重庆是当代中国社会的一个缩影，重庆试验则代表了当前社会对深水区改革探索的一种期盼。
中国的改革，产品市场机制已基本建立，但要素市场机制还远未真正确立。要素市场结构性问题较为突出，土地制度、户籍改革长期得不到突破。改革当然需要突围。“重庆模式”涉及的领域非常广泛，除包括打黑除恶、唱读讲传等专项行动外，重庆采取的系统性改革制度设计，直逼的正是体制改革的重点深层领域。
重庆改革不仅是体现的勇气，更有意义的是心智。比如，创造“零地价”公租房运作模式；比如，国有资产经营收益用于民生事业的“第三财政”实践；再比如，“地票”的发明以及试行把农民的土地经营权化作股权等。
对进入社会转型全面加速期和社会矛盾集中凸显期的中国而言，如何整体理解“重庆试验”，如何加强中国改革的顶层设计，这都是对眼下和未来中国的拷问。
房产税探路的深意
为什么房价并非最高的重庆，会率先打响房产税改革试点的第一枪？
1月下旬，重庆召开了两场重要的新闻发布会，而且都和房地产有关：一个是2010年开工建设的几个重庆公租房项目即将登场，2011年约有20万套公租房将陆续进入摇号配租程序，意味着政府开始兑现公租房民生承诺。
另一场发布会，是重庆就试点征收房产税的有关细节做出说明。会议原定1月25日晚间召开，“因故”推迟至1月27日晚。
就在这场发布会的前一天，国务院常务会议公布了八条房地产市场调控措施，业界称之为“新国八条”。“新国八条”对应条款提到了营业税、土地增值税，对房产税并未提及。
重庆不属于高房价区域。目前主城九区房价均价在每平方米5000元到6000元，连续多年低于周边的成都、贵阳、昆明等省会城市。
为什么房价不是最高的重庆，会率先打响房产税改革试点的第一枪？
“加税”和“免税”
重庆的房产税和公租房，一个是“加税”的政策，另一个享受政府的土地无偿划拨和十余项“免税”优惠。
根据重庆市拟定的房产税征收暂行办法，将对主城九区的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含）以上的普通住房，按年度征收税率在0.5%至1.2%不等的房产税。
重庆对“高档住房”的界定是：“建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含）以上的住房。”据此，超出的价格越多，缴税越重。
目前，重庆拟定的房产税计税依据，是以房产交易价为征税基数。根据国际惯例，一般会以房产评估价计税，这需要一套流程缜密的批量评税技术。黄奇帆表示，未来三五年，重庆也可能会使用评估的方法计税。
据了解，重庆推出的房产税改革试点方案，实质上是一个“扩税”改革。根据此前的税法，房产税的征收对象是商业经营性房产。重庆此次则是将征税范围扩大至个人住房。
黄奇帆还明确表示，对高端房产征收的房产税，将集中用于公租房建设。虽然相对于过千亿元的公租房建设所需资金而言，目前仅能征收到的“1.5亿元”左右的房产税不过是杯水车薪，但至少显示出重庆市住房政策的明确指向——“低端有保障、中端有市场、高端有约束”。
重庆当地业内人士则将房产税征收方案形象地称之为“劫富济贫”。
就在重庆房产税试点方案发布的当天，上海也点了一把“火”，同期推出沪版房产税试点方案。与渝版房产税略有不同，上海明确征收对象是“本市居民家庭新购的第二套及以上的住房”和“非本市居民家庭在本市新购的住房”；计税依据方面，试点初期暂以房屋市场交易价格的70%缴纳；适用税率暂定为0.6%。与重庆相同的是，上海也明确房产税收入用于公租房建设。
剑指炒房
1月27日晚，重庆和上海启动房产税改革试点的消息一经传出，就成为国内几乎所有报纸、网站的头条新闻。
曾有财税专家向《财经国家周刊》记者指出，房产税不过是一个“小税种”，近年来却不断引发“大讨论”。之所以如此，在于人们对房产税调控房价的作用寄予了过度的预期。“这其实是一种集体误读。”
在重庆房产税新闻发布会当天，黄奇帆也坦言，重庆开征房产税“象征意义大于实际意义”，“调整收入分配的意义大于调控房价的意义。”
黄奇帆表示，重庆试点开征房产税，大的着眼点是为“健全中国的财税体系”探路。在他看来，完备的社会主义市场经济体系中，财税体制应该既包括生产环节的交易税种，也包括财产环节的持有税种。重庆试行房产税之举，在于完善后者。
至于房产税能发挥怎样的调控房价的作用，黄奇帆表示，“最大的作用就是体现在遏制炒房方面。”房产税是对房产持有环节征税，税负成本不能通过交易行为转嫁，因此，虽然“不可能一下子把高房价压下去”，但必定会对高房价起到“遏制和收敛”的作用。
在重庆房产税试点新闻发布会上，黄奇帆数次对“炒房”问题语重心忧。在他看来，炒房最大的贻害，是“会使城市的投资环境恶化，贻误整个经济大局”。
就在赴重庆采访前一个月，《财经国家周刊》记者曾在中国炒房客的“大本营”温州蹲点调研。所见一幕从侧面印证了黄奇帆的担忧：这个昔日的“中国民营经济之乡”，如今几乎找不到一家不沾染房地产投资的实体企业。打火机、眼镜、服装鞋帽、电器制造等传统加工制造业的大小老板“群体性不务正业”，将大量产业资金用于炒房、炒地，使温州实体产业陷入“空心化”之局，制造业产业转型升级乏力。
