醛段组合塔
废糟二氧化碳
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（一）《中华人民共和国增值税暂行条例》（中华人民共和国国务院令第538号）（2008年11月10日发布）；
（二）财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知[财税〔2016〕36号]；
（三）财税〔2018〕32号《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》；（四）国家发改委、建设部《工程勘察设计收费标准》计价格（2002）10号；（五）原机械部《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》；（六）《机动车强制报废标准规定》（商务部、发改委、公安部、环境保护部令2012年第12号）；
（七）中国资产评估协会中评协〔2017〕39号发布的《资产评估执业准则—机器设备》；
（八）中国资产评估协会中评协〔2017〕48号发布的《资产评估对象法律权属指导意见》；
（九）2018年版《机电产品价格信息查询系统》；（十）《中国汽车网》、《新浪汽车》、《易车网》、《万车网》、《汽车点评网》、《太平洋汽车网》、《全纳车网》等专业汽车价格信息网站；
（十一）评估基准日近期的《ZOL中关村在线IT产品报价》、《IT168-IT主流资讯平台》等专业设备交易价格信息网站；
（二）对照设备评估明细表，到各类设备安装使用现场，参照吉林省博大生化有限公司生产经营流程对主要设备进行逐台查看、核实，查清是否账物相符，有无盘亏、盘
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盈及报废和待报废的设备，并做好现场查看记录。
（三）在实地勘察中，对各类设备的外观及内在质量进行考察、鉴定；听取设备管理人员和工程技术人员对机器设备历史状况及管理、运行现状的介绍，察看设备专项检测报告和运行记录。
（四）根据现场实地考查的具体情况和设备的以前年度修理维护情况、日常保养情况、利用程度、外观等，判断设备的现实状况、结合已使用年限、确定尚可使用年限，在综合分析测算确定各类设备的使用年限成新率，现场观察打分成新率，技术鉴定计算成新率的基础上，赋予各类单项成新率科学合理的权数，确定委估设备的综合成新率。
（五）开展市场调研、询价工作，收集、整理和利用客观、准确及时的价格信息，根据该单位设备的不同类型，考虑是否存在设备的功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值，确定委评设备的完全重置成本和成新率。
（六）计算设备的评估值，并进行检查修正和汇总，分析设备评估的增减值原因，得到设备的评估结果。
五、评估方法本次评估对机器设备、车辆、电子设备均采用重置成本法进行评估。设备类固定资产评估的成本法是通过估算全新设备的重置成本，然后扣减实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，或在综合确定成新率的基础上，确定设备评估值的方法。成本法的基本计算公式为：
评估价值=重置成本×成新率（一）重置成本的确定1、机器设备重置成本的确定机器设备的重置全价由设备购置价和运杂费、基础费、安装调试费、设备建设期其他费用、资金成本费用等组成。
（1）设备购置费的确定主要设备及关键设备的购置价从市场或生产厂家询价经比较后确定，在无法从市场或生产厂家获取价格时，通过查阅《2018年中国机电产品报价手册》确定；一般设备的购置价通过查阅《2018年中国机电产品报价手册》等价格资料确定；对市场、生产厂家
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（2）运输杂项费以原机械工业部颁布的《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》为测算运杂费率的基本依据，结合资产占有单位所处地区交通运输情况、委估设备外型尺寸和重量综合确定。运杂费包括了设备从生产厂或发货地到评估现场所发生的装卸、运输、采购、保管等费用。具体计算公式为：
含税设备运杂费=设备购置价格×运杂费率（3）设备基础费根据原机械工业部颁布的《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》，并具体考虑委估设备安装对基础的要求和设备安装地点的地质情况，参考吉林省博大生化有限公司近期同类型设备实际基础结算费用调整后确定。具体计算公式为：
含税设备基础费=设备购置价格×基础费率不需设备基础的设备，评估时不考虑此项成本费用。（4）安装调试费根据原机械工业部颁布的《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》，并综合考虑委估设备安装难易程度及试车要求，参考吉林省博大生化有限公司近期同类型设备实际结算费用或技改项目的初步设计概算资料测算调整后确定。具体计算公式为：
具体取费情况见下表：
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根据财政部、国家税务总局《关于减征1.6升及以下排量乘用车车辆购置税的通知》财税（2016）136号的规定，2018年1.6升及以下排量乘用车车辆购置税恢复为不含税购买价的10%，有关费用包括登记检测费、牌照费等。
3、电子设备重置成本的确定电子设备中需要运输安装的设备按照机器设备的重置成本计算方法确定，对于部分不需运输和安装的电子设备，如一般的办公用电脑、打印复印设备，家用空调设备等，评估时根据具体情况不考虑运输和安装调试费。
（二）成新率的确定1、机器、电子设备成新率的确定
（1）一般机器设备、电子设备成新率的确定采用使用年限法。
（2）对重点、大型、高精度、高价的设备采用使用年限法、现场观察分析打分法、技术鉴定（设备精度指数法）计算法、修复费用法等多种方法确定分项成新率，再按相应的权重比例测算确定其综合成新率。
采用观察分析打分法是根据对设备的现场技术检测和观察，结合设备的外观成色、实际技术状况、生产产品质量、能源消耗情况、设备原始制造质量和使用故障率等统计资料，结合评估人员了解的设备管理人员和操作人员的意见，经综合分析设备各部分价值组成，确定设备各部分价值的权重，分别确定设备各部分的观察分析打分法的成新率，再根据各部分权重指标确定设备各部分的加权成新率的实评分，最后加总确定设备的观察分析打分法的成新率。
2、车辆设备成新率的确定
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采用综合成新率确定车辆设备的成新率计算公式为：
行驶年限成新率=（规定使用年限-已使用年限）/规定使用年限×100%行驶里程成新率=（规定行驶里程-已行驶里程）/规定行驶里程×100%（2）调整系数；调整系数是根据对车辆的现场技术检测和观察，结合车辆的外观成色、实际技术状况、能源消耗情况、车辆原始制造质量和事故情况、车辆类型等统计资料，结合评估人员了解的车辆管理人员和使用人员的意见，经综合分析确定的。没有较大车辆事故记录，车辆正常行驶的，最高调整系数为1.0。
设备成新率的权重数的选取方法一般为：国家规定了强制报废使用年限和强制报废的其他标准(如工作量),两个权数各取50%。国家没有规定强制报废年限等标准的，使用年限法(或工作量法)成新率权数取40%，观察鉴定成新率法权数取60%。因为由于设备使用的强度、频率情况各异，用现场观察鉴定的成新率比较接近设备的实际技术状况，因此其权重比使用年限(或工作量法)成新率权重较大。
六、清查、评估结果及评估增减值分析（一）清查评估结论过全面清查，吉林省博大生化有限公司这次申报评估的机器设备中有2台设备报废，电子设备中有63台（套）报废，车辆设备没有清查调整事项，最后确定列入正常评估范围的设备为3189台（套）。其清查评估结果如下表：
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评估值。
（二）融资租赁情况根据被评估单位申报，机器设备中有747项设备为融资租赁设备，评估基准日账面原值250,150,866.14元,账面净值109,172,194.80元。
其中出租人为昆仑金融租赁有限责任公司，承租人为吉林省博大生化有限公司的融资租赁合同约定的租赁期限为5.5年，自2018年5月至2023年5月止，租赁成本为70,000,000元，期末承租人留购的金额为1万元。
其中出租人为远东宏信（天津）融资租赁有限公司，承租人为吉林省博大生化有限公司的融资租赁合同约定的租赁期限为3年，合同签订日期为2017年12月。租赁成本为78,750,000元，期末承租人留购的金额为1千元。
据被评估单位介绍，截止评估基准日，以上两项融资租赁合同正常执行，列入融资租赁的设备均为在用的机器设备。
（三）评估结果分析本次委托的设备类固定资产评估增值为9,875,762.00元，评估原值减值率为3.14%，评估净值增值率为1.59%。增值的主要为机器设备，评估净值增值9,858,868.65元，设备分类增减值原因分析如下：
1、机器设备机器设备评估原值减值2.96%，评估净值增值1.60%。评估原值减值的原因是早期购置的机器设备因技术进步，部分设备存在功能性贬值，致使设备重置成本评估减值。
因为评估采用经济寿命计算的成新率与公司实际执行的财务折旧率存在差别，在评估原值小幅减值的情况下，评估净值有小幅增值。
3、电子设备
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电子设备评估原值减值38.91%，减值的主要原因一是电子设备中办公电子设备产品市场更新较快，致使设备市场价值下降较快。二是评估范围内部分电子设备报废，评估值为零，以上两个因素致使电子设备重置成本评估值减值较大。由于被评估单位电子设备执行的折旧率，与评估采用的类似设备经济寿命年限确定的设备陈旧性贬值率有差别，致使电子设备评估原值减值38.91%的情况下，电子设备评估净值减值17.84%。
七、评估举例例1.固定资产—机器设备清查评估明细表第2367项设备名称：码垛机器人规格型号：BS-MD-700生产厂家：哈尔滨博实自动化股份有限公司设备合同签订日期：2017年5月设备启用日期：2018年5月30日账面原值：1,273,504.28元账面净值：1,260,061.73元设备主要技术参数：
设计生产能力--------------------50kg×700包/小时包装满袋尺寸mm（长×宽×高）---1030×580×180垛型结构-----------------------4袋/层、5层/垛、1吨/垛堆积密度-----------------------0.5吨/立方米安息角-------------------------450含水率-------------------------10至13%物料温度-----------------------40至50℃托盘尺寸mm（长×宽×高）-------1600×1600×150设备购置情况：该设备是博大生物公司2017年5月签订合同，为公司二期建设年产达到45万吨高蛋白饲料生产线配套的产品包装设备，设备于2018年5月完成试生产、检验合格转入固定资产管理使用。
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1、重置成本的确定重置成本=设备购置费+运杂费+设备基础费+安装调试费+建设期其他费用+资金成本-设备可抵扣增值税进项税。
（1）设备购置费通过网上查询设备生产企业的报价，同时查阅《2018机电产品价格信息查询系统》，综合了解此类设备的市场报价情况，确定评估基准日设备的市场含价为1,460,000元。
（2）运输杂项费的确定以原机械工业部颁布的《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》为测算运杂费的基本依据，运杂费包括设备的起重装车、运输保险等费用。结合被评估设备重量、运输距离、外形尺寸大小、运输难度等情况综合确定该设备运杂费率为2%，由此计算的不含税运输杂项费为：
含税运杂费=1,460,000×2%
=29,200（元）（3）基础费的确定以原机械工业部颁布的《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》为测算基础费的基本依据，基础费包括设备基础的开挖、浇灌混凝土、养护及基础材料费用，
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根据设备运行对基础要求及安装地点地基情况等情况综合确定该设备基础费率为1%，由此计算的不含税运输杂项费为：
含税运杂费=1,460,000×1%
=14,600（元）（4）安装调试费的确定以原机械工业部颁布的《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》为基本依据，同时参考《资产评估常用数据与参数手册》，结合考虑委估设备的外形尺寸、重量、安装精度等影响设备安装难易程度的因素确定。该设备安装调试包括主机安装、附属设备安装、规定小时不带负荷运行、带负荷单机运行试生产等安装工作程序费用，综合确定该设备的安装调试费率为3%。
含税安装调试费=1,460,000×3%
=43,800（元）（5）建设期其他综合费用的确定以原机械工业部颁布的《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》为测算建设期综合费用的基本依据，结合建设年产45万吨饲料工程项目建设特点、装备技术水平、建设工期等因素综合确定设备建设期其他综合费用率为7.58%，由此计算的基础费为：
=(1,460,000+29,200+14,600+43,800）×7.58%=117,308.08(元)（6）资金成本的确定根据现行基本建设投资的规定和该成套设备的建设地域等情况确定本设备合理工期按1年确定，资金投入方式按均匀投入考虑，评估基准日银行同期贷款基准利率为4.35%,评估时确定此项资金成本费用为：
资金成本=设备建造含税费用总和×资金投入方式系数×设备建造合理工期×基准日同期银行贷款基准利率
=（1,460,000+29,200+14,600+43,800+117,308.08）×1/2×1×4.35%=36,211.75(元)
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运杂费、安装调试费增值税税率为10%。建设单位管理费、勘察设计费、设计费、监理费、环境评价费、可行性研究费等费用的增值税税率为6%。由此确定确定设备重置成本可以抵扣进项税的计算公式如下：
可抵扣增值税进项税额=设备购置费/1.16×0.16+（运杂费+基础费+安装调试费）/1.1×0.1+建设期其他综合费用/1.06×0.06
=215,983.03（元）根据以上计算确定的设备重置成本为：
设备重置成本=（1）+(2)+(3)+（4）+（5）+（6）-（7）
成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%=（12×15-2）/180×100%=99%（2）用现场鉴定评分法确定成新率A2现场勘察打分表
