房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。
1956年，随着三大改造向社会经济领域的纵深方向推进，城市私有房产领域的社会主义改造全面展开，逐步奠定了计划经济体制下由国家统一分配使用并维护开发城市住房的制度安排基础;经过60年代和70年代的发展，政府将事业单位和公有部门等的房屋组织起来实行统一管理，并成立了房管局等专门住房管理机构，最终以企事业单位自建房屋并按一定条件以福利形式向职工分配住房的方式作为社会住房的主要供给形式，以福利分房为特点的住房供给制由此形成，中国房地产事业还远远没有踏上征程。
2003年8月12日，国务院发布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称“18号文”)已提出，“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。2016年，全国商品房销售面积与销售金额同比增长率分别为22.46%与34.77%，达到了近年增速峰值。
2021年，随着国家政策调控的深入，资金链的断裂，恒大的暴雷拉开了房企集体暴雷的序幕，加上疫情、宏观经济的影响，中国房地产市场整体下行，哀鸿遍野，风光不再。
产业政策简史
——政策引导阶段：1978-1998年
——政策扶持阶段：1998-2009年
1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，进一步确定了深化城镇住房制度改革的目标。同时决定，从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。至此，我国已实行了近四十年的住房实物分配制度从政策上退出历史舞台。这一通知被人们称为中国住房制度改革的里程碑，它宣告了福利分房制度的终结和新的住房制度的开始，我国房地产业开始迅速发展起来。
2002年，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》叫停了沿用多年的土地协议出让方式，要求商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。从此土地市场开始从划拨、协议“暗箱操作”走向拍卖“阳光操作”。
2003年，国务院出台了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，提出多数家庭购买或承租普通商品住房，增加普通商品住房供应，采取有效措施加快普通商品住房发展，提高其在市场供应中的比例，同时将经济适用房的性质重新定位为“是具有保障性质的政策性商品住房”。这一文件的出台，将大多数家庭的住房推向了市场，实现了我国住房市场化的根本转变。在此文件中，房地产业被列为我国经济性支柱产业，房地产投资大幅增加。同时也指出，当前我国房地产市场发展还不平衡，一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出,房地产价格和投资增长过快;房地产市场服务体系尚不健全，住房消费还需拓展;房地产开发和交易行为不够规范，对房地产市场的监管和调控有待完善。在这个阶段，我国也出台了相应的房地产调控政策，使得房地产市场进一步完善。
2005年，国务院出台了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，提出了八条稳定住房价格的政策，又称老国八条，以抑制住房价格过快上涨，促进房地产市场健康发展;同年，出台了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，又称新国八条，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大，价格上涨幅度过快等问题作为当前宏观调控的一项重要任务。
2006年，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》提出了六条意见以进一步加强市场引导和调控。把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展，该政策又称为国六条。
——政策调控阶段：2009-2016年
2010年，《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国十一条)提出了包括加大保障性住房供应、抑制投资投机性购房等十一条措施。正式确定了2010年楼市政策基调，表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。