沿海城市的“前车之鉴”，让眼下正谋求打造“内陆开放高地”的重庆心有忌惮。就此，有业内人士认为，重庆房产税改革，集中体现了政府“剑指炒房”的决心。
弱化改革成本
在黄奇帆看来，要调控房地产，不可能靠“房产税一招儿就点中要害”。他提出了调控房地产的“五个坐标”理论。
这“五个坐标”分别是：社会房屋的配置体系、土地供应方式、供求关系、货币政策和税收政策。黄奇帆说，“五个坐标”决定着“一个社会的房地产秩序或经营状况，以及房价状态”。
《财经国家周刊》记者采访发现，“五个坐标”已成为重庆市住房制度设计的准绳。
重庆市近年来逐步确立了“市场+保障”的双轨制住房供应体系，改变过去单一靠市场解决住房问题的模式，提出30%至40%的市场住房需求由政府的公租房解决，60%至70%通过市场化商品房供应。
重庆市发改委主任杨庆育告诉《财经国家周刊》记者，重庆市房价多年来始终处于低位，以及重庆对公租房建设舍得投入3万亩“零地价”用地，背后的关键，就是上述模式发挥了作用。“一般来说，地价成本占房价的30%。也就是说，房价涨落30%的决定权，已控制在重庆市政府手里。”
相比之下，有些城市控制不住对土地的需求，或是地价受开发商炒作、操控，地价成本最高可超过周边房价，成为“面粉贵过面包”的“地王”。对此，黄奇帆说：“土地怎么管理，和房价有密切关系。”
住房制度“五个坐标”中，最不受重庆市地方政府掌控的，是货币政策和税收政策。根据我国现行体制，这两项权力归属中央。
对于前者，有分析人士指出，重庆市大规模兴建公租房，提出3年4000万平方米的惊人计划，其中深意，或已隐含了“以加大住房供应稀释货币超发”的逻辑。“公租房没准儿会在未来让重庆吃出个通缩来。”这位分析人士对《财经国家周刊》记者这样表达个人观点。
《财经国家周刊》记者了解到，在2010年重庆“两会”期间，黄奇帆就提出过“特别房产消费税”的动议。期间，有财税专家指出，此举有违中国税制改革传统。因为按照惯例，地方政府没有征税权。如果重庆方案获批，无疑是中国税制改革历史上的“破天荒”之举。
重庆方面也深知，要推出住房持有环节税，最难逾越的就是立法程序。因此，无论是此前提出的“特别房产消费税”，还是今日启动的“个人住房房产税”，重庆都力主基于对现有税法进行微调式改革试验。
重庆模式关键词
“五个重庆”：“宜居重庆”、“畅通重庆”、“森林重庆”、“平安重庆”和“健康重庆”，是引领全市人民奔小康的5项重要举措。2008年7月20日，作为重庆发展的新目标、新追求，首次在市委三届三次全委会上浓墨重彩地提出，成为重庆的战略决策。
唱读讲传：从2008年起，唱红歌、读经典、讲故事、传箴言，巴蜀之地刮起了一阵“红色旋风”。薄熙来说，文化建设和经济建设一样重要，重庆人民有了更丰富的思想内涵，有了更高的文化品位，重庆就越有合力，越有后劲，就越有实现跨越式发展的可能。
留守儿童培养：父母双方至少有一人长期在外务工的留守儿童，重庆共有230余万，其中父母均在外务工的占130余万，留守儿童家庭人口数占该市总人口的12%以上。重庆市已启动了留守儿童培养模式研究，并总结出了留守儿童培养“4＋1”模式：对留守儿童开展思想政治、人格品质、心理情感、行为养成四方面教育，以及体质健康一方面培养。（记者王玉光）
“零地价”公租房
重庆的旅游部门日前正式将公租房辟为“重庆特色游”线路之一。
几年前，一个地产商开发的高端别墅项目“中华坊”，因对重庆传统建筑风格多有借鉴，一度被奉为代表重庆人居水准的“城市名片”。
如今，这张“名片”的风光让位于大规模兴建的公租房。
“无形资产”
这一天，张咏梅正忙着筹备1月20日举行的新闻发布会。届时，重庆将首次兑现公租房配租承诺，向全市推出1000万平方米、20万套公租房的年度供应规模。这有望解决50万中低收入者的居住问题。
万众瞩目竟成为重庆公租房事业的一笔“无形资产”。
高层领导人频繁到访，诸多经济智囊留下盛赞。在重庆市公租房小区民心佳园的展示厅内，记者看到，墙上挂着三幅巨照，以及三段对重庆公租房事业的高度评价。其中，经济学家李稻葵和郎咸平的总结最为“给力”，分别是：“重庆公租房建设是中国住房改革的里程碑”、“重庆公租房第一次用系统工程的思维解决中国的住房问题。”
聚焦之中，重庆公租房政策探索渐渐进入国家决策部门的视野。2010年6月，国家发展和改革委员会、财政部、住房和城乡建设部等多部委联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，首次从国家层面明确对公租房建设的政策支持。国家发改委和财政部随后还各自拨付10亿元专项资金，用于支持各地公租房事业。
分管公租房事业的重庆市国土资源和房屋管理局副局长孙力告诉《财经国家周刊》记者，上述20亿元中央财政支持中，重庆市拿到了8.8亿元，占总额的44%；随后，在2010年下半年中央的“百亿元”支持公租房专项资金中，重庆又拿到了11.3亿元。孙力说，之所以获得中央财政“偏爱”，皆因重庆公租房建设的“率先和大胆”。
“零地价”奥秘
