之前一直没写住总清樾府（其实住总也是属于北京城建集团线面的子公司），最近有人就问买清樾府还是选龙湖观萃。这两个位置板块不同，横向与隔壁的梧桐星宸和北京建工嘉境里对比，值得好好聊聊的。
一、拍地
1.1、住总清樾府
2024年2月23日，北京市昌平区百善镇中心区西部地块土地一级开发项目CP01-0901-0004、0006、0013、0014地块（R2二类居住用地、A33基础教育用地，土地规模12.08万平方米，建筑规模14.88万平方米，容积率分别是1.21/1.26/1.09/1.27/1.40，限高：13-15米，配建1处幼儿园、800㎡托老所、公共厕所、社区卫生服务站等）。
竞拍规则：（土地合理上限价格402500万元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场摇号方式确定竞得人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》）。
仅仅有北京住总1家报名，
最终：北京住总以35亿元底价竞得地块，成交楼面价：2.35万元（配建还是有点多）。销售指导价：5.6万/平米，浮动10%。
②、北京建工-嘉境里
2023年11月30日，北京市昌平区沙河镇西沙屯村、满井西队村棚户区改造土地开发B地块项目CP01-0201-0001、0002、0009地块（二类居住、基础教育用地，土地面积65957.258平方米，规划建筑面积154439.929平方米，楼板价为2.29万元/平方米，配建6969平方米幼儿园。住宅用地中0001地块容积率2.55，0002地块容积率为2.6，控高同为60米，需配建15班幼儿园）。
拍卖规则：（土地合理上限价格为40.71亿元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格的基础上现场竞报“现房销售”面积程序，起始竞报“现房销售”面积为1000平方米，同时本次出让宗地设定有“现房销售”面积上限30000平方米，当现场竞报“现房销售”面积达到设定的上限面积时，转为现场摇号方式确定竞得人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》）
最终：北京建工以35.4亿元底价竞得，销售指导价为5万元/平方米(期房)、5.2万元/平方米(现房销售，现在底价成交)，浮动8%，起始住宅楼面价约2.4万元/平方米。
③、梧桐星宸
2023年7月20日，北京市昌平区沙河高教园区四期（二）地块土地一级开发项目CP01-0302-0002、0003、0004、0009、0010、0012、0008、0013地块（以下简称“沙河高教园地块”）（R2二类居住用地、A33基础教育用地、A8社区综合服务设施用地国有建设用地，地块用地规模61,471.54平方米，地上建筑规模2127,341.904平方米--绝对属于大体量的地块，容积率为2.0-2.5，机场限制，控高45米，起始价27.8亿元，合理上限价格约为31.97亿元，“现房销售”面积上限为2.3万平方米）。
竞拍规则：（土地合理上限价格319700万元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格的基础上现场竞报“现房销售”面积程序，起始竞报“现房销售”面积为1000平方米，同时本次出让宗地设定有“现房销售”面积上限23000平方米，当现场竞报“现房销售”面积达到设定的上限面积时，转为现场摇号方式确定竞得人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》。）
地块吸引了25家房企及联合体报名（华润、东方雨虹、中铁建、中海、京能、中建信和(五局)、大悦城、保利、山西裕通晟、越秀、建发、首开、城建、招商蛇口、厦门国贸、金茂、建工、北辰、中能建、金隅、绿城、中铁、海门海泰、太原萃丰、万科）。现场竞拍前，收到25次报价，最后一次是31.16亿元。
地块特征：地块由8个小地块组成，每个地块都较为方正，利于后期住宅规划排布。现场很快地块报价就触顶了，达到31.97亿元。竞现房销售也很快触顶（2.3万平米现房销售），
最终：首开以31.97亿+2.3万㎡现房销售面积幸运摇中，地块综合成交楼面价约为2.51万元/平方米，溢价率15%，销售指导价5.5万元/平米（期房），5.7万/平米（现房）。
项目最终由首开+建工+越秀三大国企联合开发，越秀操盘，案名梧桐星宸（取自首开的“梧桐”系、越秀“星”系和北京建工“宸”系结合的寓意）。
总之：这三个盘虽然都是位于昌平中部区域的沙河高教园区周边，但是地块的冷热相差巨大。紧邻地铁站的梧桐星宸是25家抢，最后首开双触顶摇号获得。住总清樾府和北京建工嘉境里是一家报名底价竞得（原因就是离地铁站远了点呗），还有就是地铁站周边的配套饼已经画出，大家更相信可以优先落地，而稍微远离地铁站的区域也画了饼，但是开发商选择就更慎重了。基本楼面价都在2.3-2.5万左右，销售指导价从5万至5.6W不等（最后拍到的住总清樾府虽然远离地铁，但是比去年热抢的地铁房梧桐星宸还要单价贵1000元。这把新地越拍越贵的逻辑表现得显而易见）。
二、位置&交通
2.1、住总清樾府
①、位置：
这个项目位于昌平区，北六环与北五环之间，紧邻北六环的高教园桥（距离高教园桥走行距离680米左右。北六环与北五环的距离还是很远的。从这里开车至市区基本是转线至京藏高速。走小路，南侧有沙河水库阻挡）。具体位置在顺沙路和回昌路的交叉口的东北角。
②、交通：
公路交通
项目紧邻北六环，东西向有北六环和南侧的顺沙路，南北向有南丰路（这条路在南侧的沙河水库区域被打断，形成端头路）、京藏高速和京新高速。目前进出市区基本是靠西侧的两条高速公路和北侧的六环路（特点就是早晚高峰路上还是比较堵车的）。
轨道交通：
项目距离最近的地铁站是昌平线的沙河高教园站，走行距离是1.7km（这个距离已超过地铁房概念的1.5km，因此不能算地铁房），只能算是有地铁，但是走行距离还是有些远的房子（电动自行车还是有必要备一个的）。
2.2、建工嘉境里
①、位置
这个项目位于昌平区，北六环与北五环之间，紧邻北六环的百葛桥的东南侧（项目距离百葛桥的走行距离是1.1km）。项目紧邻京藏高速（距离高速的距离在150米左右，建议购买这里的一定得去现场实地感受一下高速噪音的问题）。项目具体位置是在京藏高速与大小路交叉口的东北侧，沙屯路的西侧。
②、交通
这里紧邻京藏高速和北六环，因此这里上京藏高速还是非常方便的。西侧的京新高速也可以绕的走一下。（这里的京藏高速成为小区的恶一个重要交通配套。好多时候即使堵车也走京藏高速，绕行堵车点要走好远。还是老老实实一点点往前挪吧。要不就早出门晚归家会好一点，最好就是在隔壁上班或者不用规律上下班那种工作）。