2011年，《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(新国八条)要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
在2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度，该措施又被叫做新国五条。
——政策规范阶段：2016年至今
2017年，《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》对当前租赁和销售市场不规范行为提出了明确要求及惩处办法。是国家对租赁市场的管理首次上升到国务院条例高度，也是房地产调控长效机制的一部分。同年，十九大会议上再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”
2019年，《加强房地产信托领域风险防控》要求严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求;提高风险管控水平，确保业务规模及复杂程度与自身资本实力、资产管理水平、风险防控能力相匹配。
2021年，央行、银保监会等机构针对房企提出三道红线政策，三道红线即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。按照监管要求，到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。
——最新政策指引方向
房地产金融简史
在房地产全产业链运转的各个环节，包括房地产开发、生产、经营和消费都需要金融信贷资金的支持。现代金融在为房地产市场赋能并促进房地产发展的同时也加强了自身与房地产的联系甚至将自身的金融业务深深地嵌入并捆绑在房地产上，使得二者的经济联动效应成倍放大，互相影响，相辅相成。
——计划性福利分配阶段：1949-1978年
新中国成立以后，中国建立了新民主主义经济制度，在该经济形态下，社会主义国营经济处于领导地位，同时又存在着多种经济成分，社会经济形势处于恢复国民经济建设的快速发展中。在取得一定的经济建设基础之后，社会主义三大改造顺利完成，我国正式建立了社会主义公有制经济，国家经济运转方式转向计划经济体制，直到改革开放之前，中国实行完全的计划经济制度。在这高度集中的计划经济制度安排下，住房没有实现商品化，也就不存在房地产市场，更不会有房地产金融的出现。但是，住房制度安排是关系民生福祉和社会稳定的重要问题，我国的住房政策也不是从建国开始就直接实行计划分配制，而是随着计划经济体制的建立和国情的变化调整而逐步形成的，即使在计划经济体制内也需要妥善处理好人民的住房问题。
党从维护人民的利益出发，在这一时期的不同阶段针对不同的社会形势制定了一系列的住房制度安排。
建国初期，针对战后城市住房分配不均的结构性短缺问题，政府实行“以租养房”政策来作为解决城市居民住房问题的一个重要手段，并于1950年着手打击房产投机行为，同时承认并保护居民的私有房屋产权。
1956年，随着三大改造向社会经济领域的纵深方向推进，城市私有房产领域的社会主义改造全面展开，逐步奠定了计划经济体制下由国家统一分配使用并维护开发城市住房的制度安排基础。
经过60年代和70年代的发展，政府将事业单位和公有部门等的房屋组织起来实行统一管理，并成立了房管局等专门住房管理机构，最终以企事业单位自建房屋并按一定条件以福利形式向职工分配住房的方式作为社会住房的主要供给形式，以福利分房为特点的住房供给制由此形成。
——市场化改革探索阶段：1978-1998年
1978-1998年期间，在经济体制改革的激烈变动中，同时伴随着金融体制市场化进程的推进，中国房地产在该时期获得了巨大的发展，开启了房地产市场和房地产金融发展的新时期;同时，受市场化改革进程曲折波动的影响，房地产业的发展也在跌宕中前行，政策束缚和市场化配套改革的匹配程度是制约该时期房地产发展路径的主要因素。
1985年，房地产开发贷款业务正式形成，并逐渐发展为银行专设的房地产信贷部门，后来于1987年又成立了专业的住房储蓄银行。
1991年，上海开始试点住房公积金制度，个人住房信贷业务也得到了一定的启蒙并孕育着转向全面的市场化消费金融，我国的房地产金融开始逐步建立市场化基础。
——蓬勃发展阶段：1998-2017年
随着1998年住房制度改革的全面推进，住房实物分配制度被住房分配货币化全面替代，个人住房贷款管理办法开始实行，房地产开发业务的贷款限制也逐渐放开，商业银行的房地产金融业务得以积极开展，中国房地产金融进入茁壮成长的黄金期。2003年贷款规模的同比增长率达到41.34%的高峰，房地产市场出现过热行情，房地产金融在其中起到了巨大的推动作用;针对房地产市场的过快发展，国家实施了调控政策，2004年其贷款规模同比增速急剧下降到0.64%，国家从房地产金融端开始对房地产进行调控;但是，从2005年开始，房地产开发企业的贷款规模又开始高速增长。
