洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的
位于谷埠街投资性房地产公允价值评估项目
资产评估报告
中联评报字[2023]第571号
中联资产评估集团有限公司中联资产评估集团有限公司
二二二二〇〇二三年三月二十四日二三年三月二十四日
洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的位于谷埠街投资性房地产公允价值评估项目资产评估报告
中联资产评估集团有限公司
目录
摘要......3
资产评估报告......5
一、委托人及其他资产评估报告使用人......5
二、评估目的......7
三、评估对象和评估范围......7
四、价值类型......12
五、评估基准日......12
六、评估依据......12
七、评估方法......14
八、评估程序实施过程和情况......15
九、评估假设......16
十、评估结论......18
十一、特别事项说明......19
十二、评估报告使用限制说明......22
十三、评估报告日......23
十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章......23
附件......25
中联资产评估集团有限公司第
页
一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。
二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及其资产评估专业人员不承担责任。
三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。
四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象的可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。
八、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
九、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。
洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的位于谷埠街投资性房地产公允价值评估项目
资产评估报告中联评报字[2023]第571号
摘要
中联资产评估集团有限公司接受洲际油气股份有限公司的委托，采用市场法，就洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值进行了评估。评估对象及评估范围为洲际油气股份有限公司持有的位于广西柳州谷埠街国际商城负一层至三层部分商业房地产、以及柳州惠能资产管理有限公司持有的位于广西柳州谷埠街国际商场一层
间沿街商业用房资产，总建筑面积128,921.89平方米，于评估基准日账面价值190,647.14万元。
提请特别注意：
资产评估报告中联评报字[2023]第571号洲际油气股份有限公司：
一、委托人及其他资产评估报告使用人
本次资产评估的委托人为洲际油气股份有限公司（以下简称“洲际油气”），产权持有人为洲际油气股份有限公司与柳州惠能资产管理有限公司（以下简称“柳州惠能”）。
（一）委托人及产权持有人之一概况
企业名称：洲际油气股份有限公司
公司性质：其他股份有限公司(上市)
公司地址：海南省海口市国贸大道
号海南时代广场
层
法定代表人：陈焕龙
注册资本：
226350.7518万元
成立日期：
1984年
月
日
统一社会信用代码：
914600002012706569
（二）产权持有人之二概况企业名称：柳州惠能资产管理有限公司公司性质：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）公司地址：柳州市飞鹅二路
号谷埠街国际商城A区1-42号法定代表人：向新春注册资本：
100.00万元成立日期：
2014年
日统一社会信用代码：
91450204315810649Q经营范围：资产管理；以自有资金对外投资；投资咨询服务；机械设备、建筑材料、办公用品的销售；接受委托房屋租赁。
（三）委托人与产权持有人之间的关系产权持有人之一和委托人为同一单位。产权持有人之二为委托人的全资孙公司，此次洲际油气编制财务报表，合并口径下也需对孙公司的投资性房地产进行公允价值评估。
构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。
三、评估对象和评估范围评估对象及评估范围为洲际油气股份有限公司持有的位于广西柳州谷埠街国际商城负一层至三层部分商业房地产、以及柳州惠能资产管理有限公司持有的位于广西柳州谷埠街国际商场一层5间沿街商业用房资产，总建筑面积128,921.89平方米，于评估基准日账面价值190,647.14万元。该账面值为2021年年末投资性房地产公允价值计量的评估结果，本次评估与2021年年末《洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目资产评估报告》（中联评报字【2022】第1021号）中评估范围及采用的评估方法一致。