轨道交通
这里目前距离最近的地铁是昌平线沙河高教园地铁站，走行距离是3.8km（这个基本依靠走路时不可达）。因此这哥不能算地铁房，近距离也算不上。
未来这里的西侧有东北环线市域铁路（这条线改造完后，走行速度是160km/h），远期高峰期3min一趟。
项目距离东北环线沙河北站的走行距离大约1.5km左右（需要走跨越京藏高速的天桥）。这里距离基本算是走行距离的极限。勉强算是地铁房。
大家会问这条线多久能改造完开通呢？
嘉境里目前公共交通差一些，因此开通了班车，补充这一个短板（为业主配备了约10分钟一趟的社区班车直达地铁站，基本能实现3站朱辛庄、4站生命科学园、5站西二旗的出行需求）
2.3、梧桐星宸
这个项目位于昌平区，北六环与北五环之间，南丰路的西侧，北沙河中路的东侧，满王路的北侧，高教园中街的南侧（项目距离地铁昌平线沙河高教园站的走行距离是850米左右）。
这里紧邻昌平线地铁沙河高教园地铁站。距离地铁站的走行距离是800米左右，典型的地铁房（地上高架线路，虽然增加声障屏，但是由于项目距离线路过近了，买房的时候最好实地感受一下--因为这里售楼处在朱辛庄，看沙盘还是感受不到--售楼小姐姐必然说没声音）。
三、板块
3.1、历史
昌平的历史还是非常悠久的，西汉就设县了（这里已经有2000多年的历史），这里有“京师之枕”。从昌平的名字就能看出其中寄托的寓意“昌盛平安之意”。昌平整个区域，在历史上就是屯兵所在地，这里也称为抵御北方少数民族的前沿地区，平常就是耕战结合（元朝这样的形式被称为军屯，到了清朝，这里就基本太平了，这里的田地就基本变为了民田。军营也就变为了村庄）。在这边有好多*各庄。这个是由“哥庄”演变来的，这里说的“哥”并非尊称，而是庄户的级别：哥畸官定秀，哥是最低级，某姓人家在此垦荒种田，就叫某哥庄（例如：史各庄：就是姓史的人家在此垦荒种田）。直到现在昌平仍然有好多地方是驻军不错之处（紧邻山区，并且这里有沙河军用机场等等）。
沙河高教园、百善（在明朝，这里是白石村，原因就是村西侧有一座白色山石的小山。后来因山上有白蛇，而被叫做白蛇村，后来在清朝因为村名热心公益，参与修路。因此被改名百善，一直沿用至今）位于昌平的中南部区域。昌平有历史重大意义的，并有古迹遗留下来的就是昌平县城、十三陵和沙河的巩华城。其它区域基本就是围绕着这些区位，形成的一些村庄。1956年昌平由河北划归北京市，改为昌平区。1960年改为昌平县。1999年改为昌平区。
沙河高教园选址这里不仅仅是因为这里自然环境不错，属于北京的近郊。更重要的事这里属于村庄区域，拆迁成本更低。这个也是一个重要的因素。
3.2、沙河高教园的现状
板块东侧
目前这三个盘的周边基本是（空地+农田+学校+小区的结合）。沙河高教园板块的东侧是住总清樾府所在区域。咱们围绕着住总清樾府聊聊这里。北侧是隔着空地的北六环，过了六环依然是大片的农田地，一直至南邵。项目的西侧是中央财经大学（沙河新校区）。项目的东面已经完成拆迁，再往东就是百葛路3号院（这里属于牛房圈和二德庄的回迁房，周边确实没有配建，村名们有种蔬菜的习惯--占用绿化面积私自种菜，还上了新闻），再往东就是别墅区（2004年-2006年建设的顺驰林溪一期和二期，单价3-3.7W左右，总价1200万左右）。这里没有建设大型商业配套的计划。项目的南侧就是大片的农田和树林（紧邻地铁线的是央企国机集团线束的农机院，周末带孩子来这里挤牛奶，收鸡蛋，赶鸭子，驾驶拖拉机，体验当季的农业活动生活--这里大概率会一直是这样的）。
板块中部
板块的中部区域是梧桐星宸所在区域。梧桐星宸为中心，东侧是南丰路和地铁昌平线（紧邻地铁线，还是有一些噪音的，南丰路由于向南是断头路，因此车辆相对比较少）。
项目西侧有北京航空航天大学、中国矿业大学、首都师范大学等校区（这里的这些小区主要是本科生为主，进驻45个学院、9个一流学科、66个一级学科、49个国家和省部级重点实验室，师生约达6万人）。
恒大城
西北侧是北街家园系列小区（一区至八区，建成年代基本在2008至2010年左右），单价基本咱3.7-4.6W之间。西北侧是2016年建成的恒大城（虽然恒大歇菜了，但是这里已经交付了。这些属于高教园的保障房，一部分是政府回购的公租房，还有一部分是分配给教师的福利房。五年限售，现在到了还是不能交易，还是老师有办法，直接上新闻，让记者咨询政府部门了，细则还在制定中，等领导们批复吧）。
板块西部
这里有新房项目北京建工嘉境里小区。
东沙河与北六环京藏高速形成一个三角形区域，这里基本是围绕着中间的绿地展开，大片拆迁的空地，点缀着几个企业。嘉境里北侧是隔着大片空地，并且紧邻北六环内的北京市吴裕泰茶叶公司（就是咱们经常买的那个花茶--北京人好喝这个，我也挺喜欢的），剩下有钢材市场+空地。楼盘南侧有金河水务建设集团（这个公司绝对是这一片的扛把子，在旁边企业自用地的上面修建了金河嘉苑小区，未申请下来产权，暂时以公租房的形式租给业主，后续就是一直是各种纠纷，别说办理产证了，住着说不准那天就轰走了，故事太多），
楼盘的东侧是回迁房项目，停工好久了（烂尾这么多年，故事还是有点多）。楼盘西侧紧邻京藏高速（基本直线距离在150米左右，噪音必然大不少--这也是地块最大的硬伤），隔着高速西侧是中国石油的地盘（有中国石油科技园、中石油数据中心、科技交流中心，石油机械公司、石油化工研究院。就连这里的道路命名都与石油有关系--昆仑路、能源西路）。
3.3、沙河高教园板块的周边
沙河高教园板块的北侧是南邵（这里聚集了一些企业--药企、机械、电力等等）沿着地铁站也分布着住宅，形成了昌平新城主要核心区（这里有正在热卖的新盘--建发观堂府）。
板块的南侧是围绕着昌平线沙河地铁站展开区域（这里也是以安置房+村庄为主，是北漂一个重要聚集区，自从史各庄被拆迁后，这里的人就更多了。每天早高峰地铁站都限流--北京为数不多的限流车站之一）主要是居住为主，沿着沙河两岸分布着别墅区。
板块的东侧是小汤山区域，这里不仅有阿苏卫垃圾填埋场，也有沙河机场，注定这里不可能有大量人口居住区存在，主要种草莓了（未来规划也是绿化区域）。
板块的西侧是分布在京藏高速、京新高速和铁路（京张高铁、京包线、东北环线）从中穿过，两侧有空地+产业园区+少量居住区（这些道路没有带动这里的发展，反而把这里分割开来，导致未来的发展也有一些受阻。这里分布的产业也基本是以制造为主，中石油占用面积还不少）。
3.4、未来
2016年国务院印发《北京加强全国科技创新中心建设总体方案》及北京市城市总体规划《2016年-2035年》将北京定位为全球科技创新引领者、高端经济增长极、创新人才首选地，因此重点发展“三城一区”，提出统筹规划建设中关村科学城、怀柔科学城、昌平未来科学城、北京亦庄经济技术开发区的战略。“三城一区”的开发战略下，“昌平未来科学城”正高速发展，
