在湖北省宜昌市高新区综合保税区核心地段，原湖北好智多生物科技产业园10栋欧式工业厂房和连廊等附属设施已停工多年，成为低效闲置资产。
为有效盘活土地资产，促进土地集约利用，宜昌高新投资开发有限公司（以下简称“宜昌高投”）于2021年10月耗费3.94亿元接盘上述10栋在建工业厂房和162.36亩土地。
不过，接盘近3年来，宜昌高投仅加建一圈围挡进行保护，尚未进一步投入资金盘活再利用。
根据国务院办公厅日前印发的《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》，盘活存量资产的重点领域包括盘活存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产，包括交通、水利、清洁能源、保障性租赁住房等市政设施、生态环保、产业园区、旅游、新型基础设施等。
湖北好智多生物科技产业园盘活面临哪些难点？项目烂尾背后隐藏着哪些隐情？宜昌高投在后续投资盘活闲置资产方面有何规划？日前，《中国经营报》记者赴宜昌市展开调查，并试图以此为样本剖析“僵尸园区”“空心园区”陷入抛荒晒地困局的共性原因，为各地盘活闲置资产、优化资产配置、提高资产运营效率提供镜鉴。
国资接盘再陷晒地争议
2024年6月20日，宜昌高新区自然资源和规划建设局（以下简称“宜昌高新区自规局”）在发给记者的书面回复中表示，经核查，好智多地块原为好智多公司于2012年12月24日及2014年3月11日以挂牌出让方式分两次取得，土地总面积149.72亩，用途为工业，出让年期为50年。
宜昌高投与湖北好智多生物科技产业园发生关联始自2020年6月27日。根据宜昌中院民事裁定书，在项目停工烂尾，好智多公司进入破产清算程序后，宜昌高投经法拍程序以1.07亿元竞得在建工业厂房和工业用地土地使用权等资产。
此后，经宜昌高投提交将土地性质变更为商业用地的申请。宜昌高新区自规局在书面回复中表示，2021年9月，通过工业土地收储，土地调规为商业用地，同年10月，土地以商业用地公开出让，出让期限40年，出让面积162.36亩（含原好智多地块面积149.72亩），由宜昌高投以3.94亿元取得并签订《国有建设用地使用权出让合同》。
高息融资成烂尾主因
据了解，湖北好智多生物科技产业园由好智多公司于2012年投资开发。公司法定代表人闵连坤曾被称为从神农架大山走出来的“农民企业家”。
根据当时的规划信息，好智多生物科技产业园项目3年内分两期建成，总规划占地面积300亩，计划总投资6亿元，其中首期投资3亿元，占地150亩。在宏大规划驱动下，好智多公司也走上了依赖民间借贷的举债扩张之路，在产业园奠基开工不到两年后便因资金问题陷入停摆境地。
彼时，宜昌市高新区管委会为支持好智多公司发展，组织了企业解困专班。经对公司财务进行审计，对民间借贷依法清理后形成的审计结果表明，截至2014年4月，公司所欠债务本金6100万元，加1—4倍国家法定利息6025.03万元，债务本息确认为1.21亿元，公司资产为2.65亿元，尚未资不抵债。
根据湖北大地资产评估有限公司2018年9月6日出具的《评估报告书》（鄂大地评报字〔2018〕第41号）评估结论，好智多公司申报整体资产评估值为2.32亿元，负债评估值为3.43亿元，净资产评估值-1.11亿元，已经资不抵债。
据了解，在将好智多公司和好智多神农植物酒业公司合并破产重整失败后，宜昌中院于2019年11月25日作出终止重整程序，裁定宣告两家公司破产，最终进入破产清算程序。此后，经宜昌中院裁定，好智多公司负债本息也从最初的1.21亿元增加至2021年10月13日的6.32亿元，涉及217家无异议债权人。另据两家公司破产财产分配方案，经审核确认债权221家，债权总额8.24亿元。
闵连坤和好智多公司也陷入涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗、集资诈骗、虚假破产等多项指控。据好智多债权人委员会代表介绍，经宜昌市公安局高新区分局立案调查，宜昌市三峡坝区检察院向坝区法院起诉，初步认定参与集资人员47人，涉案金额1700万元，且仅涉及非吸一项。
破解闲置资产盘活难题
在耗资近4亿元接盘在建工业厂房及资产后，宜昌高投缘何未进行进一步投资开发？是否面临资金压力？宜昌高投上述吴姓负责人在接受记者采访时表示，公司先后通过司法拍卖和公开出让方式获得好智多公司资产的资金均为公司自有资金。据其介绍，2020年以来，受房地产市场下行影响，洽谈的多家商业运营企业对投资持审慎态度，希望宜昌高投负责重资产投资，他们进行品牌运营的轻资产管理模式。公司还是希望引入合作伙伴共同出资开发或者通过转让土地等方式进行合作，导致最终没有谈拢。
在中南财经政法大学法学院一位不愿具名的法学教授看来，导致产业园、工业园和房地产项目闲置的原因各种各样，特别是公司涉法涉诉、进入破产程序的，因涉及债权认定和分配，资产评估和处置等涉及面广、破产程序复杂，往往为闲置资产盘活增加了法律障碍。
据媒体6月26日报道，针对当前盘活房地产存量土地存在的利用难、转让难、收回难等问题，自然资源部会同国家发展改革委等部门结合各地实践探索，研究出台了三个方面18条政策措施。在“促进转让”方面，要充分发挥土地二级市场作用，推进房地产用地“带押过户”，配合司法及破产处置，优化分割开发程序，支持合作开发。