1、竞买人应当具备完全民事行为能力，法律、行政法规、司法解释对买受人资格或者条件有特殊规定的（比如商品房限购等），竞买人应当具备规定的资格或者条件。
2、委托他人代为竞买的，竞买人应当理解委托的法律含义，办妥委托手续，并在竞价程序开始前经人民法院确认。
4、拍卖标的以现状为准，对于实物标的，竞买人可以申请看样。
5、竞买人决定参与竞价的，视为对拍卖标的完全了解，并接受拍卖标的一切已知和未知瑕疵。
6、竞买人取得竞价资格后，出价不得低于起拍价；拍卖以最高出价成交，优先购买权人可以在不加价的情况下行使优先权；无人报名或出价的，竞价会流标。
7、买受人悔拍后保证金不予退还；悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。
沈阳市和平区人民法院关于沈阳市沈河区奉天街419-4号1-11/12-1室（建筑面积376.91平方米）房产的拍卖公告（第一次）
拍卖公告
沈阳市和平区人民法院将于2017年4月7日10时至2017年4月8日10时止（延时除外）在沈阳市和平区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动(户名：沈阳市和平区人民法院，网址：//sf.taobao.com），现公告如下：
评估价：单价：6088元/平方米，总价：2294600元。
起拍价：1606220元，保证金：321244元，增价幅度：5000元。
三、本次拍卖活动设置延时出价功能，在拍卖活动结束前，每最后5分钟如果有竞买人出价，将自动延迟5分钟。
四、拍卖方式：设有保留价的增价拍卖方式，不到保留价不成交，本次拍卖活动设置延时出价功能，在拍卖活动结束前，每最后5分钟如果有竞买人出价，就自动延迟5分钟。。
七、对上述标的权属有异议者，请与本院联系。
本次拍卖已通知双方当事人；因当事人原因无法通知的，公示满五日视为已经通知。
九、拍卖竞价前淘宝系统将冻结竞买人支付宝账户内的资金作为应缴的保证金，拍卖结束后未能竞得者冻结的保证金自动解冻，冻结期间不计利息。本标的物竞得者原冻结的保证金自动转入法院指定账户。竞买人应当在参加拍卖前以实名交纳保证金，未交纳的，不得参加竞买。申请执行人参加竞买的，可以不交保证金；但债权数额小于保证金数额的按差额部分交纳。
十、拍卖成交余款请在拍卖成交后7个工作日（遇节假日顺延）内来本院缴纳，预期未缴纳的，按悔拍处理，保证金一律不退。拍卖未成交的，竞买人冻结的保证金自动解冻，冻结期间不计利息。
十一、本次拍卖流拍后，申请执行人或者其他执行债权人同意以本次拍卖规定的保留价予以抵债的，应于本次拍卖流拍后次日起七日内以书面形式向本院申请抵债，并于次日将价款全额缴至本院，逾期视为放弃权利。
十二、司法拍卖因标的物本身价值，其起拍价、保证金、竞拍成交价格相对较高的。竞买人参与竞拍，支付保证金可能会碰到当天限额无法支付的情况，请竞买人根据自身情况选择网上充值银行。各大银行充值和支付的限额情况可上网查询，网址：//bbs.taobao.com/catalog/thread/15796010-259586204.htm。
十三、依照法释〔2016〕18号《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，竞买人成功竞得网拍标的物后，淘宝网拍平台将生成相应《司法拍卖网络竞价成功确认书》，确认书中载明实际买受人姓名、网拍竞买号信息。
竞买人在拍卖竞价前请务必再仔细阅读本院发布的拍卖须知。
本规则其他未尽事宜，请向拍卖人咨询。
淘宝技术咨询：400-822-2870
详细信息可在“人民法院诉讼资产网(www.rmfysszc.gov.cn)”上查询。
沈阳市和平区人民法院
二〇一七年三月三日
房地产估价报告
估价项目名称：沈阳市沈河区奉天街419-4号1-11/12-1室房地产估价报告
估价委托人：沈阳市和平区人民法院
房地产估价机构：辽宁华益房地产土地评估有限公司
注册房地产估价师：荣力力注册号：2120040050
战松注册号：2120000010
估价报告出具日期：2016年11月23日
估价报告编号：辽华益（ZF）房评字[2016]第035号
致估价委托人函
沈阳市和平区人民法院：
受贵单位委托，我公司遵照客观、公正、科学、独立的原则，组织专业评估人员对贵单位委托的位于沈阳市沈河区奉天街419-4号的一处住宅进行了价值评估。为完成该项工作，我们组成评估小组，在进行了现场勘测和详细收集有关资料的基础上，经过认真分析和详细测算之后，现将评估过程与结果报告如下：
一、估价对象
位于沈阳市沈河区奉天街419-4号1-11/12-1室，“格林豪森”小区内。
二、估价目的
为委托方解决金融借款合同纠纷需要而提供委估房地产价值参考依据。
三、价值时点
根据评估规范及本次评估目的，以现场勘察之日，即二零一六年十一月十四日为价值时点。
四、价值类型
本次委估房地产的价值为该房地产在估价时点于公开市场上最可能形成的受假设和限制条件限制下的客观市场价格。
五、估价方法
根据本次评估目的并结合委估房地产的状况，本次评估采用比较法。
六、估价结果
根据委托方的要求，并结合本次委估房地产的实际使用状况及特点，确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方，并且进入市场无障碍的前提下，于估价时点2016年11月14日的评估结果为：
单价：6088元/㎡；
总价：229.46万元。
人民币大写：贰佰贰拾玖万肆仟陆佰元整。
七、估价机构全称