《财经国家周刊》记者在调查采访中发现，各方人士对重庆公租房最大的“好奇”，集于两点：一是重庆公租房建设规模堪称全国之最，4000万平方米公租房相当于许多一线城市两到三年的商品房销售量；二是重庆公租房完全不计地价成本，3万亩土地“零地价”供应，这些土地保守作价，也要超过1000亿元，也就是说，超过了重庆市2010年一年的土地出让金总额（约900多亿元）。
重庆市国土房管局副局长孙力从前来参观人士的某些“行为细节”中，发现这些城市正在被什么问题所困扰。他说：比如国内某一线城市，“是一个区一个区地派人来参观”，说明“他们的公租房建设规划是分散的，任务摊派下放到区县一级政府”，市一级政府成了“甩手掌柜”。而重庆推崇的经验是由市一级政府统一规划、统一建设，形成强力高效的“一个拳头”。
再比如，有些城市在交流中提出，“我们建设一平方米公租房的成本，与重庆建设5平方米公租房的成本相当”。说明这些城市要么“舍不得割土地财政的肉”，要么是政府手里真的再没有多余的土地储备。
还有些城市纠结在“公租房该由政府来建、还是该由企业来建”的问题上。在孙力看来，这等于还没有搞明白“公租房姓‘公’还是姓‘私’”这样的基本性、原则性问题。
与当前诸多城市普遍存在的公租房（保障房）“焦虑症”相比，重庆把公租房建设运营的责任扛在政府肩上，并以大规模、“零地价”两个“全国之最”的手笔横空出世。
按照重庆市的算账经验，每建一平方米公租房，不计地价，不算政府应收税费，建安成本约为2500元。目前重庆市已将公租房3年建设计划加码至4000万平方米，也就意味着需要1000亿元建设资金。这部分资金如何筹集？重庆市政府将任务分解给重庆“八大投”中的城投集团和地产集团两家国企。
所谓“八大投”，是指分担重庆市基础设施等社会公共事业投资运营的八家国有企业。2002年，时任重庆市副市长的黄奇帆分管国有资产管理工作，借鉴上海浦东新区开发经验，牵头整合重庆市各类分散的政府资源，先后组建了分属交通、水务、土地整理和城市建设等领域的八个投融资平台，当地俗称“八大投”。
目前，“八大投”总资产已从起步之初的200亿元增长至4000多亿元。以它们为首的重庆市国企资产总额，则已达1.25万亿元，跃居全国第四位。
《财经国家周刊》记者了解到，公租房承建单位之一——地产集团，脱胎于重庆市土地整理储备中心。截止到2010年底，该集团资产规模达到643亿元，实现控制性储备土地18万亩。据此算来，即便重庆用于公租房建设的3万亩土地都由地产集团一家出，也不过其家底的六分之一。
一位熟络地产集团运作模式的重庆市官员告诉《财经国家周刊》记者，通常情况下，地产集团每承建一个公共项目（比如公租房），就会换取政府相应的一块土地资产注入作为补偿。通过对这块土地的运营，增值收益便可收回公共事业支出，且有盈利。
一个典型案例是重庆市大学城项目的运作。该项目位于沙坪坝区西部，占地20平方公里。政府将其作为资产注入地产集团，地产集团将这块地一分为三：第一部分做市政等基础设施投资和拆迁安置，第二部分做学校教室、宿舍等公共建筑，第三部分则坐等升值，以招拍挂市场化出让方式卖给开发商，回笼资金，赚取增值收益。
同样，在承担公租房建设任务的过程中，地产集团运用的仍然是这套经营逻辑，予以平衡公租房“零地价”透支的成本。
据重庆市政府副秘书长、国资委主任崔坚和重庆市国土房管局副局长孙力介绍，地产集团大致会用五个步骤进行投融资：
一是通过中央和地方的各项财政专项补贴资金（如每年土地出让收益的5%用于公租房建设），争取解决大致30%的成本。
二是利用政府注入的土地资产存量和国有企业自身的信用去融资，解决大部分公租房建设费用。
三是通过公租房建成后的租金收益，去覆盖银行的贷款利息，实现现金流平衡。
四是每个公租房项目中大致都会配有10%的商业设施，这部分物业可租可售，可以回收至少五分之一的总投入。
五是从长远看，公租房作为集团持有的资产会不断升值，将降低公司的资产负债率，放大其融资能力。据悉，目前已有8家银行与重庆公租房项目签订了总计约160亿元的意向性贷款。
崔坚和孙力均未明确提及公租房项目周边土地增值收益对于承建单位的补偿作用，但重庆业内人士认为，这恰恰是重庆公租房建设破解资金和土地瓶颈的关键。
《财经国家周刊》记者了解到，目前重庆市在内环（一环路）与外环（二环路）之间的上好地段，集中规划了可容纳500万人口的21个大型聚居区，公租房项目均匀分布在这21个聚居区中，与商品房形成“混搭”。除政府强调此举旨在消除“社会割裂”、杜绝“贫民窟”出现外，人口的大量聚集、市政配套的大幅投入，无疑会使未来片区内土地增值更为可期。
“公平也是生产力”
对于2010年重庆市正式确立的“民生十条”施政目标，重庆市当地人士有一个形象的总结：“民生十条”全文3000多个字，总计需要投入资金3000多亿元，“相当于一个字值一亿元”。
分析人士认为，这或许是出自一种寄望——近期海内外热衷探讨“重庆模式”、“重庆探索”的人士提出，重庆公租房将成为中国“新一轮住房改革的关键步骤”，即“改变目前单一的住房供应模式，构建起市场和政府‘双轨制’的住房保障体系。”
目前，这种“房改”思路已在各级政府决策层面取得广泛共识。