、主要资产法律权属状况纳入评估范围的资产均已取得权证，明细如下：
评估对象上一年度采用公允价值模式计量。
、实物资产物理状况纳入本次评估范围内的房屋建筑物主要为商业用房，少部分作为运营方办公辅助用房，均为钢混结构。根据产权持有人提供的资料，洲际油气所有的房产部分为2007年与广西正和实业集团有限公司重组时取得，部分为2009年购入取得；柳州惠能所有的房产为2016年购入取得。保养较好，均能正常使用。
3、主要资产经济状况待估房地产分布于柳州市谷埠街国际商城，建筑面积
12.89万平方米，至评估基准日，商场已招商面积
万余平方米，出租率约70%左右，已入驻经营商家包括南城百货、柳州嘉闽商业管理有限公司、佰迪乐、大洋集团等。其中已出租部分租约期至2022年到2036年不等。近年来国内商业经济极为低迷，谷埠街商城的客流量直线下降40%。商城各业态现有商家不同程度出现经营困境，目前商业市场普遍招商难度大，新招商入驻商户租金水平整体呈下降趋势，租金收入近两年逐年下降，且收租难及商家无法持续经营情况较为严重。主要租赁情况如下：
四、价值类型根据本次评估目的，确定本次评估的价值类型为公允价值。会计准则下的公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。在评估准则中，市场价值指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额，与本次评估价值类型价值内涵相同。因此，结合本次评估目的，采用评估对象市场价值作为投资性房地产的公允价值。
五、评估基准日本项目资产评估的基准日是2022年
日。
六、评估依据本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据，及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等，具体如下：
（一）法律法规依据
1、《中华人民共和国公司法》（2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议第四次修正）；
、《中华人民共和国民法典》（2020年
日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）；
、《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年修订）；
、《中华人民共和国土地管理法》(2019年
日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修订)；
、《中华人民共和国资产评估法》(2016年
日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过)；
6、《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第538号)；
7、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部国家税务总局令第50号)；
8、《增值税转型改革若干问题的通知》(财税[2008]170号)；
9、《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号);
10、《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）；
、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第
号)；
12、《中华人民共和国证券法》(2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订，于2020年
日起施行)；
（二）评估准则依据
、《资产评估基本准则》(财资[2017]43号)；
、《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）；
、《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协[2018]36号）；
4、《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协[2018]35号）；
5、《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协[2019]35号）；
、《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）；
7、《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协[2018]37号）；