机构名称：辽宁华益房地产土地评估有限公司
法定代表人：王天明
二零一六年十一月二十三日
目录
估价的假设和限制条件------------------------------------------------------------------------2
估价结果报告
一、委托方--------------------------------------------------------------------------------3
二、房地产估价机构--------------------------------------------------------------------3
三、评估目的-----------------------------------------------------------------------------3
四、估价对象和范围--------------------------------------------------------------------3
五、价值时点-----------------------------------------------------------------------------5
六、价值类型-----------------------------------------------------------------------------5
七、估价原则-----------------------------------------------------------------------------5
八、估价依据-----------------------------------------------------------------------------6
九、估价方法-----------------------------------------------------------------------------6
十、估价结果-----------------------------------------------------------------------------7
十一、注册房地产估价师--------------------------------------------------------------7
十二、实地查勘期-----------------------------------------------------------------------7
十三、估价作业日期--------------------------------------------------------------------7
十四、估价报告的有效期--------------------------------------------------------------8
估价技术报告（由本公司留存备查，不提供给委托方）
一、估价对象描述与分析--------------------------------------------------------------8
二、市场背景描述与分析--------------------------------------------------------------10
三、估价对象最高最佳利用分析-----------------------------------------------------11
四、估价方法适用性分析--------------------------------------------------------------11
五、估价测算过程---------------------------------------------------------------------12六、估价结果确定-----------------------------------------------------------------------17
附件
一、评估委托书复印件；
二、委估房地产照片；
三、委估房地产四至图和权属证明；
四、房地产估价机构企业法人营业执照复印件；
五、房地产估价机构资质证书复印件与估价师执业资格证书复印件。
估价师声明
一、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实的和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏；
二、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制；
三、注册房地产估价师与本次估价的估价对象没有现实的、潜在的利益，与估价委托人及估价利害人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；
四、注册房地产估价师是依照中华人民共和国标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》进行估价工作，撰写本估价报告。
五、中国注册房地产估价师荣力力、战松已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行估价。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任。
