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2011.07.13
第一讲物权法的基本知识和基本原则
王胜明
全国人大常委会法制工作委员会副主任
同志们，你们好。2007年3月16号十届全国人大五次会议通过了《中华人民共和国物权法》。我和我的同事分八讲向大家较为全面地介绍物权法的基本原则和有关内容。
我的这一讲想讲两个问题，第一个问题是物权法的基本知识，第二个问题是物权法的基本原则。下面我先讲第一个问题，物权法的基本知识。
在这一讲当中想告诉大家，什么叫物权、什么叫物、什么叫物权法；物权法的作用和意义是什么；物权法和其他法律有关物权的关系。
前面讲了什么叫物、物权，那么什么叫物权法呢？简单讲，物权法就是有关物权的法律。物权法作为一部法律，它的条文很多，现在通过的物权法共有五编十九章247条，这么多内容主要是回答三个问题，或者说它的基本内容有三个，一个要解决的问题是物属于谁，谁是物的主人；二是要解决权利人对物有哪些权利，他人有哪些义务；三是要解决对物权的保护，如果侵害了物权要承担哪些法律责任。物权法的基本内容就是回答这三个问题，物权法共五编，第一编就是总则，里面概括的回答了这三个问题。物权法的分则，特别是第二编所有权、第三编用益物权、第四编担保物权，这三编内容是分别从所有权、用益物权和担保物权的角度来回答这三个问题。
前面讲清楚了什么叫物、物权、物权法以及物权法的基本内容，这样我们就能够比较容易地理解物权法的作用和意义，因为物权法的作用和意义是从物权法的主要内容就可以看出来的。物权法的作用和意义我把它归纳为两点，一是明确物的归属，定分止争，这里“定分”的“分”是分配的分，它的含义是名分的“份”，定份，实际上在这里就是确定物的归属；它的第二个作用就是明确权利人的权利，物尽其用。
物权法关于确定物的归属的问题，简单讲是不动产看登记，动产看占有。当然，我这里简单讲，因为关于的物的归属问题在具体认定上是很复杂的一件事，物权法关于这方面的规定也有很多，我在这里不一一介绍，但是确定物权的原则，确定物权的规矩是在物权法中做出了明确规定的。
所以物权法的作用和意义直接来讲，是明确物的归属，定分止争和明确权利人的权利，物尽其用。由于我前面讲的，物权法的物涉及到各个方面，比如说物权法的物涉及到所有制的结构问题，因此通过明确物的归属，定分止争和明确权利人的权利，物尽其用以及物权法中对物权的保护，这里的物权既有国家所有权，又有集体所有权，还有公民个人的所有权，这样才对坚持和完善国家基本经济制度，对发展社会主义市场经济，对保护广大人民群众的切身利益都发挥重要作用。特别是十六大以来，中央提出要全面建设小康社会，要构建社会主义和谐社会，那么物权法从物权的角度规范了物权的行为，对整个社会的经济发展和社会进步都具有重大关系，对全面建设小康社会，构建社会主义和谐社会也具有重大作用。
物权法的基本知识，我还想和大家讲一个问题，就是物权法和其他有关物权法律的关系。这个问题我想告诉大家，经过这几年的起草、宣传、参与的过程，对物权法的概念已经不陌生了，但是除了物权法以外，我们国家有许多法律都对物权作了规定，比如《民法通则》、《海商法》、《民用航空法》、《担保法》、《农村土地承包法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》、《海域使用管理法》、《国防法》等，这么多的法律都对物权作了规定。我们粗略统计过一下，在我们国家200多部法律当中，大约有50多部法律都有一条或两条甚至有一章或者更多的内容，都对物权作了规定。所以我们讲物权法是规范财产关系的民事基本法，是规范物权行为的基本法，但它不是有关物权的全部法。
有那么多法律在，物权法和这些有关物权的法律的关系是什么？概括来讲就是物权法和其他法律有关物权的规定是一般法和特别法的关系。物权法是一般法，对其他法律有关物权的规定具有指导和补充作用。物权作为基本法律，它有两项功能，一个就是具有指导作用，因为有关物权的基本原则，一些共同规则都是在物权法中作出的，其他的法律，再制订或修改有些法律，特别是有关物权的规定时，需要考虑物权法的这些规定和原则。同时其他法律有关物权的规定在许多方面，特别是一些基本规定方面，从立法技术上看不需要进行详细规定。比如说有关不动产详细登记制度，有关物权变动，有关物权保护等规定这些规定就在物权法中。你看别的法律，可能没有有关物权的规定，那么你就可以到物权法第三章有关物权的保护的内容里去找，所以从这个意义上讲物权法对其他的法律有补充作用。
我给大家介绍物权法和其他法律有关物权规定的关系，目的有两个，一个是有关规范物权的行为是物权法和其他法律共同发挥作用，不是一部物权法能够解决所有的物权问题，第二个目的是，如果遇到问题，发生纠纷，既要到物权法当中去找依据，还要到其他有关的法律当中去找依据，这样才能比较准确地找到法律依据。我的第一个大问题，物权法的基本知识就给大家介绍到这里。
下面我讲我这一讲的第二个问题，物权法的基本原则。物权法的第一章就较为全面地、鲜明地规定了基本原则，这一点是我们国家特有的，其他国家的物权法中没有这样的体例。物权法的基本原则我想给大家讲几个方面的内容。
1、物权法把维护基本经济制度的作为物权法的立法目的
2、物权法的第三条明确规定了国家基本经济制度，作为物权法的基本原则，贯穿始终
3、物权法明确规定了国有财产的范围和国家所有权的行使，并针对国有财产流失的情况，从五个方面对加强国有财产的保护做了规定，以巩固和发展公有制经济
4、物权法对非公有制经济的私人所有权从四个方面做了规定
主要是以上这四个方面，当然不仅仅是这四个方面，以鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。我这里提到的对加强国有财产保护的五个方面和对私人所有权四个方面的概括，就不具体讲了。
物权法的第二个重要的原则就是平等保护的原则。平等保护的原则是在物权法的第三条和第四条中做了规定的，这里讲的平等保护就是指要对国家、集体和私人的物权实行平等保护的原则。对国家、集体、私人的物权能不能实行平等保护，要不要实行平等保护，在立法过程中是有争论的，但是对这个问题我们在立法过程中，始终坚持要对国家、集体和私人的物权实行平等保护，而且在物权法当中也得到了充分的体现。