、《资产评估执业准则——不动产》（中评协[2017]38号）；
9、《以财务报告为目的的评估指南》（中评协[2017]45号）；10、《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）；
11、《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）；
12、《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48号）；
13、《投资性房地产评估指导意见》（中评协[2017]53号）；
（三）资产权属依据
1、《不动产权证》等权属证明；
2、其他参考资料。
（四）取价依据
、柳州市房地产市场价格信息；
、其他参考资料。
（五）其它参考资料
、《房地产估价规范》(GB-T50291-2015)；
、《企业会计准则——基本准则》（财政部令第
号）;
、《企业会计准则——应用指南》(财会[2006]18号);
、《企业会计准则第
号——公允价值计量》（财会[2014]6号）；
号——投资性房地产》；
6、其他参考依据。
七、评估方法根据《资产评估准则——不动产》（中评协[2017]38号）、《以财务报告为目的的评估指南》（中评协[2017]45号）、《投资性房地产评估指导意见》（中评协[2017]53号）及《企业会计准则第
号——投资
八、评估程序实施过程和情况整个评估工作分四个阶段进行：
（一）评估准备阶段
1、与产权持有人及委托人就本次评估的目的、评估基准日、评估对象等问题协商一致，并制订出资产评估工作计划。
、评估项目组负责人按照资产评估操作规范及资产评估工作的需要，收集资产评估所需文件资料。
（二）现场评估阶段项目组现场评估阶段主要工作如下：
1、按评估规范的要求，对委估资产进行了全面清查核实，通过现场对委估资产的实地勘察和沟通，了解委估资产的现状和租约等情况；
、根据委估资产的实际状况和特点，确定具体评估方法；
、对评估范围内的资产，在清查核实的基础上做出初步评估测算。
（三）评估汇总阶段
现场结束后对初步评估结果进行分析汇总，对评估结果进行必要的调整、修改和完善。按中联资产评估集团有限公司内部资产评估报告三审制度和程序对报告进行反复修改、校正。
（四）提交报告阶段
九、评估假设
本次评估中，评估人员遵循了以下评估假设：
（一）一般假设
、交易假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易的过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设。
、公开市场假设
公开市场假设，是假定在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的
3、资产持续使用假设持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。
（二）特殊假设
、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，国家现行的宏观经济不发生重大变化；
、企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化；
、评估对象经营业态不会发生改变；
、企业所遵循的国家有关法律、法规、政策、制度仍如现时状况而无重大改变；
、本次评估假设委托人及产权持有人提供的基础资料和财务资料真实、准确、完整；
、评估范围仅以委托人及产权持有人提供的评估申报表为准，未考虑委托人及产权持有人提供清单以外可能存在的或有资产及或有负债；
、本次评估测算的各项参数取值不考虑通货膨胀因素的影响。当上述条件发生变化时，评估结果一般会失效。
十、评估结论
、评估结论在企业提供了真实、合法，有效的财务信息和权属资料的前提下，根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，采用公认的评估方法，对纳入评估范围的资产实施了实地勘察、市场调查和评估计算，得出以下结论：
32.35%。
资产评估结果汇总表
金额单位：万元
2、评估结论与账面价值比较变动情况及原因
减值原因包括：2022年商业地产整体大环境低迷，新商业模式及互联网商业对实体店经营的冲击持续，且当地轻轨建设封闭了谷埠街商城周边主要干道，导致谷埠街商城客流量急剧减少引起了评估减值。
十一、特别事项说明
（一）未决事项、法律纠纷等不确定因素本报告未发现未决事项、法律纠纷等不确定因素。
（二）重大期后事项无。
（三）其他需要说明的事项
、本次评估与2021年年末《洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目资产评估报告》（中联评报字[2022]第1021号）中采用的评估方法一致，评估范围一致，2021年年末评估结果为190,647.14万元，为现基准日投资性房地产账面价值。