六、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。
七、本估价报告仅供本宗司法案件的双方当事人及经办司法部门使用，对任何第三方及其他目的的使用本公司不承担任何责任。
八、报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担任何责任。
九、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本估价机构所有。
中国注册房地产估价师：荣力力注册号：2120040050签名：
中国注册房地产估价师：战松注册号：2120000010签名：
估价的假设和限制条件
一、本次估价的一般假设
1.估价对象产权清晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让；
2.市场供应关系、市场结构保持稳定，未发生重大变化或实质性改变；
3.估价人员已于2016年11月14日进行现场勘察，本次现场勘察仅为一般性查看，未对房屋结构、设备和装修的隐蔽部位进行深度查勘和鉴定，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题；
4.交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识，不考虑特殊买家的附加出价；
5.本次估价是以估价对象在价值时点的状况为依据进行的。
二、不确定事项假设
估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化，市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易情况等对评估价值的影响。
三、背离实际情况假设
1.估价结果未考虑未来处置风险；
2.估价结果未考虑估价对象已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。
四、本报告使用的限制条件
1.本报告的估价结果是在本次评估特定的估价目的下形成的，不得用于其他目的，若改变估价目的，需另行评估；
3.本估价报告仅供委托方使用，非为法律规定的情况，未经估价机构许可，不得提供给除政府主管部门以外的任何单位和个人，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。
房地产估价结果报告
辽华益（中法）房评字[2016]第035号
一、估价委托人
委托人：沈阳市和平区人民法院
联系人：马法官
二、房地产估价机构
估价机构全称：辽宁华益房地产土地评估有限公司
估价机构住所：沈阳市和平区中山路111号
营业执照注册号：210102000045533
资质等级：一级
资质证书编号：第000010112号
联系人：战松
三、估价目的
为委托方解决金融借款合同纠纷提供价值参考依据。
四、估价对象及范围
估价对象为黄奕丽所有的位于沈阳市沈河区奉天街419-4号、格林豪森小区内的一处住宅及其所应分摊的住宅用地土地使用权，建筑面积376.91平方米，不包含动产、债务债权、特许经营权等其他财产或权益。
1、估价对象实物状况描述
（1）公共部分：
结构形式
钢混
建成年代
2002年
总层数
12
外立面装饰
外墙砖
楼梯及电梯
电梯一部；步梯理石踢踏面，铁艺栏杆木扶手
供电
双路供电
供气
市政
通讯
通信
供水
自来水
宽带
有线电视
安全及消防监控
较好
（2）户内部分：
面积
376.91
所在楼层
11-12
采暖方式
暖气片集中采暖，业主另加装中央空调
各部分朝向
南北
现状用途
闲置
户型
——
层高
2.7
景观
装修
估价对象位于十一层与十二层，于2004年取得并进行了装修，经现场勘察，可知当时的装修极其奢华。进户门为防盗门，进门后可看到豪华吊灯，十一层共包括两室两卫一厅一厨，客厅面积很大，地面铺防滑地砖，天棚吊顶，装饰有背景墙和壁炉，主卧内地面铺地板，墙面贴壁纸，主卫生间内墙面贴马赛克，装有浴盆和洗手盆、坐便等；北卧室地面铺地板，天棚吊灯，吊灯，墙面刷涂料；卫生间地面铺地砖，天棚吊顶，设有坐便、洗手盆和淋浴屏；厨房地面铺地砖，天棚吊灯，但吊灯已拆除，有橱柜，但炉具及排油烟机已拆除。经一部室内楼梯可到达楼上（十二层），楼上为五室二卫，南卧室地面铺地板，墙面贴壁纸，卫生间推拉门，理石地面、台面，有浴盆和坐便等，但洗手盆已拆，北卧室装饰有榻榻米，天棚吊顶，墙面贴壁纸，塑钢窗。经现场勘察可知，估价对象于2004年装修的时候其标准相当高，但至估价时点，已使用12年，个别装修部分已有损坏，目前维修保养状况一般。
维护保养及成新状况
维修保养一般，成新率约为80%。
格林豪森项目占地3.8万平方米，建筑面积80000平方米，整个小区共有九栋楼，全部为民用住宅，小区开发商在规划伊始就率先提出“5∶1的住宅公园”、“人车分流”、“绿色家园”等理念，尽可能完美的将文化与住宅结合在一起，该理念引领了沈阳市住宅小区的建设风潮。整个小区于2000年开始建设，2003年前后建成，项目容积率为0.9，绿化率80%，停车位共128个。总体上看，委估房地产所在小区及所在楼物业管理较好，园区内绿化水平较高，生活比较舒适。
2、权益状况分析
根据当事人所提供的材料，估价对象所有权人为黄奕丽，单独所有，证号为沈房权证市沈河字第50645号，所在层数为11-12，设计用途为住宅。至估价时点，委估房地产存在他项权利限制，他项权利人为招商银行沈阳分行，本次评估因他项权利人申请，故本次评估不考虑所存在的他项权利对房地产价值的影响。
