做出一项投资决策容易。但要做出一项正确的投资决定则有很大的难度，它需要经过多次的财务数据分析和可行性论证才能达到一个合理的投资预期。然而即便有科学的投资计划、财务预算和执行团队，它仍受诸多不确定因素的影响，企业财务人员在处理这项难题时，只有尽可能地考虑完整和预估正确才能有效帮助决策人做出最有利的投资选择。
[案例背景]公司的商务综合楼在两昌市城南大道干道上，其位于西昌市最大的十字路口旁，西面毗邻昌平建材市场、北面没有小商品批发市场，两个四星级酒店。此商务综合楼占地3000平方米，没有地下停车场，有停车位49个；整个大楼地下一层，地上12层，有自动扶梯四部(1～3层)、运货电梯一部、客梯两部，总建筑面积有19337平方米。另外，由于地理位置的优越，购货环境良好，此楼盘具有较好的商用价值。此商务楼目前正处于在建中，预计2009年底竣工，即可投入使用。
注：该文中酒店的数据以当地酒店实际消费参数为依据，阅读计算时请灵活安排。
参照以上信息及当地的楼盘销售、出租价格及消费水平等总体因素，下面我们来探讨早先拟定的三种管理方案，看哪一种方案最能体现公司的投资价值
第1种模式：部分出租
一、经营收入
1、地下停车场～4层作为出租项目：
一楼(使用面积2039平方米，以下都是使用面积)按50元／平方米，二楼(2154平方米)按30元／平方米，三楼(1494平方米)按25元／平方米，四楼(1508平方米)按20元／平方米，地下一层按照同地段、停车位收费标准，全年5万元。
4层以下收入合计285.896万元。
2.5～12层作为商务酒店项目：
(1)住宿(标准间入住率60％和豪华间25％)：
155间×120元／间×60％×365=407.34(万元)
17间×388元／间×25％×365=60.1885(万元)
(3)会议厅：按1万元／月估算，全年为12万元；
5～12层收入合计503.5285万元。
3、总经营收入合计：
285.896+503.5285=789.4245(万元)(约合790万元)
二、经营成本
1、人员工资，见下页表1：
2、营运过程发生费用：
(1)管理费用：30万元(参照公司酒店标准，包括运行管理费用含办公、差旅费、招待费、交通费、业务费、各种证照年检等费用)
(2)水电费：32.1×1.5(倍)=48.15(万元)(参照同类酒店管理标准)
(4)设备维护维修费：5万元
(5)营运费用：33.93万元
合计：133.88万元
3、各项税费：
(1)营业税及附加：790×5％×(1+7％+3％+1％)=43.845(万元)
(2)副食品调节基金：
790×1％=0.79(万元)
(3)房产税：
5000×70％×11670／19337×1.2％+285.8900×12％=59.6547(万元)
(房产税减除比例30％，自用房产税率1，2％，出租房产税率为12％)
(4)土地使用税：0.3×8=24(万元)(参照该地段8元／平方米，一楼面积为3000平方米)
合计：106.6897万元
4、经营成本总计：146.8+27.158+133.88+106.6897≈415(万元)。
三、折旧计算
残值率为5％，资产原值5150万元，年折旧额=5150×95％／35≈140(万元)。
四、经济评价
投资资金假设为自有资金，不考虑利息，计算得出结果为经营利润。按固定资产投资5150万元，1200万元作为装修费用，50万元作为流动资金投资，采取直线法进行折旧，折旧年限为35年，残值率为5％。5年以后需要重新装修。企业所得税税率25％，装修费用按直线法摊销，装修耗时估计2个月，本年收入减少83万元；20年后固定资产余值为2350万元(5150-140×20)。
由下页表2可以得出以下结论：
1、计算投资回收期：
N=19+793.3／2726.3=19.29(年)
投资该综合楼需要19.29年收回全部投资。
2、计算内含报酬率：
当折现率为2％时，净现值为6563.47-6400=163.47(万元)。
当折现率为3％时，净现值为5849.16-6400=-550.84(万元)。
采取插值法，得出该模式下内含报酬率为2.23％。低于同期贷款利率6％。