从2007年底党的十七大召开到2012年党的十八大再到2017年党的十九大，中国经济在深化经济体制改革思想的指导下不断开辟新的航程，社会主义市场经济体制不断得到完善，市场在资源配置中起决定性作用的地位得以确立，中国特色社会主义市场经济不断发展壮大。
2008年，由美国次贷危机引发的国际金融危机爆发，国际经济环境恶化，拉动经济增长的出口面临巨大滑坡，为应对金融危机的冲击，我国实施了“四万亿”的财政刺激计划，房地产市场政策由控制房价转向刺激住房消费需求。
2009年，经过密集的政策刺激和宽松的金融信贷支持，房地产市场开始强势反弹并出现爆发式增长的局面，房地产开发投资和开工建设的速度迅速提升。
2010年，新开工房屋面积的同比增长率达到了40.56%的高峰。
2011年，房地产开发投资完成额同比增长率达到了34.63%的高峰。
进入2015年，随着“去杠杆”和“去库存”工作的同步推进，宏观层面去杠杆导致金融业的发展收缩，而房地产去库存则推动房地产业增加值的增长速度提升。在去库存的刺激下房地产开发企业的融资需求激增，银行信贷渠道的受阻使得房地产企业融资渠道的选择大量转向信托机构，信托贷款融资规模在2016年急剧攀升。
——规范长效阶段：2017年至今
2017年10月18日，党的十九大胜利召开，中国特色社会主义进入了新时代，开启了决胜全面建成小康社会和实现中华民族伟大复兴中国梦的新征程。完善社会主义市场经济体制，建立现代化经济体系，实现国家治理体系和治理能力的现代化，全面建设社会主义现代化强国成为新的改革奋斗目标。进入新时代，中国房地产及房地产金融经过上一时期的周期性整合调整已经进入新的成熟发展阶段，中国房地产面临着新的环境变化和结构调整需求。
2018年以来，供给侧结构性改革的阶段性成效显著，去产能和去库存工作基本完成，去杠杆也取得重要进展并进入稳杠杆阶段。
2019年2月，中央政治局召开第十三次集体学习会议，金融供给侧结构性改革全面开启，供给侧结构性改革步入深水区。
2020年年初疫情扩散时中央多部门表态，表明房地产长效调控机制不会因疫情短期冲击而发生改变。地方支持政策中，多个地方政策中有针对限购、限贷政策放松的内容被撤回，侧面印证了中央的政策态度非常坚决。除此之外，中央全年严厉打击个人消费类贷款违规流入房地产市场行为。
2020年12月31日，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，要求银行业金融机构房地产贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例(房地产贷款占比)和个人住房贷款余额占该机构人民币各项贷款余额的比例(个人住房贷款占比)应不得高于人民银行、银保监会确定的房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。
房地产企业发展简史
纵观中国房地产业发展历史，出现了众多传奇人物，他们与他们的企业是中国房地产业沉浮的一个个缩影。从荒芜的市场出发，筚路蓝缕，从扎根区域市场到布局全国，在房地产历史的舞台上有众多企业留下了浓墨重彩的一笔。
——零星探索阶段：20世纪90年代之前
上世纪80年代，理论界在社会主义商品经济理论指导下，率先提出了住宅商品化和土地有偿使用的观点，从而破除了长期以来一直束缚人们的思想，为房地产市场的建立和发展奠定了理论基础。随后，在前期住房制度改革试点工作的基础上，国务院于1986年成立了住房制度改革领导小组，进一步指导推进住房制度改革试点工作。
与此同时，土地使用制度改革的试点工作也在紧锣密鼓的进行。1987年，国家首先批准上海、天津、深圳、广州和海南正式进行土地使用权有偿出让试点。同年，深圳特区率先进行了土地使用权转让、有偿出让和转让的试点。深圳市的工作大大推动了全国城市土地使用制度的改革。
住房制度改革和土地使用制度改革的不断深化，极大地促进了房地产市场的建立和发展，房地产业也逐步发展起来，各地都陆续成立了一些房地产开发公司，到1990年底，我国专门从事房地产业务的单位达到一万多家，整个“七五”计划期间，全国共完成房地产开发投资1027亿元。
——腾飞阶段：1991-1994年
在上个时期，房地产开发量较少，房地产市场基本上是一个卖方市场。开发商不需要去研究市场，关心消费者的需求，只需要把房子造出来就可以了，但房地产市场表现依旧不温不火。而到了91年之后，尤其是92年春季，邓小平的南巡讲话，似在中国大地上刮起了一股强台风，把中国经济发展的步伐向前推进了一大步，从而也迎来了房地产业发展的高潮。1992年全国房地产开发投资比上年增长117.52%，开发土地面积增长175%。1993年，房地产发展更是进入高峰期，全年全国完成投资增长165.0%，新增开发企业6000多家。