3、区位状况分析
（1）位置描述
1）坐落：估价对象位于沈阳市沈河区奉天街419-4号，“格林豪森”小区内。
2）方位：估价对象位于沈阳市沈河区中心，沈阳北站的南侧。
4）临街状况：估价对象所在小区西临奉天街，北临友好街。
5）朝向：估价对象所在楼南北朝向。
（2）交通条件描述
1）道路状况：估价对象附近有奉天街、友好街、东西快速干道等交通主次干道，路面状况较好，交通流量较大。估价对象道路通达性与可及性较好。
2）出入可利用的交通工具：估价对象周围有224路、105路、503路、228路、159路、230路等多路公交车经过，另外，地铁二号线在附近设有金融中心站，因此，交通出行非常方便。
3）交通管制情况：无限制情况。
4）停车方便程度：估价对象附近街道设有停车位，但所在地区人口居住密度较高，停车不太方便。
（3）外部配套设施描述
1）外部基础设施：估价对象红线外“七通”（通路、供水、排水、通电、通讯、供热、供煤气），其完备度与保障率较好。
2）外部公共服务设施：估价对象周围有沈阳北站、沈阳市虎跃客运站和货运站、沈阳市金融中心、沈阳市九十中学、沈阳群乐百货商场等等公共配套设施，并有建行、农行、工商银行及满足生活日常所需的超市、餐饮娱乐等，公共服务设施完善程度较高。
（4）周围环境状况
估价对象所在地区为沈河区惠工广场，周围商业项目集中，人口居住密度较高，人流来往密度较大，周围环境状况一般。
五、价值时点
根据本次估价目的，以现场勘察之日，即二零一六年十一月十四日为价值时点。
六、价值类型
本次委估房地产的价值为市场价值。即为该房地产在价值时点于公开市场上最可能形成的受假设和限制条件约束下的正常使用年限正常交易的市场价格。
七、估价原则
本次评估遵循以下估价原则：
1.独立、客观、公正原则：要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。
2.合法原则：要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。
4.替代原则：要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。
5.最高最佳利用原则：要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。
最高最佳利用：房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模、档次等。本次委估房地产规划用途为住宅，目前，估价对象闲置，规划用途为合法原则下的最高最佳使用用途，维持现状、继续利用最为合理，因此，本次选择维持现状前提进行估价。
6.谨慎原则：要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其做出判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高一面的原则。
八、估价依据
1.《中华人民共和国土地管理法》
2.《中华人民共和国城市房地产管理法》
3.《中华人民共和国拍卖法》
4.《中华人民共和国物权法》
(二)部门规章和国家规范性文件
1.《房地产估价规范》（中华人民共和国国家标准GB／T50291－2015）
2.《房地产估价基本术语标准》（中华人民共和国国家标准GB／T50899－2013）
(三)委托方提供的有关资料
1.委托方提供的价格评估委托书
2.委托方提供的委估房地产的权属证明
3.其他与委估房地产有关的证明材料
(四)评估人员现场勘察和记录
(五)沈阳市沈河区房地产市场信息
九、估价方法
根据估价对象房地产的具体情况及本次评估目的，委估房地产设计用途为住宅，其最佳用途亦为住宅，目前该类房地产所在区域内房地产市场活跃，交易案例较多，因此可采用比较法求得委估房地产的市场价格。
比较法原理：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
计算公式：P=
其中：
P—估价对象房地产价格
n--选取的可比实例个数
Xi--第i个可比实例的价格
ai、bi、ci--第i个可供比较实例的交易情况、市场状况、房地产状况的修正系数。
十、估价结果
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的计算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象于估价时点2016年11月14日的评估结果如下：
注：评估结果经估价师取整处理。
十一、注册房地产估价师
姓名注册号签名签名日期
荣力力2120040050年月日
战松2120000010年月日
十二、实地查勘期
二零一六年十一月十四日。
十三、估价作业期
二零一六年十一月十四日至二零一六年十一月二十三日。
十四、估价报告的有效期
本报告自报出之日起一年内有效，在此期间，若估价对象的权属状况、实物状况或区位状况发生变化，并对其价格产生明显影响时，应予以重新估价。估价报告超过一年后，估价结果一般应失效。
辽宁华益房地产土地评估有限公司
房地产估价技术报告
一、估价对象描述与分析
（一）估价对象实物状况描述与分析
1.估价对象实物状况描述
2.估价对象实物状况分析