北京市副市长陈刚近日接受《财经国家周刊》专访时也指出，北京市近年来住房市场“调结构”成就显著，目前保障性住房占比已超过50%，“已经到了可以起决定性作用的局面”。陈刚还预期，“十二五”期间“政府要掌握70%的住房市场”。
重庆市的政府官员也大都倾向认为，以往零星建设保障房“只能救急、救济”，起不到住房的保障作用。“只有大规模建设保障房，才能发挥调整住房市场结构的功效。”
但在重庆地方官们的实践心得中，认为“公租房建设绝不仅仅是一项单一的住房政策”。“它与重庆的综合改革、立体改革紧密联系在一起。比如与城市拓展、产业调整布局以及宜居城市建设目标都密不可分”。重庆市国土房管局副局长孙力对《财经国家周刊》记者反复强调，公租房事业“是一个系统性的工程”。
在孙力看来，重庆公租房改革实际上有一个政治、经济、社会意义兼具的通盘考虑：
首先，从政治意义上说，公租房充分体现“十七大”提出的“住有所居”目标，落实惠民执政理念。对此，中共中央政治局委员、重庆市委书记薄熙来的表达是：“住房保障是一个重大的民生工程，要让城乡老百姓都有房子住。”
其次，在经济层面，重庆将公租房政策视为“拉动经济建设的有效措施”。
此外，从社会意义的维度考量，重庆公租房改革的溢出效应也比较广泛。
一是解决城市化过程中进城农民的住房问题，加快统筹城乡改革的步伐。据了解，重庆公租房的最初探索，的确源于解决农民工住房问题的考虑。当年，在重庆市南岸区，有5000多个床位，以每晚1元钱的租金提供给成千上万进城打短工的重庆“棒棒军”居住，是为“农民工公寓”。
二是为重庆吸引人才、留住人才。重庆公租房面对的很大一部分群体是新创业、新就业的大学生。孙力告诉记者，目前重庆每年毕业的大学生大约有50%留在本地，“如果公租房政策能够使每年留下的大学生多增加2-3个百分点，则无疑会给重庆的未来奠定一个更好的人才基础”。
三是公租房还有平抑房价的作用，通过减少投资、投机性购房需求，间接放大住房市场供应量。
在孙力看来，公租房政策还有益于改变中国人“重买轻租”的传统住房观念。
目前重庆市住房自有率达78%，只有22%的租房群体。而在新加坡和香港，住公租房的人口分别超过80%和48%，即便在英国、法国和美国等发达国家，租房的人群也在35%以上。
《财经国家周刊》记者此前曾做过专项调查，中国人“重买轻租”住房观念的形成，除了受制于传统“买房置业”的文化心态外，还与房屋租赁市场的立法管理缺失关系密切，多数人认为“租房住不稳定”。就此而言，重庆公租房在制度设计上已体现出某些弥补“市场失灵”的特征，比如公租房起租年限可为5年。
正是在上述大逻辑指引下，重庆公租房建设渐成引领民生事业发展的一面旗帜。重庆市提供的数字说，重庆用于民生事业的财政支出，已连续三年超过地方财政一般预算支出的50%。
重庆市财政局局长刘伟对《财经国家周刊》记者表示，通过这种“民生导向”、“民生预算”的理财思路，重庆力图建立“一条民生投入和经济发展良性互动的有效路径”。
刘伟反复向记者传递一个观点：“民生事业越舍得投入，经济增长、财政税收的蛋糕就做得越大。”在他看来，坚持民生导向，回答了重庆“为什么发展经济”和“经济靠什么发展”的问题。
这一逻辑，用薄熙来此前的话来说，就是“民生才是硬道理，公平也是生产力”。
户籍改革：从2010年8月开始，作为中国统筹城乡综合配套改革试验区的重庆市以解决农民工城镇户口为突破口，开始全面启动户籍制度改革，力争到2020年全市户籍人口城镇化率达到60％以上。重庆此次大手笔推出的两年300万、十年1000万的农民进城计划，进城农民将穿上城市就业、社保、住房、教育、医疗“五件衣服”，同时脱掉农村承包地、宅基地、林地“三件衣服”。这将成为几十年来我国户籍制度改革规模最大、配套制度设计最完善、影响最深的一次实践。
两路寸滩保税港区：买进口车便宜10%，烟酒比市面上可便宜五成，在重庆的超市方便地买到拉斯维加斯的速冻火鸡……2008年11月12日，国务院正式批准设立重庆两路寸滩保税港区。这是国内唯一一个“水港+空港”保税港区。
西永综合保税区：2009年8月4日，重庆和惠普签订了年产2000万台笔记本电脑出口制造基地的合作协议。在惠普的带动下，一个庞大的IT产业集群开始在沙坪坝的西永微电园内集结：富士康、英业达、广达、思科……重庆西永综合保税区是国务院于2010年2月15日正式批复设立。
一圈两翼：仔细看重庆的地图，会发现山城重庆的形状像一只正欲腾飞的凤凰。市中心是“凤头”、展翅欲飞的是渝东北和渝东南“两翼”。基于这样的地理结构，2006年11月，重庆市提出了“一圈两翼”发展战略：即以主城为核心、以大约1小时通勤距离为半径范围的城市经济区（“一圈”）；建设以万州为中心的三峡库区城镇群（渝东北翼）和以黔江为中心的渝东南城镇群（渝东南翼）。
六大要素交易所：指的是重庆农村土地交易所、农畜产品交易所、联合产权交易所、药品交易所、股份转让中心、航运交易所等六大交易所的成立，使重庆及周边省市的资源到重庆来交易，并因此吸引来了大批购买这些资源的投资人，这使重庆成为投资人和各种资源的集聚地，进而对周边省市的经济发展形成辐射带动。