为什么要规定平等保护原则呢？平等保护是民法的一项基本原则，大家知道物权法是民法的重要组成部分，在物权法上规定平等保护，基本要求就是相同的物权具有同等的权利。比如说，大家都是所有权，我们知道所有权是对物具有全面支配的权利，就是说对它具有占有、使用、收益和处分的权利，四项权能，缺一不可，是比较全面的支配权利，相同的物权具有同等的权利讲的就是这个意思。国家所有权具有全面支配的权利，私人所有权对自己的物品也有全面支配的权利，不能说国家所有权对物权拥有全面支配的权利，而私人所有权只有三项权利或者两项权利，就不是全面支配的权利。
物权法定原则讲的是到底什么是物权，有哪些物权，权利人的权利义务主要是什么，应该由法律规定。法定就是讲由法律规定，这里的法律讲的是全国人大及其常委会通过的法律，除了物权法中有明文规定的，有的也可以由行政法规、地方性法规做出规定以外，一般这里讲的法律规定不包括行政法规和地方性法规。物权要法定是由物权的性质所决定的，物权不同于合同上权利，合同上的权利是双方当事人约定的，所以合同法的原则就是合同就是法律，甚至是约定大于法律，也就是说约定的效力优先适用，哪怕合同法上的规定，原则上也是先适用当事人的约定，因为合同是涉及到两个当事人之间的事，双方当事人之间就合同应该怎么订，要不要订，订立合同后不履行怎么办，这样的事发挥当事人自己的作用，由他们自由协商，能达到最大限度的保护当事人的利益，也有利于市场交易的顺利进行。但是物权不行，物权解决的是权利人和其他义务人之间的关系，物权法定中哪些事项应该由法律来规定呢？物权的法律规定主要是讲物权的种类和物权的内容。
一般来讲，我们把物权分为三大类，所有权、用益物权和担保物权。用益物权里按照我们国家的规定，又可以分成土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权；担保物权又可以分为抵押权、质权、留置权等等。就是说哪些种类属于物权必须由法律来规定。
第二，讲得是每一种类的物权的权利、义务的关系，这种具体内容也应当由法律规定。比如说土地承包经营权，承包期多长，土地承包经营权何时产生，土地承包经营权人的流转权限究竟有多大，在调整、收回、被征收的土地承包的过程中有哪些权利义务，这样的一些问题都是由法律规定的。当然一些同志也会提出来，在物权法当中，难道就没有约定的问题吗，所有的都是法律规定吗？事实上并不是，在物权法中，有的问题必须要用法律规定，有的可以由当事人约定。是不是物权法中有的条款没有明确写可以约定的都属于强制性规定，当事人都不能约定呢？我认为也不是，实际上民法的道理，只要是涉及到当事人双方之间的事，不牵涉到别人的事，这样的问题原则上都可以约定，只有涉及到公共利益，涉及到广大的义务人之间不可能约定的问题，才必须要由法律做出规定。物权法定的原则就讲到这里。
最后讲一下物权公示的原则，这原则也很重要。物权公示的“公”有“公开、公众”的含义，“示”有“表现出来”的含义，物权公示简单讲就是把物权的归属以及其他内容以外在的方式表现出来。权利人自己知道东西是自己的，别人如何知道呢？让别人从外部特征上就能够比较简便地知道这个东西的归属，是有权利人的，解决这样的问题就是物权公示的问题。物权公示关键是要解决权利人和义务人之间的关系，物权的义务人是广大的义务人，怎么样让广大的义务人识别这个物是有主的，这个权利是什么权利就需要有一套外在的办法，也就是物权公示的办法，让其他人比较容易鉴别。公示的意义和作用主要有三点。
1、市场经济顺畅进行的需要
第一是市场经济顺畅进行的需要。在市场交易过程中，如果大家根本不知道这个物是谁的，谁敢买你的东西？比如说我们到商店买东西，我们当然知道商店对它的东西是有权处分的，如果我们买完东西，商店告诉我们他们没权卖，买了的东西要追回去，谁还敢去商店买东西？同样道理，市场交易实际上就是物的交换，物的交换的前提是出让人也就是卖方对物是有权处分的，如果这一点做不到，市场交易根本就没法进行，所以物权公示的第一个作用就是市场经济正常、顺畅运行的需要。
2、保护权利人权利的需要
第二就是保护权利人权利的需要。我们需要告诉大家这个东西是自己的，大家不能来妨碍我，也不能把我的东西拿走，这样权利人的权利才能实现。
3、对广大义务人的需要
第三，对广大义务人来讲也有需要，你要我遵守义务，我必须明白这个东西究竟是谁的，这样的话我怎么能履行好自己的义务呢？特别是权利人以外的人，很有可能就是交易的另外一方，这种情况下，我们需要知道对方是不是真是这个物的权利人，是物的主人。
所以在物权法中，关于物权公示是在物权法的第六条做了原则规定，在物权法的第二章，做了比较全面的规定，讲到了不动产如何识别，动产在什么情况下如何识别，在后面的所有权、用益物权、担保物权各编中也都有有关物权公示的规定。物权公示的办法除了我前面讲到过的登记，还有就是占有、交付等，我把物交付给你本身就是物的转换，就是新的物主的产生，还有双方当事人订立的合同也是物权公示的办法，也是物权产生的办法。所以物权的产生或者说物权的归属，这样一些问题都属于物权公示的范围。
物权法在第二章第三节，还对一些特殊问题也做了规定，比如我自己盖房子，在符合行政审批、行政规划等其他条件下，从民法的角度，我什么时候就有权了呢？我盖的房子哪怕我没有登记，我把房子盖完了，房子就是我的，不一定要去办登记，如果要必须办理登记的话，那么在我登记以前，我该的房子就成为无主的了；比如法院判决争议物品时，判决这个物品最后归谁，法院的判决也是物权产生的根据；比如土地征收、房屋征收，政府做出的征收决定，物权法认为这也是新的物权产生的根据，因为在法律上看房屋征收的过程是房屋主人变动的过程，原来是属于我的，征收后就变成国家的了，只有这样国家才有权处分，包括农民的土地，征收之后才变成国家的，这样国家才能进行建设。所以政府的征收决定、法院的判决以及我们的事实行为等这些情况本身也是物权产生的根据。我刚才讲到，物权公示有关物权产生和物权归属的规定都属于物权公示的规定和范围，所以物权公示主要是解决物权产生和物权归属的问题。
第二讲完善担保制度，促进经济发展（上）
姚红
全国人大常委会法制工作委员会民法室主任
十届全国人大五次会议审议通过了物权法，物权法是一部非常重要的法律，为了进一步宣传和贯彻物权法，我今天就担保物权部分向大家作个介绍，我介绍的题目是“完善担保制度，促进经济发展”。
我们知道，担保物权制度是建立现代市场和规范市场经济秩序的一部重要法律，建立和完善担保制度对于保障债权实现、维护交易安全、促进资金融通、推动生产力发展具有极其重要的作用。担保物权制度是随着市场经济的发展而发展的，在自给自足的自然经济状态下，人们进行的通常是以物易物的交换，这种交换通常是很简单的，而且是即时结清的，因此担保制度没有生存的土壤。随着货币的出现，交易的范围拓宽，交易的频率加快，交易的过程延长，交易的内容变得复杂，随之交易的风险也日益突出，为了保障交易安全，交易各方需要对方提供某种物作为履行约定的担保，这种时候担保物权制度应运而生。时至今日，市场经济的现代各国基本都建立了担保物权制度。