如今国内最具影响力的房企大多涌现于这个阶段，例如保利、龙湖、世贸、碧桂园等。保利地产成立于1992年，在公司成立的首个五年，保利地产制定了“以经济效益为中心，以房地产开发为主业，开发中小型房地产项目”的五年规划，先后开发了南航新村、保利红棉花园等代表楼盘，完成了公司进地产开发的资本和经验积累，培养了一批专业的房地产开发和经营队伍。碧桂园成立于1992年,在同年开发了首个楼盘——顺德碧桂园，顺德碧桂园率先构建“五星级会所+社区学校+五星级社区生活+住宅”=“五星级的家”的家园生活模式，并在社区内引入了高档会所和双语学校等配套设施，现已成为国内著名的综合性房地产开发企业,是中国房地产业内最早的两家驰名商标之一。
——全国化布局阶段：1994-2010年
随着1998年中共中央、国务院关于在全国范围内停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化政策效应的逐步释放，城市改造与城市化进程的快速推进，城市经营性用地的出让方式由协议改为拍卖、挂牌和招标，以及中国经济的快速发展，中国房地产业又迎来了新的一轮高潮，1994-2010年间，房地产开发投资额从1994年2331.38亿元上升至2010年48267.07亿元。
——布局收获阶段：2010-2020年
2010-2020年期间，我国商品房销售面积与销售金额总体上呈现稳步上升趋势，2016年全国商品房销售面积与销售金额同比增长率分别为22.46%与34.77%，达到了峰值。
根据万科、碧桂园、保利发展三家TOP房企的营业收入可以看出，从2010-2019年间总体保持平稳增长的态势，从2016年开始，营业收入开始快速上升，2020年受疫情影响，营业收入有所下降，但依旧保持在较高位置。
进入21世纪第二个十年，经历了前两个阶段的房企开始步入收获的阶段。2009年11月5日，恒大于香港联交所成功上市。上市当日，公司股票收盘价较发行价溢价34.28%，创下705亿港元总市值的纪录，成为起于内地、在港市值最大的海外企业。2010年，公司先后成功发债13.5亿美元，创造了中国房地产企业全球发债的年度最大规模记录，上半年实现销售面积334万平方米，位列全国第一;实现销售金额210亿元，位列全国第二。恒大全年销售金额突破500亿大关，稳居中国房企第一军团，并以超过80亿元的品牌价值位列第一。在2010-2020年期间，恒大已战略性进入广州、上海、深圳、天津、重庆、沈阳、武汉、成都、南京、西安、长沙、太原、昆明、合肥、贵阳、南宁、南昌、济南、郑州、兰州、长春、银川、海口、石家庄、呼和浩特、哈尔滨、乌鲁木齐等全国80多个主要城市，拥有项目150多个，规模与品牌进一步取得实质性的跨跃。
2010年，碧桂园确立“总部-区域-项目”三级管控模式，开启二次创业。2011年，句容碧桂园、十里银滩开盘。在马来西亚开发首个海外项目金海湾。2012年，碧桂园实行“百花齐放”，加快全国拓展。在业内首个推出“成就共享”合伙人制度。2013年，全年合同销售额首次突破1000亿元。2016年，碧桂园销售金额首次突破3000亿元。2017年全年实现销售金额达5508亿元，跃升至行业首位，并首次登上《财富》世界500强，排名第467位。2020年碧桂园实现权益合同销售金额5706.6亿元，继续在行业保持领先。碧桂园《财富》世界500强排名升至第147位。
——业务收缩阶段：2020年至今
此外，部门房地产公司还陷入了资金链断裂的局面，宣告暴雷。其中，2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕，2021年共有15家房企暴雷，其中包括恒大、正荣、富力等上市房企;截至2022年10月，2022年共10家房企暴雷，包括世贸、融创等龙头房企。
房地产业态发展简史
目前，中国房地产市场竞争激烈，市场的参与者主要有三大派系，分别是住宅房地产、商业房地产以及工业房地产。住宅房地产是指用以居住的地产，包括普通住宅、公寓、别墅等房地产形式;商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式;产业房地产是指以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力的新型房地产形式。由于房地产业狭义上指的是住宅房地产业，因此这里主要介绍商业地产与产业地产的发展历程。
——商业地产发展历程
萌芽初成：1980-1995年