“三项制度”：重庆市从2008年开始，在全市村、社区探索建立的党组织书记每周一次接待群众、党组织班子成员每年两次进家入户走访每户群众、群众意见定期办理反馈制度（简称“三项制度”）。
公租房建设：2010年2月，重庆正式公布的公租房建设方案是：未来3年建设4000万平方米公租房。（记者王玉光）
“第三财政”
重庆市长黄奇帆曾给重庆市发改委主任杨庆育出过一道题：重庆进行的一系列改革最关键的问题是什么，用一个字怎么概括？
杨庆育答：钱。
2010年，重庆市财政用在民生方面的支出达887亿元。这已是连续4年重庆将半数以上的财政用于民生。
钱从哪里来？
重庆市政府副秘书长、市国资委主任崔坚道出玄机：从2005年重庆国企率先实现“财政断奶”以来，每年至少向市财政贡献100多亿元，相当于重庆政府的“第三财政”。
“第三财政”的说法最早源于黄奇帆。在2010年的重庆国资工作会上，黄奇帆说，他管了7年财政，从来都是把重庆的财政一分为三，预算内的财政“保吃饭”，包括政府机关运行经费，社会养老、医疗保障体系等；土地出让金等预算外收入保建设，如修路、修桥等基础设施；第三财政就是国有资产预算。
具体说，“第三财政”就是政府组建重庆城投公司、高发公司、高投公司、地产集团、建投公司、开投公司、水务控股和水投公司等八大投资公司，市场运作，供给民生投资。
一位“八大投”公司的管理人员对《财经国家周刊》记者说：在市政府的会上，政府与“八大投”公司相对而坐，八大公司一字排开，“政府像发牌一样给八大公司分派任务。”
一年等于三十年
重庆基础设施建设，以及民生投入财力亟待破题，重庆市整个领导班子都在思考，怎么样在体制上有一个大突破。
重庆市水务局最早进行了尝试。2000年前后，三峡水库蓄水，造成长江流速减缓，水的自净能力降低，给重庆市造成较为严重的污染，中央决定在整个重庆主城区沿江建设16个污水处理厂。
崔坚介绍说，中央决定用国债投资这16个污水处理厂。第一次投了一半资金。当时的国债管理原则是，必须直接投给业主，谁来承担这个厂的建设，钱就投给谁，这样就投给了各个大小老板。很快，重庆向中央反映，钱不够，水厂建不起来。当时主管此事的中央领导就下来调研，发现这一半的钱只够征地。于是，把一半的资金提高到75%到80%。结果水厂还是建不起来，还差20%的资金。
最后，黄奇帆提了个建议：是否可以改一下思路，这些厂都由重庆市政府来接，代价是中央的国债重庆不还了。而后，重庆便把16个污水处理厂全部接了下来，成立了一个水务集团。
“重庆用100亿元国债注资水务集团。”崔坚说，水务集团利用这100亿元的资本金，又向银行贷款100亿元，不仅把污水厂全部建起来了，还把管道都铺设好了。此后，应该出多少水费，政府就按照成本购买水务服务。“如果不用企业运作的模式，重庆什么都搞不起来。”
事实上，重庆政府给“八大投”注入的主要不是资金，而是土地。“八大投”的基本模式是，政府向“八大投”注入储备土地，“八大投”以储备土地作抵押向银行贷款。随着土地的市场增值，用在市场上拍卖赚到的钱来归还银行贷款，继续承担公共设施建设。
“我们用这套‘八大投’的模式，最后能够带来巨量资金，就可以加速进行建设，一年我们可以干几十年的事情。从原来一年10来个亿的投资，到现在一年250亿到300多个亿，一年能够等于三十年。”崔坚说，“发展起来以后，经济是一个良性循环的，基础设施建设得越好，经济就发展得越好，所以这些年重庆就转动起来了。”
崔坚以公租房资金运作为例，进一步阐述了“八大投”的运作模式。重庆计划三年建设4000万平方米公租房，按照2500元一平方米计算，大概需要1000亿元资金。钱从哪里来？
“我们是把政府的工资都停下来，勒紧裤带来修公租房吗？没有！我们有一个非常好的国资运作模式。”重庆市财政局局长刘伟说。
以建在主城的2000万平方米举例，重庆将这2000万的建设任务大致对半分给“八大投”中的两个企业，地产集团一半，城投集团一半。
两个集团把任务接下来后，就形成了一种三家关系，建委等部门负责组织建设，出规划；两大国有集团负责出钱，做业主；房子建好以后向地方房管部门交钥匙，房管部门负责分配房子及以后的日常管理。
“让国土局长作地产集团董事长”
目前，“八大投”总共坐拥30万亩储备土地。依靠运营土地的“八大投”模式能维系多久？崔坚回答：“10年”。
崔坚认为“八大投”与其他地方政府的融资平台的本质区别在于，重庆走的是完全企业化运作的道路，比如，水务集团现在的运作模式就是“要么我收费，要么政府要购买我的服务”，关键是要设计出模式来让政府购买服务，只有有了常规性的盈利模式，才能实现资金的持续供应。
如今，“八大投”中很多公司已实现了多元化经营。以城投公司为例，有公租房项目，还有上市的房地产公司，也有自有的知识产权经营性项目。
“八大投”名声在外，学习者众。一位外省市的国资主管领导到重庆取经，他有一个困惑：重庆把土地给了“八大投”公司，重庆的国土部门会愿意吗？这不是与政府分权吗？