物权法的担保物权编一共分为四章，也就是从第十五章到第十八章，这四章包括：担保物权的一般规定、抵押权、质权和留置权。
担保物权的一般规定主要是对担保问题的共通性问题所做的规定，主要包括：担保物权的特征、担保物权的性质、担保物权的担保范围、担保物权的转让、人的担保与物的担保的关系以及担保物权的消灭。
我们先介绍一下担保物权的特征。什么是担保物权呢？担保物权是担保权人也就是债权人在债务人不履行到期债务或者发生约定的实现担保物权的情形时，依法享有的就担保财产优先受偿的权利。举个简单的例子，比如甲和乙订了一个合同，甲向乙借款100万，乙为了防止甲到期不还款，要求甲提供某种担保物，甲就把自己的房子抵押给乙，如果甲到期不还款，乙就可以在这个房子上实现自己的担保权益，他可以跟甲协议拿这个房子折价折抵甲的借款，也可以拍卖或变卖这个房子，也就是变价款受偿，这个就是我们讲的担保物权。
担保物权有两个比较明显的特征。一是担保物权是以直接支配特定财产的交换价值为内容，以确保债权实现为目的而设立的物权。担保物权支配的财产是债务人或者第三人提供的特定的财产，这种财产可以是不动产，比如房屋、建设用地使用权，也可以是动产，比如汽车、船舶、机器、库存产成品，还可以是某种财产权利，比如股票、债券、仓单、提单、存款单，都可以作为担保财产，它是以特定的财产设定的。担保物权是以特定财产的交换价值来担保债权的实现的，它跟用益物权不一样，用益物权主要是利用物的使用价值，而担保物权是利用物的交换价值，实际上就是在物的上面的价值量上来保证自己债权的实现，所以即使这个物毁损灭失了，如果这个物上得到了赔偿金、补偿金，担保权人仍然可以就赔偿金、补偿金使自己的债权得到偿还。这是担保物权的第一个特征，也就是说它是直接支配物的交换价值来保障自己债权的实现。
二是担保物权具有优先受偿的效力。这个优先受偿性是担保物权的主要功能和效力，什么叫优先受偿呢？咱们还举个例子，比如甲向乙、丙、丁借款，乙为了保证甲到时候能还款，要求甲向他提供一个担保，那么甲就向乙提供了担保，到期后甲没有还乙、丙、丁三个人的款，这种时候因为甲把自己的房子抵押给了乙，卖了这个房子的钱乙就可以优先于丙、丁受偿，而丙、丁就必须排在乙的后面受偿，所以说担保物权有优先性，这是它的特点。当然，担保物权的优先性是一个一般性原则，也不是绝对的，如果法律有特别规定，还要按法律的规定办。比如我国的《海商法》就规定，船舶优先权可以优先于担保物权受偿，最近我们国家通过的《破产法》规定，一定阶段的职工工资可以优先于担保物权受偿。那么在这种情况下，我们就应当按照有关法律的规定去执行。担保物权的优先性是一个普遍原则，有法律的特别规定的情况下，才按照法律的特别规定办。
这是担保物权的概念和特征。
我们说担保物权实际上是一种从权利，它是依附于主债权债务关系存在的，它是为了担保主债权的履行和实现而存在的，如果没有主债权债务关系，也就没有必要设立担保。正是因为这样，所以物权法作了一个明确规定，“担保合同是主债权债务合同的从合同”，这个是在第一百七十二条规定的，“这个主债权债务合同无效的，担保合同无效”，这个规定体现了担保物权的从属性。此外，物权法其他条文里也体现了这种从属性，比如第一百九十二条规定，“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保”，这也体现了担保物权的从属性。另外还有，“主债权消灭，担保物权消灭”，它也体现了这种从属性。所以大家注意，它是一种从属性合同。
《担保法》规定了四种消灭的情形。一种是主债权消灭，通常是主债权被履行了，担保物权既然是一种从属性权利，当然就没有存在的必要。第二种情况就是担保物权实现，到期没还债，担保权人就把担保人的财产卖了，卖完了一种情况是正好抵偿他的债权，再一种情况就是还不够，比如欠了1000万，房子卖了800万，还欠的200万也没有担保物权了，只能按一般债权算了。第三种情况就是债权人放弃担保物权，他自己说不要了，当然它也就消灭了。第四种是兜底条款，就是法律规定的其他情形。
关于担保物权的一般规定，我主要就介绍这么多内容。
这是物权法第十六章的规定。抵押权是为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。抵押权也是一种担保物权，所以它在具有担保物权的共通性特征的情况下，它还有自己的最明显的特征，就是抵押权是不转移标的物占有的物权，也就是说，当我把自己的房屋抵押出去的时候，我不用把这个房子交给债权人，我仍然可以在这个房子里居住，甚至我可以把自己的房子出租收取租金，我甚至还可以经抵押权人同意把这个房子卖掉，然后提前偿还债务，就是说一切都不影响抵押人或债务人或第三人对这个标的物的使用。所以说抵押是一种很好的方式，一份财产既可以用它来融资，同时又不影响自己使用，等于一份财产创造了双倍的价值。
当我们搞清抵押权的时候，首先遇到的问题就是抵押财产的范围。既然抵押权在市场交易中是一种非常好的担保方式，那么什么样的财产可以抵押，什么样的财产不能抵押呢？物权法对于可以抵押的财产以及不能抵押的财产作了非常明确的规定，可以抵押的财产必须符合两个条件。第一个条件是提供抵押财产的债务人或者第三人对抵押财产必须有处分权，意思就是说，首先他必须是这个财产的所有权人，这财产必须归他，他才能处分，他不能把别人的东西抵押出去，其次抵押人对这个财产享有用益物权，关于用益物权前面几为老师可能已经介绍了，比如他享有建设用地使用权，还有就是债务人或者第三人根据法律行政法规的有关规定、经过有关主管部门批准可以将起占有使用的财产抵押，关于这个，有些国有企业的大型设备、关键设备经过有关主管部门的批准可以抵押。第二个条件是必须是法律规定的可以抵押的财产，那么什么财产可以抵押，物权法第一百八十条作了一个非常明确的规定：
一、建筑物和其他土地附着物可以抵押，建筑物大家都很明白，房子、体育馆都属于建筑物，其他土地附着物就是桥梁、道路以及林木、草等，只要是依法可以抵押的、有处分权的都可以抵押；
二、建设用地使用权，我们国家随着改革开放，建设用地使用权可以通过出让、转让的方式由单位和个人使用，法律对什么情况下可以将建设用地使用权抵押也有明确规定，当然这种时候就可以作为抵押标的物了；
三、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权，也就是说，农村的土地原则上，就是属于土地承包经营权这方面，只有四荒地是可以抵押的；
四、生产设备、原材料、半成品、产品，这个对于企业的意义比较大；