昌平的规划未来重点发力建设的区域主要包括两个板块，一个是昌平新城区域，和未来科学城区域。咱们聊的少喝高教园就属于未来科学城规划区域。未来科学城分为东部、中部和西部三个区域。
①、东部是沿着17号线的未来科学城站和温榆河未来可续成滨水公园展开的以能源为主的产业聚集区--能源谷（这里的产业基本算是处于完善屙巅峰状态了，利好基本出尽，剩下就是卖地了，未来看淡）。
②、东侧靠近南侧紧邻海淀中关村软件园区域的事生命谷（也叫生命科学园，这里聚集了一大批医药类，生命科学类研究所、实验室及企业。现在史各庄拆迁完成，正在建设第三期）。这里也是昌平新盘聚集区。最近正在卖力推销的中国好房子项目--龙湖观萃。隔壁朱辛庄的中海寰宇未来也子热卖中。
③、西北侧的高教园区，这个也就是咱们写的重点，这里还是主要以教育为主，产业为辅（主要还是吸引这里的毕业生是不是可以留下来就业，创业--在沙河漂几年，一下决心就买隔壁的新房了）。
昌平沙河高教园，是北京市委、市政府确定的两个大学园区之一。2019年再次明确高教园建设的三大目标：一是努力建设“双一流”大学，二是推动高精尖产业发展，三是深入落实新一版北京总体规划。昌平高教园将成为未来版本的中国海淀（但是超越很难，这里主要是本科教育。主校区还是在海淀）。
现在楼盘所在的各个区域都做了相应的规划。下面就看看各个板块的未来规划。
①、板块西侧--嘉境里
②、沙河高教园区中部--梧桐星宸
这里周边基本建设成型，未来就剩下地铁站旁边的白菜心地块了（这里就在梧桐星宸的北侧，从体育中心、社区配套、学校、各类综合配套、商业体、社区养老等）。
沙河高教园已审批规划总建筑规模约586万方，整个区域分为高校学府区、生活居住区、公共配套服务区三大部分。高校有北邮、北航、外交学院、师大、中财等8所高校搬迁进驻，全日制在校师生约5万余人，生活居住区基本成熟，恒大城、玫瑰园等园区一、三期配套商品住房早已交付入住。
梧桐星宸北侧地处沙河高教园核心区域且紧邻生态景观轴，整体约18万方（约10个标准足球场大小）。
③、住总清樾府
清樾府周边规划了住宅区，到那时由于这里紧邻机场，导致这里的建筑还是限高的。主要一低密度洋房为主。这里未来的结果就是建成亿些居住和生活配套为主的区域。亮点不足，建设周期会比较长。
总之：沙河高教园板块属于昌平未来科学城规划的三个产业重点发展点的其中一个（另外两个是南侧的生命谷，和东侧的能源谷--左右潜力的必然是生命谷周边。高教园区，接下来的建设和发力点在雄安）。沙河高教园的中部区域最为成熟（目前就剩下地铁站周边的白菜心待建设。东侧的国机集团下属的农机院就慢慢转移吧，对板块二手房的价格影响不大）。板块的东侧是紧邻机场，各种配套还是比较缺，接下来发展也就是把规划的慢慢落地吧。西侧紧邻高速和铁路的区域，发展明显受限，主要是一些安置房（即使将来配建完成，目前也能感受到。对于房价的最大利好就是隔壁东北环线市域铁路的建成）。
四、产业
③、板块的东侧基本是以居住为主，基本不会有什么大的产业聚集（主要与这里的定位有关，围绕机场和垃圾处理形成草莓，农产品的种植，绿化区域）。住总清樾府也属于高教园定位发展边缘区域。
因此这里基本还是要依靠便捷的交通前往市区的各个产业区（其中轨道交通尤其关键）。未来的发展也基本沿着轨交布局，属于典型的刚需聚集区。
五、学区
这里聚集了丰富的高校资源（中央财经大学、北京师范大学、北京邮电大学、中国矿业大学、北京科技大学、北京航空航天大学。形成了良好的学习氛围），同时也带来的各个高校的附属小学、中学（这也是为了服务周边的高校老师方便，同时也方便了在这里购房的大家）。一站式幼小初高名校资源环伺的板块。板块的东侧住总清樾府，目前周边还是比较缺少相应配套的学校。但是一定会有学上（项目西侧的板块中部区域学校还是非常丰富的）。
板块中部梧桐星宸周边的配套相对比较成熟。这里周边有4所幼儿园：北京幼师实验幼儿园、北京师范大学实验幼儿园、中国科学院沙河高教园区幼儿园、红黄蓝亲子幼儿园。2所中小学：航空航天大学附属小学、北京师范大学昌平附属中学。项目北侧也规划有九年一贯制学校等。
板块的东部区域，建工嘉境里区域，这里项目会配建相应的幼儿园。并且在东南和东北侧有相应的教育用地。属于有学上，但是要目送式上学，还得等周边学校的落地。
六、生活配套
6.1、商圈
①、住总嘉境里周边近距离还是缺少相应的商业配套（未来交付后，楼下也就是各种小店，超市、理发店之类的商业配套）。未来也就是共享沙河高教园地铁站周边的商业配套。可以自驾前往成熟区的商业配套（沿着京藏高速前往北清路生命科学园的超级合生汇，或者乘坐地铁至朱辛庄万达广场、TBD万科天地。或者前往周边的玖耀里、隆兴购物广场、海淀大悦城等商业配套）。这些商业相对距离都比较远，在4km以上。
②、梧桐星宸除了未来规划的北侧商业区域外，可以乘坐地铁至南侧地铁沿线的各个商业区域（玖耀里、隆兴购物广场、北京悦荟广场、朱辛庄万达广场、TBD万科天地、超级合生汇等）。梧桐星宸相对便捷不少，未来也有盼头。
③、住总清樾府，周边近距离也是缺少相应的配套（未来交付后，楼下也就是各种小店，超市、理发店之类的商业配套）。剩下就是自驾或者轨交至南侧地铁沿线的各个商业配套区域（超级合生汇大家的期望很高，但是最近大家的吐槽也很多，这正说明了大家的期望）。
总之：这里未来在高教园地铁站会形成一个10万方的商业区域（规划确定了，就等着落地了）。其次是沿着地铁站周边的一些商业配套。沙河还是满足基本需要，稍微升级一下就得前往南侧的朱辛庄区域（万达广场、TBD万科天地），其次是超级合生汇已经开业了，大家的期望还是很高的。其次是海淀永丰北的海淀大悦城（建设中）。相对梧桐星宸优势很大近距离的盼头和轨交的串联，嘉境里和住总清樾府的周边配套就相对少了很多（未来建成也就是理发店、小超市、小蔬菜店之类的。升价一下还是要去梧桐星宸的隔壁和南侧的超级合生汇）。
6.2、医疗
这里除了社区医院和楼下的小药店外，其它医疗配套资源还是比较匮乏的。只能依靠南侧沙河中西医结合医院，以及5km外的生命科学园内的北大国际医院，回龙观区域的北京积水潭医院回龙观院区。或者前往北侧昌平城区的相应医院。
总之：这里周年的医疗资源配套比较匮乏。未来顶多也就是在梧桐星宸北面建设小型的医疗配套设施。剩下就是自驾或者轨交前往周边5km外的相应成熟的医疗配套区域。
6.3、公园
现状
这里走路可达的公园资源相对比较少。但是周围稍微向外走走的公园资源还是非常丰富的，沿着东沙河两岸的滨水公园景观带。恒大城旁边的学府公园。向北有位于北邵洼站附近的新城滨河公园，在往北就是十三陵蟒山景区、凤凰岭风景区。向南走走有位于沙河水库周边的滨水公园。北面的山区直接让昌平这些区域的空气新鲜度比市区高了两度（这里也是从北向南的风道所经之地，每年的新鲜空气都是从北方吹向这里，再进入北京城和华北平原）。这也是好多别墅区选择这里的主要原因。
未来