、评估师和评估机构的法律责任是对本报告所述评估目的下的资产价值量做出专业判断，并不涉及到评估师和评估机构对该项评估目的所对应的经济行为做出任何判断。评估工作在很大程度上，依赖于委托人及产权持有人提供的有关资料。因此，评估工作是以委托人及产权持有人提供的有关经济行为文件，有关资产所有权文件、证件及会计凭证，有关法律文件的真实合法为前提。
、评估过程中，评估人员观察所评估房屋建筑物的外貌，在尽可能的情况下察看了建筑物内部装修情况和使用情况，未进行任何结构和材质测试。
、本次评估范围及采用的由产权持有人提供的数据、报表及有关资料，委托人及产权持有人对其提供资料的真实性、完整性负责。
7、①根据最高额抵押合同（编号：兴银琼YYB最高额（抵押）字2017第003号），洲际油气股份有限公司以其拥有的位于广西省柳州市鱼峰区谷埠街国际商城面积合计59292.25平方米的房产进行抵押，为洲际油气股份有限公司与兴业银行股份有限公司海口分行签订的借款合同项下借款提供抵押担保。权证号为桂（2016）柳州市不动产权第0001515号、桂（2016）柳州市不动产权第0001384号、桂（2016）柳州市不动产权第0001387号、桂（2016）柳州市不动产权第0001350号、桂（2016）柳州市不动产权第0001390号、桂（2016）柳州市不动产权第0001516号、桂（2016）柳州市不动产权第0001561号、桂（2016）柳州市不动产权第0001388号、桂(2016）柳州市不动产权第0001562号、桂（2016）柳州市不动产权第000389号。②根据抵押合同（编号：海口农商银社/行2016年抵字
号），洲际油气股份有限公司以其拥有的位于广西省柳州市鱼峰区谷埠街国际商城A区、H区商铺，面积合计18915.45平方米的房产进行抵押。③根据抵押合同（编号：海口农商银社/行2017年抵字第053-1号）、抵押合同（编号：海口农商银社/行2016年抵字第162-1号），洲际油气股份有限公司以其拥有的位于广西省柳州市鱼峰区谷埠街国际商城面积合计14,258.62平方米的房产进行抵押，为洲际油气股份有限公司与海口农商银行签订的借款合同项下借款提供抵押担保。权证号为桂（2017）柳州市不动产权第0042123号、第0043810号、第0043797号、第0043885号、第0043802号、第0043870号、第0043863号、第0043811号、第0043858号、第0043794号、第0043800号、第0043795号、第0043654号、第0043662号、第0043812号、第0043661号、第0043889号、第0043876号、第0043673号、第0042138号、第0043796号、第0043672
203.56㎡（权证号桂(2016)柳州市不动产第0001924号、第0001968号、第0082547号）的房产进行抵押，为柳州惠能的借款提供担保。目前，以上抵押均已逾期。本次未考虑上述抵押担保事项对评估结论的影响，提请报告使用者注意。
、目前待估房产存在中长期租约，租约有效且正常履行，为稳住客流量，业主方采用了降租、免租等租金优惠政策，导致实际租金水平
低于正常合理的市场租金，故本次评估在测算正常市场价格的基础上，需考虑现有租约对房产价值的影响，即需考虑承租人权益价值的影响。故本次估值以市场法的测算结果为基础，扣减市场租金与合同租金的差额在租赁期内的加计折现金额后，确定最终评估结果，提请报告使用者注意。
、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：
（
）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；（
）当资产价格标准发生变化，且对资产评估结果产生明显影响时，委托人应及时聘请有资格的资产评估机构重新确定评估价值；
）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。
十二、评估报告使用限制说明
本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关规定，并得到有关部门的批准。
（二）本评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用者使用。评
估报告的使用权归委托人所有，未经委托人许可，本评估机构不会随意向他人公开。
（四）资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论。评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是评估对象可实现价格的保证。
十三、评估报告日
评估报告日为二二〇二三年三月二十四日。
十四、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章
附件
1、资产评估明细表；
2、资产评估说明；
3、资产评估委托合同；
4、委托人和产权持有人营业执照（复印件）；
5、权属证明资料（复印件）；
、委托人及产权持有人承诺函；
7、签字资产评估师承诺函；
8、北京市财政局变更备案公告（复印件）；
、中联资产评估集团有限公司营业执照（复印件）；
、签字资产评估师资格证书（复印件）。