80年代以前，商业房地产还未在中国出现，商业形态为各种类型的供销社、百货大楼，产权都归国家或集体所有，经营与场所的投入没有严格的经济关系。1984年，国务院批准商业部《关于当前商业体制改革的若干问题的报告》，同意报告中提出的“小型国营零售商业、饮食服务业准为集体经营或租赁给经营者个人经营”，至此才开始商铺的交易。港澳地产商投资建设大陆五星级酒店和高档写字楼，掀起了国内商业地产建设的第一波浪潮，同时摆脱了计划经济桎梏的传统商业获得快速发展，百货大楼于全国各城市获利丰厚。
1985年，由我国各部、省、市集资，深圳市物业发展公司(现物业集团前身)组织筹建的集商业、贸易、办公、饮食于一体的多功能超高层现代建筑——深圳国贸大厦建成，是我国建成最早的综合性超高层楼宇。
同年，淄博百货大楼建成开业，建筑面积1.28万平方米，主要经营百货、烟酒糖茶、服装、五金交电、家具、文体，金银饰品等，是当时全市规模最大的综合性零售企业。
快速发展：1995-2006年
住房制度改革和旧城商业区改造带来了这个阶段的发展契机。
铜锣湾集团作为中围MALL业态的奠基人，率先在国内提出“MALL”名词，并选定了“CMALL”作为品牌，于1998年将欧美SHOPPINGMALL业态引入中国，创办了CMALL铜锣湾广场。2001年，铜锣湾广场以美式ShoppingMall形态现身华强北商业区，集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体，已初具购物中心雏形。
发展到2001年，在这个阶段，房地产开发商进入商业地产市场，商业地产开始转变为一个独立产业，出现了第二代商业组合店。该类组合店由几个单体楼组成成一个项目，每个组合店有百货、超市、电影城、美食广场、数码广场等六到十种业态，面积在10万平方米左右，例如天津万达商业广场、武汉万达商业广场、南宁万达商业广场等。
多元组合与文化创新：2006年至今
城市综合体开始在该阶段出现，将户外、室内、步行街与商业大楼结合在一起，打造一个巨大的城市综合体，多种功能于一体，形成独立的大型商圈，建筑面积于50万平方米到100万平方米之间。该类综合体通过住宅、公寓、写字楼、商业外街等可售物业的回笼资金来实现盈利，例如北京万达广场、上海万达商业广场、宁波万城、成都万达广场、重庆万达广场等。
在城市综合体生态刚兴起的年份，坐落的城市主要以直辖市、省会城市及经济中心城市为主，城市选址通常在城市的副中心或者新区。从建筑风格来说，综合体的建筑更加现代化，更具地标性。在业态类型上，涵盖大型集中商业及底商等类型，购物中心以持有为主，大多数只租不售。
——产业地产发展历程
从出口特区到工业园区：1979-1984年
此阶段以我国产业地产的雏形——1979年蛇口工业区的建立为始。在1979年蛇口工业区建立后，蛇口依托特殊政策和香港出口加工基地转移的时机发展成以外资(港资)企业为主的低端制造业加工基地，业务涉及航运、交通运输、基础设施、金融服务等16个行业。90年代初,蛇口已拥有总资产35亿元、净资产10多亿元、一级直属企业25家、三资企业百余家,其房地产业、港航运输业、投资服务业和金融保险业四大主营业务在深圳同行业中实力名列前茅。这一阶段为蛇口的“一次创业”期。
进入九十年代，当全国全方位的改革开放局面形成之后,优惠的政策和灵活的机制就不再为蛇口工业区等特区专属,相对的政策和机制优势也随之弱化。而区域优势也不复存在，这导致园内外资企业大量外迁，园区面临产业空心化的威胁。在市场、环境双重压力下,蛇口调整投资策略，提出“二次创业”：以原有的产业基础重点发展四大业务，同时提出口号进入高科技产业。蛇口开始成为集商务、生活、生产功能于一体的综合性园区。
这一阶段，我国处于改革开放初期，百废待兴，国内生产力落后，产业发展停滞，贸易基础差，落后的现状也形成巨大的优势：极其低廉的生产资料价格、人力成本和土地成本，与巨大的进出口贸易需求一起构成园区发展的主要动力，此时还没有明确的“园区”概念出现。
初创探索与经验推广：1984-2003年
1984年大连经开区的挂牌拉开了此阶段的序幕，从此中国的产业园区进入了开发区与高新区模式的初创探索期及经验推广期。之后的20年内，经开区和高新区的发展节奏进一步加快，随着中国经济的腾飞而发展壮大。但在后期，各地盲目开发园区，爆发期到来，导致财政税收的极大损失和资源浪费，在2003年引发国家清理整治行动。
其中，大连经开区是第一个挂牌成立的国家级开发区，是我国经开区的前身。经开区以发展新型工业为目标，而高新区以高新技术产业化为目标。
此阶段园区的一些管理职能开始下放给管理机构，实行“小政府、大社会”的管理体制，园区人员精简、办事高效的特征凸显。
整顿与规范：2003-2006年
1984年到2003年，我国的开发区数量从14个(首批14个经开区)暴涨到6866个，园区的爆发导致地方政府间的恶性竞争和企业的随意迁移：为了引资，地方政府一再降低土地价格、水电等资源费用和其他税收标准，造成了土地开发效率低下和资源浪费。同时，一些企业为追寻最优惠政策而在相邻园区间迁移，导致财政税收的极大损失。