五、正在建造的建筑物、船舶、航空器；
六、交通运输工具；
七、法律、行政法规未禁止抵押的其他财产，也就是说只要是法律和行政法规没有明确规定说不能抵押的、当事人可以对它有权处分的所有财产都可以在上面设定抵押，这个规定可以说是非常宽的，进一步放宽了我们国家对抵押担保的范围。
这是法律第一百八十条对可以抵押财产的一个规定。同时物权法第184条对哪些财产不能抵押也有一个规定，这样一方面它规定了可以抵押的，另一方面又规定了不能抵押的。不能抵押的的财产有：
一、土地所有权，我们国家的土地要么属于国家所有，要么属于集体所有，那么这个土地是不能抵押的，因为一旦实现后，这土地卖给谁？如果卖给单位个人，那这个土地国家所有、集体所有的性质可能就要发生变化，这样跟我们国家整个的宪法性的规定都是相违背的，所以土地的所有权不能抵押；
二、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，关于这一点，在立法的过程中曾经有过不同的意见，有人说农民除了承包地和宅基地外没有什么值钱的东西可以作为担保物向银行贷款，如果不允许农民以承包地和宅基地抵押的话，那农民就没法融到资，没法融到资他就没法发展，所以很多人主张放开对于农民土地抵押的限制，这个事情全国人大研究过很多次，最后考虑到农民的土地承包经营权和他的宅基地使用权是农民的安身立命之本，他们一旦失去了承包地，一旦失去了宅基地，就可能生活无依，特别是我们国家目前整个社会保障体系没有建立，按照有关法律，农民一户只能取得一处宅基地，也就是我批了你的宅基地了，你卖了以后再找政府批宅基地，那对不起不给你了，所以现在如果这个放开确实条件不够成熟，当然我们国家很大，发展很不平衡，有些比较发达地区的宅基地、承包地要求抵押的呼声比较强，有些边远的地方这个问题还没有放开，但从全国范围看，我们觉得这个事情还是应该从严掌握，所以物权法还是没有规定可以以承包地、宅基地作为抵押，另外我们国家现在的农村政策一直是严格土地制度、严格将农用地转为建设用地，所以这个问题没有放开；
三、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施，这个规定其实《担保法》就有，这次物权立法过程中，很多人提出原来我们国家都是公立学校、公立医院，不可以抵押大家都能理解，现在很多民营学校、私立学校、民营医院、私立医院，这种时候还控制不让抵押是不是不合适，这个事情我们也是反反复复研究了很多次，考虑到从学校的角度来看，不管是公立学校还是民营学校，它的性质都是为公益目的设立的，我们国家的《民办教育促进法》也是这样规定的，学校的目的是教书育人，如果学校抵押出去以后，一旦还不了钱了银行要卖你的学校，那学生上哪去，这样必然造成一些不稳定，所以物权法还是沿袭了《担保法》的精神，就是学校、医院不管是公立的还是私立的，都不能以教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施来抵押，其他公益设施包括图书馆、档案馆、博物馆也是不可以抵押的；
四、所有权、使用权不明或者有争议的财产，大家知道，所有权都不明，如果抵押出去再卖给第三人，那这个经济活动就变得极其混乱，而且我们前面也讲了，能够抵押的东西他一定是有处分权的，如果他能不能处分都不清楚，当然是不可以抵押的；
五、依法被查封、扣押、监管的财产，主要是人民法院采取某些执行措施查封、扣押当事人的财产或者海关依照法律规定对进出境的货物进行监管，在这种情况下，这个财产是处于归谁所有不清楚的状态，这种情况下也是不允许抵押的；
六、法律、行政法规规定不得抵押的其他财产，这是物权法的一个兜底的规定，只要法律规定这个东西不能抵押，那么当事人是不能抵押的。
抵押权的设定主要涉及到两个方面的问题。
抵押权的效力问题主要涉及到这么几个关系。
第三个问题是抵押权具有一种保全的性质，如果财产设定抵押以后，在抵押期间，抵押权人发现抵押人的行为足以使抵押财产价值减少，那么他可以要求抵押人停止这个行为。比如我把这房子抵押给人家了，然后我想反正也抵押出去了，我就将房子乱拆乱造，如果房子破坏得厉害，影响到抵押权人的权益了，他可以要求我停止行为，如果我这个价值减少使他的债权不能实现，他可以要求我提供相应的担保物，我不提供的话，他可以解约要求马上还债。这是抵押权的一种保全性质。
当债务人不还债的时候，就存在一个抵押权怎么实现的问题，这主要涉及到两个问题。
一是实现的方式。按照物权法规定，实现抵押权可以采用两种不同的方式。一种是抵押人和抵押权人可以先协商，协商这个东西怎么满足债权，这种协商不能损害其他人的利益，比如我欠你100万，但是这房子值300万，我就非常慷慨地把房子送给抵押权人了，可能我还欠其他人的钱，其他人就不能在这个房子上实现他们的债权了，所以如果影响到其他人的利益的时候，其他人可以提出异议，可以要求撤消这种协商的行为。再一种就是协商不成的，可以拍卖和变卖抵押财产，关于这点，物权法和《担保法》有很大不同。原来《担保法》规定协商不成只能向法院起诉，现在规定是协商不成可以直接请求法院拍卖变卖。
第三讲完善担保制度，促进经济发展（下）
下面我向大家介绍一下关于质权的内容，首先介绍一下什么是质权。我们国家的质权分为动产质权和权利质权。
关于动产质权，第二百零八条做了规定，内容是：为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。动产质权除了具有担保物权的一般特征以外，还具有不同于抵押权的突出特征，我们说抵押权是不转移财产占有的物权，而质权是要转移财产占有的物权。质权的生效是以质物交付到质权人手中为生效条件，就是说尽管我们俩签订了质押合同，比如说我以我的古董担保我到时候履行债务，那么我这个古董必须交到债权人也就是质权人手中，我们的质权法律关系才存在，如果我没有交付，则不存在质权关系。这是动产质权。
质权还有一类叫做权利质权，权利质权是以某种财产权利作为履行债务的担保，那么哪些财产权利可以作为权利质权的标的呢？物权法第二百二十三条做了明确的规定，债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：
（一）汇票、支票、本票；
（二）债券、存款单；
（三）仓单、提单；
（四）可以转让的基金份额、股权；
（五）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；（六）应收账款；
（七）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
