3、出一个否证。，对已有的假设和命题进行检验，提供一个证明或者作出一个否证。发现意义发现意义，通过案例分析，发现一些新的问题，提出一个新的假说，然后自己去或者，通过案例分析，发现一些新的问题，提出一个新的假说，然后自己去或者让别人去检验。让别人去检验。哲学意义哲学意义，现实的社会经济生活是非常复杂的，从总体上进行演绎是很难把握的，只，现实的社会经济生活是非常复杂的，从总体上进行演绎是很难把握的，只能通过一些点的刻画，从各个方面去认识和把握整体。能通过一些点的刻画，从各个方面去认识和把握整体。1.21.2案例研究意义及调研分析案例案例研究意义及调研分析案例1.0研究背景说明2.0标杆案
4、例研究2.1案例选取概述2.2研究对象2.3研究对象说明2.0标杆案例研究2.12.1案例选取概述案例选取概述着手研究之前，我们搜索了国内外关于社区商业的现有研究成果，总体来看，社区商业在我国尚处于发展初期阶段，缺乏一套系统的且具有实践指导意义的社区商业研究理论成果。针对这种情况，我们采取典型案例研究的方式，选取了深圳及广州地区共12个具有典型代表意义的社区，主要采取实地调研的方式，结合公司的数据库及实际操作经验积累，并适当借鉴了前人研究成果。通过对客观存在的典型案例进行全面剖析，结合经验判断，针对社区商业的全程操作：包括前期的规划设计到招商销售，再到后期的经营管理，均作了规律性
6、失衡；其次，选取样本的开业年限均达到三年以上，经营状况处于较稳定时期；其次，选取样本的开业年限均达到三年以上，经营状况处于较稳定时期；再次，主力业态为超市再次，主力业态为超市//餐饮餐饮//服务配套等社区商业典型业态；服务配套等社区商业典型业态；另外，交通条件也是影响外部消费者的重要因素。另外，交通条件也是影响外部消费者的重要因素。3.0社区商业前期规划篇社区商业前期规划篇3.1社区商业分类研究3.2社区商业规模确定（定量）3.3社区商业业态组合3.4社区商业布点3.0社区商业前期规划篇3.13.1社区商业分类研究社区商业分类研究为了方便进行针对性的规律性研究，对以上十
7、二个案例进行归类。为了方便进行针对性的规律性研究，对以上十二个案例进行归类。社区商业因素社区商业因素内在因素内在因素外在因素外在因素商业规模、业态比例商业规模、业态比例商业的分布形式商业的分布形式社区商业的辐射力、商业社区商业的辐射力、商业与住宅的关系、商业与本与住宅的关系、商业与本社区人口的关系社区人口的关系12个社区商业分类个社区商业分类分分布布形形式式业业态态比比例例商商业业规规模模辐辐射射力力商业商业与与住宅住宅关系关系商业商业与本与本社区社区人口人口关系关系内内向向型型偏外向型偏外向型外外向向型型内内要要因因素素外外在在因因素素3.0社区商业前期规划篇3.13
8、.1社区商业分类研究社区商业分类研究商业规模商业规模是确定社区商业类型的基本因素。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性是确定社区商业类型的基本因素。商业规模的大小在一定程度上决定着社区商业的性质，从十二个案例来看，一般情况下，社区商业的规模越大，其商业的对外性越强，质，从十二个案例来看，一般情况下，社区商业的规模越大，其商业的对外性越强，成正比的关系。成正比的关系。业态比例业态比例一定程度上也决定着社区商业对外性质的强弱，同样的商业规模有时会因业态比例的一定程度上也决定着社区商业对外性质的强弱，同样的商业规模有时会因业态比例的不同而导致对外辐射的强弱，因为社区商业的各业态对外辐射的
9、力度往往是并不一致不同而导致对外辐射的强弱，因为社区商业的各业态对外辐射的力度往往是并不一致的，对外辐射力度强的业态组合对外性质越强，反之亦然。的，对外辐射力度强的业态组合对外性质越强，反之亦然。商业的分布商业的分布形式形式也是影响社区商业性质的重要因素。比如锦绣江南的商业分布主要环绕社区周边，展也是影响社区商业性质的重要因素。比如锦绣江南的商业分布主要环绕社区周边，展示面较广，客观上增强商业的对外性；而万科四季花城的商业分布则相反，主要分布示面较广，客观上增强商业的对外性；而万科四季花城的商业分布则相反，主要分布在社区内部，对内性质较强。在社区内部，对内性质较强。社区商业的社区商业的辐射
10、范围辐射范围是能较直接反映出社区商业性质的因素。辐射范围的大小可以从其业态的组合、主是能较直接反映出社区商业性质的因素。辐射范围的大小可以从其业态的组合、主力力店等情况来判断商业的辐射范围。店等情况来判断商业的辐射范围。商业与住宅商业与住宅的关系的关系也是判断社区商业性质的重要因素。商业与住宅的关系可以看出本社区人口规模是否也是判断社区商业性质的重要因素。商业与住宅的关系可以看出本社区人口规模是否足以支撑社区商业的正常经营，从而，可以判断其商业的对外性质的强弱。足以支撑社区商业的正常经营，从而，可以判断其商业的对外性质的强弱。3.0社区商业前期规划篇3.13.1社区商业分类研究社
