这个项目一直没有系统写过。正好最近售楼处和样板房公开了，今天就来说说有关这个项目的故事和看法。
01
为什么御璟峯地块被称为地王？
御璟峯地块为什么被称为地王？
占了哪些好处？
学校（学）：幼儿园、小学和初中，出了东门走几步就都到了。
商业（衣食逛）：出了西门，往北走几步就是科技城短期内最大的商业恒泰星悦里（4.7万方）。出了南门，穿过诺贝尔湖木栈道，很快就到10多万方的绿地商业（早晚会开业的）。
地铁（行）：目前规划的地铁11号线经过御璟峯南面，站点大概位于转盘那里（也就是大悦澜庭和御璟峯中间位置，图上小火车头那里）。
公园（逛）：600亩的诺贝尔湖公园，出小区南门即到。目前诺贝尔湖的提升已经提上政府工作日程，改造后的诺贝尔湖一定会比现在更美，说不定还会多些公共建筑（比如可不可以来个水幕电影啥啥的？）。
诺贝尔湖风景
医院（医）：不知道星悦里将来会不会设置社区医院。但即使没有社区医院，科技城医院离的也不远（约2公里）。医院距离上，御璟峯没啥优势，当然也没啥劣势。
风水：在传统文化中，山之南水之北，是谓好风水。御璟峯恰恰位于山之南、水之北的风水位。水为诺贝尔湖，山为（山湖湾南、山湖湾北）。避了哪些坑？
科技城北面的坑，主要是两个：1、高速噪音；2、离学校近导致的早晚拥堵。
上图中红色箭头为拥堵区域，绿色箭头为拥堵逃生路线。
这里提醒下，随着新小区的陆续交付，以后太湖大道北的交通压力会比较大，南面的交通压力会好很多。御璟峯虽然能一定程度上避开了学校导致的拥堵压力，但避不开北面越来越堵的整体交通状况。目前，保利和光山语南面的普陀山路跨绕城高速高架桥正在重修，这座桥对舒缓太湖大道以北的交通状况具有重大意义。以后如果锦峰路堵住，往北走普陀山路是一个替代方案。太湖大道以北的第二个坑就是绕城高速所造成的噪音问题。御璟峯东边和绕城高速之间有一排小区，会极大的削弱到达御璟峯的噪音。
是不是觉得位置上的便宜都被御璟峯占了？
02
敢于吃螃蟹的中建国际
对于苏州来说，中建国际是家陌生的开发商。不过这家企业却是科技城继南京大学苏州校区后最重大的引入项目。某种程度上来说，这也是苏州近几年最重大的总部引入项目（1500的人才引入指标）。这是真总部，不是那种挂羊头卖狗肉的假总部。
中建国际全球总部
御璟峯这块地，在中建东孚&中建国际之前也有一些国内20强的地产公司跟政府谈过，但是出的方案基本上在100-140平米段，依然是困在科技城死循环里走不出来。中建国际是第一个走出科村死循环的开发商。中建东孚2021.11.24拿的地王地块（御璟峯地块操盘方是中建国际）。但是前期准备工作很早就展开了。
11.22日，中建国际的网友约我去公司聊聊方案。
11月23日，朴哥去了位于锦峰大厦的中建国际。本以为只是两个网友的一次面基，结果发现中建国际的投资、营销等部门骨干全在，愣是搞成了一次产品研讨会。也是在这次会上，我看到了当前的大部分户型。御璟峯地块南北深，东西窄，再加上要保证北面山湖湾的采光，从产品设计角度来说，是比较吃力的。所以有些户型，你会觉得有些不足；但在限定条件下，要追求大面宽，有些户型必须要做出一部分牺牲。后来，御璟峯的方案一改再改，终于完全舍弃了小户型，做纯改善的定位，户型面积从132平米起，是非常需要勇气的。
可以说，御璟峯的出现，正式开启了科技城的纯改善时代。这个定位一旦确定后，就注定了御璟峯会成为科技城的标杆项目。
03
科技城终于出了个高颜值产品
时光倒流，回想2021年10月份，知道科技城地王挂牌的消息后，朴哥其实是挺担心的。因为朴哥对科技城过往的产品很不满意。
当时，科技城的产品痛点主要有三个：1、大量土黄色立面（外立面难看）；2、面积段上，小区定位以刚需刚改为主，缺乏真改善；3、装修标准较为普通。
这些问题，朴哥认为御璟峯解决了两个半。
面积段面积段上就不用多说了吧，毕竟134-242平米，妥妥纯改善小区，起步400万就决定了小区的圈层；也使御璟峯成为科技城能拿到全市去PK的一个项目。御璟峯解决了科技城产品痛点的第一个问题。
外立面
看效果图，对御璟峯的立面期待是很高的。但是，大家都知道，效果图相当于抖音女主播开了美颜+滤镜，你只能信30%。沙盘才是衡量项目立面的最重要标准。