虽然该方案不具有可行性，但是可以解决一部分职工的就业问题，可以缓解公司人员的就业压力，具有社会效益。另外建议，在现金流入上应该加强营销，1～4楼的经营决策上，应注意给客户提供更好的经营环境，加大宣传力度，让更多有实力的商家来经营，对该楼的综合经营的联动性起作用。
第2种模式：全部自营
由于该楼毗邻建材市场、小商品批发市场，而其所属公司属水电行业，陆续开发小水电项目，一至三楼采取自营管理模式。建立西昌最大的水电建材超市，可以采取直接与全国厂家签订购货合同，取消中间环节支出，取得价格优势，让消费者获得品种齐全，价格低廉，品质优良的水电建材产品。由于西昌的地理环境，销售渠道可以辐射全州，目前该地块周边已经形成购物集中区，加之进货渠道优势、购物环境良好，自营模式具有较好的优势。
经营收入项目内容，见表3：
1、1～3层现金流出，见表4：
2、5～12楼层现金流出：
(1)人员工资，参照第1种模式：27.158万元
(2)营运过程发生费用参照第1种模式为：133.88万元
(3)各项税费：
A、营业税及附加：540×5％×(1+7％+3％+1％)=29.97(万元)
B、综合楼房产税：
5000×70％×1.2％=42(万元)
C×综合楼土地使用税：
0.3×8=24(万元)
D、副食品调节基金：
540×1％=0.54(万元)
合计：74.91万元
(4)5～12层现金流出合计=146.8+27.158+133.88+74.91=382.748(万元)
故而，总计经营成本=1～3楼现金流出+5～12层现金流出
=1496.86+382.748
=1879.61(万元)≈1880(万元)
如第1种模式：140万元
假设前提与第1种模式一致，按固定
资产投资5150万元，5～12楼1200万元作为装修费用，1～3楼装修费用100万元，400万元作为流动资金投资，采取直线法进行折旧，折旧年限为35年，残值率为5％。5年以后需要重新装修，装修费用采取直线法摊销。企业所得税税率25％。
由表5可以得出以下结论：
1、投资该综合楼需要17.24年收回总投资。
2、内含报酬率：
当折现率为3％时，净现值为7037.19-6850=187.19(万元)。
当折现率为4％时，净现值为6316.31-6850=-533.69(万元)。
第3种模式：整体出租
根据该综合楼的地理位置，参照同地段价格，1层按照50元／平方米、2层至12层按照25元／平方米计算租金，年收入为(2039×50+14430×25)×125552400(元)(1层2039平方米，地下一层2396平方米，2～12层14430平方米)。
负一楼停车费收入：全年按50000元。
合计：5602400元，约560万元。
(1)营业税及附加：560×5％×(117％+3％+1％)=31.08(万元)
(2)房产税：560×12％=68.2(万元)
(3)折旧：5150×95％／35=140(万元)
(4)土地使用税：0.3×8=2.4(万元)
(5)副食品调节基金：
560×1％=0.56(万元)
(6)印花税：560×1％=0.56(万元)
合计：242.8万元，约240万元
三、经济评价
总投资5150万元，收入560万元，成本240万元，每年经营净现金流量为(560-240)×(1-25％)+140=380(万元)。因此，该模式下投资回收期为13.55年，约14年。按20年计算，该模式下的内含报酬率为：
5150=380×(P／A，i，20)
(P／A，i，20)=13.55
当i=4％时，(P/A，i，20)=13.5903
当i=5％时，(P／A，i，20)12.4622
摘要：
茶与文化创意产业巧妙融合，已然成为苏州茶业界新的经济增长点。本文从苏州旅游、茶馆、演艺业、展会等方面阐述了苏州茶文化创意产业的发展现状，分析了当前发展过程中所面临的主要问题，结合苏州的特点，在政策扶持、资源深挖、人才共育等方面寻求有效对策，以期助推苏州茶文化创意产业快速、长效发展。
关键词：
苏州；茶文化创意产业；现状与对策
2009年《文化产业振兴规划》的，标志着文化创意产业被提升到了21世纪新兴战略产业的高度。2014年，苏州文化产业增加值占GDP比重约为6.5%。文化创意产业必将成为苏州经济新的增长点。
一、苏州文化创意产业的格局