11、区商业分类研究商业与人口商业与人口的关系的关系也是判断社区商业性质的重要因素。商业与住宅的关系可以看出本社区人口规模是否也是判断社区商业性质的重要因素。商业与住宅的关系可以看出本社区人口规模是否足以支撑社区商业的正常经营，从而，可以判断其商业的对外性质的强弱。足以支撑社区商业的正常经营，从而，可以判断其商业的对外性质的强弱。在案例研究和多年社区商业操作经验的基础上，我们将社区商业主要分为如下三类：在案例研究和多年社区商业操作经验的基础上，我们将社区商业主要分为如下三类：3.0社区商业前期规划篇3.13.1社区商业分类研究社区商业分类研究类型类型案例案例住宅面积（）住宅面积（）商业面
12、积（）商业面积（）商业和住宅商业和住宅面积比例面积比例外向型外向型美丽365花园180,00020,00011.11%锦绣江南470,00042,0008.94%海滨广场520,00020,0005.88%招商海月花园340,00030,0005.77%偏外向型偏外向型阳光棕榈园370,00014,3003.86%蔚蓝海岸550,00016,0002.91%内向型内向型万科四季花城520,0007,7001.48%祈福新邨1,980,00020,0001.01%风和日丽305,7492,0000.65%皇御苑935,0006,0000.64%星河湾1,120,0005,
13、0000.42%外向型外向型l社区商业面积与住宅面积之社区商业面积与住宅面积之比在比在551111之间，商业体之间，商业体量较大，依靠本社区居民的量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的够提供足够的人流和良好的商业氛围。商业氛围。偏外向型偏外向型l商业面积和住宅面积之比商业面积和住宅面积之比在在2255之间之间，这一类，这一类别的社区商业正常
14、经营主要别的社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。否则市场难以消化。内向型内向型l商业面积与住宅面积的商业面积与住宅面积的22以下，社区商业规划时基本以下，社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。商业的正常经营。3.0社区商业前期规划篇3.13.1社区商
15、业分类研究社区商业分类研究3.0社区商业前期规划篇3.23.2社区商业规模确定社区商业规模确定围绕如何确定社区商业规模的问题，我们对深圳及广州地区的十二个社区进行围绕如何确定社区商业规模的问题，我们对深圳及广州地区的十二个社区进行调查研究，并结合公司实际操作项目的经验，总结了普遍性的方法和规律。调查研究，并结合公司实际操作项目的经验，总结了普遍性的方法和规律。确确定社区商业规模的总体思路是定社区商业规模的总体思路是：项目内外部项目内外部因素因素确定社区商业确定社区商业所属类型所属类型确定社区商业确定社区商业体量体量定性分析定性分析定量确定定量确定1.5公里半径内商业情况公里半径内商业
16、情况地块制约因素地块制约因素市场竞争预期市场竞争预期人均商业面积人均商业面积商业面积占住宅商业面积占住宅面积的比例面积的比例规划前期社区商业类型的确定规划前期社区商业类型的确定1.5公公里里半半径径范范围围商商业业情情况况地地块块制制约约因因素素市市场场竞竞争争预预期期外外向向型型社社区区户户数数及及人人口口内内向向型型偏偏外外向向型型3.0社区商业前期规划篇3.23.2社区商业规模确定社区商业规模确定影响社区商业定位的因素主要可以分为以下三个层面：影响社区商业定位的因素主要可以分为以下三个层面：3.0社区商业前期规划篇3.23.2社区商业规模确定社区商业规模确定
17、类型定位类型定位此类因素具有以下主要特点：此类因素具有以下主要特点：不确定性，由于涉及范围广，影响因素复杂，所以很难精确握；不确定性，由于涉及范围广，影响因素复杂，所以很难精确握；具有很强的个性特点，因应项目所在区域的特点而有所差异，难以统一标准；具有很强的个性特点，因应项目所在区域的特点而有所差异，难以统一标准；处于动态的变化之中，并且易受主观倾向影响，属于不可控因素。因此，社区商业的具体定位需处于动态的变化之中，并且易受主观倾向影响，属于不可控因素。因此，社区商业的具体定位需根据项目的实际情况做个性化综合分析。根据项目的实际情况做个性化综合分析。1.51.5公里半径范围内商业情况公里半径
18、范围内商业情况地块制约因素地块制约因素市场竞争预期市场竞争预期3.0社区商业前期规划篇3.23.2社区商业规模确定社区商业规模确定偏外向型条件偏外向型条件外向型条件外向型条件内向型条件内向型条件l如果如果1.51.5公里半径范围的核心商圈内公里半径范围的核心商圈内尚无大型品牌超市尚无大型品牌超市，常住人口达到常住人口达到1010万人以上万人以上、有主要的城市道路经过项目有主要的城市道路经过项目，且，且未来区域规划及发展趋势看好未来区域规划及发展趋势看好，而，而项目又可临主要道项目又可临主要道路做出充足的展示面路做出充足的展示面及及人流导入顺畅及项目其他条件许可人流导入顺畅及项目其他条件