这些都是可以作为出质的标的。在这里要说明一下，就是动产质权实际上作为标的范围是很宽的，就是法律不禁止转让的财产都可以作为动产质权转让的标的，但是权利质权的标的严格讲是有限定的，也就是说法律规定的权利才能作为质权的标的。
由于质权特别是动产质权是以质物交付为其生效要件的，所以物权法对质物的保管以及质物的转移等问题都做了一些规定，也就是说在财产出质期间，财产已经交付到质权人手中，质权人就要妥善保管质物，如果对质物造成损害，要向出质人承担责任的，这是他的一个保管责任。另外，因为质权是把质物交到了质权人手中，他拿到这个东西后能否转质呢？就是说我借给别人100万，别人把古董抵押给我，现在我需要向别人借钱，我能不能把出质人交给我的质物作为我自己的债权再去担保呢？那么原则上物权法是不允许的，物权法第二百一十七条规定：质权人在质权存续期间，未经出质人同意转质，造成质押财产毁损、灭失的，应当向出质人承担赔偿责任。这个毁损、灭失包括出质过程中人为的毁损、灭失，也包括因不可抗力造成的毁损、灭失，只要质权人把这个质物转移出去，没有经过出质人同意的，他就要承担质物造成损害的一切责任。这是关于质权。
需要说明的是，动产质权有一个保管质物的责任，生效是以交付为生效要件，权利质权有些有权利质权的载体，如存单、仓单等，有些是没有载体的，比如股票，是无纸化的，谁都不知道在哪。在这种情况下，物权法做了一个规定，就是说对于有权利载体的权利出质，就应当把权利凭证交付给质权人，比如说有汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单，这些都有权利载体，可以交付。对于没有权利载体的，就要到有关部门进行登记，关于登记的部门，物权法规定的很清楚，所以在这里我也就不赘述了。
还需要说明的是，质权和抵押一样，也是一种担保物权，所以基本上也具有抵押的特征，只不过它是以动产来担保贷款的履行，而抵押原则上都是以不动产，所以它的许多，比如说禁止留置、流押的规定跟抵押权利也是一样的，包括订立质押合同规定和抵押权也是一样的，也是要求订立书面的质押合同，这些的道理都是一样的，就不多说了。
质权的实现和抵押权不太一样，抵押权首先可以协议，协议不成的可以请求法院拍卖、变卖，而质权的实现，由于质物在质权人手里，所以实现质权一种当然也是可以协议的，另一种如果协议不成，质权人可以直接拍卖、变卖质物，不一定要通过法院，质权的实现比抵押权的实现要方便一点。这是我们讲的第三个问题，关于质权。
下来我们讲讲留置权的范围。留置权的范围，担保法当时规定是适用于运输、保管等这些合同关系，现在我们规定留置权不受适用范围的限制，就是说都可以适用，而且企业之间也可以适用，这个我后面要讲到。
第四个就是留置权的权利义务。留置权人关键是要妥善保管留置的财产，不要毁损，如果说在留置期间，债务人履行了债务，要把留置财产及时返还给债务人，这样使留置权消灭。
这样我就把担保物权制度中的四个方面的内容简单介绍了一下，下面我就想介绍一下刚才我说的第二方面，物权法对担保法的发展，在哪些方面和担保法不同，我想主要有这么几个方面。
第一，将正在建造的建筑物、船舶、航空器规定为可以抵押。原来我们担保法规定，房屋一定要是建好的，盖到一半的建筑物是不允许抵押的。但是大家也都知道实践中，建设工程的周期往往非常长，资金的缺口很大，如果以正在建造的建筑物、船舶、航空器作为担保物，对于解决建设者的资金短缺，保证在建工程顺利完工都有非常重要的作用，所以这次物权法规定在建的建筑物、船舶、航空器规定是可以抵押。
第二个限制是设定浮动抵押的财产限于生产设备、原材料、半成品和产品，只有这四种物可以设定浮动抵押。这个和国外规定不是很一样，国外设定浮动抵押，像英国就是企业的不动产和动产都可以设定浮动抵押，但是如果以不动产进行浮动抵押需要另行登记。我们的浮动抵押没有包括不动产，主要是考虑到我们的制度刚刚建立，又是为了解决中小企业贷款的问题，范围应该限定的稍微窄一点比较好，像美国、加拿大他们限定不动产，对动产没有限定，我们还是有些限定的。这是第二点要注意的。
第三，设立浮动抵押要有书面协议。浮动抵押的书面协议同一般的动产、不动产抵押的书面协议有点不同，如果设立一般的所谓固定抵押，对于抵押的财产价值多少，对抵押的财产需要明确描述，而设定浮动抵押对于财产不必进行明确描述。比如说如果以库存的产成品进行抵押，大概描述一下产品的性质就可以，不需要详细描述有多少数量，订立浮动抵押合同只要描述，“以……进行抵押”就可以了，是一般性描述。这是设定浮动抵押第三个条件。
设定浮动抵押的第四个条件是，实现浮动抵押的条件是不履行到期债务，或者发生当事人约定的实现抵押权的事由，必须符合这个条件，这和固定抵押的条件应该是一样的。
第五个条件，抵押权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。刚才讲了浮动抵押的财产可以在抵押期间随便流动，但是一旦抵押财产确定，抵押权人就在确定的财产上受偿，因此就确定的财产优先受偿有三层含义，一是浮动抵押期间，抵押财产不确定，直到法律规定的或者当事人约定的实现抵押权条件成就时抵押财产才确定，条件刚才已经讲了；二是实现抵押权时确定的财产和设立抵押权时确定的财产不必相同，而且往往不相同，因为如果以库存产品抵押，在此期间可能产品卖出，同时又有原材料或者半成品买进，所以财产不一定相同；三是优先受偿的意思就是说如果同一财产既设定了浮动抵押，又设定了固定抵押，比如机器设备给甲设定了固定抵押，同时又把机器设定了浮动抵押给乙，英国的情况是固定抵押永远优先于浮动抵押，而这种情况，我们国家规定的是按照物权法第一百九十九条的规定清偿：同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
这是我们讲扩大担保范围的第二个方面，规定了浮动抵押。第三个方面扩大了担保范围就是规定了基金份额可以质押。原来我们的股票、证券可以质押，没有规定基金份额，2003年我们国家制订了《证券投资基金法》，专门对基金份额的交易做了规定。这几年基金也很活跃，特别是去年年底基金大涨，它作为一种投资财产权益越来越受到人们的重视，所以我们现在的物权法也规定基金份额可以作为质押的标的物。