崔坚的回答很干脆，“为什么不考虑一下，把国土局长派去做地产集团的董事长呢？”这样就没有矛盾了。对方说，“这倒是个办法。”崔坚说，“不是‘是个办法’，我们就是那么干的”。崔坚还补充道，“不仅如此，地产集团董事长对国土局局长的人选还有推荐权。”
2003年2月成立的重庆市地产集团的首任董事长就是从重庆市国土资源局局长任上调来的，总经理来自国土局的常务副局长，市政府给这个集团的定位之一就是“重庆市土地储备中心。”而在其他城市，土地储备中心是隶属于国土局的一个机构。
其他地区能否借鉴“八大投”的城市运营模式？
“八大投这种模式最适合的是直辖市。”崔坚认为，如果是一个省，省政府有立法权，但没有土地，土地在各个地市。各个地市有土地，但无立法权，没有立法权就很难有税收等权利。“直辖市恰恰有一个体制上的优势，既管立法又管经济。”
其次，崔坚说，目前国家对地方划拨土地已有严格限制。但重庆建立“八大投”时，“划拨土地就是在地图上个划圈，现在已很难实现了。”
“民生财政”
重庆市将“国企经营”和“地方土地收益”绑在一起，绑出了一个“第三财政”。“土地给国有企业做贡献，因此国有资产收益也就应当是政府收益的一部分，所以叫第三财政。”重庆市财政局局长刘伟说。
这种模式在其他地区看来，国资运营自成体系，是分了财政的权。“按照传统思维，大家肯定是这么看的。比如修一座桥，传统做法是通过发改委立项，通过建委招投标，而现在却由国资公司运行。另外，还有另一个论调，国资公司都把钱赚走了，得了人心了，最后是政府的债、财政的债。”
但刘伟说，财政部门要有一种格局。在《财经国家周刊》记者采访中，他花了几十分钟讲到国资运营“八大投”平台对财政的帮助和贡献。“重庆现在都变成‘桥都’了，原来我们10年修一座桥，现在是一年修几座桥。”“八大投”的效能令刘伟颇为感慨。
与此同时，“八大投”平台所造就的第三财政高地，也引起了众多部门的艳羡。崔坚坐在渝富大厦27层的接待室向本刊记者坦承：“我尽管对‘八大投’很乐观，但压力还是蛮大的。哪个部门都觉得这两年‘八大投’赚钱了，应该来补贴自己，不断地跟我博弈。”
在国资运营与财政联动的表层格局下，其实蕴含的是一个“民生财政”的系统性财政思路，这在刘伟看来是“发展和理财思路的变迁”。他说，市委市政府着力要走一条以民生为导向的发展道路，“而从财政来讲，在理财思路上加以跟进，这条道路确实就破题了。”
如果重庆同样走先发展再富民的道路，难以与其他三个直辖市相比，8万多平方公里，40个区县行政机构，18个国家级和省级贫困县。这就是与之不同的市情。现在，重庆市每一年民生投入的财政开支都在50%以上，“我们找到了一条以民生为导向的‘内陆财政’的有效路径。”刘伟说。
重庆市发改委主任杨庆育认为，重庆的发展，是中央直辖市政策、库区移民区政策、老工业基地改造政策、西部大开发政策和城乡综合配套改革实验区政策叠加的结果。从某种意义上说，并不具有普遍性。在重庆城市建设10多年的资金盘子里，国家开发银行的政策性贷款正是其独特优势之一。
在刚刚举行的央视2010经济年度人物颁奖上，国家开发银行董事长陈元获奖，在其感言中只提到一个城市，就是重庆：“10年的合作，如今重庆已经是西部基础设施最好的城市之一了，重庆是我们与政府成功合作的一个典范。”
崔坚说，从10年前我们与开行开始全面的合作，我们的合作从每年100亿元、200亿元、500亿元，一路增长到现在的1000多亿元的规模。
“其实国开行的贷款和其他商业银行的贷款是一样的，利息也不低，条件也没放松。唯有一条就是，只要重庆市政府敢担保，银行就敢放贷款。”而这一点才真正是重庆的特殊之处。崔坚说。
也有人对重庆“八大投”模式提出过质疑，认为“第三财政”不过是“土地财政的翻版”，“八大投”核心在一个“大”字上，通过做大企业资产规模，降低资产负债率，从而放大其信贷融资能力。这位业内人士据此认为，“‘八大投’其实也是有风险的。”
对于这一担忧，重庆市在“八大投”成立初期就建立了风险防范意识。重庆市市长黄奇帆曾为“八大投”确立了三条“保命”原则。即“三个平衡”：一是资产和负债的平衡，任何时候“八大投”资产负债率不能超过60%；二是现金流平衡；三是投入和产出平衡。此外，据崔坚告诉记者，“八大投”还要始终遵循“三不”的“铁律”，即：财政不为“八大投”担保，“八大投”之间互不担保，“八大投”内部的专项资金互不交叉、专资专用。
314总体部署：胡锦涛总书记在2007年3月份两会期间，参加重庆代表团讨论的时候，提出的重庆新阶段发展总体部署。就是重庆新阶段发展的“314总体部署”。314概括起来就是：明确了三大定位——努力把重庆加快建设成为西部地区的重要增长极、长江上游地区的经济中心、城乡统筹发展的直辖市；提出了一大目标——在西部地区率先实现全面建设小康社会目标；交办了四大任务——加大以工促农、以城带乡力度，扎实推进社会主义新农村建设；切实转变经济增长方式，加快老工业基地调整改革步伐；着力解决好民生问题，积极构建社会主义和谐社会；全面加强城市建设，提高城市管理水平。
打黑除恶：从2008年7月开始，重庆开始了一轮强劲的“打黑除恶”行动。到目前，共立案侦办黑恶团伙371个，抓获5469人，法院判决黑恶团伙200个。
农地纠结
