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2020.07.27
“一铺养三代”已经是过去时了，现在是“一铺三代供”，特别是在电商严重冲击、交易税费极其高昂、各种流量差异化导流的今天。
在投资圈，有一种说法：买住宅是初中生，买公寓是高中生，买写字楼是本科生，买商铺是研究生，意思是住宅适合最普遍的投资者，而买商铺非专家大神不能玩好，属于专业级别的投资标的物。
但对于商铺的投资并非旗帜鲜明的反对，只是建议一般的人优先投资住宅而不是困难模式下的商铺，如何投资商铺，我将收集整理圈内大神的意见形成此文，在此感谢：
第一条：可以从社区铺入手，社区铺可能想象力不大，但风险相对较少。
解读：优先选择大型社区、成熟社区、对外开放社区、容积率大人口密度大的社区）
第二条：在没有看完100个铺前，不要轻易下手。
第三条：多收集商铺投资失败的案例，少研究商铺投资成功的案例。他认为商铺投资失败的案例一般有明显的借鉴意义，而商铺投资成功的案例借鉴很难。
（解读：力求不输，其实已经赢了一半）
一、商铺投资理念
1、商铺投资既是天堂，也是地狱
指的是投资得当的商铺可能获取几十倍的收益，是天堂。但投资不得当的商铺可能血本无归，是地狱。
2、一个商铺就是一个小公司，商铺的现金流比公司的现金流更能看清楚，并且水分更少。
3、商铺的价值不在于大小，在于人流量，在于铺面的宽度，在于人流量中人流的钱包，最后才是面积。
二、哪些商铺失败概率比较高
我对失败的投资案例做了一些总结，列出了商铺投资失败率比较高的案例
1、内铺投资的失败率比较高
很多内铺开始也很红火，但随着市场的变化，可能整个商场都倒闭了，内铺投资者可能血本无归。当然也有些内铺投资成功的案例，如广州的一些批发市场，尤其早期买入，升值也比较惊人。但总的来说，内铺投资的失败率比较高，内铺投资即使成功也主要是运气，内铺受制于人，很难做到“一铺富三代”。
所谓内铺受制于人，是指受制于商场的运营方管理方，个体需要服从于大局）
2、新铺投资失败率高
主要原因是现在很多新铺包装的过于厉害，很多价格远远超过了内在价值。同时新铺也不容易看清楚人流，做决策的要求相对比较高。
3、门面过窄，而深度过深的商铺失败率比较高
很多门面商铺的深度是门面的宽度十几倍，而铺面的主要价值就在门面，里面的面积的价值远远少于门面的价值。
4、面积过大的商铺失败率高
这个主要跟互联网电商的迅速发展，一些大面积的商铺以卖标准件为主，现在受到的冲击很大。并且在金融危机来临的时候，大铺更容易受到冲击，而小铺受到的冲击相对比较小。我觉得45平以下的小社区铺受到电商冲击相对比较小。
5、豪宅区的商铺投资要谨慎
主要是豪宅区一般容积率比较低，人口密度少，虽然消费能力强，但高端消费也不会在小区铺完成，而豪宅区商铺价格一般都比较高，主要原因是大家觉得房子这么贵，商铺比房子贵几倍也很正常。因此豪宅区的商铺价值可能比不上大社区铺的价值。
（解读：商铺重视人流和密度，豪宅注重私密安全，两者天然冲突）
6、2000户以下小区（尤其是没有小区外居民经过）的商铺投资失败率比较高
主要是这些小区的商铺价值本身就比较低，小区由于人数少，消费力有限，小社区的商铺投资价值比较低。
7、价格便宜人流过少的商铺不能投
很多小区铺某一面是小区人流必经之地，就会很旺投资价值高的多，但可能另外一面很少有人经过，这些商铺的投资价值就会很低。
（二少爷解读：人流监测必须具体到路面，同一社区南北之分的商铺人流可以天壤之别）
8、台阶太高(超过5个）的商铺失败率高
很多商铺门前需要上5个台阶，或下5个台阶，这样的商铺会严重影响过往的人流进店消费，会出现虽然在门前经过的人很多，但进店的比例很少。如果一个商铺，顾客要上很多台阶才能到达商铺，则商铺的价值随着台阶的增多而降低。