沙河高教园在城市公园规划上，预计2035年完成1所城市综合公园，6处社区公园以及3处游园，整体绿地面积不低于113.6公顷，鲜氧自然。
当年我们还在十三陵景区某一个培训中心封闭开发了半个多月，这里的空气质量确实不错。这里也确实非常适合休闲娱乐（好多国央企和国家机关的培训中心，会议中心就设置在此）。
总之：这里近距离的公园资源还是比较少（嘉境里就是沿着京藏高速旁边的绿化大，要不就是东沙河未来的绿化带。梧桐星宸就靠北侧这个商业综合大饼吸引着大家，要不就到隔壁路东侧的国机集团下属的农机院挤挤牛奶、掰玉米，挖红薯，捉泥鳅，捡鸡蛋。摘草莓也不是很远。住总清樾府距离农机院也不是很远）。但是稍微向外走走公园资源就非常丰富了（不仅有紧邻河边的滨河森林公园，而且还有大型的十三陵景区）。
八、小区
三个小区分布在高教园的三个典型区域（最看好的必然是白菜心的梧桐星宸。其次是剩下两个机山价格战，这两个楼盘的不足之处能否接受）。
8.1、开发商
①、住总清樾府
北京住总（现在属于北京城建集团下属的二级子公司，地方国企）：
【国匠血脉】
北京住总集团始于1983年成立的北京市住宅建设总公司，为北京市属大型国有企业，历经四十余年发展，目前已成为以科技研发为先导、房地产开发为龙头、建安施工为支撑、现代服务相结合的大型综合建筑企业集团。
【声誉北京】
北京住总集团历经四十一载履迹沉淀，业务遍及京津冀等三十一省区市，足迹延伸至亚洲、非洲、欧洲多个国家和地区；荣获鲁班奖、国家优质工程奖、詹天佑大奖和钢结构金奖等国家级奖50余项，省部级优质工程奖200余项。
【荣光履迹】
匠心筑就丽景长安、住总如院、棠颂别墅等佳作，同时与众多品牌开发商联袂合著奥森one、海淀幸福里等经典楼盘。
②、北京建工嘉境里
北京建工（北京地方国企，号称一条长安街半部建工史）：
自新中国成立以来，北京建工凭借71年的匠心传承，打造了无数经典建筑，其中长安街及其两侧的80%现代建筑，如天安门、人民大会堂等，均出自其手，累计建筑面积超过3亿平方米，荣获鲁班奖、国家优质工程奖、詹天佑奖等众多殊荣。近年来，北京建工更是佳作频出，如建邦礼士阁、建邦顺颐府、建邦华府等，
首开摇中地块，最后召集其它两家共同开发（首开股份&北京建工&越秀。售楼处都在越秀地盘上）。
首开股份（北京市地方国企）：
首开股份隶属北京市属国有大型企业首开集团旗下,连续多年销售额超过1000亿元，并连续6年获得中国房地产公司品牌TOP10。
北京建工（北京市地方国企）
北京建工集团与共和国同龄，自成立至今,始终保持着中国建筑业的领先地位，出自北京建工之手的各类建筑所获各类奖项数量之多、级别之高，位居行业前列。
越秀（广州地方国企）：
广州龙头国企，中国跨国公司15强，全国30城打造200余品质人居，服务超100万业主，截至9月，越秀是2023年北京投资最多的房企之一（打造了朱辛庄的越秀星樾、石景山的越秀天玥，海淀四季青的香山樾）。
总之：这三个盘都是北京地方国企主导（北京建工参与了其中的两个项目主导了嘉境里，参与了梧桐星宸。住总主导了清樾府。首开摇中的梧桐星宸，引进了越秀一起来参与）。因此这几个盘烂尾倒是不太可能，但是减配和维权就不敢保证了。
8.2、小区规模
清樾府
项目位于百善区域的清樾府，地块被分割成三个正方形的区域。其中最南侧的区域东南角是幼儿园占据了一个角落。西北侧的地块被南侧园林占据了一块。西北侧的地块相对比较方正。
嘉境里
嘉境里被分割为南北两块地，并且整体呈现一个狭长的长方形（楼间距还是比较大的）。东侧一小块地是幼儿园。地块与京藏高速公路隔着绿化带。
梧桐星宸整体地块内还是比较大的，但是整体被分割成6个小型的地块，这样极大的限制了园林的发挥。
总之：这三个楼盘的地块面积都还是比较大的，但是都被分割成2-6个小型地块，这样就缩减了每个完整小区的面积，导致园林景观的布局会有所受限（特别是梧桐星宸直接被平均分割成6个区域，饭后遛弯都不是很便捷，跨越街区的遛弯就一般了）。相对清樾府好一些。嘉境里地块呈现长条形，还被分割，因此也受限不少。
8.3、小区基本信息对比
8.4、园林&楼栋
清樾府的整体定位是别墅级洋房社区（分为三块地，一期开卖的事最南侧的地块）。最大的特点就是低密度洋房（主题就是四层墅境洋房）。
清樾府：“清”意为纯粹，既代表项目周边一脉相承的山水文脉，也寓意项目将营造纯粹的低密生活住区。“樾”意为遮天蔽日的树荫，与项目所呈现的低密生活意境相映照。“府”意为文人雅士的宅邸，属于低密的规划与洋房叠墅的产品形态；
园林：--雅致园林造景
大门效果图
大门楼盘效果（这个相对更真实一些）
小区采用人车分流，大门采用两层式，宋式风格，采用了大块的通透玻璃达到了现与古的交汇风格。不失大气。
地块的规模相对比较大（1.25的超低容积率，导致人均占有园林面积更大），给这里造园林预留了很大的空间，其次园林也采用了各个独立的形成景色区域。采用庭院式入院风格。例如有未名园，小红楼。其中也有水系，山石，凉亭、绿植、树木创意的台阶和条石铺就得走道等等。整体设计在这三个新盘中，绝对是算顶部的存在。最关键是低密度绝对是加分项（但是也是不得已而为之，离机场太近了，航线就在小区的中间经过。就是相对比较民航少了很多）。
其次是规划绿地对这里的绿化率起到了增添作用。小区内部的流水，现代风格的亭子，实现了小区宋式园林风格的落地。
效果图
楼盘南侧展示图，这个基本更趋于真实
楼盘北侧
大家发现中间有斜的规划绿地区域，还很有规则，这是沙河机场的航线区域（预留了航线，这里正好是与机场跑道平行）。
这个也是小区的最大BUG，好在这是军用机场，平常起降不是非常频繁。这一点大家还是实地感受一下，我去的时候前后2小时，没看到飞机。
楼栋：
采用传统的中间对称，上下三段式，屋顶采用斜顶的规制，脉承宋式建筑屋檐结构，将“意、境、形、韵”等文化的仪式感沉浸于建筑上。采用了极简边框的笔触，石材与金属线条，呼应世界简约美学潮流（外面采用大块玻璃+部分石材+金属线条+真石漆）。
玻璃+金属线条+真石漆基本算标配，整体效果还是不错的。典型刚需盘。
②、嘉境里
楼栋整体呈点状分布，最大的楼间距超70米，加上没有东西向房源，栋楼间采光和通风效果都不错。
大门采用人车分流，小区大门48米长，约2层楼高的双界面艺术馆式社区入口，给足业主仪式感。看起来高大上不少，也与小区的楼栋相匹配。
园林：
小区建设有大约4.5万平米的园林景观。“自然独家酒店式园林”，两个园区打造了“两面一商两轴八景”。包含水景中心剧场、光影水庭、棋盘乐园等多个主题景观。圆形景观，小型的连廊，小型水系+绿植+大树与走廊形成一个景观区域（号称是“情绪疗愈绿洲”为理念的度假式园林，自然与都市的和谐交融）。让居住者有沉浸式的居住体验，让人仿佛置身于度假胜地。
