大多酒店加盟经理目前在下沉市场，还是用忽悠那一套。有朋友向闻旅讲述了自己投资加盟酒店的"烦恼"。
此前，他在自己老家，河南一座五线小城做自己品牌的单体酒店，联合餐饮一起，生意也还不错。
后来想要再开一家酒店的时候，动起了加盟心思，一番了解下来，有家中高端酒店品牌3年半能回本的承诺说服了他，于是签约加盟，110间客房规模，总投资1500万，目前酒店正处于装修阶段。
最后出于负责任态度，闻旅帮他约了多位投资加盟酒店十几年的老投资人聊了聊，得出的结论也差不多。如果现在还有品牌称，千万级资金投一家酒店少于4年就能回本，那基本就是为了能够拿下这单签约的"忽悠"。
最简单的辨别方法，就是这家品牌敢不敢把承诺的回本周期写到合同里，如果不敢写，那就没什么可说的，建议投资人握手、起身，赶紧跑。
01
酒店不是快进快出的暴利行业
一般来说，不论是什么级别的酒店投资，最高的回本周期也不会少于4年，通常情况下是5年，大成本投资的高奢项目或许还会更久。
而针对于去到小城投中高端酒店究竟能不能赚钱这个问题，本质也不在于城市选在了哪儿，关键在于自己是不是对所持物业有清醒的认知和判断。
也就是对所持物业的自身条件、地理位置以及人流量是否做过充分的了解，对周边同等级酒店的经营情况是不是也做过了解，虽然现在很多品牌宣称可以帮助投资人做调研，但真实情况投资人要自己掌握才更有底。
就拿上述正在施工中的小城市中高端酒店投资案例来说，闻旅在线上预定平台查询了这位投资人朋友物业位置周边的酒店，同品牌酒店2023年时候已经开业一家，与他正在装修的酒店相隔虽然不是一公里距离，但也不算特别远。
这家酒店在即将到来的十一假期房间价格是200元出头，日常价格则在一百七八左右。
如果他的酒店不能比这家酒店卖更高，以平均每间房销售价200元，年均80%入住率来算，一年的营收大约在640万左右，这其中还包括了客房运维成本，品牌后续运维所产生的特许经营管理费、酒店管理系统维护费、店长工资，以及房租水电、其他员工工资成本等等，最终利润能留下一半左右就已经很高，也就是320万。
从投资属性看，投资酒店就不是一个能够快速回本，快进快出的暴利行业。
但即便投资回报周期长，从目前大市场环境看，投资酒店依然是门好生意。主要原因在于投资酒店的主要成本都是在前期，没有债务的情况下，进入运营阶段只要维持稳定，能维持60~70%，就不会亏钱，现金流会非常不错，安全性非常高。
更为关键的，投资人要摆正心态，想明白品牌方给的标准答案并不会适用于每一个项目。前期做好对物业、地理位置的测算，对市场的调研，是每一位投资人都应该认真完成的第一门功课。
此外也一定要好好研判自己的产品定位，甚至要亲力亲为研究了解工程，包括材料，带着认知和想法去跟品牌方一起，探讨出最适合自己的项目方案，同时也管理好回报预期，才能让投资酒店变成一门好生意。
02
品牌不断更迭版本想溢价
只是投资人眼中的"自嗨"
当然，懂得如何投酒店也只是做好酒店投资及后续运维的充分条件。
从品牌细化趋势看，每一个档位的酒店品牌可选择性都超级高，同一品牌的不同版本，可能也已经从1.0升级到了5.0，设计理念、配色典故、文化内涵等等，还有许多围绕客宿体验的升级，让投资人眼花缭乱。
这些"花样"越来越多的加盟信息究竟该如何分辨和选择？
一位自2009年就开始自持物业做酒店，后续从经济型酒店投资热潮开始投7天、维也纳国际，到了现在继续投中高端酒店美豪丽致等其他品牌，拥有十余年经验的资深酒店投资人张健健对闻旅直言，站在投资人视角看品牌版本频繁升级这件事，其实一点也不重要。