这么美的效果图谁挡得住啊？
对于御璟峯的立面效果，其实朴哥是抱有怀疑态度的（效果图美的让人窒息）。售楼处公开那天，终于第一次看到了沙盘，效果不赖，让朴哥虎躯一震啊。
这也太好看了（朴哥拍的）
关了灯的御璟峯（拍的颜色有些失真）
为了看到更真实的御璟峯，朴哥找了个工作日的上午，趁着人少把灯关了，拍了几张沙盘照片。因为曝光不足，所以图片看起来有点暗，但你应该能从图片里感受到御璟峯的高颜值。
御璟峯是公建化外立面，采用的是现代简约建筑风格，南立面以大面积落地窗（这里注意下，封阳台的玻璃是到底的哦，跟其他几个项目可不一样）+铝板为主，配合仿石涂料，横向紫铜色铝板点缀。
紫铜色铝板点缀
苏州第一个使用紫铜的项目是双湖别墅——铜雀台。铜雀台的紫铜看起来非常有质感，但御璟峯紫铜色铝板的质感在效果图上看不出来。如果最终定材质的时候，能接近铜雀台的颜色效果，那这个立面就牛掰坏了！从北立面来看，北立面应该是以仿石涂料+玻璃为主，紫铜色铝板作为辅材，这与南立面是不同的。
南立面
不容易啊，科村北面终于出了个放到全苏州都能打的高颜值产品。御璟峯解决了科技城产品痛点的第二个问题。
装修标准
在所有没加装修包的项目中，御璟峯的装修标准是比较高的（大概只有揽月阁装标比它高），但还没达到朴哥期望的高度。所以，科技城产品痛点的第三个问题，朴哥觉得御璟峯解决了一半。相对于前两个问题，第三个问题最容易解决。因为这是业主自己能改的事。小区户型面积配比以及小区颜值这两个科村痛点，如果开发商没做好，你后面是一点办法都没有。
04
御璟峯的采光怎么样
说实在的，在第一次看到鸟瞰图的时候，你大概会和朴哥一样，觉得御璟峯的楼幢有点密。
同样都是2.0容积率，为啥和光山语和幸福里的排布就看起来很舒服，而御璟峯就感觉有点密呢？
御璟峯的地块南北长，东西窄，在这样的地块里做大面宽小进深产品其实有些吃力。此外：1、御璟峯摒弃了小户型，全大户型四-五开间朝南的设计，使得单幢楼的建筑面宽比较宽；2、最后面的19~27幢楼层较高（3幢184平的楼幢距离又比较近）。这些因素都加剧了密的视觉感。
后两排的大高层是社区密的主要原因
但如果你认为御璟峯密，采光就差，那就错了。
御璟峯主要是横向宽，但楼间距的数值并不小。从最少的40.75米到最高的86.75米。通过错开排布，御璟峯尽可能保证了每幢楼的采光。
值得注意的是，御璟峯整盘最好的采光在上午，但由于早上的太阳是从东边照过来，受3幢184平楼幢影响，最后一排的26号楼采光是整个小区里最差的（依然满足日照分析）。
05景观以及大堂
景观不仅看谁设计，还要看最终按什么标准施工。在沙盘阶段谈景观，没多大意义。贴几张图，大家自己欣赏下吧。从南门进小区的这条中央景观轴仪式感会非常强！
景观设计思路
景观名字很好听
景观效果图
儿童游乐场
从效果图来看，25号楼的大堂设计很惊艳。不过这种大堂的代价是得房率低，你是想要这样的大堂还是想要高得房率呢？
这种大堂基本上在大高层区域
16号楼的大堂效果（小高层）
在开发商的项目介绍里，有双入户大堂，公共智能系统等等。但相对于其他东西，这些要么是软性服务，要么目前还看不到，所以朴哥不做评价。
06
御璟峯的装修及样板房观感
刚公开后，御璟峯的装修虽然让一些客户满意，但也让一些客户有点失望。其实第一次去我也是有些失望的（人太多看样板房一般感觉不会太好）。
最近，朴哥趁着人少的时候又去了一次，发现了很多上次忽略的亮点。
朴哥认为，御璟峯的装标高于市场上95%以上的项目（未加装修包的项目）。但由于非交付标准这些加分项的风格搭配不当，以及室内南北环境光的差异，造成样板房的视觉呈现效果一般。
御璟峯184平装修标准
184平样板房解析
这个户型的优点就不说了吧。冻资人数是本次开盘房源的数倍。具体的各空间尺寸，自己按计算器算算。
客厅视角
朴哥其实更想想谈谈装修上的亮点和不足。先来说说亮点：
子母门是第一印象的亮点，有大户人家的感觉。
进门的门锁是飞利浦（刷卡，钥匙，密码，指纹四合一智能门锁），这是和耶鲁、三星同档的品牌，跟市面上常用的海贝斯绝不是一个级别。