小区主打高层，中间对称三段式设计。以现代学院风为设计灵感，巧妙融入经典红砖元素，打造出令人瞩目的高颜值建筑立面（这个和回龙观区域的紫金书院相类似，那个是真砖，这个是部分真，大部分是仿造）。红砖、中灰和浅灰的主色调，不仅赋予了建筑独特的人文气质，更通过精致的线条和错落有致的布局，展现了建筑的文化感、尊贵感和品质感（建筑气质与高教园大学城的定位相符合）。
「悦己」中心--说白了就是商业生活配套
这个开发商还是考虑的不错的，也是通过调研，发现这边确实没有像样的商业配套，开发商自建了一个约2100平米的相应的商业配套（像具有烟火气息的业主食堂、生鲜市集、便利商超、健身房、药店、洗衣店等，日常的柴米油盐采买、健身运动等，在小区内都能有），算是把短板补一补（目标：让自己身心健康，让家人住得安心，让生活松弛下来）。同时小区单独设置了健康小屋为业主们提供了一整套的康养配套服务。还有解决孩子们放学后无人照看陪伴的“四点半难题”，还是成人的阅读、邻里社交空间，而对于老人来说则可作为平时颐乐休闲场所。
小区考虑到自己离地铁站远的特点，因此开设有往返于地铁站的班车服务。
项目从空间品质、生活剧场、学院气派三方面，打造精英社群的圈层文化。
园林
这个楼盘被分割成6个小区，中间是市政道路（虽然车辆相对比较少，但是毕竟也是市政道路）。因此真个楼盘整体设计，新城了一环（生态绿色共享观环）一轴（南北向的社区回家轴线），六园五景的格局（6个小区，分别有6个园林景观，其中每个小区都包含了五大功能场地，大门口的礼序归家、阳光草坪、林下休憩、中心会客厅、主题儿童活动区）。
基本是每个小型的小区以楼栋中心，形成一个特定景观区域，也还是小区人的活动区域（社交空间、阳光草坪、林下休憩场、儿童主题欢乐场，6个小区整体构成五维场景全方面满足全龄段休闲娱乐需求）。
楼栋
小区的楼栋高低错了布置，分布在这几个区，与小区名字的“星”算是对上了，相对比较分散。楼栋采用对称式设计，整体三段式，外力面采用传统的窗户+白灰色的真石漆（妥妥的刚需气质）。
综合小区对比：购买建议是：梧桐星宸>清樾府>嘉境里。但是想要好品质，不怕飞机噪音、能接受地铁站的距离可以优先选择清樾府。口袋货币有限，能接受京藏高速的噪音和周边配套，那可以选嘉境里（这个楼盘的优惠力度会大很多）。根据各自实际情况来选吧。
九、户型
9.1、户型结构
住总清樾府的洋房户型分别为85平米/98平米三居室，125平米/140平米四居室。
容积率1.26（绝对媲美别墅级）。
一梯两户，并且由于放松了报规，北侧有设备平台。得房率在81-86%之间（加上赠送超过90%）。北四村的龙湖观萃直接赠送南侧大阳台。
嘉境里户型是，74平米两居室、86平米三居室、96平米三居室、105平米三居室、125平米四居室、140平米四居室、154平米四居室（户型类型比较丰富）。这里面分为了洋房户型（78平米、79平米、105平米是洋房户型），和高层户型。
有一梯两户、两梯两户、两梯三户。
小区的户型从59平米的一居室至127平米的四居室均有涉猎（涵盖了一居到四居等多种选择，从刚需到刚需改善。总价：320W--700W）。主力户型是99平米的三居室，其次是85平米的三居室。
总之：这三个小区的户型基本都是满足刚需为主，刚改为辅。其中整体户型面积段，梧桐星宸相对小一些（主打刚需和刚改。一居室至四居室全覆盖）。嘉境里的花样最多（满足各种不同需求），清樾府的最简单，相对纯粹一些（一共就两种类型，4个户型）。
9.2、户型分析
9.1、面积段：80平米以下
①、梧桐星宸--59平米一居室
一居室，这三个盘中唯一的一居室。南向两面宽（主卧和厨房南向），主卧还赠送飘窗。餐厅客厅一体化（西向）。算是这一片最小的刚需户型。
最大特点：刚需户型，总价320W左右，107套，数量占比8.6%，基本还是会抢的--普宅户型（想买还是能买到的），35%的首付，首付100多万左右就可以上车，还是比较香的。
②、嘉境里--74平米
这个户型属于嘉境里最小户型，两居室户型，全南向，整体面宽2.5（也被称为南向三面宽，客厅、主卧和次卧朝南--次卧缩进去，因此我按照0.5计算，厨房向东。并且主卧、次卧和客厅都有赠送飘窗），这个户型是市面上常见的两居室户型（10年的前的商品房两梯四户的户型，近些年的安置房户型）。
这个户型的最大亮点是①、有单独的家政间。②、厨房还是U型，③、餐桌旁边还有一排收纳柜。
按照目前的优惠价格：320W左右能拿下，首付100W左右（这个价格在梧桐星宸买个一居室，在这里可以买个比安置房升级不少功能的两居室）。
③、梧桐星宸--75平米两居室
75平米两居室，南向2.5面宽（也被称为南向三面宽），这个户型除了南向次卧没有飘窗外，其它方面与嘉境里74平米户型基本保持一致。都有家政空间（只是嘉境里的更大一点），其它方面只是尺寸上差一点，整体户型格局保持一致。
性价比相对比较高，400万左右，数量相对比较多一些，全南向两居室（能买两居室的就避开上面59平米的一居室，实用性和未来流通性会好很多）。
总之：上面三种户型，其实是两类，一种是梧桐星宸一居室（首付100W左右，可以在地铁旁安个家），一种是梧桐星宸和嘉境里74-75平米的南向两居室（这两个户型整体格局和分布基本保持一致，只是在一些细节和尺寸上有一点差异。但是在价格方面，嘉境里的两居室基本和梧桐星宸一居室价格一致）。共同点都是南向户型，属于目前市面上的小户型（典型刚需户型）。这三个小户型，适合单身或者小两口居住。
9.2、面积段：80平米以上，90平米以下
①、住总清樾府-85平米--得房率81%
85平南向两面宽三居两卫（这个两卫算是不小加分项目）。
优势：①、玄关两侧做了储物柜，并且玄关正对走廊墙壁，隐私性不错。
②、U型开放式厨房与客厅、餐厅形成一个大的开放空间，整体通透了不少（这个也是目前主流的处理方式），最大的亮点是270度大转角带飘窗的窗户（“L型直角飘窗”，得房率上升不少，得房率在81%），采光和视野都非常不错，这个符合现代年轻人的需求。
③、有独立的家政间。并且客卫实现了三分离（这个实用性很强）。
④、整体有两个卫生间，主卧采用套间格局，带飘窗（这个两卫算是不小加分项目）。
⑤、北侧儿童房有设备平台。
总之：这个户型算是之前同类户型的升级版，还是不错的刚需和刚改户型。
②、梧桐星宸--85平米三居室
85平米三居室，南北通透，全明格局，南向两面宽（南向卧室和客厅带飘窗）。
特点：1、入户玄关处不仅有柜子，还有洗衣机（这个把洗衣机房门口的确实比较少见，建议把洗衣机房厨房的台面下，也比门口好一些。这样弄得汶口有一些拥挤），入户长长的走廊还是有点浪费（面积接近4平米）。
2、客厅与餐厅，厨房（U型厨房，面积还是比较大的）实现了等宽一线一体化设计，通透性确实不错。
3、主卧朝南，户型相对比较方正。两个次卧朝北。
4、卫生间不仅实现了干湿分离，而且实现了洗手池与淋浴马桶的物理分割（这个实用性极强，早起家人能错开洗漱如厕，就是把这个门改成推拉门，要不然太占面积了，并且边户实现了明卫）。