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上牌启用日期：2015年10月账面原值：427,364.62元基准日资产净值：359,698.52元已行使里程：99,000公里车辆基本技术参数：
发动机：3.5LV6发动机排量：3456cc最高车速(km/h):180最大功率（kw/rpm）：196/6200最大扭矩(N..m/r/min)：4332/4700排放标准：欧Ⅴ驱动方式：前置前驱车身尺寸-长/宽/高(mm)：5085×1984×1796主动安全配置：
ABS防抱死、制动力分配(EBD/CBC等)、刹车辅助(EBA/BAS/BA等)、牵引力控制(ASR/TCS/TRC等)、车身稳定控制(ESP/DSC/VSC等)、胎压监测装置、安全带未系提示
被动安全配置：
主/副驾驶座安全气囊、前/后排侧气囊、前/后排头部气囊(气帘)、ISOFIX儿童座椅接口（一）重置成本的确定
1、车辆购置费：参照《2018中国机电产品报价手册》，《汽车价格信息》，以及太平洋汽车网报价和市场询价，该型号车市场含税销售价为427,500元，故不含税车辆购置费为427,500/1.16=368,534.48元。
2、车辆购置附加税：368,534.48×10%=36,853.45元3、车辆牌照等杂费：300元重置全价=1+2+3
=368,534.48+36,853.45+300
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=405,687.93(元)（二）成新率的确定参照商务部、发改委、公安部、环保部四部委[2012]12号文《机动车强制报废标准规定》，根据委估车辆使用性质，该车型没有使用年限限制，不具备计算年限成新率条件，直接用行驶里程计算理论成新率
按已使用公里计算：参照参照商务部、发改委、公安部、环保部四部委[2012]12号文《机动车强制报废标准规定》，根据该车型和用途适用报废行驶公里数为60万公里，该车截止评估基准日已行驶99,000公里。
行驶公里成新率=(报废公里数-已行驶公里数)/报废公里数×100%=(600,000-99,000)/600,000×100%
=84%根据以上计算结果，该车理论成新率为84%现场勘察中，该车维护保养较好，发动机运行平稳无异响，转向灵活，制动可靠排传动部位无泄露。底盘及车身无明显变形。车内仪表齐全，内饰完好。据介绍没有发生大的车辆事故，基于上述情况，考虑到车辆使用频率不高，使用负荷不大，行驶区域道路条件较好，对理论成新率不做调整。修正后的综合成新率为84%（1-0）=84%。
（三）评估值评估值=重置全价×成新率
=405,687.93×84%=340,777.86（元）例3、固定资产—电子设备清查评估明细表第403项设备名称：台式电脑规格型号：DELL-I7生产厂家：戴尔（中国）有限公司购置日期：2017年4月启用日期：2017年4月账面原值：5,726.50元
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账面净值：4,366.45元（一）重置成本的确定设备的重置成本由设备的购置费、运杂费、安装调试费等部分构成。1、设备购置费参考该设备的网上报价及目前的市场价格，该型号配置电脑设备评估基准日的单台含税购买价为5,200元,根据此次评估目的要求及现行增值税政策，按不含税确定单台购置费为5,200/1.16=4,482.76元。
2、运杂费该设备系当地购置，运杂费由经销商负责,故评估中不计算。
由此确定的笔记本电脑设备的重置成本为4,482.76元。（二）成新率的确定此类设备的经济使用寿命为6年左右，截止评估基准日，该设备已使用1年零3个月，评估人员现场核实时，设备工作正常，由此计算此台设备成新率为：
年限成新率=设备尚可使用年限/设备经济寿命年限×100%=（12×6-15）/72×100%
=79%（三）评估价值的计算评估价值=重置成本×成新率
=4,482.76×79%=3,541.38(元)
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房屋建（构）筑物评估说明
一、评估对象及范围本次评估范围是吉林省博大生化有限公司申报的位于吉林经济技术开发区经开大街758号生产厂区内的全部房屋建（构）筑物、管道沟槽。根据被评估申报实物明细表内容共计131项，其中：房屋建筑物57项，建筑面积146516.69平方米；构筑物及附属设施67项、管道沟槽7项。被评估单位申报账面原值717,120,451.30元，账面净值614,155,828.13元。
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产厂房房屋有玉米库房（或粮食库房）、液糖化粉碎车间、发酵车间、蒸馏车间、乙醇罐区、烘干塔、DDGS饲料厂房、还有白酒生产车间；主要的生产辅助用房有机修车间、循环水装置、污水处理装置用房、总变压站配电房、泵房、操作间、检斤房（地中衡）、空压机房、高压计量室厂房等；主要的办公辅助用房有综合办公楼、检验中心及食堂、研发中心、控制室、化验室和门卫室等。厂区主要的构筑物设施一次水、二次水、消防水池、循环水池、凉水塔、污水处理装置、厂区地下管网、循环水工业管网、厂区道路、地坪、围墙、厂区亮化绿化等项目。吉林省博大生化有限公司主营的蒸汽管网是2008年松花江热电投资入股的从热电厂铺至博大生产厂区的一条12公里长，主管规格DN820*10的蒸汽管网。公司于2015-208年期间通过对管网进行改造和延长，开始向园区内吉林燃料乙醇公司、吉林欧图清洁科技等企业供热。新增各类管径蒸汽输送管网17416公里。
厂区内较早建设的的生产经营用房屋都办取了《不动产权证书》。办取不动产权证书的生产厂房详见下表列示：
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料库房类、机修车间、白酒生产厂房项目为钢结构、或钢筋砼/钢结构厂房；（2）乙醇项目生产用房包括液糖化粉碎车间、发酵车间、蒸馏车间、烘干塔、DDGS饲料厂房等全部为钢筋砼框架结构；（3）行政辅助用房屋如综合办公楼、检验中心及食堂、研发中心、控制室何化验室等一般为框架结构。其他生产辅助用房如污水处理装置用房、总变压站配电房、泵房、操作间、检斤房（地中衡）、空压机房、高压计量室厂房等结构形式多样为轻钢结构、框架、砖混并存。全场房屋类资产中，综合办公楼为框架七层（地下一层）；检验中心和研发中心为框架三层；控制室和化验室为框架二层；乙醇生产用房、2#机修车间、总降变站为框架二至五层不等外；其他房屋建筑物均为一层。
1、综合办公楼行政办公用房中典型的综合办公大楼为框架结构七层（地下一层），框架结构，建筑占地尺寸68.64米×20米，建筑基底面积1360平方米，建筑高度23.70米，内部为内廊平面布局，总建筑面积96660.16平方米。房屋抗震等级七级，耐火等级二级，屋面防水等级一级，设计使用年限50年。
大楼地基基础为独立基础和条形基础；现浇钢筋砼框架结构；加气砼砌块墙体材料，内墙240厚、外墙370厚；屋面为现浇钢筋砼平屋面沥青卷材防水面层；外墙装饰为铝塑装饰外墙板和玻璃幕墙；一层进户门处为钢化玻璃钢结构遮雨棚，大理石材料铺贴汽车入户引道，铜质边框旋转钢化玻璃进户大门，进户大厅的墙体、梁柱表面全部镶贴铝塑装饰面板或石材，地面铺贴高档地砖，天花造型艺术吊顶配置豪华吊灯，大理石材踏步铸铁铁艺喷漆全实木扶手宽大旋转楼梯至达三层，同时一层大厅室内建设绿化园林景区。办公区域四层以下为玻化地砖、五层开始全部为实木地板；天花均为轻钢龙骨石膏板艺术吊顶面罩内墙乳胶漆、墙面为乳胶漆面层；全部采用断桥铝双层中空玻璃窗带钢网纱窗做大理石窗台板，办公室房间配置实木门包门套，局部房间精细装修；五层设置室内绿化植物带和室内观鱼池，七层设置博士工作站，室内全部豪华装饰。卫生间高档装修，墙地面铺贴瓷砖，配置高档洁具用品。附属设施包括：水电暗敷，房间设采暖片，无线网络覆盖，消防和避雷系统、门禁识别系统、二台远大牌上人电梯。
2、生产厂房生产厂房中代表性的如2#粉碎、液糖化车间。该车间建成于2018年1月，为框架
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结构5层（局部2层），建筑面积4420平方米。高度23.50米，建筑占地尺寸43.7*43.2平方米。
厂房建筑结构特征：独立柱基础和条形基础；现浇钢筋砼框架结构梁、板、柱、楼面板；加气砼砌块墙体材料，内墙240厚、外墙370厚；屋面为现浇钢筋砼平屋面沥青卷材防水面层；外墙涂刷环氧漆、防腐涂料；内墙涂刷内墙乳胶漆；地面为水泥耐磨地坪或环氧涂料地面；所有钢结构部分全部刷防锈漆和清漆；塑钢中空玻璃窗、铁皮大门、铝合金门、车间铝合金卷帘门，内部操作间瓷砖地面。附属土建配套包括地下暖沟、设备电缆沟、大型设备基础、小型设施设施基础等；其他附属设施为高低压变配电、给排水、室内外消防、暖通、蒸汽、通风装置。
3、库房库房包括1#玉米库、2#玉米库、3#粮食储备库、4#玉米库和博大饲料库房。库房单体建筑面积大，总建筑面积52931.92平方米。
以新建4#玉米库为例，4#玉米库为钢筋砼/门式钢架结构一层，建筑面积7710.54平方米，建筑占地尺寸108米*70米，高度9.20米，主跨跨度35米，双跨，柱距7米。设计使用年限50年。
该库房地基基础为独立柱基础；库房主体为钢结构，钢柱、钢连系梁及制动桁架、钢檩条、钢结构屋架体系；库房山墙和2.8米以下部分为钢筋砼浇筑、370厚砌块墙体填充墙，2,8米以上部分为彩钢压型钢板墙体及屋面板和防锈隔层棉；库房大门为钢木大门或者铝合金卷帘门、塑钢中空玻璃组合工业窗；地面为C35砼耐磨地面。所以钢结构部分均涂刷防锈漆。附属土建配套包括高低压变配电、给排水、室内外消防装置。
委估房屋建（构）筑物目前使用尚为合理，目前全部正常使用，其功能基本能满足生产经营要求，无特殊增贬值因素影响房屋价值。
三、评估依据1、国家计委、建设部关于发布《工程勘察设计收费管理规定》的通知（计价格【2002】10号）；
3、《建筑业营改增吉林省建设工程费用定额》JLJD-FY-2016；
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4、《吉林省建筑工程计价定额》、《吉林省装饰工程计价定额》、《吉林省市政工程计价定额》、《吉林省安装工程计价定额》、《吉林省园林及仿古工程工程计价定额》、《吉林省施工机械台班工程计价定额》（2014版）；
5、吉林市工程造价信息（2018年6月）；
6、被评估单位提供的施工合同、施工图纸、工程款支付凭证及票据；
7、吉林恒源工程管理服务有限公司出具的《基本建设工程造价审核报告》；
8、吉林市龙麒工程造价咨询有限公司磐石分公司出具的《工程造价咨询报告书》或“工程结算书”资料；
9、《不动产权证书》、《国有土地使用证》；
10、被评估单位提供的固定资产－房屋建（构）筑物评估明细表；
11、中国人民银行贷款利率表（2015年10月24日起执行）；
12、现场勘察资料；
13、被评估单位提供的其他资料。
四、评估程序房屋建（构）筑物、管道沟槽的评估按以下步骤进行：
◆房屋建（构）筑物的评估程序如下：
（一）核查原始资料根据被评估单位的房屋建（构）筑物评估明细表内容，逐项核对账面值、建筑面积、建筑结构，对明细表中与账务不符、重复、遗漏及缺填栏目进行标注、修订；收集有关产权证明，做到帐表相符、帐实相符。
实地勘察发现问题时，按下述方法处理：
1、帐物不符，以实物为准。
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2、工程项目、面积、结构形式、层数、层高与申报表不符的与厂房人员共同核实并记录，以实测数据为准。
（三）确定成新率按照原城乡建设环境保护部制定的《房屋完损等级评定标准》，对房屋建筑物按照地基基础、承重构件、墙体，屋面、楼地面等结构部分，内外墙面，门窗、天棚等装修部分及水、暖、电、卫等设备部分各占建筑物造价比重确定其标准分值，再由现场勘查实际状况并打分，根据此分值确定整个建筑物的完好分值率，结合设计年限确定的成新率，综合评定房屋建（构）筑物的成新率。
（四）市场调查评估人员到有关部门进行调查咨询，了解和搜集评估基准日时的工程概（预）算定额和预算管理制度及规定等资料、现行市场主要建筑材料价格、以及建筑物所在地区附近原地形、地貌及水文地质情况，为本次评估项目重置价格的测算取得较完整的基础资料。
（五）确定重置成本，测算资产评估值依据评估对象的结构、标准、工程量，以基准日的现行市场价格和取费标准，考虑各项政策性取费，计算重置成本，结合房屋的成新率，估算评估价值。
（二）现场勘查依据申报评估明细表、管网平面布置图纸等资料，深入现场进行实地勘察，记录施
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（三）成新率确定参照《资产评估常用参数手册》（2016）并结合本次评估管网的实际情况，计算污水管网已使用年限和尚可使用年限确定委估对象的成新率。
（四）市场调查评估人员到有关部门进行调查咨询，并了解市政工程概（预）算和各项前期取费标准等资料，了解现行同类市政管网的成本、相同厂家、相同规格及型号的管材、管件的现行市场价格、收费情况，了解管网敷设时破路赔偿面积及收费标准，以及供水管网所在区域的原地形、地貌及水文地质情况。
（五）确定重置成本，测算资产评估值依据委估管网的敷埋方式、管材管件的材质、管径壁厚确定工程量，以基准日的现行市场价格和取费标准，考虑各项政策性取费，计算重置成本，结合成新率计算评估价值。
（六）整理汇总，编写房屋建（构）筑物、管道沟槽评估技术说明。
五、评估方法本次评估涉及的房屋建（构）筑物、管道沟槽均为生产厂房，由于同类工业生产房屋在当地房地产交易市场的交易实例很少，市场依据不充分，且又不能单独产生收益，不宜选用市场法和收益法评估。故本次房屋建（构）筑物的评估拟采用重置成本法。
计算公式为：评估值＝重置成本×成新率（一）重置成本的确定房屋建（构）筑物、管道沟槽的重置成本包括三部分：综合造价、前期费用及其他费用、资金成本。
1、综合造价本次房屋建（构）筑物、管道沟槽的评估方法主要选用重编工程结算调整法，即以待估房屋建筑物的工程竣工资料、图纸、被评估单位提供的工程造价审计报告或工程结
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算书资料为基础，以《吉林省建筑工程计价定额》、《吉林省装饰工程计价定额》、《吉林省市政工程计价定额》、《吉林省安装工程计价定额》、《吉林省园林及仿古工程工程计价定额》、《吉林省施工机械台班工程计价定额》（2014版）、《建筑业营改增吉林省建设工程费用定额》JLJD-FY-2016等为计价依据，对原工程结算价格进行调整。即按照当地现行的建筑材料、人工、机械单价重新编制工程量清单，再按照计费规则进行综合取费，按评估基准日价格水平测算出委估对象的综合造价。
工程勘察设计费、工程建设监理费、建设工程施工招投标交易服务费、施工图设计文件审查费、建设单位管理费等。
3、资金成本本次评估资金成本按建（构）筑物、管道沟槽的合理工期计算。即建（构）筑物、管道沟槽正常建设工期内占用资金的筹资成本或资金机会成本，以综合造价和前期费用及其他费用之和为基数，假定重新建造时其资金投入为均匀投入，资金利息率按中国人民银行2015年10月24日公布的现行银行贷款利率计算。