估价对象所在小区环境较好，但面积太大，总价较高，需求人群范围非常小，尽管2004年入住的时候装修标准极高，但目前局部装修装饰有损坏，综合看实物状况一般。
（二）估价对象权益状况描述与分析
根据当事人所提供的材料，估价对象所有权人为黄奕丽，单独所有，证号为沈房权证市沈河字第50645号，所在层数为11-12，设计用途为住宅。至估价时点，委估房地产存在他项权利限制，他项权利人为招商银行沈阳分行，本次评估因他项权利人申请，故本次估价不考虑所存在的他项权利对房地产价值的影响。
（三）估价对象区域因素描述与分析
1.估价对象区位状况描述
2.估价对象区位状况分析
估价对象位于沈阳市沈河区的中心地带，周围公共配套服务设施齐全。委估房地产距惠工广场约700米，周围也有较多公交线路，出行非常方便。
除此之外，众多的餐饮娱乐、银行、商业中心等分布在委估房地产周围，给人们的日常生活带来了较大的便利。综合分析该住宅用房区位状况较好。
二、市场背景描述与分析
2014年初步核算，全年国内生产总值568845亿元，按可比价格计算，比上年增长7.7%。全年固定资产投资（不含农户）436528亿元，比上年名义增长19.6%（扣除价格因素实际增长19.2%）。全年全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），其中住宅投资增长19.4%。房屋新开工面积201208万平方米，比上年增长13.5%，其中住宅新开工面积增长11.6%。全国商品房销售面积130551万平方米，比上年增长17.3%，其中住宅销售面积增长17.5%。全国商品房销售额81428亿元，增长26.3%，其中住宅销售额增长26.6%。全年房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%。12月末，全国商品房待售面积49295万平方米，同比增长35.2%。全年房地产开发企业到位资金122122亿元，比上年增长26.5%。其中，国内贷款增长33.1%，自筹资金增长21.3%，利用外资增长32.8%。
总体看来，2014年经济运行总体平稳，稳中有进，稳中向好。
在持续的宏观调控政策影响下，沈阳市商品住宅市场一直维持稳定发展，2014年1-11月全市成交量较去年同期的1248.28万平方米增长到1377.24万平方米。供应方面，截至2013年11月沈阳批准上市的住宅面积为1656.45万平方米，同比增加了17.94%，推盘进度小幅提升。2013年4月初政府推出有关住房限购政策“沈阳新国五条细则”，政策中重新规定了商品住宅的限购范围，由此前的2环以内限购扩大至如今的全城限购，在一定程度上影响了住宅市场的销售价格，但商品住宅的平均价格依然实现了小幅上涨，2013年前11个月沈阳商品住宅平均售价为每平方米6,330人民币，同比增长1.43%，增速趋于平缓。
2015年，市委、市政府深入贯彻落实科学发展观，以“抓项目促调整、抓环境促提升、抓民生促和谐”为中心，着力推进先进装备制造业、现代服务业等重点工作，全市经济依然稳健，发展平稳较快，没有出现异常波动。就沈阳市房地产市场来看，由于受到前些年国家严格抑制投资投机需求的宏观调控政策影响，购房者还存在迟疑、观望情绪。鉴于通货膨胀势必长期存在，需求旺盛的资源型产品的价格（如房价）上涨通常会超过居民消费价格指数（CPI）的幅度。但是，随着振兴东北老工业基地政策的逐步落地，沈阳经济区必将极大地增强城市活力、促进经济发展；大浑南以及地铁工程、城际交通的启动与成果，必将极大地改善城市形象、提升城市价值，使得土地资源的稀缺性、价值的外溢性得到有效的释放，进而鼓舞人们的购房热情，促进潜在需求转为有效需求。
三、估价对象最高最佳利用分析
房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提进行。所谓最高最佳使用是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断估价对象房地产是否处于最优使用状态应从以下几个方面分析：
（1）法律上允许。即不受现实使用状况的限制，而依照法律法规、规划发展的方向，按照其可能的最优用途估价。
（2）技术上可行。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定进行估价。
（3）经济上可行。即估价价格应是在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式估价。
（4）价值最大性。使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。
（5）土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，估价时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约的因素考虑进去。
（6）房地产与周围的协调性。即房地产与外部环境是否均衡和协调的问题。估价时按房地产与其周围环境相协调能获得最佳外部经济效益的最优使用的新用途进行估价。
（7）可持续发展性。即估价时不仅要研究过去和现在的价格状态，而且还要研究房地产市场的现状、发展趋势，以及政治经济形势和政策变化时对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势，判定使未来利益最大化的使用方式。