从农村走出来的邹景伦，小时候从来没有想到，农村的土地，能身价大涨。
这中间的纽带就是城乡统筹。2010年8月1日邹景伦从重庆市江津区农委副主任的岗位上，调任该区统筹办副主任，主管户籍改革。
从这一天开始，重庆市的户籍改革正式启动。计划到2012年，变300万农民为市民。
改革的逻辑有两条：一个是农民进城，另一个是退掉农地。两者之间，有一个3年的过渡期。
将户改和土地联系起来，让重庆市受到质疑。道理很简单，农民必须有了工作，才能获得稳定的医疗和养老保险。在城里找到一份稳定的工作，谈何容易？这无异于是让农民用有保障的财产经营权——土地，换取心里没有十分把握的社保。
质疑者说，重庆将户改与土地钩挂，与土地的财产属性相矛盾。从2008年开始，成都、重庆相继在农村开展了土地确权。“确权之后，农地已与农民的身份无关。它已经成为一种财产性权利，不应该因农民身份的变化而失去。”西南政法大学副校长刘俊接受《财经国家周刊》采访时说。
批评者说，户籍制度本身就是不公平的产物，撤销犹未可及，不应该在它上面再附加任何东西。
在质疑声中，从2010年9月开始，“3年过渡期”一说淡出重庆市户籍改革的文件。重庆市市长黄奇帆公开表示：3年过后，转户农民也可以不退地。
而现实情况要复杂一些。
农地走红
在实践中，重庆的城乡统筹没有完全沿着这条提高“人均占有资源量”的道路发展，而是走了一条提高土地生产效率的道路。重庆市发改委系统一位受访官员分析说，中国农村的主要问题，不是人均占有土地少，而是这些土地没有发挥出应有的效率。
造成农地生产效率低下的因素，在邹景伦看来，一个根本原因就是没有形成市场定价的机制。“粮价受政府严格调控，影响承包地的收益；宅基地不允许上市，价值无法体现，只能坐等征地拆迁时官方定价。”
重庆市则将视线投向了农村广袤的土地。他们发明了一样东西，将城市的用地需求与农村的土地联系在一起，这个新东西叫“地票”。正是这项发明，让多年来无人问津的农村土地——尤其是偏远农村的土地，渐成热土。
地票，简单地说，就是一种在城市周边征收耕地的资格。这种资格的取得，以复垦相应面积的农村宅基地为前提。
地票的作用是获得一种在城郊开发的资格，对复垦地块所处的位置并无要求，这就给边远地区的宅基地带来了升值机会。复垦宅基地与城市之间的距离越远，增值的幅度就越大。
这样，农村的土地就有了两个升值预期：近郊的土地等着被征用，边远的则等着“被地票”。
从2008年12月4日第一张地票上市，重庆地票价格就一直呈现稳步上升的态势：当年的起拍价仅为4.2万元每亩，成交均价超过8万元。而在2010年底举行的第19次地票拍卖会上，起拍价为16万元每亩，比第一张地票的起拍价高了近4倍。重庆市发改委主任杨庆育告诉《财经国家周刊》记者，在第19次地票拍卖会上，最高一笔地票的成交价每亩已超过了30万元。
一本两头算的账
2010年10月25日，重庆市国土局出台《关于规范地票价款使用促进农村集体建设用地复垦的指导意见（试行）》。规定“复垦宅基地及其附属设施用地的地票平均价款，扣除复垦项目工程成本和融资成本后，85%支付给该区县（自治县）退出宅基地的农户，平均费用每亩不低于9.6万元；15%支付给该农村集体经济组织，平均费用每亩1.7万元。”
9.6万元是什么概念？拿重庆市酉阳县算一笔账。按照该县2008年制定的《关于调整征地补偿安置政策有关事项的通知》，被征地农民补偿安置的费用主要有两块：一块是土地补偿费，规划区内的补偿标准为每亩11500元，规划区外为9500元；人员安置费为每人26000元。
江津区先锋镇镇长周隆彬告诉《财经国家周刊》记者，人员安置费通常是根据被征收土地的面积计算。“若征收面积达到了达到了当地的人均耕地数，则安置一个人。达不到则按照比例补偿。”
酉阳县2008年统计资料显示，该县人均耕地为1.03亩。如果在该县的规划区内征收一亩地，被征地农民能拿到的土地补偿费就是11500元，人员安置费是1/1.03×26000=25340元。两者相加就是36840元。加上青苗补助费、地上附着物等补偿，总额不超过40000元。
这样，这亩地以地票的形式拿到重庆土交所拍卖和以征地的形式获得补偿的差额，就能算出来：9.6万元－4万元=5.6万元。
这个账如果拿到用地的政府这一头，就应该反过来算：政府通过征地向农民支出的赔偿，与通过地票向农民支出的费用相比，至少节省5.6万元。“所以，地方政府用地，其实不愿意通过地票，他们更愿意通过内部的增减挂钩。”上文提到的发改委官员说，所谓内部增减挂钩，就是在一个区县范围内，将农村的宅基地复垦为耕地后，就可以在城市周边征用相同面积的耕地。
江津是重庆第一张地票的诞生地。邹景伦说，2010年江津区有意复垦的耕地有近两万亩。该区建设用地的需求有至少1.5万亩。“我们既是最大的地票生产者，又是最大的消费者。”
有时候，他们不得不先把自己的地票拿到土地交易所去拍卖，再想办法把它买回来。但有时也会发生意外。去年年底的一次拍卖，他们带着1000亩的地票前去拍卖，想以最高每亩24万元的价格购回，结果“半路杀出个程咬金”，出现了一个实力强劲的竞争者，对方最终以每亩26万元的价格成功“抢”走了这块地。