（二）成新率的确定房屋建筑物成新率的确定采用打分法和年限法两种方法进行测定，然后将两种方法测算结果取权重测定的综合成新率确定委估对象的成新率。构筑物、管道沟槽直接采用年限法测算成新率。
1、打分法：
依据房屋建筑物的地基基础、承重构件、墙体，屋面、楼地面等结构部分，内外墙面，门窗、天棚等装修部分及水、暖、电、卫等设备部分各占建筑物造价比重确定其标准分值，再由现场勘查实际状况并打分，根据此分值确定整个建筑物的完好分值率。
其计算公式为：成新率＝结构部分合计得分×结构部分权重＋装修部分合计得分×
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装修部分权重＋设备部分合计得分×设备部分权重
2、年限法：根据房屋建（构）筑物、管道沟槽的耐用年限和尚可使用年限来确定其成新率。
计算公式如下：
成新率=（1－（已使用年限/耐用年限））×100%
六、评估结果纳入本次评估范围的房屋建（构）筑物、管道沟槽共计共计131项，其中：房屋建筑物57项，建筑面积146516.69平方米；构筑物及附属设施67项、管道沟槽7项。被评估单位申报账面原值717,120,451.30元，账面净值614,155,828.13元。重置原值792,676,296.00元，评估净值699,756,405.00元。
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理工程竣工决算审计，因此其账面价值未能和评估明细表中的评估资产明细形成一一对应关系。
5、本次房屋建（构）筑物评估的重置全价较账面原值增值75,555,844.70元，增值率10.54%；评估价值较账面净值增值85,600,576.87元，增值率13.94%。评估原值和评估净值较账面原值、账面净值评估增值的主要原因是（1）被评估单位申报的账面价值为历史建造成本，一期土建项目建成于2008年，项目完工投产日到评估基准日期间建筑人工费、建筑原辅材料价格上涨导致房屋建（构）筑物、管道沟槽评估增值；（2）评估价值中计入了工程合理的资金成本；（3）会计计提折旧的年限与评估所使用的经济耐用年限不一致。
八、评估举例案例一4#玉米库（见房屋建筑物评估明细表第57项）（一）概述4#玉米库为钢筋砼/门式钢架结构一层，建筑面积7710.54平方米，建筑占地尺寸108米*70米，高度9.20米，主跨跨度35米，双跨，柱距7米。设计使用年限50年。
（二）测算重置成本1、综合造价由于被评估单位提供了委估对象完整的工程决算造价资料，各项成本组成较为明晰。对综合造价的测算采用重编工程结算调整法，即以被评估对象的工程造价审核报告书为基础，以《吉林省建筑工程计价定额》、《吉林省装饰工程计价定额》、《吉林省市政工程计价定额》、《吉林省安装工程计价定额》、《吉林省园林及仿古工程工程计价定额》、
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《吉林省施工机械台班工程计价定额》（2014版）、《建筑业营改增吉林省建设工程费用定额》JLJD-FY-2016等为计价依据，并参考吉林市工程材料市场价格（2018年6月）的建筑材料、人工市场价格，对原工程结算价格进行调整。即按照现行的建筑材料、人工、机械单价重新编制工程量清单，再按照营改增后的计费规则进行综合取费，按评估基准日价格水平重新测算出委估对象的综合造价。
经重编工程结算后，委估4#玉米库的工程综合造价（含税）为21,963,931.95元，增值税进项税金额为1,996,721.09元，工程综合造价（不含税）为19,967,210.86元。
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（1）建筑工程
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（2）装饰工程
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（3）安装工程
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委估4#玉米库的不含税工程综合造价＝19,967,210.86（元）。委估4#玉米库的增值税可抵扣项＝1,996,721.09（元）。委估4#玉米库的含税工程综合造价＝21,963,931.95（元）。委估4#玉米库的含税工程综合单价＝21,963,931.95÷7710.54＝2,849.00（元/平方米）（取整数）。
2、工程前期费用和其他费用房屋建筑物的工程前期费用及其他费用包含按工程比例计取的费用。前期费用及其他费用按照如下标准计算:
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开发建设过程中的各类成本由于可以抵扣企业的增值税进项税，故应将该部分进项税扣除作为本次评估的重置全价。
本次评估房屋的各项成本可抵扣进项税如下：
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1、综合造价由于被评估单位提供了委估对象完整的工程决算造价资料，各项成本组成较为明晰。对综合造价的测算采用重编工程结算调整法，即以被评估对象的工程造价审核报告书为基础，以《吉林省建筑工程计价定额》、《吉林省装饰工程计价定额》、《吉林省市政工程计价定额》、《吉林省安装工程计价定额》、《吉林省园林及仿古工程工程计价定额》、《吉林省施工机械台班工程计价定额》（2014版）、《建筑业营改增吉林省建设工程费用定额》JLJD-FY-2016等为计价依据，并参考吉林市工程材料市场价格（2018年6月）的建筑材料、人工市场价格，对原工程结算价格进行调整。即按照现行的建筑材料、人工、机械单价重新编制工程量清单，再按照营改增后的计费规则进行综合取费，按评估基准日价格水平重新测算出委估对象的综合造价。
经重编工程结算后，委估2#粉碎液化车间的工程综合造价（含税）为11,924,251.59元，增值税进项税金额为1,084,022.87元，工程综合造价（不含税）为10,840,228.72元。
合计
10,840,228.721,084,022.8711,924,251.59
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委估2#粉碎液化车间的不含税工程综合造价＝11,924,251.59（元）。委估2#粉碎液化车间的增值税可抵扣项＝1,084,022.87（元）。委估2#粉碎液化车间的含税工程综合造价＝10,840,228.72（元）。委估2#粉碎液化车间的含税工程综合单价＝11,924,251.59÷4420＝2698.00（元/平方米）（取整数）。
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书为基础，以《吉林省建筑工程计价定额》、《吉林省装饰工程计价定额》、《吉林省市政工程计价定额》、《吉林省安装工程计价定额》、《吉林省园林及仿古工程工程计价定额》、《吉林省施工机械台班工程计价定额》（2014版）、《建筑业营改增吉林省建设工程费用定额》JLJD-FY-2016等为计价依据，并参考吉林市工程材料市场价格（2018年6月）的建筑材料、人工市场价格，对原工程结算价格进行调整。即按照现行的建筑材料、人工、机械单价重新编制工程量清单，再按照营改增后的计费规则进行综合取费，按评估基准日价格水平重新测算出委估对象的综合造价。
经重编工程结算后，委估曝气池的工程综合造价（含税）为3,005,307.93元，增值税进项税金额为273,209.81元，工程综合造价（不含税）为2,732,098.12元。
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1、建筑工程
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委估曝气池的不含税工程综合造价＝2,732,098.12（元）。委估曝气池的增值税可抵扣项金额＝273,209.81（元）。委估曝气池的含税工程综合造价＝3,005,307.93（元）。委估曝气池的含税工程综合单价＝3,005,307.93÷4276＝703.00（元/立方米）（取整数）。
2、工程前期费用和其他费用房屋建筑物、构筑物的工程前期费用及其他费用包含按工程比例计取的费用。前期费用及其他费用按照如下标准计算:
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本次评估曝气池的各项成本可抵扣进项税如下：
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焊接钢管DN800*10管长1433.75米；分号001-2段敷埋长度411.63米，包括DN1000长度32.375米、DN500长度323.75米、DN700长度37米、DN450长度18.50米。分号001-6段敷埋长度35.57米，包括DN800长度25米、DN80长度5.74米、DN40长度4.86米。主线敷埋长度5232.20米，包括DN500长度5169米、DN125长度36米、DN50长度5.80米、DN20长度21.40米。热管主管外包玻璃丝岩棉壳，缠绕二道沥青玻璃布或两边沥青再缠高密度聚乙烯防水胶带层保温。铁制构件涂刷醇酸磁漆一道和红丹防锈漆一道。安装一套RTU就地显示控制系统和智能电容式压力变电器一套、平衡流量计、一体式热电阻温度变送器等仪表设备一批。
（二）测算重置成本1、综合造价由于被评估单位提供了委估对象完整的工程决算造价资料，各项成本组成较为明晰。对综合造价的测算采用重编工程结算调整法，即以被评估对象的工程造价审核报告书为基础，以《吉林省建筑工程计价定额》、《吉林省装饰工程计价定额》、《吉林省市政工程计价定额》、《吉林省安装工程计价定额》、《吉林省园林及仿古工程工程计价定额》、《吉林省施工机械台班工程计价定额》（2014版）、《建筑业营改增吉林省建设工程费用定额》JLJD-FY-2016等为计价依据，并参考吉林市工程材料市场价格（2018年6月）的建筑材料、人工市场价格，对原工程结算价格进行调整。即按照现行的建筑材料、人工、机械单价重新编制工程量清单，再按照营改增后的计费规则进行综合取费，按评估基准日价格水平重新测算出委估对象的综合造价。
经重编工程结算后，委估新建蒸汽外管网的工程综合造价（含税）为42,005,006.13元，增值税进项税金额为3,818,636.92元，工程综合造价（不含税）为38,186,369.21元。
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（1）建筑工程（6#-8#井-无名路段）
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（2）建筑工程（博大外管到电厂）
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（3）管道安装工程
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委估新建蒸汽外管网的不含税工程综合造价＝38,186,369.21（元）。委估新建蒸汽外管网的增值税可抵扣项金额＝3,818,636.92（元）。委估新建蒸汽外管网的含税工程综合造价＝42,005,006.13（元）。委估新建蒸汽外管网的含税工程综合单价＝42,005,006.13÷7113＝5905（元/米）（取整数）。
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本次评估新建蒸汽外管网的各项成本可抵扣进项税如下：
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在建工程-土建工程评估说明
一、评估对象及范围本次由吉林省博大生化有限公司申报的在建土建工程，账面价值55,272,789.41元。在建工程—土建工程的评估项目主要包括：年产3万吨玉米胚芽油技术改造项目土建、以及其他零星项目(动物饲料-厂房、酒精外网管线项目、处理废水500m3/h中水回用项目、年产30万吨变性燃料乙醇项目）。
详见下表列示：
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（3）酒精外网管线项目、处理废水500m3/h中水回用项目、年产30万吨变性燃料乙醇项目：
该三项工程属于新项目，酒精外网管线项目和处理废水500m3/h中水回用项目已经获得省市地方政府的立项批文，年产30万吨变性燃料乙醇项目还没有取得省市地方政府的立项批文。目前才刚刚启动规划设计。账面所反映金额为城乡规划费、设计费和安全评价费。
（一）年产3万吨玉米胚芽油技术改造项目：
在建土建工程评估价值=已完工工程造价+工程前期费用+资金成本已完工造价按经核实的账务支付金额确定。工程前期费用按照审计核实后的账面价值确认。资金成本按已完工造价与工程前期费用之和为基数，按假设资金均匀支出，按合理工期和同期利率计算：
资金成本=（完工造价+工程前期费用）×利率×工期/2经与被评估单位财务共同核对确认：评估基准日年产3万吨玉米胚芽油技术改造项目付款总额是36,189,400.00元（含税），除税金额为33,619,463.92元。
工程前期费用按照审计核实后的账面价值确认共计4,773,900.53元。该工程自2014年9月开工建设至2017年9月工程至今，期间设备调试阶段较长，可以参考可研报告设计的建设工期，建设至本项目状态合理的建设工期为6个月。同期利率为4.35%，资金成本计算如下：
资金成本=（36,189,400.00+4,773,900.53）×4.35%×6/12/2=445,475.89（元）。在建土建工程评估价值=33,619,463.92+4,773,900.53+445,475.89
=38,838,840.00（元）。（二）酒精外网管线项目、处理废水500m3/h中水回用项目、年产30万吨变性燃料乙醇项目：
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经对账面价值进行核实：酒精外网管线项目的评估价值为126801.08元；经对账面价值进行核实：处理废水500m3/h中水回用项目的评估价值为28301.89元；
经对账面价值进行核实：年产30万吨变性燃料乙醇项目的评估价值为36407.77元。（三）动物饲料-厂房：
该项资产预计未来无使用价值，其评估价值按照零值处理。
四、在建工程—土建工程评估结果（一）评估结论：
经评定测算：纳入本次评估范围的在建工程—土建工程的申报账面值为55,272,789.41元，评估值为39,030,350.74元。评估明细详见下表列示：
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玉米脱胚榨油车间的账面价值中包含有对原玉米库钢板仓和空压站厂房固定资产清理的价值，原玉米库钢板仓的固定资产清理账面金额是15,240,602.38元。原空压站厂房的固定资产清理账面金额是831,929.84元。所包含的固定资产清理账面总金额是16,072,532.22元。