19、许可的情况下，无疑较充分地具的情况下，无疑较充分地具备了引进大型综合超市的条件。备了引进大型综合超市的条件。n外向型社区商业具备的条件概述外向型社区商业具备的条件概述类型定位类型定位3.0社区商业前期规划篇3.23.2社区商业规模确定社区商业规模确定偏外向型条件偏外向型条件外向型条件外向型条件内向型条件内向型条件类型定位类型定位l偏外向型社区商业立足于本社区消费群，兼顾周边消费群，外部条件对于其影响偏外向型社区商业立足于本社区消费群，兼顾周边消费群，外部条件对于其影响程度相比外向型社区商业较低；程度相比外向型社区商业较低；l一般要求有主要道路经过项目，交通系统虽不十分发达但较为顺畅；
20、地块条件能一般要求有主要道路经过项目，交通系统虽不十分发达但较为顺畅；地块条件能满足做出一定的展示面，但往往因为人流关系，昭示作用有限；区域内商业氛围不满足做出一定的展示面，但往往因为人流关系，昭示作用有限；区域内商业氛围不浓或竞争较激烈，市场前景预期一般；浓或竞争较激烈，市场前景预期一般；l如具备条件，如半径如具备条件，如半径1.51.5公里范围内常住人口达到公里范围内常住人口达到1010万以上，亦可引进综合超市，万以上，亦可引进综合超市，如蔚蓝海岸有如蔚蓝海岸有8,0008,000的人人乐超市，一定程度上是因为其本身有的人人乐超市，一定程度上是因为其本身有570,000570,000的建筑
21、的建筑面积，周边尚有其他中大型社区，如招商海月花园。面积，周边尚有其他中大型社区，如招商海月花园。n偏外向型社区商业具备的条件概述偏外向型社区商业具备的条件概述3.0社区商业前期规划篇3.23.2社区商业规模确定社区商业规模确定偏外向型条件偏外向型条件外向型条件外向型条件内向型条件内向型条件类型定位类型定位l内向型社区商业是基本上只考虑满足本社区消费群的商业类型，虽然客观上也会内向型社区商业是基本上只考虑满足本社区消费群的商业类型，虽然客观上也会有其他社区的消费者来消费；有其他社区的消费者来消费；l一般情况下，定位为内向型社区商业有可能是一般情况下，定位为内向型社区商业有可能是1.5
22、1.5公里半径范围内同类型商业竞公里半径范围内同类型商业竞争较激烈，或与项目定位相符的消费群数量较少（如万科四季花城），不足以形成争较激烈，或与项目定位相符的消费群数量较少（如万科四季花城），不足以形成对项目商业的有效消费支撑；对项目商业的有效消费支撑；l由于地块形状或其他原因导致未能临主要道路有良好的展示面，所以一般内向型由于地块形状或其他原因导致未能临主要道路有良好的展示面，所以一般内向型社区商业的主力店为社区标超或品牌便利超市。社区商业的主力店为社区标超或品牌便利超市。n内向型社区商业具备的条件概述内向型社区商业具备的条件概述1.51.5公里半径范围内商业情况公里半径范围内商业情况地块
23、制约因素地块制约因素市场竞争市场竞争预期预期社区商业社区商业类型类型商业空间商业空间业态组合业态组合地块地块形状形状交通状况交通状况区域内区域内人口数量人口数量区域内商业空间较大区域内辐射面较广的业态不多展示面较宽交通便利区域内人口数量较大市场预期较好外向型外向型区域内商业空间适中区域内辐射面较广的业态不多展示面适中区域内人口数量一般市场预期一般偏外向型偏外向型区域内商业空间狭小区域内辐射面较广的业态较多展示面窄小交通状况一般区域内人口数量不多市场预期较差内向型内向型3.0社区商业前期规划篇3.23.2社区商业规模确定社区商业规模确定类型定位类型定位3.0社区商业前期规划篇通过对社区
24、商业定位确定社区商业类型后，我们接下来需要做的事就是确定通过对社区商业定位确定社区商业类型后，我们接下来需要做的事就是确定社区商业的具体体量。社区商业的具体体量。在市场调研和操作项目的基础上，我们提出以下经验数据：在市场调研和操作项目的基础上，我们提出以下经验数据：按人均商业面积计算按人均商业面积计算按商业面积和住宅面积比例计算按商业面积和住宅面积比例计算3.23.2社区商业规模确定社区商业规模确定3.0社区商业前期规划篇调整后的商业面积基本上是目前所调查社区商业目前正在经营的面积，那么，从中计调整后的商业面积基本上是目前所调查社区商业目前正在经营的面积，那么，从中计算其户均及人均商业
25、面积：算其户均及人均商业面积：类型类型案例案例户数户数人口人口调整后的商业面积调整后的商业面积（）（）户均商业面积户均商业面积（/户）户）人均商业面积人均商业面积（/人）人）外向型美丽365花园1,7996,29716,0008.892.54招商海月花园4,19914,69728,0006.671.91锦绣江南4,40015,40025,0005.681.62海滨广场4,76016,66018,0003.781.08偏外向型阳光棕榈园2,94610,3119,0003.050.87蔚蓝海岸5,11917,91715,5003.030.8