苏州文化创意产业致力于向高端化、专业化、国际化发展方向。2013年，苏州已拥有7个国家级、11个省级以及39个市级文化产业示范基地，主要涵盖了数字内容、信息服务、影视、动漫等多家企业，初步实现了文化创意产业的全覆盖，初显了产业集群效应。然而，发展的背后也透露出不少问题。目前，苏州文化创意产业由于一拥而上的建设，带来了品质参差不齐、缺乏标杆企业示范、缺少特色的运营模式，最终导致产能弱小，产业链不完整等问题。
二、苏州茶文化创意产业发展现状
（一）茶文化旅游初具规模化发展苏州太湖旅游产业协会依托其自身优势，将吴中太湖自然山水景观与茶文化有机结合，打造特色鲜明的茶文化体验之旅，推动当地茶文化旅游的发展。苏州每年春季的“碧螺春茶文化旅游节”的举办已然成为推动当地茶文化旅游活动的重要活动与形式，并在当地呈现出较好的经济效益和社会效益。2015年，随着苏州茉莉花茶制作技艺列入苏州吴中区“非遗”名录，苏州茶文化旅游又新添亮点，深挖苏州虎丘———山塘街线寻找苏州“三花”文化旅游线，苏州平江路上苏州好风光土特产店成为许多游客慕名前往之地。
（二）茶馆进入多元化发展时期苏州的茶馆先后经历了多次的洗牌重组。最初的茶馆多以亲民价格、单一茶品的“清茶馆”和听评弹说书的“书茶馆”等传统茶馆为主，之后兴起了以自助茶点为特色的杭派茶馆，再到现如今多元化发展的茶艺馆，创新的经营模式和内容成为这一时期茶馆的特色。苏州现有的茶馆，在设计与功能上都越发重视文化特色，不同文化主题的茶艺，如禅茶茶艺、文士茶艺、商务茶艺等，纷纷出现在各大茶馆和茶文化展会活动中，处处彰显现代的苏式慢生活节奏。众多茶馆中，苏州旺山“挹翠轩”茶馆是最具苏州特色的中式清饮茶苑，因绝佳的环境和深厚的隐士文化有机融合而形成苏城独具特色的茶馆，并于2012年获得全国十佳特色茶馆荣誉。此外，2014年8月，苏州斜塘老街开设第一家公益茶馆“施斌茶馆”，以茶为载体，为茶客们免费开设评弹讲座、免费培训苏州话，旨在传承苏州优秀传统文化，成为苏州茶馆的新星。这些正是苏州茶馆走向茶文化创意产业的新尝试。
（四）具备一定规模的茶文化展示场所2010年10月，江南茶文化博物馆作为苏州地区首家茶博馆，正式免费对外开放。该博物馆由东山茶厂投资建造，是一座以茶文化为主题的茶博物馆。馆内系统性展示了苏州碧螺春茶的悠久历史与辉煌文化。此外，展馆还配套有以太湖水产为主的餐饮“得福楼”，以度假休闲为主的宾馆“碧螺山庄”，以品茶观景为主的茶馆“紫金堂”等。江南茶文化博物馆已成为地产碧螺春茶对外宣传、展示的重要窗口。此外，位于苏州工业园区的博览中心也成为苏州茶文化展会的重要场所。依托苏州工业园区的全国商务旅游示范区的平台以及一流的展会环境、专业的展会服务，该博览中心已成为苏州展示茶文化的新窗口。
（五）举办丰富的茶会展活动在茶会展和茶活动方面，苏州正不断地做大做强。2012年，苏州举办首届茶博会，展会活动主要集展示、鉴赏、交流、交易于一体，旨在通过大型展会以茶会友，促进苏州茶文化的发展。如今茶博会已然成为常态，定期举办，成为推动苏州茶叶市场经济发展的有利推手。
三、苏州茶文化创意产业发展现状的思考
总体来说，苏州的茶文化创意产业已经萌芽，经过近几年的发展，取得了一定的成效，但仍处于发展的初级阶段，有一些问题亟待解决：
（二）丰富的茶文化资源未得到充分挖掘苏州碧螺春文化有着悠久的历史，其积累和沉淀意蕴之深远可以肩比杭州龙井茶文化，碧螺春茶早已融入苏州人日常生活的点点滴滴。然而，苏州的茶文化资源不止于此，尚有许多资源未被挖据与利用起来，例如方兴未艾的苏州地产碧螺红茶以及其衍生茶产品，还属于“养在深闺人未识”的状态，苏州茶文化资源的利用还有很大的可为空间。
四、助推苏州茶文化创意产业发展的对策
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当前，电信正处于发展与转型的新时期，员工的思想十分活跃，不少思政工作者就如何才能有效收集掌握员工思想动态信息而感到困惑。对此，本文从市地州电信分公司思政工作的实际出发，站在公司党群、工会等思政工作者的角度，创新地提出了几种值得尝试的员工思想动态信息收集方法和渠道，并提出应该对几种传统的收集方法进行改进，针对不同的问题使用不同的方法和渠道。