为建设年产3万吨玉米胚芽油技术改造项目，将原空压站厂房进行拆除，该部分已无价值存在；对原玉米库钢板仓进行部分建筑面积拆除，现余建筑面积19165.25平方米，并重新办取了《不动产权证书》（吉（2018）吉林市不动产权第0095234号），该项资产已经在固定资产--房屋建筑物的评估明细表中予以评估。被评估单位在做固定资产清理的时候，不是对拆除面积进行的固定资产清理，而是对整个原玉米库钢板仓厂房进行的固定资产清理。
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在建工程—设备安装工程评估说明
吉林省博大生物化工有限公司此次申报评估的在建工程—设备安装工程共3项，账面值合计68,535,657.34元。
（一）在建工程概况吉林省博大生物化工有限公司在建工程项目，主要是公司2017年开始建设的公司两项工程项目，一项是年产55万吨乙醇工程的新建和改造项目，项目投资概算为49,815.4万元，大部分建成投产转入固定资产，尚在建设的此项工程为收尾项目。账面价值为1,285,344.83元。主要的一项是年产3万吨玉米胚芽综合利用项目，项目投资概算为8,900万元，建设的目的是在不增加玉米加工量前提下，利用生产燃料乙醇的玉米经脱胚获得的胚芽为原料，建设年产玉米胚芽油3万吨，大大提高玉米的附加值。截止评估基准日，年产3万吨玉米胚芽综合利用项目工程建设完成总工程量的80%左右，在建设备安装工程账面价值为67,250,312.51元。
以上新建和技术改造项目于2017年初开始准备，于2017年10月集中全面进行，截止评估基准日以上新建和改造项目尚未完工，预计2018年9月底完工，投入使用。
（三）评估方法评估方法参照机器设备的评估方法，采用重置成本法，评估时注意设备购置合同总价及申报的账面价值情况，核实领用设备零件、配件、部件，设备改造领用的原料、材料、低值易耗品的材料购入市场价值、领用凭证、记账凭证，核实以上设备、材料的实际使用情况，按核实后的账面值确定评估值。
根据以上工程建设情况和现场勘察实际情况，委估的设备安装工程项目均为2017
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2、设备账面价值组成情况经查设备购置合同，设备数量为302项，主要设备为提升机、烘干塔、框式浸出机、蒸脱机、管束干燥机、电器控制柜等设备。
3、评估人员现场核查时，以上设备已经安装在玉米胚芽油生产车间内，正在进行调整测试和投产前准备工作。
4、评估值的确定（1）设备购置费的确定设备订购于2017年，经查《2018年机电产品价格信息》，此类食用油加工设备市场价值变化不大。设备订购合同不含税金额为68,000,683.76元，该成套设备入账价值64,689,992.01元，为合同不含税价值的95%，与设备实际到货安装情况项符合。因此
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按设备入账价值64,689,992.01元确定设备购置费。
（2）设备安装及其他费用的确定经查设备安装合同、建设期其他费用合同及安装材料领用支出财务资料，申报的设备安装及其他费用2,560,320.50元支出真实合理，按审核后的设备不含税安装及其他费用2,560,320.50元确定评估值。
=（64,689,992.01+2,560,320.50）×1×1/2×4.35%=67,250,312.51×4.35%=1,462,694.30（元）（4）设备评估值的确定该成套设备评估值=设备购置费用+安装及其他费用+资金成本
=64,689,992.01+2,560,320.50+1,462,694.30=68,713,006.81(元)5、评估结果及说明经评估，在建工程—设备安装工程评估值为70,026,307.89元，评估值与账面值比较增值1,490,650.55元，增值率为2.18%，增值的原因是工程建设资金使用量大，建设周期较长，评估时按合理工期、资金使用方式、基准日银行同期贷款基准利率考虑了资金成本费用。
根据评估基准日增值税抵扣政策和被评估单位实际情况，在建工程—设备安装工程评估值为不含增值税进项税的评估值。
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无形资产——土地使用权评估说明
一、评估对象及范围纳入此次评估范围的无形资产－土地使用权是吉林省博大生化有限公司申报的四宗位于吉林经济技术开发区经开大街758号的国有工业出让土地使用权，四宗土地首尾相连，形状规则，土地使用面积大，四至清晰，现为被评估单位的生产经营厂区用地。本次需要评估的土地总面积为614647.79平方米（折合921.97亩），四宗土地的《国有土地使用证》编号【吉市国用（2013）第220202001017号】、【吉市国用（2013）第220202001015号】、【吉市国用（2013）第220202001011号】、【吉市国用（2013）第220202004095号】。
被评估单位申报账面价值236,470,861.09元。
二、评估依据（一）国家、吉林省人民政府及其有关部门颁布的法律、法规和政策性文件
1、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）；
2、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议通过）；
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过）；
4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院【1990】55号令）；
5、中国资产评估协会2007年11月28日发布的《资产评估准则—不动产》；
6、《城镇土地估价规程》（国家标准GB/T18508-2014）；
7、《河北省土地管理条例》（第六次修订版）；
8、吉林市人民政府关于公布实施吉林市城镇基准地价等土地价格的通知（吉市政发〔2016〕8号）；
9、吉林市国土资源局公布的近三年吉林市工业用地招拍挂成交价格信息；
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10、吉林省、吉林市有关城市规划及土地政策、法规；
（二）委托方提供的土地权属证件1、《国有土地使用证》（【吉市国用（2013）第220202001017号】、【吉市国用（2013）第220202001015号】、【吉市国用（2013）第220202001011号】、【吉市国用（2013）第220202004095号】）；
2、宗地图；
3、《国有土地使用权出让合同》；
（三）评估人员实地勘察及搜集整理的资料。
表1估价对象土地登记状况一览表
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吉林省博大生化有限公司于2015年3月以出让方式合法取得上述四宗土地使用权。土地产权状况清晰。批准用途为工业用地，评估基准日实际用途与设定用途一致为工业。评估基准日无权利纠纷，未设定有抵押他项权。
2018年8月14日，宗地一、宗地二、宗地三对应的三宗土地（证号分别是【吉市国用（2013）第220202001017号】、【吉市国用（2013）第220202001015号】、【吉市国用（2013）第220202001011号】）重新换发了《不动产权证书》。宗地四还是沿用《国有土地使用证》（证号【吉市国用（2013）第220202004095号】）。
3、土地利用状况本次需要评估的四宗土地首尾相连，宗地一、宗地二、宗地三的三宗土地从北向南排列，宗地四位于宗地一、宗地二、宗地三的北侧。四宗土地形状规则，边界界址线拼合后形成一宗形状规则、四至清晰的完整土地，现为被评估单位的生产经营厂区用地。
土地四至范围：东临政达街、南临九江大道、西临经开大道、北临开发区新建规划道路。
截止评估基准日土地的使用情况：宗地一、宗地二、宗地三自西向东已经基本建成年产55万吨变性燃料乙醇生产线项目、年产3万吨玉米胚芽油技术改造项目、白酒生产线车间、污水处理装置、淀粉胶生产线项目。少部分土地和宗地四作为三期扩建预留用地。
4、宗地环境概况（1）一般因素吉林市是中国唯一省、市同名城市，吉林省第二大城市。吉林市位于吉林省中部偏东，东北腹地长白山脉,长白山向松嫩平原过渡地带的松花江畔,地理位置介于东经125°40′~127°56′，北纬42°31′~44°40′。东接延边朝鲜族自治州，西临长春市、四平市，北与黑龙江省哈尔滨市接壤，南与白山市、通化市、辽源市毗邻。全市幅员面积27120平方公里，市区面积3636平方公里，现辖4区5县（市），2个国家级开发区、15个省级开发区和1个省级工业集中区，总人口450万，其中城区人口200万。吉林市辖4个城区：船营区、昌邑区、龙潭区、丰满区；1个县：永吉县；4个县级市：舒兰市、磐石市、蛟河市、桦甸市；全市有64个街道、23个乡和54个镇，311个社区和1397个行政村。
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吉林市是一座充满荣誉和骄傲的城市。她获得的主要桂冠有：中国历史文化名城、中国优秀旅游城市、国家园林城市、倾国倾城：最值得向世界介绍的十大中国名城、中国十大特色休闲城市、中国未来10年最具竞争力城市等。
吉林市，位居东北亚地理中心，区位优势明显。是2009年12月中国国务院批准的《中国图们江区域合作开发规划纲要——以长吉图为开发开放先导区》的直接腹地和重要结点，南接沈阳，北通哈尔滨，西靠内蒙古，东临朝鲜，已开通的吉林内陆港与辽宁大连港实现“无缝对接”，辐射范围不仅包括东北，还可通达中国内陆，远及日本、俄罗斯、韩国、朝鲜等国家。吉林龙嘉国际机场和即将启用的吉林机场，长珲、沈哈高速公路，长珲城际快速铁路，沈哈复线铁路，连接外县（市）的一小时经济圈，构成了吉林市四通八达、快捷便利的立体交通网络。
投资环境优良。吉林市，建设“服务型、效能型、法治型、诚信型”政府，树立“亲商、安商、扶商、富商”的理念，构建了“零距离、一站式、全方位”的“绿色通道”体系和跟踪包保服务体系。吉林市的商贸、物流、金融保险、信息咨询等现代服务业发展迅猛，为投资兴业提供了有利的环境。作为中国东北重要的工业基地，吉林市拥有在职专业技术人员16万人、技术工人32.4万人。此外，全市46所大中专院校、11所职业技校，每年还可向社会输送科技专家和技术工人近4万人。
吉林市工业基础雄厚，是中国“一五”期间国家重点建设的老工业基地。经过30多年的发展，已经形成了石化、汽车、冶金、能源、农产品加工、非金属矿产等传统产业体系，碳纤维、装备制造、生物产业、基础电子及电力电子等新型产业体系。中国石油吉林石化公司、吉林燃料乙醇公司、吉林化纤集团公司在国内同行业占有重要位置。中国一汽吉林轻型车厂年产100万辆整车的生产能力。中钢集团吉林炭素股份有限公司是亚洲最大、国际四强炭素企业，工艺技术等代表着中国炭素行业的最高水平。吉林市还被中华人民共和国科技部认定为唯一一个国家碳纤维高新技术产业化基地。吉林高新技术产业开发区、吉林经济技术开发区两个国家级开发区、15个省级开发区、北部工业新区、吉林化工循环经济示范园区、吉林—深圳产业合作示范区以及正在建设的中国吉林（新加坡）新型农业合作食品区进一步增强了项目承载能力。到2017年，吉林市将打造五个“千亿级”产业基地：中油吉林石化公司销售收入率先超过1000亿元；除中
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油吉林石化公司以外化工循环经济示范园区销售收入超过1000亿元；汽车产业形成1000亿元产出能力；冶金产业全力建设北方精品钢和全国最大的冶金炉料生产基地，销售收入突破1000亿元；中国吉林（新加坡）新型农业合作食品区按1000亿元产出能力和30万人口新城市高标准规划建设。
2017年全年实现地区生产总值①2302.8亿元，比上年增长2.6%。其中，第一产业完成增加值229.4亿元，增长2.2%；第二产业完成增加值824.3亿元，增长0.7%；第三产业完成增加值1249.1亿元，增长4.5%。三次产业结构的比例关系由上年的9.8:43:47.2调整为10:35.8:54.2，第三产业比重提升7个百分点，产业结构进一步优化。全市人均生产总值达到54969元，按现行汇率折算为8448.9美元。
吉林市的对外交往已遍及全球，形成了友好城市、友好合作城市、友好联系城市间的梯次多边交流格局。到目前为止，已与5个国家的7个城市缔结了友好城市关系，分别是：日本山形市、松江市、俄罗斯伏尔加格勒市、纳霍德卡市、美国斯波坎市、加拿大艾伯特王子城、朝鲜平壤万景台区。
（2）区域因素吉林经济开发区位于吉林市昌邑地区。
地处东北交通主干线枢纽，长珲高速公路在区内设有出口；长图铁路贯区而过，有九站、新九站两个铁路中间站和高铁双吉火车站；距长春龙嘉国际机场60公里，距计划复航的吉林商务机场8公里。
规划区内已实现“七通一平”。日可供生活用水8万吨、工业用水11.4万吨、污水处理36万吨；可提供66千伏和10千伏电源；供汽能力每小时550吨，可提供38公斤以下高、中、低压工业蒸汽；可提供工业气体氮气每小时2万立方米、氧气每小时1.2万立方米、氩气每小时50吨；年可供应天然气5000万立方米。具备承载大型化工项目
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落地的资质和能力。
截止2016年末，吉林经开区拥有各类驻区企业753户，其中主板上市公司4户，新三板上市企业3户，外商投资企业17户，规模工业企业88户，纳税超百万元企业75户。
驻区企业吉林化纤集团年产腈纶24万吨，现为亚洲最大的腈纶生产基地；吉林燃料乙醇公司年产燃料乙醇60万吨，现为国内最大的燃料乙醇生产基地；吉林康乃尔化学公司年产苯胺36万吨，现为国内第二大苯胺生产企业，其年产60万吨烯烃项目正在建设中；众鑫化工建成世界最大的12万吨生物法环氧乙烷装置、世界首套8万吨乙氧基连续化醇醚装置和世界第三套、国内首套5000吨异戊烯醇装置；吉林北沙制药公司年产维生素E1万吨，现为世界第三大维生素E生产企业；吉林高琦公司现为世界第二家拥有氯代苯酐（原料）及聚酰亚胺纤维生产技术的公司；吉林碳谷建成国内技术最先进、产能最大的8000吨碳纤维原丝生产线；吉林方大年产碳纤维500吨，拥有国内最先进的碳纤维碳化装置；城发集塑现为东北最大的大口径管材生产基地。另外，美国嘉吉公司、德国恩卡公司、中石油、中粮集团、联想集团、娃哈哈集团、康师傅集团、奥克集团等国内外知名企业在区内均有投资。
吉林经开区按照产业高端化、规模化、集群化发展方向，努力改造提升传统产业，大力发展战略性新兴产业，着力发展现代服务业，2016年，精细化工产业持续壮大。现有规上企业48家，产品覆盖74大类200余个品种，综合产能近300万吨，2016年完成产值264.6亿元，占规模工业产值比重达到65.7%。新材料产业提速发展。碳纤维产业得到国家和省、市高位统筹，10余平方公里规划和用地等问题得到落实，一大批优质项目有效推进。医药产业快速发展。北沙制药、正业生物、普瑞特生物等企业达产见效，全年完成产值11.4亿元，同比增长19.4%。航空产业扎实推进。二台子机场列入全国民用机场布局规划和民航“十三五”发展规划。福航航空学院正式开展飞行员培训，山河轻型运动飞机、多用途无人机实现量产销售。现代服务业展现新局面。保税物流中心已正式封关运营，飞虎国际物流、中外运、辽宁富宏国际货运等一批国际物流企业已经进驻。