26、7内向型祈福新邨7,46426,12419,8002.650.76皇御苑3,69012,9155,9401.610.46万科四季花城4,70016,4506,0001.280.36风和日丽3,60012,6001,9800.550.16星河湾10,33036,1555,0000.480.14上表中，外向型社区商业的人均商业面积在上表中，外向型社区商业的人均商业面积在1.081.082.542.54之间，偏外向型及内向型社之间，偏外向型及内向型社区商业的人均商业面积在区商业的人均商业面积在0.140.140.870.87之间之间。3.0社区
27、商业前期规划篇3.23.2社区商业规模确定社区商业规模确定人均商业面积人均商业面积11是外向型社区商业和其他类型社区商业的分界点是外向型社区商业和其他类型社区商业的分界点社区商业类型社区商业类型外向型外向型偏外向型或内向型偏外向型或内向型人均商业面积人均商业面积131按人均商业面积计算按人均商业面积计算3.0社区商业前期规划篇按商业面积和住宅面积的比例确定按商业面积和住宅面积的比例确定商业面积和住宅面积之比是判定社区商业类型的最重要指标之一，同样，在确定商业面积和住宅面积之比是判定社区商业类型的最重要指标之一，同样，在确定了社区商业的定位后，由于住宅面积是已知条件，我们可以根据
28、这一比例，确定了社区商业的定位后，由于住宅面积是已知条件，我们可以根据这一比例，确定社区商业的具体规模，可参考的计算经验数据为：社区商业的具体规模，可参考的计算经验数据为：社区商业类型社区商业类型外向型外向型偏外向型偏外向型内向型内向型商业面积占住宅商业面积占住宅面积的比例面积的比例5112523.0社区商业前期规划篇3.33.3社区商业业态组合社区商业业态组合22个案例业态组合个案例业态组合外向型社区商业外向型社区商业业态组合业态组合偏外向型社区商业偏外向型社区商业业态组合业态组合内向型社区商业内向型社区商业业态组合业态组合各类型社区商业典型分类各类型社区商业典型分类各类型社区商业参
29、考性规模范围各类型社区商业参考性规模范围商家访谈商家访谈案例调研分析案例调研分析实际操作经验实际操作经验各类型社区商业特点各类型社区商业特点3.0社区商业前期规划篇社区社区业态比例（）业态比例（）超市超市餐饮餐饮便利店便利店服务配套服务配套美容美容生活家居生活家居休闲休闲其他其他美丽美丽365花园花园40.28.60.911.913.12.2023.1锦绣江南锦绣江南08.80.727.226.39.80.816.6海滨广场海滨广场15.935.21.12.63.41.910.428.4招商海月花园招商海月花园725.51.430.810.30024.9阳光棕榈园阳光棕榈园027.10.71
30、5.017.44.5035.3蔚蓝海岸蔚蓝海岸427.20.810.63.80.7034.8祈福新邨祈福新邨19.342.7016.71.84.2015.4万科四季花城万科四季花城30.44.40.825.58.61.41.125.5星河湾星河湾20.113.110.130.76.09.0011.1综合（平均数）综合（平均数）19.415.31.819.010.13.71.423.9我们从我们从1212个案例中选取了个案例中选取了99个具有代表性的案例进行分析个具有代表性的案例进行分析3.33.3社区商业业态组合社区商业业态组合3.0社区商业前期规划篇3.33.3社区商业业态组合
31、社区商业业态组合我们从社区商业三种类型来分析九个社区商业的业态比例。各类型的业态组合如下：我们从社区商业三种类型来分析九个社区商业的业态比例。各类型的业态组合如下：体量类型所属社区业态比例（）超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲其他外向型美丽365花园40.28.60.911.913.12.2023.1锦绣江南08.80.727.226.39.80.816.6海滨广场15.935.21.12.63.41.910.428.4招商海月花园725.51.430.810.30024.9偏外向型阳光棕榈园027.10.715.017.44.5035.3蔚蓝海岸427.20.810.63.80.703
32、4.8内向型祈福新邨19.342.7016.71.84.2015.4万科四季花城30.44.40.825.58.61.41.125.5星河湾20.113.110.130.76.09.0011.13.0社区商业前期规划篇外向型社区商业的业态比例：外向型社区商业的业态比例：社区商业商业面积面积（）（）业态比例（）超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲其他外向型美丽365花园16,00016,00040.28.60.911.913.12.2023.1锦绣江南25,00025,00008.80.727.226.39.80.816.6海滨广场18,00018,00015.935.21.12.63.41