另外，中国加入WTO后，产业面临严酷的国际竞争，以上因素共同引发国家清理整治行动，2003年《国务院办公厅关于暂停审批各类开发区的紧急通知》发布，宣告产业地产迈入规范经营阶段。
这一阶段，随着国家对园区优惠政策和管理权限的调整，行政权力逐渐集中到上级主管部门，园区的管理权限缩小。园区逐步形成三种管理模式：政府主导型、企业主导型、政企结合型。
市场化转型与升级创新：2006-2017年
2006年，工业用地全面实行招拍挂的公开出让方式，市场力量在产业用地配置上起到更加重要的作用，工业用地市场化竞争变得更加激烈。
在此阶段之前，我国产业地产具有极为强烈的地域属性;但在民营资本进入之后，我国的园区发展的企业属性开始初露锋芒。民营资本的大举进入，助力我国产业地产完成了从姓“地”到姓“企”的转变。以土地财政为基础的政府投融资平台模式和市场力量在园区开发建设中交叉并行，注重工业用地的有序集约式开发。
这一阶段,随着招商引资和优惠政策效应的逐渐减弱,高新区发展遇到了瓶颈,发展速度有所减缓,因此加快“二次创业”、实现转型升级已成为重要战略选择。针对我国开发区的问题，“产城融合”概念在此时提出：2013年中囯共产党十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问兹的决定》强调要“坚持走中国特色新型城镇化道路”明确提出要“推进以人为核心的城镇化”，推动“产业和城镇融合发展”。2015年，发改委发布《国家发展改革委办公厅关于开展产城融合示范区建设有关工作的通知》，为我国产业园区的产城融合发展提供了指导性方针。
东湖高新便是在这个阶段引来的第二次发展。2011年6月，湖北省联合发展投资集团有限公司控股东湖高新集团,作为湖北联投旗下的上市公司，东湖高新集团借势发展，快速转型，逐渐发展成为一家以园区运营、环保科技、工程建设为三大主营业务板块的高新技术产业投资控股公司。园区运营板块起步于东湖高新集团诞生之初，是集团经营最久的业务板块。历经近30年的发展，东湖高新集团逐步形成了“以产业链为核心,向前挖掘科研链,向后延伸资本链”的运营模式，重点聚焦智能制造和生命科技两大国家重点支持的战略新兴产业。东湖高新集团目前正在开发运营主题型园区33个，积累服务企业12000余家，园区企业年均产值超1500亿
新形势：2017年至今
现阶段，在供给侧改革、脱虚向实的大背景下，政府鼓励向制造业、战略性新兴产业等实体经济发展，加之一轮轮房地产市场调控政策袭来，融资成本的提高也让地产在风口浪尖徘徊;更重要的是，地方政府要求企业带着产业进来，开发商必须寻找更多资源背书;同时传统房地产行业的规模触顶，急需寻找新的利润增长点和业务亮点。
业态发展现状
住宅地产、商业地产、产业地产的企业竞争不是简单的割裂关系，目前，有众多房地产公司都在谋求多元化布局，并在多个细分市场中取得了不错的成绩。以龙湖为例，在住宅地产占据一定市场份额的同时，其商业布局也是可圈可点。2021年龙湖新开业12座商场，累计开业商场达到61座，年接待客流量约6.8亿人次，覆盖13个高能级城市，开业总面积达到594万平方米，整体出租率为97.2%，总租金收入达到467亿元，同比增长53%。龙湖通过精准的客研分析、出色的运营能力，获得了“一座天街，焕新一座城”的褒赞。从2021年房地产业不同业态的龙头公司营业收入可以看出，住宅房地产的市场规模远大于商业房地产与产业房地产。
资本运作简史
——A股上市窗口打开：1990-2003年
——港股上市小高峰：2003-2007年
2003年房地产市场出现过热，中国首轮房地产调控开启。2003年6月央行发布121号文收紧开发贷;2005年房地产调控全面加码，七部委发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》;2006年国六条、国十五条发布;2007年9月，央行收紧房贷。
地产调控收紧的同时，A股IPO因制度改革暂停。2004年8月，证监会发布《关于首次公开发行股票试行询价制度若干问题的通知》，对新股发行定价方式进行改革，新股发行暂缓;2005年4月，证监会发布《关于上市公司股权分置改革试点有关问题的通知》，股权分置改革试点启动，期间新股发行再度暂缓。
——调控减弱，定增和IPO增加：2008-2009年
2008年金融危机到来，房地产市场走弱，2008年11月至2009年11月期间房地产政策较为宽松。2008年,地产调控放松期间，房企A股上市的窗口短暂开启。2008年5月，滨江集团上市。但2008年股市大跌后,证监会暂缓A股发行。
2008-2009年,房企增发融资较多，如首开、保利、金地2009年通过定向增发融资47.5亿元、80.0亿元、42.4亿元。