卫生间龙头、花洒这些都是高仪，品牌上比最常用的科勒或者摩恩高一档。而且如果你观察仔细的话，会发现御璟峯每个次卫的花洒都是带顶喷的，而市面上大部分次卫都只有手持花洒，甚至有的项目主卫都只有手持花洒。
图片仅供参考，应该不是同一型号
御璟峯的很多卫生间（不是全部），用的是toto的壁挂式马桶，这个型号要比市面上常用的马桶看起来高级很多（当然价格也要高不少），后期更利于扫地机器人清理。
开关面板全是西门子的，你自己去装修，就知道市场上西门子假货多。为啥，因为口碑好啊；开发商总不会集采个假的西门子吧。
厨房三件套品牌也是全套西门子（洗碗机）。市场上常用的是方太或者老板。
御璟峯是科技城第一个不管什么户型，全系主卫带浴缸的项目。
这浴缸和马桶是不是看起来有点高级？
不同于其他项目常用的800*800地砖，御璟峯用的是600*1200仿石材抛釉砖。800*800的砖已经铺了十几年，是最为常见的一种砖，而600*1200的砖，则是最近几年的流行风向。无论是砖的价格还是铺砖的人工成本，同等材质下，600*1200的砖都要贵不少。
至于说装修弱在哪？（基于个人审美偏好）
朴哥觉得，御璟峯这种具有标杆意义的项目，中央空调得上大金或者三菱重工。用东芝感觉没和其他项目拉开差距。
内饰选的木饰面的颜色（非交付标准）我不太喜欢，地板的颜色我也不太喜欢。
餐厅吊顶区域未做造型，使得3.15米的层高优势并未得到充分体现。建议业主后续自己调整这个区域的吊顶。
样板房很多柜子做的太大太深了，入户的玄关柜（非交付标准）割裂了厨房+餐厅+横厅的整体感，不然这个184平的视觉空间感会更强。
主卧（转角窗）
因为样板房搭建在售楼处里，南面空间自然采光，亮堂的很；北面空间外部采光源为售楼处过道筒灯，比较暗，使得本就不富裕的北面空间显得更小（这一点在151平户型上表现得更突出）。151平样板房解析
151平的样板房采用的是非均衡设计理念。把更多的空间给了三联阳台+方厅（横厅+独立餐厅），从而把公共空间的尺度拉到高分。
151平不封阳台是143平，这个面积段，常规得房率，把那么多空间给了公共空间，主卧、厨房、南次卧这些空间尺度又不错，那势必会压缩别的空间，而被压缩的就是北面的房间，特别是北面那个小书房。
朴哥觉得，跟184平一样，151平餐厅的吊顶处理的不好。应该象客厅一样，尽量保持原有层高，做出层次，这样，能够有效增强餐厅的竖向视觉效果。
吊顶可以类似于这种（图片来自网络）
151平的这个U型厨房，尺度空间绝对ok，吊柜也全做满了（市面上很多项目吊柜只做了一点点）。而且御璟峯很老实的把厨房移门都给你装上去了（很多开发商不装是为了增大空间感），让你看到的是实际的效果。
如果你仔细看，会发现，151平户型的窗子做的非常大。其实不仅仅151平，御璟峯的任何一个户型，窗子都很大，而且比较夸张的是，绝大多数户型，南北卧室各有一个转角窗。
主卧的窗子是转角窗（又大又爽）
北面的儿童房也是转角窗
另外，这个151平的户型，不仅仅是4房；因为方厅的存在，还有机会拓展成4+1房。满足二胎甚至三胎家庭的居住需要。
6米的客厅可以挤出一个小房间出来
南次卧可以和阳台连起来
少有的双阳台户型，有个超大的方厅（横厅+餐厅），4.1米的主卧开间太无敌了。除了主卫略小外，每个空间的尺度都很不错了（北房间也不算小了）。
这次开的15号楼，小区楼王位置，可谓是众星捧月。
141平小高户型
141平户型和大悦澜庭的137平户型很象，都是南向极度舒适，北向有点憋屈的设计。这也是御璟峯唯一一个北向没转角窗的户型。141平大高户型
这是一个非常舒适的3房产品，针对的是家庭人口不多，但又需要舒适空间的客户。主卧的4米开间，次卧的3.3米开间，6米的横厅，厨房南面的吧台设计，都表明这是追求舒适性大于追求功能性的产品。
07首批开盘房源
至于说到价格，众说纷纭，我也搞不清楚，还是等着看预售许可证吧。
08
整体评价
虽然御璟峯未能在更大的面积配比+更高的装标方面完全达到我期望的高度。但无敌的位置、134-242平的纯改善面积段、高颜值的产品立面、虽有不足但优点突出的户型以及领先整个板块的装修标准，仍使它成为一个非常棒的项目，也使它具有了成为科技城玲珑湾的潜力。
具备了如此的基础条件，最终能不能成为科技城代表作，就要看落地效果了！