33、.910.428.4招商海月花园28,00028,000725.51.430.810.30024.9综合（平均数）综合（平均数）21,75015.619.21.0318.113.23.53.623.3上表中，外向型社区商业的业态组合特征主要是上表中，外向型社区商业的业态组合特征主要是超市餐饮服务配套美容超市餐饮服务配套美容，以辐射面，以辐射面较广的餐饮及美容为主。较广的餐饮及美容为主。3.33.3社区商业业态组合社区商业业态组合3.0社区商业前期规划篇可参考的类型标准：可参考的类型标准：依据：依据：v案例调研分析的结果案例调研分析的结果v商家访谈商家访谈v实际操作经验实际操作
34、经验v外向型商业的特点外向型商业的特点外向型社区商业可有两种典型类别外向型社区商业可有两种典型类别3.33.3社区商业业态组合社区商业业态组合3.0社区商业前期规划篇外向型社区商业业态组合类型外向型社区商业业态组合类型：以以主力店综合超市为经营龙头，辅以餐饮、美容及其他服务配套主力店综合超市为经营龙头，辅以餐饮、美容及其他服务配套，主要以品牌主力，主要以品牌主力店的规模效应增强辐射面，吸引人流，带动其他业态的经营如锦绣江南在第四期商业规店的规模效应增强辐射面，吸引人流，带动其他业态的经营如锦绣江南在第四期商业规划了规模达划了规模达16,00016,000的综合超市。的综合超市。
35、外向型社区商业业态组合类型外向型社区商业业态组合类型：以以社区标超较大规模的餐饮及美容、其他服务配套为典型业态社区标超较大规模的餐饮及美容、其他服务配套为典型业态，餐饮的指向性消费特，餐饮的指向性消费特点明显，以大规模的知名度较高的品牌餐饮吸引外部人流，这方面可有万科城供参考。点明显，以大规模的知名度较高的品牌餐饮吸引外部人流，这方面可有万科城供参考。3.33.3社区商业业态组合社区商业业态组合3.0社区商业前期规划篇偏外向型社区商业的业态比例偏外向型社区商业的业态比例社区商业商业面积面积（）（）业态比例（）超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲其他偏外向型阳光棕榈园9,00002
36、7.10.715.017.44.5035.3蔚蓝海岸15,500427.20.810.63.80.7034.8综合平均综合平均15,1502117.20.7512.810.62.6035.1偏外向型社区商业的特征也是以偏外向型社区商业的特征也是以超市餐饮服务配套美容超市餐饮服务配套美容为主，但是，以超为主，但是，以超市占有较大的比例。市占有较大的比例。3.33.3社区商业业态组合社区商业业态组合3.0社区商业前期规划篇可参考的类型标准：可参考的类型标准：依据：依据：v案例调研分析的结果案例调研分析的结果v商家访谈商家访谈v实际操作经验实际操作经验v偏外向型商业的特点偏外向型
37、商业的特点偏外向型社区商业可有两种典型分类偏外向型社区商业可有两种典型分类3.33.3社区商业业态组合社区商业业态组合3.0社区商业前期规划篇偏外向型社区商业业态组合类型偏外向型社区商业业态组合类型：偏外向型社区商业业态组合类型偏外向型社区商业业态组合类型：以以品牌社区标超为经营龙头，辅以餐饮、适量美容及其他服务配套品牌社区标超为经营龙头，辅以餐饮、适量美容及其他服务配套，主要以满足本社区，主要以满足本社区居民日常消费为主，兼顾外部消费群，因此业态组合上以品牌主力店的规模效应及一定居民日常消费为主，兼顾外部消费群，因此业态组合上以品牌主力店的规模效应及一定量的餐饮、美容增强辐射
38、面，吸引人流，带动、稳定其他业态的经营。量的餐饮、美容增强辐射面，吸引人流，带动、稳定其他业态的经营。以主力店以主力店综合超市为经营龙头（通常规模较小），辅以适量餐饮、美容及其他服务综合超市为经营龙头（通常规模较小），辅以适量餐饮、美容及其他服务配套配套，以综合超市满足本社区及周边居民生活需要，主要以品牌主力店的规模效应增强，以综合超市满足本社区及周边居民生活需要，主要以品牌主力店的规模效应增强辐射面，吸引人流，带动其他业态的经营。相对外向型社区商业而言，其在整体商业规辐射面，吸引人流，带动其他业态的经营。相对外向型社区商业而言，其在整体商业规模、餐饮所占比例及综合超市规模一般均会有所减少。模
39、、餐饮所占比例及综合超市规模一般均会有所减少。3.33.3社区商业业态组合社区商业业态组合3.0社区商业前期规划篇3.33.3社区商业业态组合社区商业业态组合内向型社区商业的比例：内向型社区商业的比例：社区商业商业面积面积（）（）业态比例（）超市餐饮便利店服务配套美容生活家居休闲其他内向型祈福新邨19,80019.342.7016.71.84.2015.4万科四季花城6,00030.44.40.825.58.61.41.125.5星河湾5,00020.113.110.130.76.09.0011.1综合综合10,26623.220.13.624.35.54.90.3717.3上表