资产评估说明中联评报字[2023]第571号
二二〇〇二三年三月二十四日二三年三月二十四日
第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明......2
第三部分资产清查核实情况说明......3
一、评估对象及评估范围说明......3
二、资产核实情况总体说明......9
第四部分评估技术说明......11
一、评估对象及评估范围......11
二、评估对象概况......12
三、资料审查、现场勘查和市场调查......14
四、评估程序......15
五、评估方法及技术思路......15
六、评估过程......16
第五部分评估结论及其分析......32
一、评估结论......32
二、其他事项说明......32
中联资产评估集团有限公司第2页
第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明本评估说明该部分内容由委托人及产权持有单位撰写，并由委托人单位负责人和产权持有单位负责人签字，加盖相应单位公章并签署日期。详细内容请见《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。
中联资产评估集团有限公司第3页
第三部分资产清查核实情况说明
一、评估对象及评估范围说明
(一)评估对象及评估范围评估对象及评估范围为洲际油气股份有限公司持有的位于广西柳州谷埠街国际商城负一层至三层部分商业房地产、以及柳州惠能资产管理有限公司持有的位于广西柳州谷埠街国际商场一层5间沿街商业用房资产，总建筑面积128,921.89平方米，于评估基准日账面价值190,647.14万元。该账面值为2021年年末投资性房地产公允价值计量的评估结果，本次评估与2021年年末《洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目资产评估报告》（中联评报字【2022】第1021号）中评估范围及采用的评估方法一致。
委托人和产权持有单位确认所委托的评估对象及评估范围与评估目的所涉的评估对象及评估范围一致。
(二)实物资产的分布情况及特点
1、资产法律权属状况
委估范围内的房屋土地均已办理了不动产权证，详见下表：
中联资产评估集团有限公司第4页
中联资产评估集团有限公司第5页
2、资产经济状况待估房地产分布于柳州市谷埠街国际商城，建筑面积12.89万平方米，至评估基准日，商场已招商面积9.9万平方米，出租率约77%，已入驻经营商家包括南城百货、柳州嘉闽商业管理有限公司、佰迪乐等。其中已出租部分租约期至2023年到2036年不等，出租事宜由广西正和商业管理有限公司代为管理，该公司为委托人洲际油气的全资子公司。主要租赁情况如下：
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中联资产评估集团有限公司第7页
中联资产评估集团有限公司第8页
、资产物理状况根据产权持有人提供的资料，洲际油气所有的房产部分为2007年与广西正和实业集团有限公司重组时取得，部分为2009年购入取得；柳州惠能所有的房产为2016年购入取得。均为钢混结构。房屋外观维护保养良好，均能正常使用。
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(三)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额(或者评估值)
本次评估报告中未引用其他机构报告内容。
二、资产核实情况总体说明
(一)资产核实人员组织、实施过程
评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按资产类型和分布特点，进行现场的核查工作。清查工作结束后，对清查核实及现场勘察情况进行工作总结。清查核实的主要步骤如下：
其次，同时对申报资产进行现场查勘，核实评估资料，尤其是资产权属资料。
(二)影响资产核实的事项及处理方法
经现场清查核实，评估人员在资产清查所知范围内对资产进行了清查，未发现影响本次评估的事项。
(三)资产清查核实结论
评估人员在资产清查所知范围内对资产进行清查，清查情况表明：
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第四部分评估技术说明
一、评估对象及评估范围
委估范围内的房屋土地均已办理了不动产权证，资产权证明细见前文描述。
2、资产经济状况
待估房地产分布于柳州市谷埠街国际商城，建筑面积12.89万平方米，至评估基准日，商场已招商面积9.9万平方米，出租率约77%，已入驻经营商家包括南城百货、柳州嘉闽商业管理有限公司、佰迪乐等。其
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中已出租部分租约期至2023年到2036年不等，出租事宜由广西正和商业管理有限公司代为管理，该公司为委托人洲际油气的全资子公司。主要租赁情见前文描述。