同时，2009年国际资本市场从金融危机中恢复，房企出现第二个港股上市小高峰。恒大、宝龙、龙湖、禹洲、佳兆业等均在2009年上市。
——借壳上市收紧：2009-2014年
——债券融资和定增上升：2014-2016年
2014年房地产政策调控转松，央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，标志新一轮宽松周期到来。2015年证监会发布《公司债券发行与交易管理办法》，发债主体从上市公司扩大到非上市公司，同时推出私募债等备案发行品种，房企发债门槛大幅降低。
2015年起地产债发行量陡升，新发债房企显著扩容。期间A股上市房企多通过自身发债，港股上市房企多通过境内子公司发债，如碧桂园通过碧桂园控股、碧桂园地产、闽碧桂园、增城碧桂园、腾越建筑5个主体发债;世茂通过世茂集团、世茂股份、世茂建设3个主体发债;恒大和融创主要通过地产集团发债。
——调控收紧：2016年至今
2016年提出“房住不炒”的理念，房地产政策转向，融资渠道层层收紧。2016年10月前后地产公司债、企业债发行收紧;2017-2018年银行贷款、非标融资收紧;2019年信托融资、美元债等渠道收紧;2021年“三条红线、房货集中度新规到来，境内债券、银行贷款、非标融资等再度收紧。
与此同时，2017年起美元债发行大幅放量，房企通过境外上市平台或新注册的SPV发债。如恒大通过中国恒大和子公司景程有限公司发行美元债，富力通过境外子公司怡略有限公司发债，保利通过保利发展和境外子公司保利金融发債。
2019年以来房企分拆上市加速，主要分为两类。一类是物业上市，是最为常见的途径。物业上市始于2014年，花样年物业子公司彩生活首家港股上市，在首个上市日市值即超过母公司;2018年碧桂园服务上市。2019年起分拆物业上市明显加速，2019年共有18家物业公司上市，2020年达到20家。另一类是部分房企分拆商业、代建业务等上市。2020年绿城管理上市，为首家上市的房地产代建公司;2020年6月，雅居乐公告将分拆国林景观公司雅城集团上市;2021年建业分拆代建业务平台中原建业上市。
产业出海简史
经过国内市场的摸爬滚打，较多的房企已不满足于在国内市场的发展，开始把眼光投向大洋彼岸，浩浩荡荡的开启了新的海外征程。区别于中国的人文、社会、政策等因素，在海外市场面临的是未知的产业竞争环境，中国房企追求国际化的道路并不是一帆风顺。
——海外布局萌芽阶段：2004-2012年
2004-2012年期间，得益于政策的扶持与国民经济的快速增长，我国房地产企业在国内正处于热火朝天的扩张之中，此时房企在国外的布局数量与规模都较小。
作为海外发展的先行者，中坤集团在2004年便开始在美国投资商业物业;同时，2004年，由上海上实、上海海外、百联集团、锦江国际及上海绿地五家企业组建的海外联合投资公司，注册资本7.5亿元人民币，在圣彼得堡市打造了波罗的海明珠项目;2011年，碧桂园首开出海之路，成为首个走进马来西亚的中国房地产开发商。
——房企大规模海外布局：2012-2014年
2012年起，开始有不少品牌房企开始布局海外市场，包括万科、绿地、万达、碧桂园、中国建筑、万通、中坤、中国铁建、富力、首创置业等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定计划，规模已达几百亿美元。品牌房企“出海”特征与趋势在2013年尤为明显，大宗的计划几乎都是在这一年当中发生的，比如绿地以40亿美元收购纽约布鲁克西洋广场地产项目70%股权等，从品牌房企“出海”动作表现来看，2013年已成中国品牌房企的“出海元年”。
2012年7月，万科完成收购香港上市公司南联地产控股有限公司75%股权，并在同年内将其更名为万科置业(海外)有限公司。自此，万科旗下拥有了一家香港上市公司，成为其拓展香港及海外业务的重要平台。
2013年，碧桂园在临近新加坡的新山市的金海湾项目成为国内地产商真正意义上在海外独资开发的项目。
2013年12月，广州富力地产股份有限公司发布公告，称其全资子公司以人民币85亿元(45.0亿令吉)收购了马来西亚柔佛州新山地区一块116英亩的宗地。
2013年6月，万达集团宣布投资7亿美元，在伦敦核心区建设超五星级的万达酒店，2014年起正式在世界各地落子。芝加哥项目、美国洛杉矶酒店项目、澳大利亚珠宝三塔项目都在这一年相继敲定。而万达集团最耀眼的一笔投资，还是2014年6月对马德里地标建筑西班牙大厦的收购。
这个阶段部分大型房企的国内化布局基本完成，从战略布局角度需要国际化。当前无论是开发商直接开发，还是进行股权收购、合作开发等，还是近期品牌房企频频登陆香港上市，其很重要目的之一就是通过这样的方式战略布局国际房地产市场，使其在国内规模化之后，迅速在国际房地产市场上实现品牌全球化、国际化。根据仲量联行的统计，2014年中国房地产投资在海外市场的投资额创下新高，达到165亿美元。第二年，各路房企继续发力，戴德梁行《中国对外投资市场报告──2015年回顾》显示，2015年中国海外商用房地产投资总额达213.7亿美元，同比增长41.5%，是2010年全年投资额的6倍。