第二个方面是完善了物权公示制度，为建立安全可靠的资本市场奠定基础。发展社会主义市场经济，必须积极推进资本市场的改革开放和稳定发展，扩大直接融资，资本市场的发展需要建立统一、高效、安全、便捷的担保物权制度和物权公示制度。现在国外为了充分发挥资本市场的作用，采用的担保方式，也就是物权公示方式，越来越丰富，比如说电子登记，只要通过网络登陆物权登记系统，就可以在自己家进行物权登记，这些都大大降低了担保物权的设立成本。我们现在的登记必须到一定的机关，交一定的费用，还要履行相当的手续，确实是比较麻烦，所以推动我们国家统一登记制度的建立，然后降低设立担保物权的成本是我们努力的方向。为了给资本运行构建良好的信用基础，物权法完善了担保物权的公示制度，做了以下几个方面的规定。
第一，在附则里，还有物权法的第二章明确规定，国家对不动产实行统一登记制度。现在我们国家的动产、不动产登记大概涉及到十多个部门，今后应该尽可能的减少登记部门，给企业、给经济发展创造更方便、良好的环境。
2、登记机构进行登记不得要求对标的物进行评估，不得以年检名义重复登记等
3、权利人、厉害关系人可以申请查阅登记资料
登记部门对这些人的查阅行为要提供方便。
4、规定了浮动抵押的登记部门
关于不动产登记的这些规定，对于建立多层次的资本市场，完善资本市场结构，丰富资本市场产品具有重要法律保障作用。这是我们讲的第二个方面就是物权法对担保法的一个完善。
第二个方面就是实现抵押权不需要再进行诉讼了，这个刚才其实我也讲过了。担保法规定要实现抵押权必须到法院去，法院经过审理、判决以后才能进入执行程序，现在物权法规定可以直接要求法院拍卖、变卖抵押物，这样就大大加快了担保物权的实现程序。这是第三个方面物权法对担保法的完善。
第四讲用益物权的基本问题和土地承包经营权、宅基地使用
贾民东
全国人大常委会法制工作委员会民法室副主任
大家好，今天我给大家介绍的内容是用益物权的基本问题、土地承包经营权和宅基地使用权，用益物权是物权法第三编规定的内容，这一编共有五章：一般规定、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。下面我就给大家介绍这三方面的内容：一是用益物权人的基本权利和用益物权的基本特征，二是土地承包经营权，三是宅基地使用权。
用益物权是权利人对他人所有的不动产或者动产，依法享有的占有、使用和收益的权利。用益物权设立的目的是对他人的不动产或者动产进行使用或者收益，用益物权制度是物权法律制度当中一项非常重要的制度，它和所有权制度、担保物权制度共同构成了物权法的完整的体系。
用益物权人的基本权利主要是占有、使用和收益这三个方面。
占有是对物的实际控制，用益物权作为以使用收益为目的的物权，权利人对物的实际占有是它的前提，利用他人的物使用和收益，必然要对物予以实际控制，没有占有就不可能对物实现直接利用。
使用是根据物的自然属性、法定的用途和约定的方式对物进行实际上的利用；收益是通过对物的利用而获取经济上的收入或其他利益。比如农户在集体所有的土地上进行种植业、林业、畜牧业等农业生产，自用或出售出产物，从而获得收益；再比如农户在集体所有的宅基地上自建房屋以供居住；还有我们在国家所有的土地上建设商品房以供出售，而获得收益。这些都是对他人所有的土地进行占有、使用和收益。
用益物权作为物权体系的重要组成部分，具备物权的一般特征，同时还有一些它自身的特性，主要有这么几个方面。
所有权是权利人对他人的财产直接支配的权利，包括在自己的财产上设立用益物权和担保物权，而用益物权是在他人所有的财产上设立的权利，因此用益物权又被称作他物权，以相对于所有权的自物权。这是它的第一个特征。
相对于所有权而言，用益物权是不完全的，受一定限制的物权，主要体现在三个方面：
（1）所有权是物权种类中最完全、也是最充分的权利，所有权人对自己的财产依法享有完全的支配力，包括占有、使用、收益和处分这四项权能。而用益物权是权利人享有的对财产的占有、使用和收益这三项权能。虽然用益物权的权利人可以依法将其享有的用益物权转让和抵押，但是他不能转移财产的所有权，这是它的第一个表现。
（2）所有权具有恒久性，只要所有物存在，所有权人对所有物便享有永久的权利。而用益物权则具有期限性，虽然用益物权的设定往往期限比较长，但是它不是永久的期限。期限届满的时候，用益物权人应当将占有、使用的所有人的财产返还给所有人，或者申请续期。
（3）用益物权人必须根据法律的规定以及合同的约定正确行使权利，应当保护和合理地开发利用所有权人的不动产和动产，按照法律规定的用途或者约定的用途以及使用方法利用所有权人的财产，不得损害所有权人的权益。
这点非常重要，用益物权虽然由所有权来派生，但是用益物权一经设立，便具有独立于所有权而存在的特性，这里边也有两个方面。
（1）用益物权使所有权对物的支配力受到约束，对物的占有、使用和收益的权能由用益物权人行使，所有权人不得干涉，所有权人不能随意地收回他的财产，不得妨碍用益物权人依法行使权利。同时，用益物权的义务人包括任何的第三人，用益物权人可以对抗所有第三人的侵害，这是它作为独立的物权的第一个表现。
（2）在所有权人的不动产或者动产被征收、征用的时候，导致了所有权的消灭或者影响所有权的行使，这时候所有权人可以获得补偿。在这个同时，如果导致了用益物权的消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人也有权依法获得相应的补偿。
用益物权多以不动产尤其是土地为使用收益的对象，由于不动产特别是土地的稀缺性、不可替代性，而且土地的价值往往比较高，再有土地的所有权不可转让性，这就使土地等不动产在上面设立用益物权成为经济、社会发展的必然要求。而动产的特性决定了通常可以采用购买、租赁、融资租赁的方式获得其所有权和使用权。
建立用益物权制度对社会和经济的发展有着重要的意义。
随着社会和经济的发展，人们对土地等资源的需求不断扩大，而土地等自然资源相对稀缺、不可替代，为了社会和经济的持续发展，必然要对土地等自然资源有效利用，充分发挥其效用，建立相应的法律保障机制便成为用益物权法律制度的任务之一。用益物权法律制度可以在不能取得土地资源的所有权或者不必取得他人的不动产所有权的时候，用益物权人可以对他人所有的财产占有、使用而获得收益。对于所有权人来说，也可以通过设定用益物权将土地等自然资源交给他人使用，所有权人可以不必直接使用他自己的不动产，就可以获得收益。这个时候，所有权人和用益物权人都可以获得相应的利益，表明资源的价值得到了充分的实现。
这一点有三个层面的意思。首先，通过建立用益物权制度，确定所有权人与用益物权人之间的权利义务关系，使他们之间的权利义务关系达到平衡和协调。其次，用益物权制度所规定的所有权人与用益物权人之间的权利义务，是法定的权利义务，当事人不得随意变更，这样就避免了一方利用其社会或者经济上的优势地位，迫使对方放弃权利，或者增加本不应由对方履行的义务，以此来保障双方权利义务关系的长久与稳定。最后，用益物权制度赋予了权利人对土地等资源的占有、使用和收益的权利。同时，还要求权利人在行使权利时，应当承担保护和合理开发利用资源的义务。这对于保护和合理开发利用土地等资源，促进社会、经济的可持续发展有着十分重要的作用。