3、资产物理状况根据产权持有人提供的资料，洲际油气所有的房产部分为2007年与广西正和实业集团有限公司重组时取得，部分为2009年购入取得；柳州惠能所有的房产为2016年购入取得。均为钢混结构。房屋外观维护保养良好，均能正常使用。
二、评估对象概况
、区域位置及周边环境待估对象建成于2005年，位于谷埠街国际商业城，东临鱼峰路，南临飞鹅路，北临飞鹅二楼，西临规划路。交通条件便利，周边有多路公交通达；区域周边配套设施相对完善，周边有农业银行、建设银行、民生银行等银行网点，医院有柳州市工人医院、柳州健民医院等。
待估对象周边以商业区为主，包括新时代商业港、双马广场、银泰城、五星商业大厦等商圈，客流量较大。
、权属状况
根据产权持有人提供的资料，待估房产为商业用房，房产均已办理不动产权证，对应土地使用权为出让性质，土地使用终止日期为2053年
日。产权证载权利人分别为洲际油气股份有限公司和柳州惠能资产管理有限公司。
、柳州市商业地产市场分析
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4、谷埠街商业体经营情况
2022年，商业地产正处于冰河期，国内商业经济极为低迷，商家持续经营的信心动摇。因城市轻轨建设导致谷埠街商城周边主干道封闭施工，商城的客流量直线下降40%。商城各业态现有商家不同程度出现经营困境，不断来函要求广西正和公司（原开发商，现代为管理出租事宜）给予扶持政策渡过难关；且目前的商业市场普遍招商难度大，新招商入驻商户租金水平整体呈下降趋势。
根据广西正和公司工作会议纪要：洲际油气名下投资性房地产全年租金收入预算3000万，2022年上半年完成1065.69万元，完成同期预算的71.05%，租金收入实际较预算减少434.31万元。商家经营非
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常艰难，部分商家无法维续后期租金、员工薪酬、水电费等经营费用。南城百货（承租面积2.8万方）2月至9月欠租929万，多次催收无果；大洋集团（承租面积2万方）2020年11月开业，投资金额2000多万，经营一年收益甚微，百货区三楼商户已全部撤场，仅剩自营两家餐饮，三楼空置率80%、一二楼空置率50%、负一楼空置85%，且剩余大部分商铺即将面临撤场；谷埠街商城拖欠11月份电费100余万，多次催收无果，电力局下发停电通知......整个商城经营状况惨淡。
三、资料审查、现场勘查和市场调查
、资料审查根据产权持有单位提供的资料，评估人员通过进行现场实地勘察，查阅产权证等资料核对评估申报表。
、现场勘查评估时对现场作了全面的勘查，核对建筑面积和结构类型等，查看建筑基础和结构的现时状况，查看其承载力的稳定性和牢固性等。经现场勘查，认为待估的房屋建筑均可持续使用。
、市场调查市场调查主要是搜集与房屋评估的有关资料，其中包括与待估投资性房地产处于同一供需圈的同类房地产市场售价和租金价格，在委托人有关人员的配合下，完成了上述资料的搜集工作，这将使评估有了可靠、准确的依据，以确保评估值的准确性。
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四、评估程序
、清查核实阶段
②核实企业的资产权属，查阅有关证明资产权属的资料等，核对房屋名称、座落地点、结构类型、建筑面积、使用年限等。
、现场勘察阶段
评估人员会同有关人员深入现场进行实地勘察。评估人员对地上评估对象逐一进行了详尽的现场查看，对房屋的外形、结构型式、层次、高度、内外装修、水、暖、电安装情况，进行较详细的核实。同时对房屋建筑物的位置、环境等进行调查，并取得物业照片。
同时，对待估资产周边房地产交易及租赁情况进行市场搜集。
、评定估算阶段
根据评估依据、评估资料，评估人员进行测算、确定待估资产在评估基准日的公允价值，得出评估结果后撰写评估技术说明。
五、评估方法及技术思路
根据《资产评估准则——不动产》（中评协[2017]38号）、《以财务报告为目的的评估指南》（中评协[2017]45号）、《投资性房地产评估指导意见》（中评协[2017]53号）及《企业会计准则第
号——投资性房地产》，投资性房地产常用的评估方法有市场法、收益法等。
根据评估对象的现状及评估目的、评估对象特点等，由于评估对象为已建成并投入使用的房地产，评估对象所处区域房地产市场较发
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达，重置成本仅能体现评估对象在评估基准日价格水平下的建造价格，却反应不了评估基准日房地产市场或房地产分类市场的供求关系，故不宜采用成本法进行评估。虽然目前待估房产整体对外出租，但未来租金收益及风险量化难度较大，因此本次不采用收益法进行评估。本次评估对象为配套商业房地产，所在区域内位于同一供需圈内有同类型物业交易案例供参考，故本次采用市场法进行评估。市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