——海外布局进入收获期：2014-2017年
经历了2012-2014年的海外扩张布局阶段，2014-2017年间，海外布局房企开始迎来了业务收获期。
2016年10月，富力地产股份有限公司公布公告表示，前9月协议销售收入约人民币485.1亿元，累计销售面积约369.41万平方米，较去年同期分别上升43%和31%。其中海外(马来西亚及澳大利亚)项目销售额约人民币9.8亿元，销售面积约3.95万平方米。随着海外项目相继入市，富力海外市场已经步入收获期。
——几家欢喜几家愁：2017年至今
政策与海外资本环境的影响下，曾经的海外布局巨头也开始走向了资产出售的道路，在众多出售理由中，回笼资金，增强资金流动性成为企业最为迫切的需求。2019年10月，碧桂园“森林城市”内部开会通知，将裁员60%。2020年受疫情影响，房企境外项目的销售业绩呈显著下滑，中海地产境外项目销售金额2020年同比下降59.5%;万科境外项目销售金额同比下降29.2%，绿地2020年海外项目因疫情影响，共计提跌价减值损失9.91亿元。2022年1月，万科海外将持有位于英国伦敦的RyderCourt投资物业出售;中国奥园以2.15亿加元出售位于加拿大英属哥伦比亚本拿比的物业;2022年5月，绿地纽约太平洋公园项目中的两栋公租公寓楼，以合同总金额3.15亿美元出售。
透过中国房企海外布局的经历可知，粗放型扩张，投机性和冲动型的收购，并不能够在海外立足;聚焦集约型发展，实施“战略性+理智型”适当投资，以勇于探索的精神做好本地化管理，尊重文化差异，监管更标准化，避免产生法律税务合规等问题才能在海外市场上越走越远。
——产业出海成果
自2008年经济危机以来，许多国家的经济发展步伐已经放缓。因此，海外国家纷纷采取措施帮助其经济复苏，包括开放房地产市场以吸引外资促进国内经济发展，而发达国家较为规范的房地产环境和法律保护也为中国房地产企业向海外扩张创造了有利的经济条件。美国、欧洲、澳大利亚和亚洲是寻求走出去的中国房地产公司最适合的市场，从投资区域来看，偏好集中在北美、欧洲、澳洲和东南亚等经济相对发达以及中国人聚居的城市和区域。从城市来看，伦敦、悉尼、纽约、旧金山、洛杉矶、芝加哥、墨尔本、东京及新加坡等城市获得了大量的投资额。
新篇章·新征程
2022年，受宏观经济下行、新一轮新冠肺炎疫情反弹以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响，国内房地产市场景气度继续下行。在市场景气度加速下行背景下，为防范行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，2022年以来中央多次释放维稳信号，将“保交楼”作为下半年工作重点之一，具体措施包括设立“地产纾困基金”，通过资产处置、资源整合和重组等方式，参与问题楼盘盘活及困难房企救助等纾困工作等，但“房住不炒”仍为政策主基调。
另外一方面，随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期，低碳经济将成为各行各业未来重要的发展机遇之一。而房地产行业作为绿色减碳的关键领域，尤其是目前正面临着发展模式转型的“阵痛期”，低碳发展无疑是房地产行业重要的经济发展长线逻辑，更将成为突破行业困局的全新机遇。在“双碳”政策的助推下，借助数字化技术向低碳发展转型，无疑将成为房地产行业转型的新风口，是实现告别“高杠杆、高负债、高风险”的“旧三高”模式，迈向“高质量、高品质、高效益”的“新三高”发展关键所在。
展望未来，从增量看，我们还处于城镇化快速发展时期，城镇每年新增上千万人口，对城市的住房、基础设施、公共服务设施仍将带来大量的需求;从存量看，我国已进入城市更新的重要时期，老旧小区改造、城市基础设施补短板、更新改造等方面的任务量也很大。城市住房以及基础设施等建设的增量和存量加在一起，再加上乡村建设，仍将保持相当大的规模。
从计划性福利分配住房到住房货币化，从经济发展支柱性产业到推进楼市长效机制，从房企如雨后春笋一样出现到知名房企退出市场舞台，中国房地产业风雨六十载，见证了落寞与繁华，也拥有了沉淀与底气。在实现中国梦的伟大道路上，中国房地产业依旧奉献着他的光与热，潮起潮落，砥砺前行。
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本报告前瞻性、适时性地对房地产行业的发展背景、产销情况、市场规模、竞争格局等行业现状进行分析，并结合多年来房地产行业发展轨迹及实践经验，对房地产行业未来的发展...