总之：整体户型比嘉境里的85平米，三居室还是一些（首先户型方正度好一些，其次整体面宽大一些。北侧更宽敞一些）。最主要在大面宽，短进深这个指标上。这个户型算是小区的一个主力户型。
③、嘉境里--86平米
86平米三居室，属于南向两面宽（主卧和客厅朝南，并且南向都有飘窗赠送）。全明格局。这个还是不错的。
特点：①、大门正对着厨房，算是一个小小的不足吧。玄关处有储物柜，算正常配置。
②、这个面积段厨房做成U型还是不错的，厨房、餐厅和客厅构成一个L型布局。
③、南向主卧紧邻洗手间。一个洗手间对于三个卧室有些紧凑，但是实现了三分离，就不用在早上逼的区厨房洗脸刷牙了。
④、北向两个卧室空间都比价小，但是规划的活动室，北向有赠送是黑科技，还算是补充了一点。
④、嘉境里--96平米
特点：这个属于南向两面宽户型（赠送飘窗，特别是客厅的大转角飘窗还是不错的），这个户型算是嘉境里86平米的放大版（升级版本），除了主卧的卫生间外，其它都是带窗户。这个户型的亮点有三。①、主要区别是北向增加了一个卫生间（并且在北向两卧室中间，实现了三分离），并且北向活动室有黑科技的赠送面积。②、主卧实现了套间格局，并且有转角的衣帽柜，也可以设置化妆台（隐私性也不错）。③、客厅实现了大的270都转角，开放式厨房+赠送飘窗，整体采光和视野效果非常好（符合现在的年轻人审美观）。
总之：三个小区都有这个面积段的户型，并且都是南向两面宽，南北通透的户型，都是U型厨房。但是在整体的大面宽短进深方面，梧桐星宸大于嘉境里和住总清樾府。其次在功能间方面清樾府的两个卫生间，还是大于梧桐星宸和嘉境里的单个卫生间（好在卫生间都能实现三分离还是不错的）。住总清樾府的大转角窗户和开放式厨房比其他两个采光和视野好不少。
整体对比起来，清樾府>梧桐星宸>嘉境里（其实相差略微有点，而不是完全绝对的。也许有人就不喜欢大转角窗户，也许有人看大窗户就下定了）。但是嘉境里通过增加10平米的方式，对86平米做了升级。升级后的嘉境里必然更优一些。好多方面已经超越了梧桐星宸和清樾府（最关键是嘉境里的单价相对比较低，因此总价相差不大）。
9.3、面积段：90平米以上，110平米以下，
①、住总清樾府--98平米--得房率84%
清樾府98平米三居室实现了南向三面宽（客厅和两个卧室均有赠送飘窗），南北通透，双明卫设计的全明户型，这个提升还是高不少。
特点：①、典型三叶草户型，入户玄关与北向次卧大门正对（这个需要加一个屏风来解决吧），入户右手就是卫生间，左右边是储物柜，这个经历过三年疫情的我们，感觉这个设计非常合理，可惜就是没能实现三分离，差了一点意思。②、客厅、餐厅（一边石储物柜，一边是独立的家政间，加分不少）和厨房实现一体化南北向一线排布设计。③、主卧实现了套间设计，采用了大转角的窗户和赠送飘窗（化妆台有独立窗户和飘窗，上面可以放置化妆品是不是会被晒坏的）。卫生间一字排开，关键也有赠送飘窗。④、北向次卧空间相对合适，但是有黑科技阳台。得房率在84%（这个得房率得益于飘窗+阳台赠送）。
②、梧桐星宸--99平米
这个户型基本是和住总清樾府的98平米格局相一致，也是南向三面宽（赠送三个飘窗，整体南向面宽约9.4米，达到了85平米）。区别就是主卧没有270度大转角窗户，同样也少了侧面的飘窗赠送。北侧卧室少了阳台的赠送。少了独立的家政空间，取而代之的是南向次卧门口的开放式家政拐角。
这个户型是这个小区的主力户型，也是主打刚需改善的户型（功能性比较强）。
③、嘉境里-105平米
嘉境里这个户型基本是和上面98平米清樾府和99平米梧桐星宸户型保持一致，属于当前流行的三面宽三居室（南向面宽10米左右）。区别就是：①、这个户型的主卧采用了270度小转角阳台，化妆台处无窗户。②、北向次卧有赠送的黑科技。③、家政空间相对独立（家政空间大于梧桐星宸，小于清樾府）。
总之：这三个户型都是南向三面宽的三居室，属于市面上主流户型。剩下就是PK各自的功能间和赠送的面积了。清樾府独立家政间和270大转角的窗户和更多飘窗的赠送，其次是北向的阳台赠送也是加分不少。其次是嘉境里270度小转角窗户和独立家政间（这个家政间明显小于清樾府）。梧桐星宸的就是中规中矩的屙，没有大的采光，赠送相对一少了一些，其次家政空间也小了，并且没能封闭。因此单从户型比较：清樾府>嘉境里>梧桐星宸（虽然嘉境里的面积大了一些，但是单价比较低，总价相差不大）。
9.4、面积段：120平米以上，130平米以下，
①、梧桐星宸--124平米
南向三面宽四居室，中间户型（主卧采用套间，并且大门正对着主卧卫生间门，但是卫生间没有采光）。这个户型算是市面上主流的四叶草户型（北侧两卧室紧邻，意味着可以打通形成一个大的空间，也可以独立功能居室）。客卫实现了三分离。这个户型的不足就是没有独立的家政空间。其它方面算是中规中矩比较完美的户型格局。
②、住总清樾府--125平米-得房率86%
这个户型属于经典的四叶草户型，南向三面宽（都有飘窗赠送）。
特点：①、入户玄关大门正对着客卫（客卫实现三分离，还是非常不错的），算是一个不足（增加屏风挡一下），入户做左侧是独立的家政储物空间，右侧是储物柜。
②、客厅、餐厅（旁边有储物柜空间）和厨房（不仅是U型厨房，还是中西分离的厨房格局）一体化设计。
③、主卧不仅南向套间格局，而且是270度大转角窗户+转角飘窗赠送。化妆台和卫生间都有飘窗赠送和窗户，面积相对大了不少。
④、南向次卧转角门，不仅储物柜不少，而且隐私性也好不少。
⑤、北向次卧的儿童房还有北向的阳台，这个赠送面积加分不少。
算是主流的非常不错的刚改户型。
③、嘉境里--125平米
这个户型和清樾府基本类似，典型南向三面宽四叶草户型。户型比较方正，全明格局（比梧桐星宸124平米好一点）。
特点：①、入户玄关处的储物空间比清樾府少，比梧桐星宸多（也是需要一个屏风来挡一下）。
②、北向次卧的黑科技增加了室内面积（算是提高了一点得房率）。
④、梧桐星宸--127平米
上面124平米算是中间户型，这个算是边户。这个户型比之前同小区124平米的户型区别就是：①、南向主卧的卫生间变成了明卫（整个户型全明格局）。②、客卫和厨房调换了位置。
总之：120多平米是是那个小区都采用了南向三面宽的四叶草户型（这个是市面上的主流户型）。梧桐星宸有中间124平米和边户127平米两种户型（区别就是客卫和厨房调换了一下位置，中间户主卧卫生间实暗卫）。梧桐星宸与嘉境里和清樾府的最大区别就是梧桐星宸北向两居室是紧邻的，清樾府和嘉境里是中间隔着厨房。其次清樾府的主卧采用的事270度大转角窗户+L型飘窗赠送，北侧还有阳台（年轻人更喜欢）。嘉境里是270小转角窗户，赠送面积也没有清樾府高。
因此这三个盘120平米：清樾府>嘉境里>梧桐星宸（127平米算是梧桐星宸的最大户型）
9.4、面积段：140平米以上
①、住总清樾府-140平米--得房率84%
属于南向四面宽的三居室（这个是典型的改善型户型）。