“十三五”期间，吉林经开区将全面展开新区建设，重点开发建设经开北区，大力
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发展精细化工和以碳纤维为主导的新材料产业，兼顾经开西区和航空产业园开发建设，整体朝着吉林市北部工业新城、新型城镇化产城融合示范区、长吉产业创新发展示范区重要增长极、全国知名战略性新兴产业发展基地等方向定位发展。
（3）个别因素本次评估的四宗土地全部坐落于吉林经济开发区的化工产业集中区，周边工业产业聚集程度很高，有吉林燃料乙醇有限公司、中石油吉林燃料乙醇有限公司、吉林酿业集团、吉林经开杭氧气体有限公司、鑫海实业、哇哈哈等大型企业集中驻扎。产业集聚程度高，企业间联系、配套协作方式一般。
①交通条件委估地块宗地临南北方向主干道经开大道可直通哈大公路；距离吉林绕城高速约6公里；宗地距离最近的双吉火车货运站只有2.5公里；距离吉林火车站约50公里；距离长春机场约82公里。地块附近有一条公交线路通行。
②城市基础设施配套根据实地调查，至估价基准日，待估四宗土地开发程度为：宗地红线外“六通”(通电、通上水、通下水、通路、通讯、供热)，宗地红线内“场地平整”。
通路：四宗土地分别临靠经开大道、九江大街、政达街；通电：区域内由市政统一供电，满足区域内生产、生活需求，水电保证率高；通讯：宗地所在区域属电信市政营业区范围内，通讯线路畅通。有线电视、宽带网等设施条件较好；
通(排)水：区域内市政供水，宗地内接市政供水管线；铺设市政排水管网，排水方式为雨污分流。
供热：哈热电有专用蒸汽管道直通地块内部。③土地其他条件待估宗地一：土地四至范围东临4号地块、南临2号地块、西临经开大街、北临开发区规划道路；土地面积164655.8平方米，宗地形状较规则，土地面积较大对土地开发利用有利。土地地势平整，属于硬塑类场地土体，抗震能力较强。
待估宗地二：土地四至范围东临4号地块、南临3号地块、西临经开大街、北临1
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号地块；土地面积207082.93平方米，宗地形状规则，土地面积较大对土地开发利用有利。土地地势平整，属于硬塑类场地土体，抗震能力较强。
待估宗地三：土地四至范围东临4号地块、南临九江大道、西临经开大街、北临2号地块；土地面积141892.89平方米，，宗地形状规则，土地面积较大对土地开发利用有利。土地地势平整，属于硬塑类场地土体，抗震能力较强。
待估宗地四：土地四至范围东临政达街、南临九江大道、西临一二三号地块、北临开发区规划道路；土地面积101016.17平方米，，宗地形状规则，土地面积较大对土地开发利用有利。土地地势平整，属于硬塑类场地土体，抗震能力较强。
本次评估设定：委估宗地红线外开发程度达到“六通”(通上下水、通路、通电、通讯、供热)条件，红线内达到“六通”(通上下水、通路、通电、通讯、供热)和“场地平整”条件。
四、评估方法确定根据《城镇土地估价规程》，通行的地价评估方法有市场比较法、收益还原法、剩余法(假设开发法)、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法的选择依据《城镇土地估价规程》规定，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，结合估价师收集的有关资料。针对结合本次评估目的和委估宗地的具体情况，我们拟选用基准地价系数修正法评估测算宗地价格。
（一）评估方法的选取本次评估范围所涉及土地位于吉林经济技术开发区内，吉林经济技术开发区是当地政府工业发展的重点规划建设发展区域，每年工业土地的需求量大，通过当地土地交易公共平台，可以较为容易的获取与待估宗地相同用地性质的近期土地交易案例。综上所述我们认为本次评估采用市场比较法最为合适。
成本逼近法是以土地开发所耗费的成本构成来评估土地价格的一种方法。主要适用于工业用地、特殊性土地估价，特别适用于土地市场不发育，缺乏交易实例，无法采用其他方法进行估价的土地。
收益还原法适用于有现实收益或潜在收益的土地估价，并且对出租性土地宜收集三年以上的租赁资料。本宗土地为被评估单位生产经营所自用，且周边对外租赁经营的同
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类型工业厂区的租赁价格资料也不易获取，因此也不适宜于采用收益还原法评估测算土地价值。
由于当地工业土地市场化运作较为成熟，委估土地又在更新基准地价覆盖区范围内，因此我们认为适于采用基准地价系数修正法对该宗土地进行评估。
综上分析，本次评估拟采用市场法对委估土地进行评估测算。（二）市场法的基本原理和计算公式市场法是在求取待估宗地的价格时，根据替代原则，将待估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似土地实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、交易期日、区域因素及个别因素等差别，修正得出待估宗地在评估基准日地价的方法。
市场法计算公式为：
P＝A×a1×a2×a3×a4×a5其中：P—待估宗地价格A—比较实例宗地价格a1—交易期日修正系数a2—交易情况修正系数a3—区域因素修正系数a4—个别因素修正系数a5—使用年期修正系数
五、评估测算举例现以宗地一（土地证编号【吉市国用（2013）第220202001017号】）为例，采用市场法评估测算的详细过程如下：
1、比较实例选择：
我们通过查询吉林市国土资源土地交易市场网站新近公布的工业用途国有土地使用权交易结果资料，对委估宗地所在区域的工业用地地价进行了解，选取与委估宗地在同一区域，同一用途的三个交易实例进行如下比较：
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分别约6个月、11个月、19个月。参照《中国城市地价动态监测系统》所提供的数据并结合当地的实际情况，在此期间该区域工业地价指数起伏变化幅度很小，若以估价对象交易期日指数取100，则可比实例一、二、三交易方式指数分别取100、100、100.54。
③交易方式：可比案例一、二、三的交易方式均为挂牌出让，根据其实际情况结合估价经验，若以估价对象交易方式条件指数取100，则可比实例一、二、三交易方式指数均取100。
④交易情况：估价对象和三个可比实例均为正常交易，若以估价对象交易情况为100，则三个可比实例的交易情况修正指数均取100。
⑤土地等级修正和土地用途修正：案例一、二、三和待估宗地同属经济开发区，土地等级相同，都是工业用地。以待估宗地为100，案例一、案例二、案例三的土地等级修正指数均为100。
⑥区域因素：
⑥-1、交通条件：分为与主干道通达好、与主干道通达一般，与次干道通达好、与次干道通达一般、与支路通达五个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少，交易案例与待估宗地状况相同，不做修正。
⑥-2、基础设施状况：以待估宗地为100，基础设施状况每增加或减少“一通”，指数增加或减少，交易案例与待估宗地基础设施状况相同，不做修正。
⑥-3、产业聚集程度：分为产业独立分布；产业聚集程度一般、协作性一般；产业聚集程度较集中、协作性一般；产业聚集程度较高、协作性一般；产业聚集程度较高、协作性高五个级别。比较案例和委估地块同属于一个工业园区，同属产业聚集程度较高、协作性一般的条件，因此不做调整。
⑥-4、环境质量：分为环境良好、环境一般、环境较差三个级别。比较案例和委估地块同属于一个经济开发区，属环境污染小，空气质量较好，有噪音的条件，因此不做调整。
⑥-5、城市规划限制：分为无限制、基本无限制、有限制个三等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少。比较案例与委估地块位于同一工业园区，区域城市规划和土地利用方向一致，因此不做调整。
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区域因素的各项指数修正，若以估价对象地块条为100，其他宗地条件与委估地块相比较确定各比较因素的修正指数详见下表修正结果列示：
⑦个别因素：个别因素修正主要考虑宗地面积、宗地形状、地质条件、宗地地势条件、宗地开发程度和地块临路状况。
⑦-1宗地面积：委估宗地面积很大，利于规划设计，以待估宗地为100，综合判断好、较好、一般、差、很差五个等级，每上升或下降一个等级，指数相应增加或减少。
⑦-2宗地形状：分为规则、较规则、无规则个三等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少。
⑦-3地质条件：分为土壤承载力差不适于建设、土壤承载力差一般、土壤承载力强适于建设三个级别，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少。
⑦-4宗地地势：分为地势不平整，地块内地面坡度大于30度、地势不平整，地块内地面坡度在5-30度之间、地势平整，地块内地面坡度小于5度三个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少。
⑦-5临路状况：好、较好、一般、差、很差五个等级，以待估宗地为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少。
⑦-6开发程度：以待估宗地内开发条件为100，基础设施状况每增加或减少“一通”，指数增加或减少。
按照上述评判标准，将三个比较案例的具体条件与估价对象进行逐一比较，对比较案例条件比估价对象条件好的，进行正修正，对比较案例条件比估价对象条件差的，进行负修正。修正结果详见下表列示。
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六、评估结论及分析1、评估结论：
经评估测算，本次委托评估的四宗国有出让工业用地，评估土地面积614647.79平方米（折合921.97亩），评估土地价值304,601,488.00元。
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吉（2018）吉林市不动产权第0095166号
门卫141,892.89
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无形资产——其他无形资产评估说明
一、评估对象概况纳入本次评估范围的其他无形资产主要为企业外购的软件、许可使用费及专利使用费，其他无形资产的原始入账价值1,553.63万元，账面净值576.50万元。其他无形资产的情况如下
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第一阶段：准备阶段对企业评估范围内的无形资产构成情况进行初步了解，向企业提交评估资料清单和资产评估申报明细表，按照评估规范的要求，指导企业填写无形资产评估申报明细表；
第三阶段：评定估算阶段根据资产的特点，合理确定其在评估基准日的公允价值。
（2）将各类无形资产的评估值估值汇总。
三、评估过程（一）软件评估吉林省博大生化有限公司账上的软件共7项，评估人员对评估范围内的无形资产进行了全面核查，以正确反映上述权利于评估基准日的公允价格。软件价值以重新购买该软件需要支付不含税价格作为评估值。
以“用友软件升级-U8”为例，经评估人员对该类软件进行市场调查发现，评估基准日，此软件的市场价格为15,000.00元，扣除增值税后的价值为12,931.03元，即该软件的评估值为12,931.03元。
按照上述方法计算出软件的评估值为386,931.02元。（二）专利使用费等
吉林省博大生化有限公司账上有许可证资产的购买费用一项，专利的使用费一项，上述资产的评估根据企业摊销余值测算评估值。
以“商标许可证”为例，该项资产购买于2010年10月，原始入账价值为12,300,000.00元，其月摊销额为102,500.00元。截至评估基准日已摊销94个月，剩余摊销期限为26个月，剩余摊销价值为2,665,000.00元，即评估值为2,665,000.00元。
按照上述方法计算出上述资产的评估值为5,256,442.77元。（三）账外域名评估
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吉林省博大生化有限公司账外的域名共1项，根据企业提供的于2018年3月16日签订的网站建设开发合同，合同金额为15,000.00元，故域名的评估值为15,000.00元
（五）账外专利评估吉林省博大生化有限公司账外的实用新型专利共2项，实用新型专利系企业自主研发改进产品生产工艺。吉林省博大生化有限公司目前盈利能力较弱，无形资产未给企业带来超额收益，本次评估未采用收益法预测，而以成本法评估。以“一种解决蒸馏粗塔过料问题的装置”为例，根据企业提供资料，成本主要由人工成本、材料成本及申请费构成，该实用新型的研发周期为半年。依据企业提供的人员工资及研发周期，其人工成本为150,000.00元；研发过程的材料主要为固定资产，依据企业的折旧原则，以研发周期内的折旧额作为材料成本，其材料成本为1,583.00元；依据国家知识产权局的收费标准，实用新型的申请费为500.00元，登记印刷费200元、代收印花税5元/件，故申请费共705.00元；依据上述成本构成，该实用新型的评估值为152,288.00元。
按照上述方法计算出的账外实用新型的评估值为358,821.00元。四、评估结果
吉林省博大生化有限公司其他无形资产的评估结果如下：
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长期待摊费用评估说明
一、评估范围纳入本次评估范围的吉林省博大生化有限公司的长期待摊费用为融资租赁设备支付的手续费、服务费等的摊余额。账面值合计19226868.08元。
二、评估过程长期待摊费用的评估过程主要划分为以下三个阶段：
四、评估结果吉林省博大生化有限公司的长期待摊费用的评估值为19226868.08元。
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递延所得税资产评估说明
递延所得税资产评估值为1641714.05元。
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其他非流动资产评估说明
一、评估范围纳入本次评估范围的吉林省博大生化有限公司的其他非流动资产为预付各公司的保证金。账面值合计34215000元，具体情况如下表：
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吉林省博大生化有限公司的其他非流动资产的评估值为34215000元。
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负债评估说明
一、概况本次负债评估范围为吉林省博大生化有限公司评估基准日2018年7月31日的负债。具体包括包括短期借款、应付票据、预收帐款、应付帐款、其他应付款、应交税费、一年内到期的非流动负债、长期应付款。