40、中，内向型社区商业的业态是以上表中，内向型社区商业的业态是以超市餐饮服务配套超市餐饮服务配套为主，超市占的比为主，超市占的比例较大。例较大。3.0社区商业前期规划篇3.33.3社区商业业态组合社区商业业态组合可参考的组合类型：可参考的组合类型：依据：依据：v案例调研分析的结果案例调研分析的结果v商家访谈商家访谈v实际操作经验实际操作经验v内向型商业的特点内向型商业的特点内向型社区商业亦可有两种组合类型内向型社区商业亦可有两种组合类型3.0社区商业前期规划篇3.33.3社区商业业态组合社区商业业态组合内向型社区商业业态组合类型内向型社区商业业态组合类型：以品牌便
41、利超市为经营主力，偏重其他服务配套，辅以餐饮、适量美容以品牌便利超市为经营主力，偏重其他服务配套，辅以餐饮、适量美容，主要以满足本社，主要以满足本社区居民日常消费为最主要目的，整体商业规模不大，业态的设置在量上以内部消化能力为区居民日常消费为最主要目的，整体商业规模不大，业态的设置在量上以内部消化能力为限度。限度。以品牌社区标超为主力店，偏重其他服务配套，辅以适量餐饮、美容以品牌社区标超为主力店，偏重其他服务配套，辅以适量餐饮、美容，以本社区居民为，以本社区居民为绝对主力消费群，主要是以满足居民日常生活所需为目的。相对外向性质较强的社区商绝对主力消费群，主要是以满足居民日常生活所需为目的。相对
42、外向性质较强的社区商业而言，其在整体商业规模、餐饮所占比例一般均会有所减少。业而言，其在整体商业规模、餐饮所占比例一般均会有所减少。内向型社区商业业态组合类型内向型社区商业业态组合类型：3.0社区商业前期规划篇3.33.3社区商业业态组合社区商业业态组合l总的来看，社区商业的基础业态是总的来看，社区商业的基础业态是超市餐饮服务配套美容超市餐饮服务配套美容，在此基础上根据社，在此基础上根据社区自身特点及周边商业环境对业态组合进行调整，商业业态组合并不局限于某个模式，区自身特点及周边商业环境对业态组合进行调整，商业业态组合并不局限于某个模式，其受到的影响因素较多，且不确定性较高。其受到
43、的影响因素较多，且不确定性较高。l在这里说明的只是三种类型社区商业业态组合的一些基本业态及其一些基本规律。在这里说明的只是三种类型社区商业业态组合的一些基本业态及其一些基本规律。3.0社区商业前期规划篇3.43.4社区商业布点社区商业布点案例分析案例分析内向型社区内向型社区商业布点商业布点入入口口街街铺铺型型圈圈地地街街铺铺型型入入口口集集中中型型以以点点带带面面型型1212个案例的商业分布分析个案例的商业分布分析偏外向型社偏外向型社区商业布点区商业布点外向型社区外向型社区商业布点商业布点典型业态典型业态分布特点分布特点经验判断经验判断典型业态典型业态分布特点分布特点典型业态典型业态分
44、布特点分布特点3.0社区商业前期规划篇3.43.4社区商业布点社区商业布点锦绣江南商业布点图锦绣江南商业布点图风和日丽商业布点图风和日丽商业布点图万科四季花城商业布点图万科四季花城商业布点图招商海月花园商业布点图招商海月花园商业布点图蔚蓝海岸商业布点图蔚蓝海岸商业布点图美丽美丽365花园商业布点图花园商业布点图十二个社区商业的商业分布图：十二个社区商业的商业分布图：3.0社区商业前期规划篇3.43.4社区商业布点社区商业布点海滨广场商业布点图海滨广场商业布点图阳光棕榈园商业布点图阳光棕榈园商业布点图皇御苑商业布点图皇御苑商业布点图凤凰城商业布点图凤凰城商业布点图祈福
45、新邨商业布点图祈福新邨商业布点图星河湾商业布点图星河湾商业布点图3.0社区商业前期规划篇3.43.4社区商业布点社区商业布点从以上十二个案例分布图看，社区商业的布点可以分为以下四种类型：从以上十二个案例分布图看，社区商业的布点可以分为以下四种类型：圈地街铺型圈地街铺型入口街铺型入口街铺型入口集中型入口集中型以点带面型以点带面型类型类型案例案例优点优点缺点缺点圈地街铺型圈地街铺型美丽365花园、锦绣江南招商海月花园、阳光棕榈园商业体量可以较大限度的扩大，展示面较长，可视性佳，较有效的吸引外部的消费者，对外性较强，在一定程度上利于商业的销售。商业规模通常较大，不利于业态的控制，如果
46、出现街铺空置的情况，对社区的整体形象有较大的负面影响。入口街铺型入口街铺型风和日丽、万科四季花城蔚蓝海岸有利社区居民的购物消费，街铺商业价值较高。对外展示面不宽，可视性不强，一定程度上限制了商业的规模扩大。入口集中型入口集中型星河湾、凤凰城祈福新邨、皇御苑将商业独立于住宅区，减少商业对居住的影响，同时，在一定程度商业利于商业规模的扩大，易于形成规模效应。商业较集中，居民的日常购物消费有时会显得较为不便。以点带面型以点带面型海滨广场商业较分散，在一定程度上方便居民的购物。商业较分散，对外展示面受制约，较难形成规模效应。3.0社区商业前期规划篇3.43.4社区商业布点社区商业布点外向型社区
