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购房神器-拼房帝
出品|搜狐地产&焦点财经
作者|王泽红
编辑|吴亚
1月初，李晓洁刚与房东完成续约，租金没涨也没有降。但在续约完成后，北京房租下降的消息，时不时蹦出来，令她心理开始不平衡。
从多个平台对比后，她发现周边有些面积相差不多的房源，挂牌价确实低于他的续租价。两年前，她和朋友以每月5500元租了一套80多平两居室，位于石景山苹果园区域，如今续约后却发现可能吃亏了。
“附近有小区，户型面积差不多，挂牌价才5300元每月，如果谈一谈，可能5000元就能租下来。我们续租的是两年，至少可以省出一部苹果手机。”她说道。
“你不能只比对租金低的房源，租金比你高的也有很多，装修不同，价格不一样，有些装修不太好，再加上年底了，可能价格会低点，但这一片租金没啥大变化。”中介给她发了一段语音，如是说道。
“房租并没有影响，是二手房的价格降了。当然也有租金下降的小区，主要是那些体量大、房源多的小区，以及学区房降租比较明显。”一位石景山苹果园中介也如此告诉搜狐财经。
北京房租究竟是否下降，搜狐财经通过走访、多方咨询发现，不同的租客体感不一。
“房租确实有降，主要在四季度”
多位北漂租客告诉搜狐财经，他们并未感知到租金下降，有位于昌平的，还有海淀区的，也有租住朝阳的。
“我从去年9月就一直看房，最终还是选择了与房东续约，租金并未减少。”住在海淀廖公庄的冯女士说道；“我的房租没有降。”换租到海淀西北旺大牛坊社区的阎先生也称。
“这边降了，我合租在立水桥合立方小区，租的是主卧，每月3600元；但现在新挂出来的房子，挂牌价才3000元出头，降了几百块钱。”租住在昌平的李先生称。
林菲一家人租住在朝阳王四营，她的租金也有微降，1月初楼下新搬来的邻居比她低200元，但她却笑着说道：“我房东人太好了，房租涨价的时候人家也没涨，再说也住不了两年了。降租我也不砍价了。”
贝壳研究院数据显示，2023年三季度，一线城市租金同比跌幅高于二线城市，其中北京7月、8月、9月月度租金指数2同比均稳中有跌，各月租金指数同比跌幅在1.5%以内。
根据我爱我家数据，2023年11月，北京区域住房租赁交易量环比上月每平方米的平均租金环比下跌1.7%，每套平均租金环比下跌1.6%。
海淀中关村一位中介告诉搜狐财经：“单间租金低，没怎么变化；整租房源降租比较明显，比去年低了2-3成，整租一居室现在6000元至7000元，往年都是7000元至8000元，降了1000元左右。”
“双榆树西里和东里的小区，60平左右的小两居往年每月租8000元以上，现在挂牌价7900左右，都有往下谈的空间。很多房源挂的价格高，因为业主接受不了比往年低很多的租金。”上述中介说道，需要具体看房子，好的紧缺的基本没降价。
贝壳研究院一位分析师告诉搜狐财经：“按照我们的数据，北京的租金没有下降哈，同比基本保持平稳，高校毕业生等租赁需求有所上涨，由于供应持续增加，包括保租房供给提升和业主个人出租房源增加，所以市场供需平稳，北京的租金并没有下降。”
但为什么不少租房人说房租降了？她分析称：“按全年度同比数据看，北京的租金没有下降；但如果是按照月度环比数据来看，四季度北京的租金环比是下跌的，因为进入了传统租赁淡季。另外区域之间的分化也比较明显，有的区域受到局部供需影响变化也导致涨跌变化。”
“但这并不是北京四季度租金环比下跌的主要原因，核心还是淡季影响。”该分析师强调道。
“有长租公寓项目，月租降1000元左右”
有网友表示，坐标海淀北三环附近，距离地铁站不到1公里，一个小区的三居室，疫情期间还能租18000一个月，2023年有套房子看着它从17000一路调到14000，挂了3个月还没租出去。
根据贝壳研究院数据，2023年1-10月，北京房源成交周期比上一年同期延长6.1天。
“这种现象较为常见，中介公司经常根据市场变化，协商延长空置期，从1个月、45天到两个月不等。不过，链家现在也开始收房了，模式有所不同，不再是空置期的长与短，而是直接与业主谈房租的抽成比例。”一位业内资深人士向搜狐财经透露。
房租下跌的形势，长租公寓运营商也未能置身其外。
北京愿景公寓真武庙店一位管家告诉搜狐财经：“真武庙店房租2023年已经降过一轮，此前25平方米的一居室价格接近7000元，如今是6000元左右。目前是淡季，有很多活动，但是过完年回来，活动就都会取消。”
