房地产企业销售模式探讨

通常自主营销项目，往往不是或不完全是市场化的。销售部通常是开发公司的一个下属部门，直接隶属于开发公司。对于公司决策层的一些个人观点，销售部门的负责人在潜意识里有一种“顺从”的心态，基本上是以“执行”和“服从”为主，很少能“据理力争”。另一方面，开发公司的销售部门负责人因服务对象单一(本企业开发公司)、服务项目单一(开发公司自己的项目)、服务区域单一(本公司的项目所在区域)，不同于专业代理公司具有多元的服务范畴，其对市场的把握往往是一个“点”，而缺少整体认识。这种单一性对销售的影响是更为直接的。

4.有助于提高运行效率

5.能够加快资金利用效率

二、新营销模式介绍

1.联合营销

2.异地推广

更有甚者，以北京、上海等房地产一线城市为代表的房地产开发商们把目光投向国外，选择了项目境外营销。近年仅北京就有多个房地产中高端项目纷纷通过各种国际代理模式对项目进行境外直销，获得了不错的市场反响。

3.三级市场联动

这种模式是将二级市场的产品通过三级市场进行深度分销。就是每个二手店铺的销售员在客户选购二手房的时候，根据客户的需要，适时推荐一手新房，以促进新房的销售。这种方式的优势在于开发商投入很少，而通过大量的三级网络传播，能够获得良好的销售效果。随着内地房地产市场的不断发展，预计二、三级市场联动营销将会成为未来发展的一个重要渠道模式。

4.连锁营销

5.网络营销

网络的出现，在改变人们生活、工作方式的同时，也深刻改变着房地产产品的销售、服务模式和理念。随着客户对解决方案需求的不断增多，传统的房地产营销渠道构架正在受到冲击。市场的这种变化要求房地产商的经营管理模式必须由以产品为中心转向以客户为中心，并且也迫使渠道必须提供新的服务形式来适应这种新需求的出现。网络中介代理市场开放自由，信息传播广泛迅速，供需双方可以选择多种方式交流，节省了场地和大量的人力物力。房地产属于大宗耐用消费品，消费者在做出购买决策之前往往要经历“提出需求——信息收集——方案比较——购买决策——购买行为”等几个阶段，每个阶段都需要足够多的信息，而房地产网站是一个信息发布、开展宣传、拓展业务的窗口，可以满足消费者各方面的需求，因此，具有强大的消费市场。[page]

总而言之，房地产营销渠道选择的根本出发点还应回归于客户，这是需求导向型经济的客观要求。从根本上分析，没有一种渠道绝对优于另外一种渠道，因此开发商们在营销过程中应不拘泥于一种渠道，可以争取组合的方法，充分发挥各个渠道的促销作用。