1新的收集方法值得尝试
1、1组建信息收集队伍
1、2发挥部门主管的作用
1、3保护性随机收集技巧
1、4从外部渠道收集
1、5轻松收集法
1、6间接收集法
2传统的收集方法需得改进
2、1座谈会收集法
集体座谈个别座谈
结构式座谈非结构式座谈
2、2问卷收集法
2、2、1开放式问卷封闭式问卷
2、2、2设计问卷的技巧
3形成开放与坦诚的氛围
4畅通员工诉求渠道
【正文】
当前，电信企业处于发展与转型的新时期，员工的思想十分活跃，做好员工的思想政治工作显得尤为重要。做好思想政治工作的前提是要较为准确地收集掌握员工的思想动态信息第一手资料，而这却不容易。这几年不少市地州电信分公司的思政工作人员变换频繁，目前还在原岗位上的“老政工”不多了，新同志在员工思想信息的收集工作中，感到要么是方法太少，要么是方法使用后的效果不佳。怎样才能较为准确、有效地收集掌握当前电信员工的思想动态信息呢？
我们认为，必须掌握收集员工思想信息的方法，必须形成开放与坦诚的氛围，必须畅通员工诉求渠道。在收集员工思想动态信息的方式方法上，新的方法值得尝试，传统的方法应该结合当前电信思政工作的实际加以改进。
当前，电信企业各个专业的工作都在创新，如果我们思政工作没有创新，那肯定没有出路。为了取得更好的收集员工思想动态信息的效果，我们有必要尝试一些新的方法：
就市地州电信公司而言，公司要收集掌握全体员工的思想动态信息，光靠公司党群工作部、工会几个专职思政工作人员（一般没有超过5人）的力量是不够的，专职思政工作人员除日常工作外，在收集员工思想信息方面，主要精力应该放在做专题信息收集调研和做各部门反映上来的员工信息的汇总与分析；而日常信息收集需要更多人员的力量，需要在员工日常的工作中收集。这里，我们建议市地州电信分公司组建员工思想信息收集员队伍，形成一个覆盖全公司的思想信息收集网络。信息收集员可以由公司各部门、各县区分公司的职工代表和一些具有代表性的并且乐于参加收集工作的一线员工组成，这些信息收集员与其他员工接触多，最了解广大员工的思想，“从群众中来、到群众中去”，可以通过他们一方面把公司的政策传达宣传下去，又通过他们的优势把其它员工的思想信息收集、反馈上来。这支兼职的信息收集队伍可以由党群工作部负责日常管理培训，并下达信息上报目标任务，根据其完成任务的数量和质量进行正向的激励。
1、2发挥主管的作用
有时我们可以通过与员工亲密接触的员工家属、电信客户等渠道，收集掌握员工的思想动态信息。通过召开一定范围的员工家属座谈会、上门拜访员工家属（员工可以考虑回避）、拜访电信客户等形式，收集电信员工的行为表现等信息，通过这些信息收集掌握电信员工的思想动态。比如，泸州电信分公司在2006年就成功地举行了3期以“我与电信心连心”为主题的员工家属座谈会（开初准备举行1期，后来公司见效果很好就又接着举行了2期，使几乎所有的家属都参加了座谈会），通过它较好的收集掌握了平时公司没能掌握的一些信息，从另一个侧面看到了员工在家里、在客户面前的行为表现和反映出的思想状况。这种方法适用于收集那些性格比较内向、孤僻、平时在公司很少与同事交流的员工的思想动态信息。
时下，电信思政工作者在与员工沟通交流时，其场所多办是在办公室、会议室这些地方进行，员工感到很正规、很严肃、很拘谨。但如果我们偶尔将沟通的场所选择在平时工作场所以外的地方，如：茶楼、咖啡吧、农家乐等，在这些相对比较悠闲、轻松的环境里，员工的心境会宽松一些，双方的距离会感觉小一些，交流会充分一些，情感会融洽一些。但这种方式的成本高，所以它只适应重点收集个别员工在某方面深层次的思想动态信息。
在间接收集方面，我们还可以通过分析员工的座右铭、员工个人工作小结、年度述职报告等个人资料，从中间接分析发现员工的思想动态信息。
在实际电信思政工作中，传统的收集员工信息的方法用得较多的有座谈会收集法和问卷收集法两种，但往往收集掌握不到很多有价值的信息。要想进一步取得好的效果，就需要针对电信员工思政工作的特点，对这两种方法加以改进利用。
这是目前公司党群部、工会等部门在收集员工思想信息、员工意见和建议工作中经常使用的、最古老、最普遍的方法。这类方法的优点在于思政工作者与被访问员工双方可以面对面的互动。
2、1、1座谈会收集法，根据参加员工的数量，具体可以分为集体座谈、个别座谈两种方式：