特点：①、入户玄关两侧储物柜，正对着餐厅（在乎的就加个屏风吧。整体影响不是很大）。
②、客厅（客厅面宽4.8米）、餐厅（餐厅旁边不是储物柜，就是独立家政间）和厨房实现了等宽一体化设计（一体化设计的很多，等宽的很少，储物柜也充足）。
③、主卧套间南北通透，并且270度大转角，还有各种飘窗赠送，化妆台带窗户和飘窗。南向的老人房转角设计，不仅储物空间多，隐私性也好。
④、客卫三分离（唯一不足的是老人房缺少一个卫生间）。总体两个卫生间还是显的少了。
这个户型基本算是目前市场上改善的完美户型（小瑕疵影响不大）。
②、嘉境里--140平米
这个户型属于典型的四叶草户型。属于嘉境里125平米的放大版本。中间户型，必然是主卧卫生间和客卫的采光差不少。受限中间户，南向采光也没法做到270度转角了。
区别就是：①、南向次卧是套间格局，整体多了已改完卫生间。
②、玄关处的大门与客卫稍微错开了一点。家政空间还是一如既往的小。
这个户型基本算是四叶草中的完美户型，也是市面上的主流改善户型。
③、嘉境里--154平米
这个户型是边户，四叶草完美户型，基本算是克服了上面的所有不足（两个卫生间的采光克服了，大转角的窗户和采光也有了，大的赠送飘窗也有了）。实现了满配。剩下就是140平米的放大了。这个绝对是吸引这周边的改善客群而准备的。
总之：这三个改善户型其实属于两类，一个是清樾府的140平米南向四面宽完美改善户型（就是感觉少一个卫生间，有一点缺憾）。一个嘉境里的边户和中间户，典型的四叶草改善户型（边户从大的270度转角窗户，卫生间的采光，还是远远优于中间户，价格也必然是最贵的）。
嘉境里和清樾府的总价相差不是很大。
这三个户型相比较：清樾府>嘉境里（大面宽，短进深这个角度来讨论，四面宽优于三面宽）。
9.3、装修
①、清樾府
清樾府采用的是精装修，并且属于满配精装修。各种收纳空间，各种家具配置，虽然不是国际大品牌也算是国内的大品牌。整体还是可以做到拎包入住的。具体样板间还没开放，等开放了实地感受一下。
这个盘可以说是三个盘中的品质最高的一个盘。但是在各种细节和满配方面还是比嘉境里差一点。
4层的洋房和叠拼，除了大面积的飘窗，所有户型都送北侧的设备平台，可作为开敞阳台使用。加上赠送得房率超过90%。
这些比装修更实惠。
特点：满配精装PLUS版（不需要再过多花费精力装修，属于昌平第一个满配项目）。梳理出来85个满配细节。这个还是非常值得点赞的（板块位置不行，就只能靠这些细节和堆材料来打动消费者--北京建工还是用心了）。智能门锁、玄关柜、餐边柜、双开门冰箱、智能马桶等，交付时统统有。很符合年轻人的胃口。
单独的玄关收纳有多达42个功能设计：除了能放置家人一年四季的鞋子和不常用的衣服行李外，洞洞板既能挂衣服包包，也能放各种饰品，垂直空间利用最大化。
风格：整体色调以浅色系为主，审美还是在线的。
细节：厨房和卫生间的境柜，也都把空间利用到极致。关键每个细节也都是根据生活做出的调整和安置，非常贴心。
整体采用“精致、时尚、现代”风格。
风格：整体采用的是现代简约风格，弱化与简化造型的复杂性，使空间达到舒适，用美学的态度去处理空间关系及各种材质的和谐与冲突。
亲和力：客厅和餐厅空间以趋于自然的色泽构筑。地面以仿石材质感的地砖。墙面壁纸和金属踢脚的搭配。
空间感：天花层级丰富的石膏板吊顶，结合三级照明的灯光设计，让空间层次更加丰富，营造不同的空间氛围。自然光也成为另一种“白色”，透过大块的玻璃隔断完美地嵌入设计线，使会客厅和用餐区联合成一个和谐的空间。未来，搭配柔软舒适的皮布结合沙发，充分结合飘窗预留的延展空间。
各种人性化的设计：
隐藏式电动晾衣架设计；适老卫生间设计，过门石切角处理，不凸出其他地面，避免磕绊，防止老人跌倒；卫生间镜柜设置镜柜洁面灯，方便实用，理容更清晰；小夜灯设计，让起夜有适度亮光，不影响家人休息；卧室门配置静音门锁安静舒适，不会惊扰家人酣畅睡眠；入户感应灯装置，当您夜晚归家，卸下一身疲惫，通过红外感应灯具自动为您亮起；一键开关只需按一下，屋里所有照明均可切断,方便便捷。主卧床头配置报警按钮，让“万一情况”纳入可控管理；客餐厅智能化双控，多种光线随意切换，明暗张弛有度，多种生活场景融合，暖心又舒心。
精细化设计：极窄灯池设计，使更整个空间高度看起来加协调、美观。客厅中央空调回风口暗藏设计，让天花更加简洁明了。客厅、卧室预留电动窗帘电源，告别手动模式。厨房推拉门采用吊轨设计，卫生无死角，易打理。卫生间门套线与地面接触位置采用石材脚座，让门套受潮发霉的情况不再出现。预留扫地机器人安装条件，无时无刻让空间保持干净整洁。
总之：在装修方面还是拼的花钱和细节。现在的装修属于已经很成熟模式。只要愿意诚意的去花钱，还是会有意想不到的效果（好多买房人都是被室内用心的装修打动，带入场景而下单的，人还是感性动物）。但是我要尽可能的提醒大家理性。什么才是最重要的。抓中重点，这些方面满足了，咱们就尽可能的利益最大化（装修说白了就是钱，各种满配，人性化的装修其实就是变相给大家送钱。只不过开发商装修，同样效果，他还是花钱少的，毕竟是大批量做，和你自己单独做，价钱是两码事。咱们还是要算总账）。这样对比起来，建工嘉境里子啊装修方面表现的诚意更足一些（PLUS版了，其次清樾府和梧桐星宸也属于故事讲的啪啪响，就看后面的执行力了。总感觉清樾府的品质会更高一些，但是看细节梧桐星宸也不差）。
十、圈层
板块属于北五环至北六环之间，紧邻北六环。板块内部是昌平区域规划的高教园板块（主要是学校+学校配套设施+教师家属楼，拆迁后的安置房+大片的农田和空地）。板块的北侧隔着六环外的事南邵区域（属于昌平新城区域，大片建设区域+产业+建成的新社区）。板块的东侧是小汤山周边有机场，规划绿化区域。东侧是被两条高速和铁路分割的区域，号称创新片区（分割进一步阻碍了这边的发展）。南部是沙河区域（安置房+村庄+南侧的沙河水库阻隔，成为北漂聚集区）。
总结：因此这里是典型的沿着地铁分布的刚需板块。周围生活习惯了，或者附近工作的刚需改善区域。
十一、价格
11.1、新房
项目销售指导价：5.6万/平米。总价：470-780W之间。（开盘还是会有折扣的）。
楼面价：2.49万/平米（底价竞得）。利润空间还是比较大的，因此开发商有折扣的空间，也有做高品质的空间。
项目销售指导价：5万/平米，这个为为位置，开发商开盘还是会拿出诚意，打个折扣的。到手价格预计4.5万左右。（面积段是：74-154平米）总价：310W-700W之间。
楼面价：2.4万/平米（底价竞得）。还是有利润空间的，好多市区热点区域盘，利润空间在2W。这个4.4W的可能性还是比较大的（开发商也还是有赚的），折扣力度大一些4W也是有可能的。
项目销售指导价：5.5万/平米（现房：5.7W），实际网签均价在5.08W左右。户型：59-127平米。总价：300W-640W之间；
楼面价：2.8W（这个可以双触顶，摇号获得，有现房销售，因此减配的风险比较小）。