在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。本次估价对象原设计用途为住宅，实际用途亦为住宅，按最高最佳使用原则，评估师以其设计用途为最佳用途，并以此为假设前提进行评估。
四、估价方法适用性分析
房地产评估方法包括比较法、收益法、成本法和假设开发法。
比较法，也称为市场法、市场比较法，简要地说，是根据类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；较具体地说，是选取一定数量的可比实例并将它们与估价对象进行比较，然后对这些可比实例的成交价格进行适当的修正来求取估价对象价值的方法。根据估价对象房地产的具体情况，委估房地产设计用途为住宅，目前该类房地产所在区域内房地产市场活跃，交易案例较多，因此可采用比较法求得委估房地产的市场价格。
成本法，简要地说，是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法；较具体地说，是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和建筑物折旧，然后将重新购建价格减去建筑物折旧来求取估价对象价值的方法。成本法适用那些很少发生交易而限制了比较法的运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，委估房地产设计用途为住宅，可正常使用并进行交易，所以不适于采用成本法。
收益法，也称为收益资本化法、收益还原法，简要地说，是根据估价对象的未来收益来求取估价对象价值的方法；较具体地说，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。委估房地产所在小区多为自用房产，出租的较少，因此，也不太适合采用收益法。
假设开发法，也称为剩余法，是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象价值的方法。假设开发法适用的估价对象包括可供开发建设的土地（包括生地、毛地、熟地，典型的是房地产开发用地）、在建工程（包括房地产开发项目）、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房地产（包括重新装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴）。本次委估房地产已使用多年，目前状况良好，因此，不适合采用假设开发法。
五、估价测算过程
1、选取可比交易实例
（1）可比实例选择的途径
（2）可比实例选择的原则
在选择可比实例时，主要考虑以下四个原则：一是可比实例在区位、权益和实物三个方面与委估房地产相同或相近；二是交易类型与估价目的相吻合；三是成交日期与估价时点相接近；四是成交价格是正常价格或可修正为正常价格。按照上述四个原则，我们选择了以下三个可比实例（以下三个可比实例经评估人员筛选并实地勘察）：
表一可比交易实例情况说明表
比较因素内容
估价对象
可比实例A
可比实例B
可比实例C
所处位置
奉天街419-4号1-11/12-1
同一小区
交易价格（元/㎡）
6985
6387
6412
16.11
16.9
16.10
交易情况
正常成交价格
区域因素
基础设施情况
七通一平，保证率较高
公共配套完善程度
离市中心距离
约1Km
环境条件
交通便捷度
较便利
个别因素
内部装饰情况
精装，但局部有损坏
精装
简装
朝向
建筑结构
混合
建筑面积（㎡）
195
229.00
350
层数/总层数
11-12/12
20/24
6/24
12/12
成新度
80%
户型/布局
7室3厅4卫
3室3厅2卫
3室2厅3卫
园区物业及停车位
好，有停车位
2、进行可比实例情况修正并计算
（1）交易情况修正
由于房地产具有不可移动的特性，房地产市场一般是个不完全市场，因此其价格往往容易受当时的一些特殊行为的影响，必须将个别的特殊交易剔除。根据评估人员所掌握的资料,以上所选择的几个比较实例，均为交易市场中正常的交易价格，因此，交易情况不做修正。
（2）交易日期修正
（3）区域因素修正
根据估价人员现场勘察和所掌握的资料,三个可比实例与估价对象的区域因素比较修正列表如下：
实例A
实例B
实例C
20
综合
100
（4）个别因素修正
根据现场勘察和所掌握资料,三个可比实例与估价对象个别因素比较修正列表如下：
25
18
10
15
115
105
（5）求出比准价格：
①把以上比较修正后的各项结果，综合计算出可比实例修正后的单价，其计算列表如下：
综合修正计算表
实例
项目
成交价格(元/㎡)
交易情况修正
100/100
交易日期修正
区域因素修正
个别因素修正
100/115
100/105
修正后单价(元/㎡)
6074
6083
6107
②上述三项可比实例均位于估价对象同一区域内，且结果相差不大，故采用简单算术平均法计算出一个综合结果作为比准价格;
估价对象的评估单价＝（6074元/㎡＋6083元/㎡＋6107元/㎡）÷3
＝6088元/㎡
估价对象建筑面积为376.91平方米，则
估价对象在完全产权状下的房地产评估值＝6088元/㎡×376.91㎡
＝2294628元≈229.46万元。
六、估价结果确定
本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过估算，结合估价经验与对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象于估价时点的客观市场价值为：