版本是品牌方定义的，也是品牌方做的，并不能真正代表市场所选。投资一家酒店能不能赚钱，本质依然是要物业本身及所处位置和客流是不是过关。品牌版本只是能给酒店增加议价空间，让住宿环境更精致，价格能再多卖一点点。
在他看来，如今高频的酒店品牌焕新版本升级更像是品牌方的"自嗨"，酒店不是以最新时尚和功能为最主要需求，只要核心功能维护的好，床能不能睡得好，洗澡热水出的快不快、出水够不够，电视能不能看，客房服务和卫生能不能打扫到位，保持干净，这些不出问题酒店生意就能做。
至于其他附加功能，比如设计风格、装修色调、很多客人都不会那么在意，如果看到了，体验到了肯定是惊喜，但还不是影响住宿选择的最主要因素。
另一资深酒店业者，既做过品牌方同时也在做投资的芙亚酒店首店投资人王季也表示认同。他的观点更为直接，认为多花钱在工程质量上是值得且十分必要的，同一档次酒店不同品牌，二者也都是成熟品牌可固定造价的前提下，这家单房12万，那家15万，如果是差在了施工细节上，那一定要选贵的。
这里所付出的溢价并不是针对于品牌，而是在酒店完工投入经营后，出自未来的维修和维护成本上，这才是最关键的。
03
酒店红利期早已结束
想入场请先想明白这三个问题
但作为见证了中国酒店投资市场不同周期变化的资深投资人，张健健与王季都认为，属于酒店行业的投资红利期早已经结束。
相较于当下，2010~2017年才是真正属于酒店投资人的黄金期，那时候作为投资人业主对于物业租金也没什么概念，投一家酒店的整体成本也没那么高，但住宿需求增长很猛，基本是属于开一家店就能躺着赚钱的状态，快的项目投资回报周期18个月就能回本，慢的30个月也差不多。但现在，这样的回报周期想都不敢想。
现如今投资酒店不仅前期成本飙升，后续经营的各种成本，特别是人力成本同样猛增，不同品牌门店越来越多，竞争越来越"卷"，从价格战一路升级为品牌之间的服务标准之战。
从最初给客人提供一间干净的客房，舒适的床就可以，到现在早餐要讲品质性价比，进门递上一杯茶，离店要给一瓶水，健身房、洗衣房、睡眠房等等等等，说到底都还是要投资人来承担的附加成本。但不"卷"也没办法，行业里大家都做的时候，不做就会没生意。
而对于那些还在观望想要投资酒店，又或者已经入局但是没什么经验的投资人，作为过来人的王季给了一个很衷恳和实用的建议，就是在考虑到底要不要投资一家酒店的时候，不妨自己先想明白三个问题：
第一，人准备好了吗？是不是真的有可以和你一起研判所选城市、所选地址、所选物业可以不可以做酒店，懂行的专业人士，是不是能帮你清楚调研市场，分析对手，捋清未来？
第二，钱准备好了吗？近两年市场大趋势是经济下行，而投资酒店又是一门长期生意，虽然如今很多租赁物业会有6个月免租期，但对于酒店从投资改造到后期经营爬坡，是一个漫长的过程，影响进度的往往都是资金问题，是不是有足够的能力解决？
第三，物准备好了吗？这里的物，是指作为投资人是不是有把控产品品质和进度的能力，如果自己没有是不是有专业的团队能帮自己去把控；其二还有对加盟品牌的选择，很多投资人会犯的错误是投资选品牌依靠的是个人喜好，并没有真正去了解品牌背后是不是具备人力资源，供应链体系，产品质量把控等赋能能力。
而了解品牌实力和背后系统的支持能力，他最常用的方式之一就是选择项目城市同品牌酒店最偏远的一家，去跟门店店长聊一聊，干了多久，换过多少次店总等等。店长是品牌人才储备的最重要一环，加盟一个品牌如果人才这一环都替业主解决不了，那其他运营体系问题、标准化问题以及渠道问题，也不必抱有太大期望了。
张健健也表示，投资人和品牌方的合作应该是一场双向奔赴，双方都应该拿出足够的真诚和信任，哪一方不坦诚不信任，那么这场携手都不会长久，更不会有双赢。