11.2、二手房：
这里有大片空地+学校，还有一些房子是安置房和教师福利分房，因此可供销售的房子比较少。西北侧的恒大城（算是恒大在北京的第一个项目。主要是老师的福利房+安置房，因此还不能上市交易。老师们虽然满足合同要求年限，但是细则还在路上，因此不能交易）。
板块中间的玫瑰园是一个分四期开发完成的大型别墅社区（有独栋、联排和叠拼，占地749亩，绿化率71%，1、2期集中供暖，3、4期自采暖），单价：7.9W左右，总价1500-5800W。
其它基本是2010年左右的小区，单价基本在3.7-4.5W之间（主要是北街系列小区）。
总之：这里的新盘指导价基本在5-5.6W之间。但是实际销售价格根据距离地铁站的远近分布。梧桐星宸5W+，基本算是市场价，比周边的二手略微高一点（考虑到新盘，品质，户型、装修、期房等等因素，这里购买新房和二手房基本平分秋色）。新房溢价有一点，但是想对也比较小（沿着地铁买一个主流的户型，未来流通性还是有的）。
十二、购买建议
①、紧邻地铁站的梧桐星宸是三块地中最早挂牌出让的，双触顶（总价+现房销售），首开摇中，联合越秀和北京建工打造（比自己单打独干提高不少）。西侧紧邻高速的嘉境里和东侧机场航线近距离头顶经过的清樾府，都是底价被北京建工和住总底价拿下。他们都在想着各种办法抓刚需的眼球。
②、板块定位高教园：整个板块属于大片空地（特别是紧邻地铁站的白菜心地块空了这么多年，地铁开通14年了。就想好好利用一下，现在西南侧梧桐星宸，西北侧的配套规划也做好了，就等落地了）+大学（这里的大学校区基本发展到顶峰了，未来是雄安了，10所高校要建设雄安校区）+配套的回迁房安置房+之前的批准的大型单独别墅区。板块东侧是机场+未来的绿化之地。西侧是被两条高速和铁路分割的创新板块（明显阻挡着，比较难创新）。北侧是南邵的产业园（主打还是制药、机械等也有国电南瑞），南侧就是北漂聚集的沙河区域。因此这个区域的未来发展也就是沿着地铁沿线的刚需板块（大家还是要依靠便捷的地铁前往市区上班--昌平线今年要与12号线换乘了）。
④、这里的产业就是高教园，利好高校老师。不能算产业。大家还是要靠交通前往西二旗，清河或者市区其他区域（弄个电驴去永丰也还算可以，开车也基本不会堵车）。这里目前的商业配套还是比较欠缺的（大家就想着梧桐星宸北侧的配套什么时候落地，要不然只能网朱辛庄或者超级合生汇跑了），未来清樾府和嘉境里的商业配套还是会比较欠缺，好在清樾府里梧桐星宸不远。嘉境里就只能靠自己打造了（为了补充自己的这个短板，开启了“悦己”的商业配套品牌。起个好听的名字，还是为了给高学历的文艺刚需们一个创想）。这里的医疗配套就只有药店和打疫苗的社区医院了。剩下就只能去周边板块共享了（这个确实是一个短板）。这里近距离的公园资源还是有点欠缺，但是稍微走走公园就很有质量（关键是有水，上风，空气都比市区新鲜两度）。
⑤、这三个小区都是北京地方国企操盘。因此烂尾不至于，减配可能性也比较小（被维权多的开发商首开，也拉了两家入伙，并且梧桐星宸有现房销售，因此可能性降低好多）。三个地块虽然都被分割了，但是清樾府最好，虽然被分割成三块，但是每一块都很大（但是头上的飞机航道很闹心，好在这是军用机场，飞机比较少）。其次是嘉境里被分割成南北两块，但是属于长条形（这里最闹心的不是周围回迁房的邻居们，而是西侧的京藏高速，由于距离太近，噪音问题是很大的问题，想买的一定要实地感受一下）。距离地铁最近的梧桐星宸，看似位置完美，但是紧邻地铁噪音还是有的，最关键是地块被分割成六块。园林就很难造了，饭后遛弯都难以转开（未来只能去北侧的商业综合配套区域凑热闹了）。
⑥、这三个小的容积率是从东到西依次增加（机场原因），清樾府是4层的洋房社区，品质相对是最高的（户型也比较纯粹一些，85和98三居室，125和140平米四居室。只有还是稍微偏刚需改善一些，偏享受型。最大特点是赠送最多，270度大转角的窗户。还有一些顶层北侧有七八平米的露台--这个很小资）。梧桐星宸是小高层，容积率2.0左右，紧邻地铁偏刚需一些（一居至四居室全覆盖。但是赠送相对最少。并且虽然是市面主流户型，但是中规中矩，没能来个270度大转角窗户）。嘉境里户型就比较多了，主打是高层，两居刚需至四居室的改善都覆盖（并且每个居室段里面有几个面积度可选，主打是都考虑。创新度比梧桐星宸好一点，但是比清樾府差一些）。户型比较同面积段：清樾府>嘉境里>梧桐星宸（但是在两居室里，梧桐星宸会比嘉境里好一点）。这三个小区，每个面积段的户型相差不是很大，都是市面主流户型。
⑦、这个版块定位刚需，因此建议买主流刚需户型。其次这三个盘形成了一定的差异错配。梧桐星宸属于相对里地铁最近的刚需盘（市区上班也不怕，下地铁就到家，反正这一站也好上车，就是没做座位，沙河站才要排队呢。对地铁依赖强的选这个，75平米两居在400万左右，首付120万档；85平米的三居在450万以内，99平米的三居卖得最好）。清樾府属于品质不错的刚需和刚需改善（小资盘，适合市区一套，这里来小改善一下，或者就在这附近上班，就想要品质好一点的，这个算一个选择，4层洋房，基本是别墅级享受了，得房率超90%），嘉境里属于单价最低（适合口袋钱有限，还想要新盘，各方面考虑周到的盘。从悦己，到班车，再到装修PLUS，还是真心为刚需考虑了。属于刚需性价比最好的，还有有特价，75平米两居预计总价350万左右，折合均价4万7，首付100万出头，昌平第一个精装满配的刚需盘）。
价格方面可以三个横向对比，其实与周边的二手也没拉开价差，再来个特价，还是比较划算的（清樾府参考梧桐星宸估计5.2W左右。会有特价房的）。
还有个朋友问清樾府与北侧的建发观堂府，如何选。定位不一样。建发观堂府号称也有洋房，但是和这个纯洋房肯定没法比，品质不一样。（建发观堂府适合在昌平或者昌平新城周边上班人群，位置人气也汪。清樾府属于低密度，清净，享受的选择，周边配套必然不如观堂府）。适合自己的最重要。剩下就下来私聊吧。
再啰里啰嗦一下吧。浓缩的总结
总之：梧桐星宸位置相对比较好，属于沙河高教园的核心位置（意味着重点发展区域，相对建设推进的会快一些--地铁开通十多年了，地铁站周边还是空地，这确实之前规划发展，慢了不少），距离地铁近。北侧有大片的配套规划。这个小区的不足就是地块被分成了6块，相对比较碎一些，小区园林环境不好发挥。其次就是临近地铁和马路那边的楼栋会有噪音的影响。嘉境里最大的优势就是相对价格便宜，精装满配。社区配套相对比较充足。最大的不足就是离地铁站太远（幸好规划了班车服务，其次未来东北环线还是有一点盼头的）。还有就是紧邻京藏高速，带来交通便捷的同时，噪音问题不容忽视。住总清樾府属于高品质的低密度洋房社区，得房率相对比较高（还有阳台赠送），小区的园林和楼栋外立面相对区域内最优。不足就是周边比较荒凉，东南侧还有机场（虽然不是民用，起降不是那么频繁，但是噪音还是会有的）。