万科泊寓成寿寺社区一居室也有折扣，管家称此前并未有折扣，一居室均是满房状态，现在有一两间，价格6500元每月，租期不同价格不同，半年9折。
此外，搜狐财经还咨询了城家公寓金融街南礼士路点、首创和园十八里店繁星社区等多家长租公寓品牌，地铁8号线瀛海站华润置地有巢等长租公寓项目。
但这些项目租金并未出现下跌现象，“我们的房租是国企统一定价，近期并未下降。”繁星社区一位管家称；“近几个月没有降过，折扣也没有变。”有巢公寓一位管家也如此说道。
“租金应该没变化。我的租期是一年，还没到期，没有问过房租；老租客肯定不会给主动降，也可能是长租的模式，租金不会变化太快，个人的房子就很随意。而且，我这个是保租房，本来租金就比周边低。”租住在有巢公寓的王先生向搜狐财经证实道。
“不希望写字楼打起价格战，会拉低商圈地位”
相比于住房租金变化的体感不同，北京写字楼领域租金的下跌则很普遍。
“原先我1万平以下的租户都看不上，如今5000平的也得跟着跑，现在不好租了。写字楼租赁本来就是以存量为主，新租户吸纳为辅，但如今的存量租户争夺有点惨烈。”北京某资管方高管毛先生告诉搜狐财经。
他在写字楼租赁行业从业近20年，运营服务过多个北京高端写字楼，对于行业的变化有切身感受。
“北京大部分商圈租金在下跌，空置率在提升，其中望京商圈比较惨烈，因为存量较大，阿里巴巴和美团两大巨头的撤离，可能带动了产业链上下游企业的搬迁，造成了望京急跌的过程。”毛先生表示。
“但丽泽商圈是个例外，丽泽SOHO当初租给华为每月每平米98元左右，将近3块钱租出去的，现在丽泽放眼望去都是5块钱至6块钱，这个区域一直在上升。”
他指出，目前整个行业的心态没有崩，有个别业主出现打骨折现象，但整个北京市场并不是如此，有些区域还处于平稳状态，丽泽商圈租金、出租率一直处于上升通道，这是一个新区，2019年出租率为12%，2023年已经超过60%。
仲量联行报告指出，北京办公楼市场2023年租金持续处于下行通道，第四季度跌幅扩大，全市甲级办公楼平均租金环比下降4.2%，整体空置率上升0.7个百分点至11.8%。
先前几个季度中，业主会通过提供定制装修等附加服务来推进租赁交易，但发现所产生的实际效用有限。而当前大部分业主已意识到直接降租是促使成交落地的唯一有效途径。在争取好资质租户的过程中，市场中已出现突破底线的租金价格。
根据世桦嘉润CCRA数据，北京2023年市场存量空置面积超越380万平方米，位居世界前四位的水平；2023年第四季度全市甲级含顶级办公楼平均租金环比下降2.8%，每月每平方米为304.6元。
“我特别不希望看到大家打起价格战，因为这个会破坏原有的良性竞争生态，导致整个商圈的地位下降，可能往后十年都能以恢复。”
“每家抢租户的手段不一样，有的很激进，有的较为佛系。”毛先生称，主要体现在三个方面：首先，同一商圈内，竞争对手知道周边楼宇所有租户的到期日，也清楚租金价格，到期后通过降价可以撬走租户；其次，比拼优缺点；最后，返佣金。租约到期后，有中介会贬低续约楼宇，抬升新租楼宇，在中间赚取客户搬迁的费用。
“我们业内经常调侃，只要一搬家，就是黄金万两。”毛先生笑称。
在谈及如何能确保续租和新吸纳时，他指出，只要比商圈内的竞品与同行做得好就行，主要有两点：一是楼宇的地理位置；二是楼宇的软硬件品质，包括卫生间、大堂和公共走廊等。
“很多租户看房，经过了大堂直奔卫生间，卫生间很关键，我们业内将其称为‘第二大堂’；在很多租户看来，只要卫生间管的好，那这栋楼的服务就好，反之亦然。”
当前北京写字楼空置率提升，对运营方也是一个机会，北京楼宇年份大多在十年以上，此前出租率高，难有机会进行升级改造，如今可以逐层改造公共区域，重新提升竞争力。
在他看来，写字楼是经济的晴雨表，但不是预判型，而是一个后置式晴雨表，因为写字楼有租约的有效期锁定。放眼整个一线市场，北上广深中，北京租金最高，二十多年一直如此，但其楼宇品质并不如上海与深圳。北京原先的竞争偏虚高，当下正在价值回归。
仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮则表示：“在竞争激烈的租赁市场中，业主将持续大幅下调租金。低租金环境将促使更多租户做出搬迁选择，并进一步刺激没有强搬迁动机的租户进入市场寻找机会。”