47、商业的布点外向型社区商业的布点外向型社区商业的布点主要是圈地街铺型、以点带面型，一般来说，外向型社区商业规模外向型社区商业的布点主要是圈地街铺型、以点带面型，一般来说，外向型社区商业规模都较大，采取这两种类型的布点方式利于容纳较大的商业体量。都较大，采取这两种类型的布点方式利于容纳较大的商业体量。首层中国银行，茶叶店，首层中国银行，茶叶店，二层装饰公司，家居用品、二层装饰公司，家居用品、美容美容首层地产中介、票务中心首层地产中介、票务中心二层美容、牙科、家居装二层美容、牙科、家居装饰饰大型超市主力店已有商家大型超市主力店已有商家进驻意向（工程建设中）进驻意向（工程建设中）首层家居装饰、便利店、
48、首层家居装饰、便利店、花店，二层美容、美发花店，二层美容、美发首层汽修、面馆、服装店，首层汽修、面馆、服装店，二层米特咖啡二层米特咖啡锦绣江南锦绣江南典型案例分析典型案例分析3.0社区商业前期规划篇3.43.4社区商业布点社区商业布点偏外向型社区商业的布点偏外向型社区商业的布点偏外向型社区的商业布点采用了圈地街铺型和入口街铺型，这主要由于采用街铺的形式相偏外向型社区的商业布点采用了圈地街铺型和入口街铺型，这主要由于采用街铺的形式相对能较好的展示商业，增强可视性，吸引外部消费者。对能较好的展示商业，增强可视性，吸引外部消费者。干洗、鞋类维修干洗、鞋类维修KFC、地产中介、地产中介、药店、
49、银行药店、银行服装服装美容、家居美容、家居服务配套服务配套文体、眼镜文体、眼镜711便利店、便利店、地产中介地产中介咖啡咖啡典型案例分析典型案例分析蔚蓝海岸蔚蓝海岸3.0社区商业前期规划篇3.43.4社区商业布点社区商业布点内向型社区商业的布点内向型社区商业的布点内向型社区商业采用的商业布点形式是入口街铺型和入口集中型。内向型社区商业采用的商业布点形式是入口街铺型和入口集中型。银行、缝纫补鞋银行、缝纫补鞋地产中介、书店、美容地产中介、书店、美容华润便利超市华润便利超市美容店美容店水果店、药店、服装水果店、药店、服装饼屋、服装店、邮局、书屋饼屋、服装店、邮局、书屋味香西餐酒吧味香西餐酒吧
50、美容店美容店万科四季花城万科四季花城典型案例分析典型案例分析3.0社区商业前期规划篇3.43.4社区商业布点社区商业布点结合我们所做的商家访谈结合我们所做的商家访谈业态业态指标指标经营面积（）经营面积（）经营楼层经营楼层位置位置综合超市综合超市8,00015,000-1-3主干道/主出入口社区标超社区标超2,000-5,0001层/2层主出入口/主干道餐饮餐饮快餐类：100500；西餐咖啡：300800中式酒楼：2,000-5,0001层/2层偏好社区商业街两端位置，临主干道美容美容//美发美发美发：100-200美容：500-1,0001层/2层通常位于2层，具体位置上无
51、特殊要求休闲类休闲类1,0001层/2层通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个较好的展示面便利店便利店60-2001层靠近主出入口，离居住区域较近饼屋（蛋糕店）饼屋（蛋糕店）30601层一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高生活家居生活家居100-2001层/2层属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可地产中介地产中介501001层新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越干洗店干洗店20401层靠近主出入口，离居住区域较近冲印店冲印店15301层不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高其他其他10401层位置
52、要求不高，可移动弹性较强3.0社区商业前期规划篇3.43.4社区商业布点社区商业布点l无论是外向型社区还是内向型社区，无论是外向型社区还是内向型社区，配套性质越强，便利性质越明显，购配套性质越强，便利性质越明显，购买频率越高，其对于位置的要求也越买频率越高，其对于位置的要求也越高，高，这是确定社区商业布点的主要这是确定社区商业布点的主要控制因素。控制因素。l在规划各业态商家所处位置时，应在规划各业态商家所处位置时，应该优先考虑的是主力店的位置问题，该优先考虑的是主力店的位置问题，一是因为主力店是社区商业中经营规一是因为主力店是社区商业中经营规模最大的商家，二是主力店往往发挥模最大的商
53、家，二是主力店往往发挥核心群聚效应，从而也带动了其他业核心群聚效应，从而也带动了其他业态小商家的经营。态小商家的经营。l综合综合//社区超市、餐饮店对外性要社区超市、餐饮店对外性要求高，布点时需特别考虑其昭示性和求高，布点时需特别考虑其昭示性和交通、停车等便利行。交通、停车等便利行。l便利店、干洗店、饼屋等服务配套便利店、干洗店、饼屋等服务配套性质极强的业态，要求离社区主出入性质极强的业态，要求离社区主出入口较近，方便社区居民购买。口较近，方便社区居民购买。关键控制因素关键控制因素3.0社区商业前期规划篇3.43.4社区商业布点社区商业布点业业态态位置敏感度位置敏感度位置敏感业态：