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应付票据账面值为216000000元。该科目为本单位支付给吉林市红阳农业开发有限公司、吉林松花江热电有限公司等公司的玉米款、蒸汽款而出具的银行承兑汇票。评估人员对每项经济内容、发生日期、可收回情况进行了核实，经核实无误，按核实后的账面值216000000元确定评估值。
（五）应交税费应交税费账面值为1129720.2元，为企业应缴国家及地方税务局的房产税、土地使用税、个人所得税等。经查证核实计算无误，以核实后的账面值1129720.2元确定评估值。
（七）一年内到期的非流动负债一年内到期的非流动负债账面值为153115888.3元。该科目为本单位应还给昆仑金融租赁有限责任公司等公司的融资租赁费。对借款经审阅凭证、合同无误，以核实后的账面值153115888.3元确定评估值。
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（八）长期应付款长期应付款账面值274860914.7元。该科目为本单位向昆仑金融租赁有限责任公司、平安国际融资租赁有限公司、远东宏信（天津）融资租赁有限公司等三家融资租赁公司申请的融资租赁借款。对融资租赁借款经审阅凭证、融资租赁合同无误，并确定其融资租赁利息已偿还或已计提无误后，故以核实后的账面值274860914.7元确定评估值
三、评估结果吉林省博大生化有限公司负债评估值为2335332050元。具体结果见下表：
负债评估结果汇总表
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第二部分收益法评估技术说明
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收益法评估技术说明
一、收益法简介收益现值法是指通过估算委估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
应用收益法评估资产必须具备以下前提条件：
1、委估资产必须按既定用途继续被使用，收益期限可以确定；
2、委估资产与经营收益之间存在稳定的关系；
3、未来的经营收益可以正确预测计量；
收益法计算公式为：
式中：P——评估价值
n——收益期年限
Rt——第t年的预期收益
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（二）企业现金流量折现值根据公司特点，本次企业自由净现金流量折现值包括明确的预测期期间的自由净现金流量折现值和明确的预测期之后的企业终值之折现值。公式如下：
自由现金流量折现值＝明确的预测期期间的自由现金流量现值＋明确的预测期之后的终值现值
1、明确的预测期公司的核心业务为乙醇、变性燃料乙醇、DDGS蛋白饲料、白酒（液态）制造。考虑到企业的规模和宏观经济、市场需求变化，明确的预测期取定到2023年。
2、收益期由于评估基准日被评估单位经营正常，没有对影响企业继续经营的核心资产的使用年限进行限定和对企业生产经营期限、投资者所有权期限等进行限定。故本评估报告假设被评估单位在评估基准日后永续经营，相应的收益期为无限期。
3、企业自由净现金流量企业自由净现金流量的计算公式如下：
企业自由现金流量=税前利润×（1－所得税率）+财务费用（扣除税务影响后）+折旧及摊销-资本性支出-营运资金追加额
=主营业收入-主营业成本+其他业务利润-税金及附加-期间费用（管理费用、营业费用、财务费用）+投资收益+营业外收支-所得税+财务费用（扣除税务影响）+折旧及摊销-资本性支出-营运资金追加额
4、折现率按照收益额与折现率口径一致的原则，本次评估收益额口径为企业净现金流量，则折现率选取加权平均资本成本（WACC）。
公式：
式中：Ke：权益资本成本；
Kd：债务资本成本；E：权益资本；
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D：债务资本；D＋E：投资资本；T：所得税率。
（三）溢余资产溢余资产是指与企业经营无直接关系的，超过企业经营所需的多余资产。
（六）有息债务有息债务指评估基准日账面上需要付息的债务。三、评估依据
（一）《中华人民共和国资产评估法》；（二）《资产评估准则——企业价值》；（三）财政部发布的《企业会计准则》；（四）国家宏观经济、行业、区域市场及企业统计分析数据；（五）吉林省博大生化有限公司评估基准日审计报告；（六）吉林省博大生化有限公司提供的评估基准日及前两年的财务报表；（七）吉林省博大生化有限公司提供的历史经营统计数据（八）吉林省博大生化有限公司提供的基准日资产评估明细表；（九）Wind资讯、网络、报刊查询的行业资料；（十）其他资料。四、评估假设前提（一）基本假设1、交易假设交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
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3、资产持续经营假设资产持续经营假设是指假定被评估企业在评估基准日后仍按照原来的经营目的、经营方式持续经营下去。
（二）一般假设1、假设评估基准日后被评估单位所处国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；
2、假设评估基准日后被评估单位的经营者是负责的，并且公司管理层有能力担当其职务；
3、假设被评估单位完全遵守所有有关的法律法规；
5、假设评估基准日后无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素对企业造成重大不利影响。
（三）具体假设1、假设评估基准日后被评估单位采用的会计政策和编写本评估报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致；
2、假设评估基准日后被评估单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前保持一致；
3、本次评估的价值类型是市场价值，不考虑本次评估目的所涉及的经济行为对企业经营情况的影响；
4、假设评估基准日后被评估单位的现金流入为平均流入，现金流出为平均流出。
5、本次评估假设委托人及被评估企业提供的基础资料和财务资料真实、准确、完
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整。
初步核算，上半年国内生产总值418961亿元，按可比价格计算，同比增长6.8%。分季度看，一季度同比增长6.8%，二季度增长6.7%，连续12个季度保持在6.7%-6.9%的区间。分产业看，第一产业增加值22087亿元，同比增长3.2%；第二产业增加值169299亿元，增长6.1%；第三产业增加值227576亿元，增长7.6%。
1、农业种植结构优化，生产形势较好粮食种植结构调整，全国夏粮有望获得较好收成。农业供给侧结构性改革深化，棉花、大豆播种面积增加。畜牧业生产稳定。上半年，猪牛羊禽肉产量3995万吨，同比增长0.9%；其中，猪肉产量2614万吨，增长1.4%。生猪存栏40904万头，同比下降1.8%；
生猪出栏33422万头，增长1.2%。
2、工业增长总体平稳，结构继续优化上半年，全国规模以上工业增加值同比实际增长6.7%，增速比一季度回落0.1个百分点。分经济类型看，国有控股企业增加值同比增长7.6%，集体企业下降1.9%，股份制企业增长6.7%，外商及港澳台商投资企业增长6.2%。分三大门类看，采矿业增加值同比增长1.6%，制造业增长6.9%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长10.5%。高技术产业和装备制造业增加值同比分别增长11.6%和9.2%，分别快于规模以上工业4.9和2.5个百分点。6月份，规模以上工业增加值同比增长6.0%。1-5月份，全国规模以上工业企业实现利润总额27298亿元，同比增长16.5%；规模以上工业企业主营业务收入利润率为6.36%，比上年同期提高0.35个百分点。
3、服务业较快增长，新兴服务业蓬勃发展
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上半年，全国服务业生产指数同比增长8.0%，增速比一季度回落0.1个百分点，保持较快增速。其中，信息传输、软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业保持较快增长。6月份，全国服务业生产指数同比增长8.0%。1-5月份，规模以上服务业企业营业收入同比增长13.3%，比上年同期加快0.2个百分点；其中，战略性新兴服务业、科技服务业和高技术服务业营业收入分别增长18.1%、17.5%和15.4%，分别比上年同期加快2.4、5.0和4.5个百分点。
4、居民消费和市场销售增势平稳，消费升级类商品较快增长上半年，全国居民人均消费支出9609元，同比名义增长8.8%，比一季度加快1.2个百分点，扣除价格因素实际增长6.7%，加快1.3个百分点。其中，城镇居民人均消费支出名义增长6.8%，加快1.1个百分点；农村居民人均消费支出名义增长12.2%，加快1.2个百分点。上半年，社会消费品零售总额180018亿元，同比增长9.4%，增速比一季度回落0.4个百分点。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额154091亿元，增长9.2%；乡村消费品零售额25927亿元，增长10.5%。按消费类型分，餐饮收入19457亿元，增长9.9%；商品零售160561亿元，增长9.3%。消费升级类商品销售增长较快，限额以上单位家用电器和音像器材类、通讯器材类和化妆品类同比分别增长10.6%、10.6%和14.2%，分别比上年同期加快0.2、0.5和2.9个百分点。6月份，社会消费品零售总额同比增长9.0%，比上月加快0.5个百分点。
5、固定资产投资平稳增长，民间投资和制造业投资回升上半年，全国固定资产投资（不含农户）297316亿元，同比增长6.0%，增速比一季度回落1.5个百分点。其中，民间投资184539亿元，同比增长8.4%，比上年同期加快1.2个百分点。分产业看，第一产业投资增长13.5%；第二产业投资增长3.8%，其中制造业投资增长6.8%，增速连续三个月回升，比一季度加快3.0个百分点，比上年同期加快1.3个百分点；第三产业投资增长6.8%，其中基础设施投资增长7.3%。高技术制造业投资同比增长13.1%，增速比全部投资快7.1个百分点。上半年，全国房地产开发投资55531亿元，同比增长9.7%。全国商品房销售面积77143万平方米，增长3.3%。
全国商品房销售额66945亿元，增长13.2%。
6、货物进出口顺差收窄，贸易结构继续改善
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上半年，货物进出口总额141227亿元，同比增长7.9%。其中，出口75120亿元，增长4.9%；进口66107亿元，增长11.5%。进出口相抵，顺差9013亿元，比上年同期收窄26.7%。贸易结构进一步优化，一般贸易进出口增长12.2%，占进出口总额的59%，比上年同期提高2.3个百分点。机电产品出口增长7%，占出口总额的58.6%。对前三大贸易伙伴进出口保持增长，我国对欧盟、美国和东盟进出口分别增长5.3%、5.2%和11%，三者合计占我国进出口总额的41%。同期，我国对中东欧16国进出口增长14.7%，高出货物进出口总额增速6.8个百分点。6月份，进出口总额24936亿元，同比增长4.3%。其中，出口13777亿元，增长3.1%；进口11158亿元，增长6.0%。上半年，规模以上工业企业实现出口交货值57162亿元，同比增长5.7%。6月份，规模以上工业企业实现出口交货值10547亿元，增长2.8%。
7、居民收入稳定增长，就业形势稳中向好上半年，全国居民人均可支配收入14063元，同比名义增长8.7%，扣除价格因素实际增长6.6%。按常住地分，城镇居民人均可支配收入19770元，同比名义增长7.9%，扣除价格因素实际增长5.8%；农村居民人均可支配收入7142元，同比名义增长8.8%，扣除价格因素实际增长6.8%。城乡居民人均收入倍差2.77，比上年同期缩小0.02。全国居民人均可支配收入中位数12186元，同比名义增长8.4%。6月份，全国城镇调查失业率为4.8%，与上月持平，比上年同月下降0.1个百分点；31个大城市城镇调查失业率为4.7%，与上月持平，比上年同月下降0.2个百分点。二季度末，外出务工农村劳动力总量18022万人，比上年同期增加149万人，增长0.8%。外出务工劳动力月均收入3661元，同比增长7.5%。
8、居民消费价格温和上涨，工业品价格涨势平稳上半年，全国居民消费价格同比上涨2.0%，涨幅比一季度回落0.1个百分点。分类别看，食品烟酒价格同比上涨1.4%，衣着上涨1.1%，居住上涨2.3%，生活用品及服务上涨1.6%，交通和通信上涨1.2%，教育文化和娱乐上涨2.1%，医疗保健上涨5.5%，其他用品和服务上涨1.1%。6月份，全国居民消费价格同比上涨1.9%，涨幅比上月扩大0.1个百分点，环比下降0.1%。上半年，全国工业生产者出厂价格同比上涨3.9%，涨幅比一季度扩大0.2个百分点；全国工业生产者购进价格同比上涨4.4%。6月份，全国工
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业生产者出厂价格同比上涨4.7%，涨幅比上月扩大0.6个百分点，环比上涨0.3%；全国工业生产者购进价格同比上涨5.1%，环比上涨0.4%。
9、转型升级成效明显，新动能加快成长经济结构继续优化。从产业结构看，上半年第三产业增加值增速比第二产业快1.5个百分点；占国内生产总值的比重为54.3%，比上年同期提高0.3个百分点，高于第二产业13.9个百分点。从需求结构看，最终消费支出对经济增长的贡献率为78.5%，高于资本形成总额47.1个百分点。新产业新产品快速成长。从工业结构看，上半年工业战略性新兴产业增加值同比增长8.7%，比规模以上工业快2.0个百分点。新能源汽车产量同比增长88.1%，工业机器人增长23.9%，集成电路增长15.0%。新消费蓬勃发展。从贸易结构看，上半年全国网上零售额40810亿元，同比增长30.1%。其中，实物商品网上零售额31277亿元，增长29.8%，占社会消费品零售总额的比重为17.4%，同比提高3.6个百分点；非实物商品网上零售额9533亿元，增长30.9%。绿色发展稳步推进。从节能减排看，上半年单位国内生产总值能耗同比下降3.2%。
10、供给侧结构性改革深入推进，市场预期总体向好结构性去产能继续深化。上半年，全国工业产能利用率为76.7%，比一季度提高0.2个百分点，比上年同期提高0.3个百分点。去库存成效突出。6月末，全国商品房待售面积同比下降14.7%。企业杠杆率和成本继续下降。5月末，规模以上工业企业资产负债率为56.6%，同比下降0.6个百分点。1-5月份，规模以上工业企业每百元主营业务收入中的成本为84.49元，同比减少0.31元。短板领域投资快速增长。上半年，生态保护和环境治理业、农业投资同比分别增长35.4%和15.4%，分别快于全部投资29.4和9.4个百分点。市场预期保持景气。6月份，综合PMI产出指数为54.4%，制造业采购经理指数为51.5%，非制造业商务活动指数为55.0%，持续在扩张区间运行。