同时，考虑到目前待估房产存在中长期租约，租约有效且正常履行，为稳住客流量，业主方采用了降租、免租等租金优惠政策，导致实际租金水平低于正常合理的市场租金，故本次评估在测算正常市场价格的基础上，需考虑现有租约对房产价值的影响，即需考虑承租人权益价值的影响。故本次估值以市场法的测算结果扣减市场租金与合同租金的差额在租赁期内的加计折现金额确定最终评估结果。
六、评估过程
、运用市场法测算房地产市场价值
待估房产涉及谷埠街国际商场多个区域与楼层，主要集中在谷埠街商城的A、B、D、F、G、H区。运用市场法进行测算时，需考虑各商铺之间存在的因素差异，如临街状况、面积等。根据现场了解情况：
F区以南城百货为中心所在位置为最繁华、人流量最多、商业氛围最好
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（1）选择交易案例比较交易案例的选择，是针对评估对象的条件，从众多的市场交易案例中选择符合条件的案例进行比较。选择案例时应符合下列具体条件：
①与评估对象属同一供需圈；
②与评估对象用途应相同；
③与评估对象的交易类型相同或相近；
④与评估对象的估价时点应接近；
⑤交易案例必须为正常交易，或修正为正常交易；
⑥与估价对象规模档次相当；估价对象位于柳州市谷埠街国际商业城，我们通过实地调查了解，以及房地产交易信息网等资料，调查确定比较案例。本次评估我们选取位于与评估对象属于同一供需圈内，用途相近或相似、可比性较强的房
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地产交易实例作为评估对象的比较实例。
案例情况说明表
（2）比较因素条件说明根据估价对象自身的特点，估价对象与比较案例的比较因素条件详述见下表。
比较因素条件说明表
1公里范围内有中国银行、建设银行、邮政等多家金融机构，周
边有鱼峰山小学、柳州十七中等学校，配套设
1公里范围内有中国银行、建设银行等多家金融机构，周边有鱼峰山小学、柳州十七中等学校，配套
设施齐全
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）根据以上比较因素，编制比较因素条件指数表，详见下表。
比较因素条件指数表
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）编制因素比较修正系数表根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数：
因素比较修正系数表
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）确定评估结果根据上述市场比较法的测算过程，经过比较分析，各类估价对象的三个比准价格的差距在合理范围之内，故分别取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比较法求取的该类估价对象房地产单价。
B区一层临街（临飞鹅路）商业评估单价=(案例
比准单价+案例
比准单价)÷3=31,800元/平方米（取整）案例二：以B区一层不临街商铺为例（
）选择交易案例比较交易案例的选择，是针对评估对象的条件，从众多的市场交易案例中选择符合条件的案例进行比较。选择案例时应符合下列具体条件：
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⑥与估价对象规模档次相当；估价对象位于柳州市谷埠街国际商业城，我们通过实地调查了解，以及房地产交易信息网等资料，调查确定比较案例。本次评估我们选取位于与评估对象属于同一供需圈内，用途相近或相似、可比性较强的房地产交易实例作为评估对象的比较实例。
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公里范围内有中国银行、建设银行等多家金融机构，周边有鱼峰山小学、柳州十七中等学校，配套设施齐全
公里范围内有中国银行、建设银行等多家金融机构，
周边有鱼峰山小学、柳州十七中等学校，配套设施齐
全
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比准单价)÷3=23,600元/平方米（取整）同理可得，F区一层临街（临鱼峰路）商铺评估单价为38,250.00元/平方米。
由于一层店面价格受商场分区、临街、角街等因素影响较大，本次以上述临街商业及非临街商业单价为基础，综合考虑比较一层其余商铺所在分区的区位优劣及实体因素的差异进行价格修正如下：
一层估价对象（临街）价格修正表（洲际油气）
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一层估价对象（非临街）价格修正表（洲际油气）
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同时评估人员通过对当地大型综合性商场的调查咨询，并参照本次评估商场的实际租金水平，确定本次按以下原则对各层商业价格水平进行修正。负一层单价为B区一层临街商业的20%，二层单价为B区一层临街商业的40%，三层单价为B区一层临街商业的25%。
参照楼层修正系数，综合确定各楼层单价及总价，过程如下：