9、商铺与主人流之间有绿化带或隔离栏或有大树等遮挡的商铺
10、租金趋势向下走或没有递增的商铺不要试图进行投资
这些地方一般都有空铺或有很多在招租或转租的店铺，租金多年没有上涨，或者正在下跌。
（解读：可以调查上两手的转手费和最近几年的租金走势）
11、商铺价值完全依赖于某个超市或商场的商铺不能买
当依赖对象倒闭的时候，商铺的价值也就丢失了
12、留不住人的商铺，如靠近机场出口，或小区汽车出入口
对于商铺门前是行车道，很难步行的商铺要特别谨慎。商铺的价值来自步行的人流，而不是车流。
（二少爷解读：特别要警惕就像现在广州南站周边热炒的商铺，的确南站人流量巨大，但绝大多数都是匆匆过客，人流转换率极其低）
13、（解读：返租商铺一定要警惕，过高的售价已经体现在返租金里，而且返租期满后运营方推卸责任，商铺商场容易一潭死水）
三、商铺价值的加分因素
1、可以分割的商铺
如某个在卖的铺，由于门面足够宽，可以分割成2个铺甚至三个铺，商铺租金能提高50%以上，而原来房东并没有这样做，在商铺的价格中也并没有体现。
（解读：属于套利机会，变一为三，一大三小，有点类似膛房群租房）
2、有烟道，能做餐饮；而原来可能不是餐饮业态并铺租也较低
（解读：在电商冲击下，商铺经营风险较小的是做餐饮，但餐饮一般铺租转手费较高，而如果原业主非餐饮并卖低价，可以接手改造为餐饮铺套利）
3、可以改变业态：引进银行、药房、地产中介、美容店、品牌连锁和烟酒店等高毛利商家。
4、商铺的层高超过5米5的可以变成2层，相当与把商铺的面积大了一倍，这对于很多生意是非常有帮助的，如地产中介。或有地下室。
5、社区入口铺、超市入口铺、大商场入口铺、地理位置上特别显眼的铺位、街道转角铺、十字路口铺等都是龙头铺。
（解读：龙头铺一定会卖龙头价，必须确保原来形成龙头铺的人流不会因市政工程、入口改造、林业维护等原因发生人流阻碍等情况）
6、商铺停车
如果商铺面前能停车，对于一个商铺是一个重要的加分因素，尤其是有地下停车场的情况。如果对于一个高档的酒楼，停车基本上是必须的因素。
7、商铺门前有大的空间，比较适合留人。如果是聚客点就更佳了。
8、商铺门前的防雨走廊对商铺的价值是一个提升因素。
9、增加天桥或红绿灯斑马线或公交站等因素。天桥或斑马线或公交等可以改变人流，可能对商铺的价值发生影响。
10、宽度与深度比值比较大的铺，如电梯铺。这些电梯铺如果单价比隔壁少高，甚至高20%可能都是物超所值。
（解读：电梯铺只是一个形象比喻，形容宽度很宽，深度不深的商铺）
11、比较宽阔，可以增加经营。有一个业主在一个铺前房了二只摇摇马，没有个月增加了2000元收入。
（解读：实质是可以占道经营，占用公共面积）
13、隔壁就是麦当劳或肯德基等大品牌，抛开价格等因素，一般来说是好铺。
（解读：大品牌如星巴克选址有强大的团队运作，一般买房买铺跟着品牌商买不一定大赚，但一般不会出错）
四、投资商铺前需要的调查
对商铺的调查必须包括对原来业主的调查，可以从管理处入手；对同类商铺的调查；对人流量的调查；对趋势的思考；对商铺周围拆迁调查；
1、商铺人流量调查：要多次，分早中晚；要使用计数器量化；
2、周边人口调查；对商铺周围物业数的调查；
（解读：周边人口属于哪一消费水平）
3、商铺业主的调查；可以从中介、管理处和保安入手
（解读：人口属于哪一消费水平）
4、同类商铺的调查
（解读：调研竞争对手的情况）
5、商铺租金的调查和趋势思考
对于一个店铺的租金调查：左边三间和右边三间的租金调查非常重要。不要被当前铺的租金迷惑。
确定商铺当前现金流的难点在于
a、过高，可能由于某个租客不了解市场原因，让租金远远高于市场价格，甚至故意远远高于市场价格。
克服这二点的方法在于：调查周边的市场租金和评估周边商铺以及当前商铺的毛利。
商铺不限购但交易费用极其高昂（虽然可以用不过户、公司股份转让、法院判决等方式避税）