――对涉及隐私和公司领导个人的意见等应该在一定范围内保密的问题，对涉及员工较敏感的问题，如：绩效考核中对“不称职”员工的评比等，就不能使用这种召开由多个员工参加的座谈会的方式收集员工的思想。
个别座谈：它是由思政工作者就一个专门的问题，有意识的选择一些在这方面有特殊经历、特殊经验、在员工中具有一定代表性的员工进行面谈，以获取员工思想信息的一种方法。这种方式主要适用于收集员工对个人的绩效考核结果的意见和想法、与员工个人进行思想沟通面谈、征求员工对领导班子和领导个人的意见和建议等时候。使用这种方式时，应该注意和改进两点：
――除了要求被访员工在员工队伍中有一定的代表性外，还应该考虑改员工在队伍中具有一定的感染力、号召力，有代表性；
――要求被访员工具有一定的逻辑归纳能力和较强的口头表达能力。
2、1、2座谈会收集法，根据访问的方式是精确型还是粗线型，具体又可以分为结构式座谈和非结构式座谈：
非结构式座谈：是指按照一个粗线条的提纲或者一个题目，由思政工作者与员工在这个较粗的范围内进行交流以收集员工的思想信息。这种方式的优点是弹性大，能对问题进行全面的了解，缺点是费时、难量化。所以，这种方式主要用于了解员工对某一事情的动机、了解员工对公司价值观的看法、态度等探索性的收集研究。
思政工作者不管是在使用集体座谈还是个别座谈方法时，都有必要掌握以下座谈收集访问的基础工作、程序和技巧：
――平时要收集掌握员工的基础信息资料，可以通过公司人力部员工档案库、党群部的党员数据库掌握员工个人性别、年龄、学历、工作经历、兴趣爱好、专长、奖惩情况等信息，为以后的工作打下基础；
――座谈时要开门见山，注意对问题的追问，始终保持以中立和友好的态度、以讨论的方式、以商量的口气、以宽容的胸怀与员工沟通，把握方向及主题焦点，打破会场的沉默，及时肯定员工合理的想法和建议等；
2、2、1问卷式收集法中问卷的问题主要有开放式问卷和封闭式问卷两类：
开放式问卷，是由员工自由回答问题，允许员工自由发表意见、畅抒己见。其形式例如：
――在目前市场竞争激烈、工作任务繁重的情况下，你认为公司应该怎样为员工缓减压力？
――你认为阻碍你完成工作任务的最大障碍是什么
――在你身边是否有形式主义等工作作风影响了你的工作效率，能否具体举例？
封闭式问卷，是在提出问题的同时给出若干个可能的答案。其形式例如：目前您释放压力的主要渠道是
――A向你的主管倾诉
――B向你的家人、朋友倾诉
――C通过公司沟通渠道反映
――D自我调整解压
――E没有什么释放渠道
它的优缺点正好与上述开放式问卷反向对应，它主要用于对基层员工的、相对正式的、需要进行数据统计和定量分析的、相对精确的了解调查。
2、2、2在设计问卷时应注意掌握以下技巧:把为员工着想作为问卷设计的出发点，尽量用简单的语言，问题要尽量简短，不要带倾向性，不直接问敏感性问题，把能引起员工兴趣的问题放在前面，把开放式问卷和封闭式问卷同时结合使用，把开放式问卷放在问卷的结尾部分，先问行为方面的问题，再问态度方面的问题，按一定的逻辑顺序排列问题；可以将问卷制成WEB网页，方便员工填写和思政工作者统计。
除了上述方法外，要做好收集员工的思想动态信息这项工作，还需要在整个公司上下、管理者和员工间形成以下开放与坦诚的氛围：
员工在情绪产生波动、思想发生矛盾时，需要与人沟通。公司要为员工着想，为他们搭建多种沟通平台、畅通员工诉求渠道，思政工作者可以通过以下平台和渠道收集员工思想动态信息：
一是公司领导与员工的沟通渠道，如通过设立“总经理信箱”、举行公司领导与员工面对面的沟通座谈会等。“总经理信箱”一般由党群部思政工作人员管理，负责定期开启信箱并呈阅领导。市地州分公司领导与员工的思想沟通座谈一般每年安排2－3次为宜。
二是员工之间的相互沟通渠道，通过在网上设立员工自由论坛、办理公司内部报纸、办理员工信息简报等多种方式，建立员工自由表达思想和意见的快速通道，释放员工的情绪和思想。但是，应注意网上员工论坛的日常维护和管理，及时更新宣传内容，及时答复员工的提问。内部报纸上可以开辟员工“意见箱”和“回音谷”，以收集和回答员工思想动态信息，比如，泸州分公司所办的《泸州电信人》月刊报纸，就是一个很好的员工沟通渠道。