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、确定承租人权益影响折现价值（
）市场租金的确定评估人员对与评估对象位于同一供需圈、性质类似的物业的租赁情况进行了调查，分别选取了以下三个可比实例进行测算，如下表。
由上确定一层商业正常市场租金单价为
3.64元/平方米·日。负一层、二层、三层租金按照相应楼层比例测算，租金单价分别为
0.73元/平方米·日、
1.46元/平方米·日、
0.91元/平方米·日。根据项目所在区域物业实际情况和近期柳州商业物业租赁情况现状，负一层、一层、二层、三层市场客观空置率分别为5%、10%、8%、8%。同时，经过市场调查，评估对象所在片区商业聚集程度较高，出于对预期市场的看好，商业租金水平年增长一般在1-5%左右。结合评
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估对象的实际情况，我们本次评估按照基准日后租金每年环比递增率为2%进行测算。
（4）承租人权益影响折现价值的确定对租约期内的承租人权益影响选用适当的折现率将其折现到评估基准日后累加，以此估算其折现价值。
租赁建筑面积223.12平方米租赁期：2021年6月1日至2026年5月31日
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租金水平：每月租金单价60元/平方米，从第三个租约年开始租金单价在上一年基础上递增6%，第五个租约年开始在上一个租金年基础上递增6%直至合同期结束。详见下表：
根据前述市场租金单价测算结果、空置率及折现率测算，租户黄冠胜所租赁区域的承租人权益影响折现值测算如下：
金额单位：元
3、评估结果的确定
根据上述测算，待估对象市场法评估总价为1,365,741,000.00元，承租人权益影响折现价值为76,023,272.96元，二者之差为1,289,717,727.04元。详见下表。
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第五部分评估结论及其分析
一、评估结论
1、评估结论在企业提供了真实、合法，有效的财务信息和权属资料的前提下，根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、公正、科学、客观的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，采用公认的评估方法，对纳入评估范围的资产实施了实地勘察、市场调查和评估计算，得出以下结论：
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万元，减值率为32.35%。
二、其他事项说明
、本次评估范围及采用的由产权持有者提供的数据及有关资料，委托人及产权持有者对其提供资料的真实性、完整性负责。
、本次评估与上一基准日出具的《洲际油气股份有限公司编制财务报告所涉及的投资性房地产公允价值评估项目资产评估报告》（中联评报字[2022]第1021号）采用的评估方法一致，评估范围一致。
、①根据最高额抵押合同（编号：兴银琼YYB最高额（抵押）字2017第
号），洲际油气股份有限公司以其拥有的位于广西省柳州市鱼峰区谷埠街国际商城面积合计59292.25平方米的房产进行抵押，为洲际油气股份有限公司与兴业银行股份有限公司海口分行签订的借款合同项下借款提供抵押担保。权证号为桂（2016）柳州市不动产权第0001515号、桂（2016）柳州市不动产权第0001384号、桂（2016）柳
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号、第0043828号、第0043789号、第0043816号、第0043861号、第0043823号、第0043677号、第0041698号。④根据最高额抵押合同（编号为：
建琼银流抵字第0703-1号），洲际油气股份有限公司以其拥有的位于广西省柳州市鱼峰区谷埠街国际商城面积合计5,159.13平方米的房产进行抵押，为洲际油气股份有限公司与建设银行股份有限公司海南省分行签订的借款合同项下借款提供抵押担保。权证号为柳房权证字第D0274552号。⑤根据洲际油气与柳州市区农村信用合作联社签订的《抵押担保合同》（合同编号268504160890301、268504161319222），洲际油气股份有限公司以其拥有的位于广西省柳州市鱼峰区谷埠街国际商城面积6126.48平方米（权证号桂(2016)柳州市不动产第0009428号）的房产进行抵押，为柳州华桂纺织品贸易有限公司、广西正和商业管理有限公司与柳州市区农村信用合作联社签订的借款合同项下借款提供抵押担保。⑥根据柳州惠能与深圳农村商业银行股份有限公司广西柳江支行签订的《抵押合同》：柳州惠能以其拥有的位于广西省柳州市鱼峰区谷埠街国际商城面积为203.56㎡（权证号桂(2016)柳州市不动产第0001924号、第0001968号、第0082547号）的房产进行抵押，为柳州惠能的借款提供担保。
目前，以上抵押均已逾期。本次未考虑上述抵押担保事项对评估结论的影响，提请报告使用者注意。