总的来看，上半年国民经济延续总体平稳、稳中向好的发展态势，支撑经济迈向高质量发展的有利条件积累增多，为实现全年经济社会主要发展目标打下良好基础。但也要看到，外部环境不确定性增多，国内结构调整正处于攻关期。要坚持稳中求进工作总基调，保持战略定力，坚持以供给侧结构性改革为主线，持续扩大有效需求，着力振兴实体经济，积极应对外部挑战，防范化解风险隐患，引导稳定社会预期，科学统筹推进
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稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，确保经济平稳健康运行。
（二）行业分析1、行业基本情况（1）行业竞争格局和市场化程度①燃料乙醇行业燃料乙醇一般是指体积浓度达到99.5%的无水乙醇，添加了变性剂后可以混入汽油用作车用点燃式内燃机燃料（乙醇的体积浓度不低于92.10%）。通过特定工艺将汽油和燃料乙醇混配可以得到车用乙醇汽油，提高汽油的辛烷值，改善抗爆性与汽车尾气质量。据国家能源局统计，全国燃料乙醇2016年总产量约为260万吨。国内燃料乙醇市场格局较为集中，据中国淀粉工业协会统计，2016年国内共存在10家燃料乙醇生产企业。截至2016年底，燃料乙醇主要在包括黑龙江、河南、吉林、辽宁、安徽、广西六省全境和河北、山东、江苏、内蒙古、湖北、广东六省部分区域30多个地市进行推广使用。
②食用酒精行业食用酒精又称发酵性蒸馏酒，主要利用薯类、谷物类、糖类作为原料经过蒸煮、糖化、发酵等处理生成，纯度通常为95%，其中通过玉米深加工蒸馏而成的玉米食用酒精是食用酒精中的一种。根据上海大宗商品信息中心统计数据，截至2016年底，全国共有食用酒精生产企业30余家。我国玉米食用酒精行业格局较为集中，2016年全国统计在内的37家玉米食用酒精企业玉米加工能力1,713万吨/年，其中玉米年加工能力达百万吨的共有6家，玉米年加工能力870万吨，占全国加工能力的50.8%。食用酒精行业厂家主要分布在黑龙江、吉林、河南、山东、安徽地区。
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为例进行介绍。DDGS（玉米干酒糟及可溶物）因其蛋白含量较高，近年来被用作饲料原料，有较高的营养价值、经济价值和生态价值。DDGS（玉米干酒糟及可溶物）为工业生产酒精的副产品，因此行业内生产DDGS（玉米干酒糟及可溶物）的主要公司基本为燃料乙醇和食用酒精生产公司。2016年，据天下粮仓数据统计，我国DDGS（玉米干酒糟及可溶物）产量为329万吨。由于DDGS（玉米干酒糟及可溶物）为燃料乙醇及食用酒精生产加工的副产品，因此很少有企业单独披露其产量或产能数据，但DDGS（玉米干酒糟及可溶物）的产量与燃料乙醇或食用酒精的产量成固定比例，因此DDGS（玉米干酒糟及可溶物）生产企业的地理分布与产能分布与燃料乙醇或食用酒精企业类似。
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生物科技股份有限公司（以下简称“龙力生物”）：龙力生物是一家生物质综合利用企业，龙力生物以玉米芯、玉米为原料，生产功能糖、淀粉及淀粉糖等产品，并循环利用功能糖生产中产生的玉米芯废渣生产燃料乙醇等新能源产品。
②食用酒精行业截至2016年底，全国共有食用酒精生产企业30余家。据上海大宗商品信息中心数据的食用酒精年产能情况，行业内主要企业如下：新天龙实业有限公司（以下简称“新天龙”）：新天龙主要经营特级酒精、优级酒精、普级酒精、药用酒精及DDGS（玉米干酒糟及可溶物）、玉米原油、杂醇油、二氧化碳等产品。梅河口市阜康酒精有限责任公司（以下简称“阜康酒精”）：阜康酒精是以玉米为原料的粮食深加工企业，主要生产经营特、优、普级食用酒精、药用乙醇以及高蛋白饲料、玉米精炼油、食品级二氧化碳等产品。辽源市巨峰生化科技有限责任公司（以下简称“巨峰生化”）：巨峰生化是一家玉米深加工企业，主要经营优级酒精、乙酸乙酯、高蛋白饲料、玉米胚芽粕和玉米胚芽油等产品。资中县银山鸿展工业有限责任公司（以下简称“资中鸿展”）：资中鸿展是一家以食用酒精生产和销售为主要业务的企业，主要经营特级酒精、优级酒精和普级食用酒精产品。此外，资中鸿展还生产玉米油、液体二氧化碳、DDGS（玉米干酒糟及可溶物）等产品。
（3）市场供求状况及变动原因①燃料乙醇行业目前，我国只在部分省份和区域普及燃料乙醇，针对6个省份进行全封闭推广（要求全部汽油均以一定比例添加燃料乙醇），6个省份进行半封闭推广（省内部分指定城市要求全部汽油以一定比例添加燃料乙醇）。在我国目前大力提倡环境保护的背景下，
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燃料乙醇作为清洁型燃料获得了国家政策的大力支持，2017年9月，国家发改委、国家能源局、财政部等15部委联合印发《关于扩大生物燃料乙醇生产和推广使用车用乙醇汽油的实施方案》。该方案提出，到2020年将在全国范围内推广使用车用乙醇汽油，基本实现全覆盖。如我国燃料乙醇实现全覆盖，以2016年我国汽油消费量1.2亿吨，并按照国家标准的乙醇汽油用90%的普通汽油与10%的燃料乙醇进行调和，则每年约消耗燃料乙醇1,200万吨左右。2014年至2016年间，燃料乙醇的年产量在200-260万吨之间，据此计算，每年存在900万吨以上的供应缺口。目前我国的经济发展正在由重效率向重质量转变，现代化奋斗目标从“富强民主文明和谐”进一步拓展为“富强民主文明和谐美丽”，党的十九大提出“到2020年，坚决打好污染防治攻坚战”、“到2035年，生态环境根本好转，美丽中国目标基本实现”，燃料乙醇作为清洁能源，能够有效降低尾气排放污染，因此在政策层面得到大力支持。
③饲料原料行业根据中国饲料工业信息网数据，2016年全国饲料产量约为29,052万吨，饲料行业2000年至2010年处于黄金发展期，2011年至2016年饲料需求受养殖业疫情及生猪养殖过剩等因素影响增速放缓，大批小规模企业主动退出或被行业大型企业整合，饲料行业进入行业整合阶段。在这种情况下，大型饲料加工企业会占据更多的市场份额，并向饲料原料供应商提出更加稳定的需求，有利于推动饲料原料行业的健康发展。
（4）行业利润水平的变动趋势及变动原因玉米深加工行业利润水平变动主要受到原材料成本价格及下游需求的影响。成本端来看，玉米作为整个行业产业链的主要原材料，其价格的变动直接影响到玉米深加工企业的利润水平。国家自2008年起于东北三省开始实行临储制度，国家指定中储粮总公
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司执行“最低收购价”（一般高于市场收购价格）从农户处进行粮食收购，并委托中储粮总公司临时存储粮食，再依市场行情以拍卖形式向市场销售，临储制度意在保护农民种粮积极性，但从一定程度导致农民倾向于以高于普遍市场合理区间的“最低收购价”出售玉米给中储粮，大大增加了玉米深加工企业的采购成本。国家在2016年3月发布东北地区临储制度调整为市场化收购，玉米价格回落至合理价格区间，与此同时，玉米深加工行业下游需求也存在持续走强的趋势，从而导致玉米深加工行业公司盈利能力有所回升。
①燃料乙醇行业燃料乙醇的价格主要受到原材料成本和销售定价影响。原材料成本方面主要取决于玉米采购价格，销售定价方面根据《国家发改委办公厅关于调整变性燃料乙醇结算价格的通知》（发改办能源[2011]316号）规定为：“变性燃料乙醇结算价格按国家发改委同期制定的供军队和国家储备用93号汽油供应价格，乘以车用乙醇汽油调配销售成本的价格折合系数0.9111，为变性燃料乙醇生产企业与石油、石化企业的结算价格。”。随着燃料乙醇行业的不断发展完善，政府对燃料乙醇的补贴逐步减少。粮食燃料乙醇（以粮食为原料的生物燃料乙醇）补贴于2016年取消，非粮燃料乙醇（不以粮食为原料生产的燃料乙醇）补贴于2017年取消。虽然燃料乙醇补贴取消，但随着：1）2016下半年开始国际油价显著上涨，燃料乙醇销售端售价回升；2）国家在2016年3月发布东北地区临储制度调整为市场化收购，玉米价格回落至合理价格区间，燃料乙醇成本下降，行业进入复苏阶段。
②食用酒精行业食用酒精行业盈利能力受原材料价格、政策变动及人均消费水平等各方面因素影响，历史盈利能力存在一定程度的波动。2014年至2016年下半年，受下游白酒行业整体低迷和原材料玉米价格较高主要影响，食用酒精企业盈利能力普遍受到一定限制，食用酒精企业面临的竞争压力增大。2015年以来，为促进酒精行业发展，国家取消了酒精消费税，提升了食用酒精消费端需求；2016年东北地区临储制度调整为市场化收购，玉米原料的价格回落，食用酒精利润率有所上升，行业整体盈利能力呈现回升态势。酒精消费税取消、玉米价格回落至合理价格区间以及消费升级使得消费者对饮料酒精产品需
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求的不断增加有助于提升食用酒精行业未来持续盈利能力。
③饲料原料行业饲料原材料产品价格主要受到原材料价格和下游饲料加工生产企业景气度影响。从饲料加工生产行业来看，2002年以来中国饲料行业市场化争激烈，企业集中度获得快速提升。由于良好的综合服务能力和完善的产品结构，大型饲料企业的盈利水平保持在相对较高水平。2016年以来，饲料行业的整合加速，大型饲料企业凭借优秀的管理能力、较高的品牌认可度不断扩大规模，同时持续进行行业整合，利润率呈逐渐上升趋势。饲料加工企业的盈利能力向好同样带动了饲料原料行业的盈利水平的提高，伴随着玉米价格回落至合理价格区间，饲料原料行业未来存在一定的利润提升空间。
（5）玉米市场价格、种植面积及国际原油价格情况1）玉米市场价格我国自2008年起于东北三省开始实行临储制度，国家指定中储粮总公司执行“最低收购价”（一般高于市场收购价格）从农户处进行粮食收购，并委托中储粮总公司临时存储粮食，再依市场行情以拍卖形式向市场销售，临储制度意在保护农民种粮积极性，但从一定程度导致农民倾向于以高于普遍市场合理区间的“最低收购价”出售玉米给中储粮，进而增加了玉米深加工企业的采购成本。国家在2016年3月发布东北地区临储制度调整为市场化收购，玉米价格自2015年下半年开始受到临储制度调整的预期影响，价格出现较大幅度的下滑。根据农业部及WIND统计数据，我国玉米价格2015年初约为2.45元/公斤，2016年初下降至2.11元/公斤，2017年初进一步下降为1.90元/公斤，2017年底出现合理回升至1.95元/公斤，玉米价格回归基本合理的市场价格波动区间。
2）玉米种植面积临储制度实行以来，因玉米收购价格较高，农民种植热情较高，下游玉米加工企业收购成本较高，导致我国玉米出现较大的累计库存，因此国家于2016年开始适当调减玉米的种植量，国务院于2016年10月17日颁发《全国农业现代化规划（2016—2020年）》，计划到2020年，玉米面积由5.7亿亩调整为5亿亩，从国家统计局数据可以看出，我国玉米种植面积在连续多年增长后于2015年达到38,119千公顷（约5.7亿亩）的峰值，2016年及2017年出现小幅回落，分别为36,768千公顷（约5.5亿亩）及35,445千公顷（约5.3亿亩）。鉴于我国玉米库存量仍处于高位，且玉米
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播种面积调减基本到位，预计短期内玉米价格不会产生显著波动。国际原油价格从2014年至2016年，美国页岩油产量呈现井喷式的增长，以及OPEC成员国为与美国等新兴产油国抢占市场份额，使得全球原油产能过剩，直接导致原油价格螺旋式下降，2016年初到达历史低点约30美元一桶，2016年下半年以来，随着全球经济迎来恢复性增长，OPEC成员国减产计划的推进、美国页岩油产量的减少，原油价格不断回升，在2017年底恢复到60美元左右一桶，在这种情况下，燃料乙醇销售价格因与汽油价格直接挂钩，也得到一定的提升，销售价格上涨。
因此，玉米深加工行业的持续发展具有重要的经济意义，实现了通过工业带动农业发展的作用。
2）产业政策大力支持玉米深加工行业发展我国作为农业大国，玉米深加工行业整体较世界一流农业大国仍相对落后。在这种情况下，我国政府出台一系列政策大力支持玉米深加工行业的发展。2016年3月，国家发布东北地区临储制度调整为市场化收购，玉米价格恢复市场化定价机制，有利于玉米深加工企业降低成本。针对燃料乙醇行业，2017年9月，国家发改委、国家能源局、财政部等15部委联合印发《关于扩大生物燃料乙醇生产和推广使用车用乙醇汽油的实施方案》，该方案提出，到2020年将在全国范围内推广使用车用乙醇汽油，基本实现全覆盖。
3）玉米深加工行业拥有广阔的产能释放空间根据美国农业部2017年数据显示，我国2017年人均工业消耗玉米43公斤，而美国同期人均工业消耗玉米达到500公斤，我国玉米深加工行业仍拥有广阔的市场空间。燃料乙醇行业方面，我国目前只针对6个省份进行全封闭推广（要求全部汽油均以一定比例添加燃料乙醇），6个省份进行半封闭推广（省内部分指定城市要求全部汽油以一定比例添加燃料乙醇）。2017年9月，国家发
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4）玉米深加工行业拥有较大的技术升级和产品开发空间我国目前玉米深加工行业正在不断实现生产技术的更新，提高生产效率。与此同时，对比世界一流农业大国的玉米深加工应用技术，我国玉米深加工行业仍存在技术升级空间，特种淀粉、变性淀粉等玉米深加工进阶产品市场仍待开发，为玉米深加工企业提供了未来技术升级、进一步开拓玉米深加工行业新兴产品市场的可能。（
（2）不利因素1）玉米深加工行业仍处于发展期，监管体系有待进一步完善。我国玉米深加工行业已经历过较长期的发展阶段，生产、技术、市场及供应都已基本成熟，但现阶段玉米深加工细分行业下的监管体系仍有待进一步完善。随着玉米深加工行业不断发展壮大，更加完善的行业指导政策、监管机制、市场规范将对行业的健康有序发展保驾护航。
2）燃料乙醇政策优惠变动为推动燃料乙醇行业发展，国家过往一直通过政策补贴的形式对燃料乙醇加工厂商进行补贴，并实行税收优惠政策。但近年来随着燃料乙醇行业发展，粮食燃料乙醇（以粮食为原料的生物燃料乙醇）补贴于2016年取消，非粮燃
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料乙醇（不以粮食为原料生产的燃料乙醇）补贴于2017年取消。燃料乙醇增值税政策方面，对粮食燃料乙醇实行增值税先征后退政策。其中2011年10月1日至2011年12月31日退税比例为80%，2012年退税比例为60%，2013年退税比例为40%，2014年退税比例为20%，自2015年1月1日起，取消增值税先征后退政策。非粮燃料乙醇实行增值税先征后退政策，退税比例为100%。
3）环保压力大，节能减排任务重玉米深加工行业在传统上是一个能源消耗较大的行业。与国际水平相比，我国玉米深加工业的能耗、水耗和污染物排放指标都还有一定的差距。按照建设资源节约、环境友好型社会的要求，资源环境约束日益强化，运用新技术、新工艺、新材料、新装备推动淀粉加工业实现节能减排、资源综合利用的要求不断提高，加快转变发展方式尤为迫切。