54、位置敏感业态：综合超市综合超市社区标超社区标超便利店便利店餐饮餐饮干洗店干洗店饼屋（蛋糕店）饼屋（蛋糕店）位置要求相对不高业态：位置要求相对不高业态：冲印店冲印店花店、茶叶花店、茶叶地产中介地产中介生活家居生活家居美容美容/美发美发休闲类休闲类其他（精品、服装等）其他（精品、服装等）具体业态对位置的敏感度具体业态对位置的敏感度3.0社区商业前期规划篇小结小结1234从社区商业的分类来看，可分为外向型商业、偏外向型商从社区商业的分类来看，可分为外向型商业、偏外向型商业和内向型商业。业和内向型商业。外向型商业面积通常与住宅外向型商业面积通常与住宅面积的比例为面积的比例为5%10%；偏外向型商业面
55、积通常与住偏外向型商业面积通常与住宅面积的比例为宅面积的比例为2%5%；内向型商业面积通常与住宅内向型商业面积通常与住宅面积的比例为面积的比例为2%以下。以下。目前，社区商业的业态主要由超市、餐饮、便利店、服务配目前，社区商业的业态主要由超市、餐饮、便利店、服务配套、美容、生活家居和休闲等七类业态组成。套、美容、生活家居和休闲等七类业态组成。外向型社区商业的布点主要是外向型社区商业的布点主要是圈地街铺型、以点带面型；圈地街铺型、以点带面型；偏外向型社区的商业布点采用偏外向型社区的商业布点采用了圈地街铺型和入口街铺型；了圈地街铺型和入口街铺型；内向型社区商业采用的商业布内向型社区商业采用的商业布
56、点形式是入口街铺型和入口集点形式是入口街铺型和入口集中型。中型。4.0社区商业招商社区商业招商/销售篇销售篇4.1租赁/销售比例4.2社区商业招商策略4.3社区商业销售策略4.0社区商业招商销售篇社区商业的租赁社区商业的租赁//销售销售招商策略招商策略租赁租赁//销售比例销售比例销售手法销售手法12个个案案例例租租赁赁/销销售售现现状状普普通通商商家家招招商商策策略略主主要要销销售售手手法法类类型型各各销销售售手手法法优优劣劣分分析析三三种种运运作作方方式式优优缺缺点点对对比比招招商商策策略略综综述述主主力力店店招招商商策策略略4.0社区商业招商销售篇4.14.1租赁租赁/
57、/销售比例销售比例调查的十二个社区的租赁调查的十二个社区的租赁//销售现状如下：销售现状如下：以上数据均为查询资料及实地调研所得以上数据均为查询资料及实地调研所得社区社区状况状况租赁租赁/销售比例销售比例商业整体形象商业整体形象锦绣江南锦绣江南整体销售销售100一般风和日丽风和日丽整体销售销售100较差美丽美丽365花园花园销售、租赁结合租赁20.8，销售79.2一般万科四季花城万科四季花城销售、租赁结合租赁18.2，销售81.8较好招商海月花园招商海月花园整体销售销售100一般蔚蓝海岸蔚蓝海岸租赁租赁100较好阳光棕榈园阳光棕榈园销售、租赁结合租赁19.4，销售80.6较差海滨广场海滨广
58、场销售、租赁结合租赁21.7，销售78.3一般皇御苑皇御苑整体销售销售100一般凤凰城凤凰城销售、租赁结合租赁67.04，销售32.96较好星河湾星河湾租赁租赁100较好祈福新村祈福新村租赁租赁100一般4.0社区商业招商销售篇4.14.1租赁租赁//销售比例销售比例类别类别优点优点缺点缺点整体销售整体销售1、快速回笼资金；2、省去社区商业的后期经营管理；3、发展商承担风险小。1、很难对社区商业进行统一的经营管理。2、缺少统一的经营管理，社区商业难免显得凌乱，影响社区商业形象，弱化商业原有的价值。纯租赁纯租赁1、保持长期持续的经营收益；2、利于维持社区的整体形象；3、提升社
59、区整体价值。1、资金回收周期长，承担较高的风险；2、对社区商业的后期经营管理要求很高。销售、租赁销售、租赁相结合相结合1、快速回笼部分资金；2、对部分商铺进行统一管理，在一定程度上维护社区的形象；3、获得部分商铺的长期持续的经营收益。1、无法对社区商业进行统一的管理，使商业无法协调一致，对社区商业的整体性影响较大，无法进一步的提升社区的价值。三种社区商业实现利润方式的有缺点对比：三种社区商业实现利润方式的有缺点对比：三种方式在实际操作中较难区分孰优孰劣，关键是立场与角度的问题，所以，选择时三种方式在实际操作中较难区分孰优孰劣，关键是立场与角度的问题，所以，选择时都应该根据自身的实际情况
60、而定。都应该根据自身的实际情况而定。4.0社区商业招商销售篇4.24.2社区商业招商策略社区商业招商策略商业招商的主要特点：商业招商的主要特点：主要特点谈判周期长反复次数高难度高技巧要求高要求专业程度高4.0社区商业招商销售篇4.24.2社区商业招商策略社区商业招商策略招商分为两个阶段招商分为两个阶段第一阶段：主力店的招商一般集第一阶段：主力店的招商一般集中在项目的前期规划启动阶段中在项目的前期规划启动阶段第二阶段：普通商家的招商第二阶段：普通商家的招商分散于整个项目的建设期间分散于整个项目的建设期间4.0社区商业招商销售篇4.24.2社区商业招商策略社区商业招商策略主力店