在实行计划经济的时期，国家一般运用行政手段组织经济运行，国有土地的使用采用无偿划拨的方式，作为土地所有者的国家把土地划拨给国有企业等单位无偿使用。那么农村土地则由作为所有者的集体统一经营，集中管理，农户在集体所有的土地上进行有组织的生产劳动，按劳取酬，不发生所有权与使用权的分离。无论是国有的土地还是集体所有的土地的使用，都不采取设立用益物权的方式，因而也不需要用益物权制度。
物权法上的用益物权是土地所有权与土地使用权分离的法律形式，实行社会主义市场经济体制，作为土地所有者的国家将土地出让给各类企业等单位使用，成为国有土地使用关系的主要形式；作为土地所有者的农民集体，实行土地承包经营制度，将土地交给农户使用，成为农村集体土地使用关系的主要形式。因此，用益物权制度对于实行社会主义市场经济体制具有重要的意义和作用，用益物权制度也是我们实行社会主义市场经济体制的基本法律保障。
用益物权的权利类型在不同国家也有不同的制度安排，这主要是根据一个国家的政治、经济、历史和文化背景决定的。我们国家的用益物权制度是根据我们国家的社会主义基本经济制度来决定的。物权法根据我们国家的基本经济制度，以及建立和完善社会主义市场经济体制的要求，在用益物权编当中专门规定了土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。
物权法将土地承包经营权作为用益物权专章作了规定，这对于稳定和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制、长期稳定土地承包关系、维护广大农民的根本利益、促进农业和农村经济的发展、保持农村的社会稳定具有非常重要的意义。
稳定土地承包关系，赋予农民长期而有保障的土地承包经营权，关系到我们国家广大农民生存和发展的权利，也关系到我国的农业的持续发展、农村的经济繁荣和社会稳定。对于这么大的一个问题，确实需要有法律制度来保障，保障农民这一市场主体的土地承包经营权，也是我们民事法律的重要任务，我们国家对土地承包经营权的保护的立法有一个发展完善的过程。
1980年我们制订了《民法通则》，第一次在民事法律当中做出了土地承包经营权受法律保护的规定，但是承包双方的权利和义务仍是由承包合同来约定的。此后颁布的《土地管理法》、《农业法》等其他法律，对土地承包经营权所做的规定也多限于从合同的角度做规定，这些法律规定对完善土地承包经营制度，规范承包、发包双方的权利义务起到了非常重要的作用。但是它也有历史局限性，它仍然不能从根本上解决合同效力约束较低所带来的承包经营权容易受到侵害的问题。1998年党的十五届三中全会明确提出来，要抓紧制订确保农村土地承包关系长期稳定的法律法规，赋予农民长期而有保障的土地使用权，为土地承包经营权保护方面的立法提供了指导的方针。1999年宪法修正案在1993年修正案的基础上进一步明确规定，农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础，统分结合的双层经营体制。2002年8月，全国人大常委会审议通过了《农村土地承包法》，这部法律遵循社会主义市场经济的规律，按照党的十五届三中全会的要求，以宪法为根据，从物权的角度对土地承包经营权作了规定，但是这部法律没有使用用益物权这个概念。
在制订物权法的时候，全国人大及其常委会始终将全面准确地体现现阶段党在农村的基本政策、维护农民的根本利益作为总的原则中的一项重要内容。物权法在用益物权编中专章规定了土地承包经营权，将其作为用益物权中的重要权利。物权法把土地承包经营权作为用益物权体现了党的主张和人民意志的统一，实行以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，长期稳定土地承包关系，使广大农民享有长期而有保障的土地承包经营权，是党在农村的一贯政策，也是广大农民的热切愿望。在农村土地集体所有的前体下，由农户承包经营，也是建设中国特色的社会主义、完善社会主义市场经济体制的客观要求。因此，给予作为土地承包经营权人的农民群众以更好的法律保障，符合党的主张，符合农民的利益，也符合我们国家的国情。
作为调整物的归属和利用而产生的民事关系的物权法，在土地承包经营权一章当中，开宗明义地规定，农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，农民集体所有的和国家所有的、由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地依法实行土地承包经营制度，这一规定表明，农村集体经济组织实行家庭分散经营和集体统一经营的双层经营体制，农民集体所有和国家所有、依法由农民集体使用的耕地、林地和草地采取农村集体经济组织内部的家庭承包的方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。物权法围绕着“长期稳定土地承包关系、维护农民根本利益”这一个主题，规定了土地承包经营权人依法享有对其承包经营的耕地、林地、草地占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。
土地承包经营权人在集体所有的土地上对承包地享有占有、使用和收益的权利，体现了我们用益物权的基本特征，也体现了土地承包经营权人的基本权利。第一个表现是承包经营权人依法可以对承包地进行直接支配，不受其他组织和个人的非法干预和侵害；第二个表现是承包经营权人可以自主开展生产经营活动，根据自然条件、市场供求关系和效益原则，自主决定生产经营的种类和方式；第三是可以通过自用或者出售，直接获得农林牧等产品的收益。赋予承包经营权人这些权利，就从法律制度上保障了农民的土地承包经营权，进而也保障了农民的生存和发展的权利。
为了进一步体现土地承包经营权人对承包地享有的占有、使用和收益的权利，物权法还着重在以下几个方面作了规定。
（2）物权法赋予了农民较长的土地承包期。物权法的规定是这样的，耕地的承包期为30年，草地的承包期为30~50年，林地的承包期为30~70年，特殊林木的林地承包期经国务院林业行政主管部门批准可以延长。稳定土地承包关系关键是要有一个较长的承包期，物权法做的这些规定对农民的土地承包经营权长期得到保障有重要的意义。同时物权法在这个基础上，第一次以法律的形式做出了“承包期满，土地承包经营权人按照国家的有关规定继续承包”的规定，这就农民吃了定心丸。就是土地承包到期以后，按照国家的有关规定，还可以继续承包。