3、行业的主要进入壁垒和障碍（1）政策壁垒目前，国家正在根据《关于扩大生物燃料乙醇生产和推广使用车用乙醇汽油的实施方案》制定规划，燃料乙醇项目需由省发改委进行核准审批，燃料乙醇整体规划需要国务院及国家能源局的批准，产业发展应符合国家总体规划要求，行业准入门槛较高。
（2）技术壁垒玉米深加工行业是一个高度竞争的行业，行业中的企业主要依靠相对先进的技术与相对高效的管理来实现利润。行业中的领先企业正在积极推行生产效率更高，环境污染更少的玉米加工工艺。对于行业的新进入者而言，具备相对先进的技术水平是进入行业的重要条件。
（4）资源壁垒玉米深加工行业的企业在生产过程中需要消耗大量玉米和能源，因此行业的新进入
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者一般坐落于东北或者华北的玉米主产区，并且在生产基地所在地需具备相应的资源满足生产需求。因此，生产所需资源是行业的进入壁垒。
（5）资金壁垒玉米深加工行业企业普遍属于重资产经营模式，玉米深加工行业企业建设期间需要大量的建设投入及设备购置资金；同时，在企业生产经营过程中，需要大量日常运营资金支撑原材料购买及日常设备运营。因此，玉米深加工行业建设期间投入及日常运营资金是行业的进入壁垒。
4、行业的技术特点、经营模式分析（1）行业主要技术特点①燃料乙醇行业玉米燃料乙醇按照生产工艺可分为湿法、改良湿法、半干法和干法。
湿法在湿磨之后，去除非淀粉成分，通过液化、糖化、发酵、蒸馏和脱水，得到燃料乙醇。改良湿法将玉米湿磨之后，去除玉米胚芽，通过液化、糖化、发酵、蒸馏和脱水，得到燃料乙醇。半干法将玉米干磨后，除去玉米胚芽，通过液化，糖化、发酵、蒸馏和脱水，得到燃料乙醇。干法将玉米干燥研磨，加入水中以形成糊状物，并通过液化、糖化、发酵、蒸馏和脱水，得到燃料乙醇。
②食用酒精行业我国玉米食用酒精的生产主要有全粒法、脱胚法和湿法三种方法。全粒法为将整粒玉米直接捣碎投料；脱胚法中，将玉米先行脱去胚芽再投料；湿法生产酒精时，先将玉米做成湿淀粉浆，再生产酒精。
③饲料原料行业燃料乙醇和食用酒精生产过程产生的副产品DDGS（玉米干酒糟及可溶物）和玉米胚芽粕均为饲料原料。饲料原料是食用酒精生产过程的副产品。玉米食用酒精主要有全粒法、脱胚法和湿法三种生产方法。全粒法的副产品是DDGS（玉米干酒糟及可溶物）；脱胚法的副产品为玉米胚芽粕；湿法的副产品为玉米蛋白粉、纤维饲料等。饲料原料亦是燃料乙醇生产过程的副产品。玉米燃料乙醇按照生产工艺可分为湿法、改良湿法、半干法和干法。上述方法的副产品均含有DDGS（玉米干酒糟及可溶物）。
（2）行业经营模式
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采购模式上，玉米深加工行业生产经营所需要的原材料主要为玉米和木薯，能源主要为煤炭。业内公司通过门前自收、即期合同、远期合同、政策粮采购等模式采购玉米、木薯干。业内玉米深加工企业向煤矿企业采购煤炭能源，通过铁路、公路等运输至工厂。生产模式上，玉米深加工企业以实际生产能力及市场需求为依据，将原材料加工为燃料乙醇、食用酒精、饲料原料、淀粉、淀粉糖和味精等产品。
盈利模式上，对于燃料乙醇等政策性产品，其销售价格间接与国际油价绑定，业内企业以玉米等原料生产燃料乙醇，向下游大型能源企业销售，实现盈利。对于食用酒精、饲料原料等市场化产品，业内企业以玉米、木薯等作物为原材料进行生产，通过产品研发、技术改进来提升产品产能，依靠技术进步降低制造成本，实现盈利。
（3）行业的季节性、周期性及地域性玉米深加工行业的季节性主要体现在玉米原材料的采购周期，一般情况下玉米深加工企业玉米采购存在两个周期，及当年10月至下一年度4月采购潮粮，下一年度5月至10月采购干粮，干粮价格较潮粮价格相对较高，成本的不同会导致产品的价格存在一定波动。玉米深加工行业具有较为典型的周期性特征，如某特定玉米深加工产品盈利增加或玉米原材料价格下降，都会导致部分具备一定玉米深加工基础的企业进入该产品行业建设产能，2-3年后产能爆发进入到充分竞争的阶段，部分盈利能力不佳的企业将会被迫选择退出，整个行业周期一般为4-5年。玉米深加工行业受到玉米原产地的影响具有明显的地域性。我国玉米主产地受气候和土壤的影响主要集中在东北地区（主要包括黑龙江省、吉林省、辽宁省及内蒙古地区）及华北地区（主要包括山东省、山西省、河北省及河南省），为降低原材料运输成本，玉米深加工企业一般选择在玉米原产地建
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厂，因此我国绝大部分玉米深加工企业集中在华北及东北地区。从销售方面来看，玉米深加工产品主要通过铁路及海运联合的方式销往我国各个地区，其中珠三角及长三角等人口密集度高、消费水平高的地区为玉米深加工产品主要销区。
5、所处行业与上、下游行业之间的关联性玉米深加工行业上游为农业和能源行业（以玉米、煤炭为主），原材料、能源的生产情况及价格变动会直接影响公司燃料乙醇、食用酒精及其副产品等的成本。玉米深加工行业与上游行业的关联性在于原料质量的稳定性、原料价格的波动性以及原料供应的持续性。
下游产业方面，不同玉米深加工产品对应着不同的行业，面临着不同的需求。（1）燃料乙醇行业按照“核准生产、定向流通、封闭运行、有序发展”的国家产业政策，燃料乙醇企业生产燃料乙醇之后定向销售给能源生产企业如中国石油天然气股份有限公司、中国石油化工集团公司等指定公司，由指定公司掺混后在国家规定的区域内封闭销售给终端用户。随着国家政策对于乙醇汽油的大力推广，乙醇汽油工艺的不断改进和终端消费者的环保意识提升，下游能源企业对于燃料乙醇的需求将进一步增加。
（2）食用酒精行业食用酒精在我国酿酒行业、化工行业、橡胶工业、油漆涂料工业、电子工业、照相胶片及纸浆生产行业、医药行业、香料工业、化妆品行业等领域发挥着重要作用。其中饮料酒和化工行业是我国食用酒精行业最重要的下游行业。因此，饮料酒和化工行业的需求和景气程度、终端消费者对于酒类的需求量及需求结构、化工行业的开工率和景气程度都将对食用酒精企业的业绩造成较大影响。近年来，随着中国人均可支配收入的持续增长，饮料酒的需求日益强劲，以国家统计局统计的中国白酒消费量为例，近年来我国白酒消费量逐年递增，2016年达到历史新高的135.84亿升，食用酒精需求量也相应得到提升；在世界经济复苏和中国经济平稳发展的大背景下，化学工业前景稳定，预计对食用酒精的需求也将稳步提升。
（3）饲料原料行业饲料原料下游行业为饲料生产行业，包括猪饲料、禽饲料、反刍料、水产料等细分
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类别，而饲料行业作为畜牧行业的上游行业，其产销量、价格直接受到畜牧行业的影响。因此，饲料原料行业既受到下游饲料生产行业的影响，又受到下游畜牧行业的影响。近年来，我国人均可支配收入的增长改善了人们的膳食结构，畜禽产品逐步成为生活必需品，这促进了畜牧行业的长足发展，利好上游饲料原料行业。此外，随着畜牧行业的日益规模化、标准化、集约化，饲料需求将进一步加大，上游饲料原料行业的生产模式和规模化程度也将改善。
六、被评估企业的资产与财务分析（一）资产配置和使用情况吉林省博大生化有限公司为资本密集型企业，拥有的固定资产较多，主要为发酵罐、管束干燥机、蒸馏精馏塔等机械设备和车间、厂房、办公楼、仓库及水池、厂区道路等建（构）筑物等。吉林省博大生化有限公司目前拥有的固定资产产权清晰，使用状态良好。
（二）历史年度财务分析1.财务状况与经营业绩被评估单位评估基准日及前两年资产负债表如下：
基准日及前两年资产负债表
金额单位：万元
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基准日当期及前两年利润表
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比例均值在60%左右，主要是企业实行订单式生产，期末会有存货积压；其中其他应收款的变动较大主要是2018年关联方借款与财政局尚未发放的补贴造成的。
2.3非流动资产结构及变化分析公司非流动资产主要包括固定资产、在建工程、无形资产、长期待摊费用、其他非流动资产等，评估基准日及前两年各期末，其主要构成如下表所示：
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评估基准日，公司的负债主要由短期借款、应付票据、其他应付账款为主，合计占负债总额的比重为80%左右，其他应付款比重较大主要同关联方的借款造成。
3.偿债能力分析评估基准日及前两年，公司主要偿债能力指标情况如下：
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4.2营业成本分析公司营业成本构成基本保持稳定，各年成本均为与主营业务收入相对应的成本。公司主营业务成本随经营规模扩大、销量增长而变动。主营业务成本具体明细分类情况如下：
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和可比上市公司相比，被评估企业2017年产品综合销售毛利率较低，公司企业通过改扩建生产线，充分利用玉米，提高盈利能力。
4.4期间费用分析评估基准日及前两年，公司期间费用情况如下：
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公司的主营业务成本为玉米成本、人工、燃料动力等成本构成，主营业务成本历史年度的情况如下：
金额单位：元
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6、管理费用预测公司管理费用核算内容主要是工资、劳动保险费、经营用固定资产折旧费和修理费用等项内容。管理费用中各费用项目根据预测期间的变动趋势及经营业务需求进行测算。
管理费用预测如下：
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2023年后各年均保持该年的水平不变。10、资本性支出预测资本性支出由两部分组成：
（1）评估基准日在建工程的后续投资；
（2）维持现有生产规模对长期资产的更换支出；
以下分别对两部分资本性支出进行预测
（1）基准日公司有未完工的在建工程，考虑后续的投入支出作为资本性支出。
（2）维持现有生产规模对长期资产的更换支出。
根据企业固定资产更新规律，在建设初期资本性支出较少；随着生产的进行，固定资产磨损的加大，资本性支出增多；对于稳定期后维持现有规模的简单再生产，资本性支出与折旧基本一致，固定资产净值保持在基本稳定的水平。
本次评估中资本性支出的思路如下：由于企业目前已进入稳定生产期，经过对已往年度的分析及测算，每年用于更新维持现有生产规模的资本性支出与折旧基本一致，故维持现有生产规模对固定资产的更换支出依据每年折旧确定。
资本性支出的预测如下表：
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βL＝（1＋（1－T）×D/E）×βU式中：
（3）估算被评估企业在上述确定的目标资本结构比率下的Beta。
根据上表及公式确定的企业风险系数β值为0.7890。4、股权市场超额风险收益率的确定市场风险超额回报率（ERP）是市场投资组合或具有市场平均风险的股票投资组合所期望的收益率超过无风险资产收益率的部分。我们在测算中国市场ERP时选用了沪深300指数的成份股，通过Wind查询了各年成份股的后复权收盘价，并计算了各年成份股的几何平均收益率，然后通过95%的置信区间对异常数据进行了剔除，最后对剔除后的数据进行算术平均。经计算市场风险超额回报率（ERP）为7.68%。
5、企业特定风险调整系数Rc的确定评估人员在综合考虑企业在行业中的规模、所处经营阶段、主要客户情况、企业内部管理机制及控制机制、管理人员及人力资源水平等基础上确定企业特定风险调整系数为2%。
6、权益资本成本Ke的确定Ke=Rf＋β×ERP＋Rc
=12.00%
7、债务资本成本（Kd）债务资本成本Kd实际上是被评估企业的期望债权投资回报率，也就是债权投资人投资到被评估企业所期望得到的投资回报率。由于目前在我国只有部分大型企业或国家重点工程项目才可以被批准发行企业债券或公司债券，故难以找到与被评估企业相类似的债券投资回报率。
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鉴于目前银行五年期以上贷款利率4.9%基本上也能反映债权投资回报率，故本次评估以五年期贷款利率作为债务资本成本Kd。
8、根据市场价值估计的被估企业的目标债务与股权比率（D/E）参考被评估单位的贷款情况、目前的盈利情况、管理层未来的筹资策略以及同行业上市公司的水平，经综合分析，确定企业E/（D＋E）为0.9418，D/（D＋E）为0.0582。
9、所得税率（T）所得税率为15%。
10、加权资本成本WACC的确定WACC＝Ke×E/（D＋E）＋Kd×D/（D＋E）×（1－T）
＝11.52%（三）企业自由净现金流量折现值的确定
根据以上企业自由净现金流量及折现率的计算，得到企业自由净现金流量折现值，计算过程如下表：
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说明五评估结论与分析说明
评估结论与分析说明
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一、两种评估方法的评估结果（一）成本法（资产基础法）评估结果吉林省博大生化有限公司于评估基准日2018年7月31日总资产账面价值295282.73万元，评估价值为307666.72万元，增值额为12383.99万元，增值率为4.19%；总负债账面价值为233533.2万元，评估价值为233533.2万元，无评估增减值；净资产账面价值为61749.53万元，净资产评估价值为74133.52万元，增值额为12383.99万元，增值率为20.06%。
资产基础法具体评估结果详见下列评估结果汇总表：
资产评估结果汇总表
金额单位：人民币万元
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成本法（资产基础法）评估结果详细情况和收益法评估测算详细过程分别见资产及负债评估明细表和收益法测算计算表。
二、评估结果的分析与选择收益法与成本法评估结果相差-207603.27万元，差异率为-2.8004。产生差异的主要原因是：成本法（资产基础法）评估是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路，是从资产的再取得途径考虑的，受企业资产重置成本、成新状况、资产负债程度影响较大，而收益法评估主要是从企业未来经营活动所产生的净现金流角度反映企业价值，受企业未来盈利能力、经营风险的影响较大，不同的影响因素导致了不同的评估结果。
从被评估单位的上述行业情况、业务特点及评估所依赖的数据质量等方面综合考虑，资产基础法评估结果更适宜做为本次评估结论。
三、评估结论在实施了上述资产评估程序和方法后，我们的评估结论是：在前述评估目的下，在持续经营等假设条件下，吉林省博大生化有限公司股东全部权益于评估基日2018年7月31日所表现的公允市场价值为74133.52万元，评估值比账面净资产增值12383.99万元，增值率20.06％。