江津区先锋镇镇长周隆彬倾向于将地票理解为落后地区对发达地区的一种“贡献”。他说，该镇2008年复垦耕地150亩，2009年复垦360亩，2010年1800亩，“我们镇用的可能也就几百亩，剩下的都贡献给区里了。还有南部山区，一年可能就用一二十亩，剩下的也都贡献出来了。”他说，这种“贡献”当然是有代价的，其中的大部分都给了农民。“这就是反哺。城乡统筹的意义就在这里。”
江津区一位政府官员告诉《财经国家周刊》记者：“因为复垦的土地都很贫瘠，又多沙砾，一般不会有农民愿意种。一般是上面来检查了，村集体经济组织临时种上。到时候谁收，还很难说呢。”于是很多人担心，守住了耕地的红线，是否能守得住产量的红线？
都是为了宅基地
农村的宅基地，除了复垦外，还有两个用途：建设工业园区，或者作为农业园区的配套建设用地。业内普遍认为，这是目前城乡统筹的两种有效形式。前者带来了就业机会，后者带来了农业新的生产方式。
坐落于江津区先锋镇的中小企业园区，占用了该镇大部分的地票指标。该企业园将在2013年之前建成1000亩的规模。镇长周隆彬跟记者算了一笔就业账。在园区建成之后，按照每亩地解决8~10个就业来算，1000亩就能解决8000~10000人。该镇共有6.8万人，其中劳动人口2.7万人。就是说，该工业园区建成之后，能吸纳该镇三分之一的劳动人口就业。目前，这些劳动人口中，除了近1万人外出务工外，其余的以打散工或者务农为生。
农业园区在城乡统筹中的功能，是探索出一条新的生产方式，以提高承包地的产出效率。邹景伦说，产出效率的提高，不仅能为租金的提升提供空间，也能吸引更多的城市资本下乡。
但对粮价的严格调控，让承包地产出效率提升的空间有限。江津区一位农口官员告诉《财经国家周刊》记者，有一位与自己相熟的企业主下乡搞现代农业，流转了4000亩土地栽柑橘。他问这位企业主：种地能不能赚到钱？“农民种了几十年的庄稼赚不到钱，我怎么可能赚到钱？”这位企业主回答说。
既然种粮挣不了钱，那他们下乡是冲什么来的？这企业主说，是冲着农民的宅基地。
按照重庆市对于农业园区的政策，租用一定规模的承包地，其中的10%可以作为建设用地。“也就是说，这4000亩地里面，有400亩是宅基地。他最多用50亩地建集中居住区，就把农民安置了。剩下的350亩，搞旅游开发。”
“这400亩宅基地，本来是为了农业配套的。现在反过来了，那3600亩粮地赚不了钱，要靠着这400亩宅基地找平衡。”上面提到的江津区农口官员说。
退地账
在重庆市的转户方案中，第一批的转户重点集中在三类人群：大中专毕业生、失地农民和在城里打工3年以上的农民工。重庆市发改委副主任徐强说，这三类人中，前两类基本上没地，第三类虽然有地，但其生活已经不靠地了。
《财经国家周刊》记者调查中发现，农民“不靠地”与“退地”是两回事。农民对于退地的担心，随年龄的不同内容各异，总体上呈现出“两头少、中间多”的特征：中年人对于退地的担心，远比年轻人和老年人多。
今年47岁的江津区先锋镇麻柳村村民林阳昌说，他这个年龄不上不下，大一点可以等着领养老保险（重庆市针对退地农民设计了一份缴费较低的保险，60岁开始领钱），小一点可以出去打工。“现在打工没人要，领养老保险还要十几年。如果交了地，这十几年怎么办？”与林阳昌年龄相仿的江津区几江街道仙池村的赖流东，也对此感同身受。
下一代人的想法就大相径庭。赖流东的儿子赖勇说，他从小到大没干过农活，经济上也主要依赖打工，所以退不退承包地其实不是个问题，但宅基地就不一样了。“按我的收入水平和目前的补偿标准，很难在镇上或区里买一套房。”
年近60的仙池村村民钟新碧，则对老了以后能过上城里人的生活有一种向往，“拿着退休金，不用干活。”但要求退地的补偿金能解决两个问题：一个是在城里买房，买了房后，还能有钱支付养老保险。
上述两个问题又回到了同一个问题，就是补偿的标准。江津区征地的承包地补偿标准由三部分组成：土地补偿费1.4万元一亩；青苗及附着物补偿费每亩6000元；安置费每人2.5万元。宅基地的补偿标准也分为三部分：一、原房补助，依房屋的建筑材料分为四个标准：土草每平方米150元、土瓦165元、砖瓦255元、砖混285元；二、院坝补助：每亩6000元；三、购房补贴。若在城里购房，补助3万元。
以位于规划区内的赖流东家为例。他家里有4亩左右承包地，砖瓦结构的房子150平方米左右，院坝一亩左右。如果他退掉所有的土地，他能够得到的补偿为：224250元。如果他打算在城里买房，还有3万元的买房补贴，加起来是254250元。
这个钱，如果要在江津城区买房，以均价每平方米4000元算，能买63平米多一点。如果在附近的先锋镇上买，按每平米2000元计算，能买120多平方米。但买了房以后，补偿款就用完了。接下来的日子怎么过？
江津区截至2010年12月31日的统计数据显示：在总共105472个转户人口中，仅有661人选择了退地。
在退地不力的情况下，包括重庆市江津区在内的一些区县正在进行一种股权化的尝试。“就是不让农民退地，而是把土地的经营权化作股权，流转给专业的公司。这样农民一方面不会有失去土地的顾虑，同时又能发挥出土地的效率。”