（3）赋予了农民享有土地承包经营权依法流转的权利。通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依照法律的规定采取转包、互换、转让或者其他方式流转，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、入股、抵押或其他的方式流转。在稳定家庭承包经营的基础上，遵循依法、自愿、有偿的原则进行土地承包经营权的流转，以农户作为土地承包经营权流转的主体，有权依法自主决定土地承包经营权是否流转以及流转的方式。这是农民享有长期而有保障的土地承包经营权的一个具体体现，任何组织和个人都不得强迫或者阻碍农户进行土地承包经营权的流转。
（5）承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照物权法第四十二条第2款的规定获得相应补偿。也就是征收集体所有的土地应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保证被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。这一规定符合“用益物权是一项独立的物权，土地承包经营权人是独立的民事主体”这一物权的基本特，能够更好地保护农民的切身利益，维护社会的稳定和谐。也就是说，在农村土地被征收的时候，土地所有权人和土地使用权人也就是承包经营权人都有权获得相应的补偿。
物权法明确把土地承包经营权确认为用益物权，能够更有利地土地承包经营权人的权利，维护农民的根本利益。把土地承包经营权规定为用益物权，而不仅是合同上的权利，它的法律性质和法律效力是不同的。
第一、用益物权的内容按照物权法定的原则必须由法律规定，而不是当事人来约定，承包经营权中的各项权利均为法定权利，而不是约定的权利。这样就能避免不公平、不合理的合同，也可以避免随意地变更和解除合同，这样就能确保土地承包关系的长期稳定。
第二、用益物权可以使农户获得较长的承包期，在承包期内发包方不得随意调整和收回承包地，承包期届满可以按照国家规定继续承包，给农户吃了“定心丸”。一般的合同期限相对比较短，也容易发生变换。
第三、用益物权人享有对土地利用的直接支配权，这就使农民获得了生产经营自主权，有利于农民依法自主经营，抵制有的乡村干部对土地承包经营权的干涉和侵害，更好地维护土地承包经营权。
第四、承包经营权人依照用益物权依法享有将土地承包经营权流转的权利，任何组织和个人不得强迫或者阻碍。如果按照合同关系，就难以形成承包经营权流转的基础。
第五、用益物权使土地承包经营权成为独立的财产权利，农户也由此成为独立的民事权利主体，当承包地被征收时，土地承包经营权人依法享有获得相应补偿的权利，更好地保护了农民的切身利益，而不是仅作为合同的一方当事人被忽视。
第六、当承包经营权受到不法侵害时，土地承包经营权人可以利用物权的保护方法，维护自己的合法权益。比如返还原物、消除危险、排除妨害。而作为合同关系，当事人一般只能要求对方承担违约责任。
物权法根据现阶段我们党在农村的基本政策和广大农民群众的意愿，通过确认农民对土地的用益物权，为确保农民享有长期而有保障的土地使用权、维护农民的根本利益提供了坚实的法律基础。
物权法对宅基地使用权也是专章作了规定，将宅基地使用权作为用益物权可以使农民安居乐业，使农民的基本生活也有了法律的保障。我们物权法规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用这个土地建造住宅及其附属设施。在物权法的起草和审议当中，对如何规定宅基地使用权的问题，特别是权利内容应该怎么规定，有不同的意见，物权法草案曾经规定，一户只能拥有一出宅基地，宅基地使用权人经本集体的同意可以将合法建造的住房转让给本集体内符合宅基地分配条件的农户，住房转让的时候，宅基地使用权一并转让，禁止城镇居民在农村购置宅基地，农户依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地，同时在物权法抵押权一章中也规定宅基地不得抵押。
对这些规定，有的意见提出，目前不少地方的土地状况已经没有办法继续维持一户一宅的宅基地供给制度，有的地方停止供给宅基地已经有十年了，所以建议草案对宅基地这一章作原则的规定，以便适于新的情况。还有的意见提出，草案对宅基地使用权的转让和抵押限制太严了，建议修改，主要理由有这么几个方面：一是农民对房屋享有所有权，草案规定的转让条件实际上否定了农民对自己所有的房屋的支配权，农民最主要的财产就是房屋，如果不允许它用来抵押，农民也没有别的财产用于抵押贷款。二是对宅基地使用权转让的限制，不符合我们国家促进城乡一体化，消除城市与农村二元化结构的发展方向。三是现在很多城里人到农村买房，已经成为一种既成事实，对这个问题怎么办，同时很多农村人也住到了城市，原来的房子就空闲下来了，允许宅基地使用权的流转可以做到物尽其用、地尽其利。
而另一种意见认为：一是宅基地使用权本身具有身份性质和福利性质，是当前大多数农民安身立命之本，是农民赖以生存的保障，具有社会保障的功能，在当前我们国家农村的社会保障体系还不健全的情况下，不宜放开宅基地的转让和抵押。二是如果允许宅基地的转让和抵押，将会使农民失去最基本的生活条件，不利于农村的社会稳定。三是目前农村宅基地的管理比较薄弱，还没有形成一套成熟有效的管理制度，如果允许宅基地使用权向本集体以外转让或者抵押，会直接刺激多分多占宅基地，不利于土地资源的保护，也不利于节约土地资源。
关于宅基地使用权的转让和抵押能否放开的问题，是经过了反复研究的，我们国家的现行法律和国家有关加强土地调控的文件，它们当中都对宅基地使用权的转让和抵押作了规定。我们国家人多地少，应当实行最严格的土地管理制度，目前我们国家农村的社会保障体系还没有完全建立，宅基地确实是农民安身立命之本。从全国的范围来看，现在放开宅基地使用权的转让和抵押的条件还不成熟，特别是农村，一户只有一处宅基地，这跟城市是不同的，城市居民一家可能有几处住房，农民一旦失去住房和他的宅基地，将会丧失他的基本生存条件，影响社会的稳定。为了维护现行法律和现阶段国家有关农村土地的政策，也为了今后为修改有关法律或调整有关政策留有余地，物权法做出了一个原则性的规定，就是宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家的有关规定。