论文关键词：成本计价模式，公允价值模式，客观因素，自利
1.引言
为适应市场需求和建立与国际财务报告趋同的企业会计准则体系，财政部于2006年初构建起了一套包含39项会计准则的新企业会计准则体系。准则体系于2007年1月1日起在上市公司中执行，同时鼓励其他形式企业执行。在此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是由于可采用公允价值模式对投资性房地产计价，因而过去形成的由成本计价而被低估的投资性房地产可实现价值的快速回归，从而可实现企业业绩大幅攀升[1-3]。
此次准则体系修改中，对企业影响重大的修改之一是允许企业选择公允价值计价模式，即在符合条件的情况下，企业可对部分资产选择公允价值进行计价。其中《第三号会计准则——投资性房地产》的实行被认为将对持有投资性房地产的企业产生较大影响，理由是持有投资性房地产的企业会迅速将其过去采用的成本计价模式变更为公允价值计价模式，这样可以对因使用成本计价而被低估的投资性房地产实现价值的快速回归，从而实现企业业绩大幅攀升[1-3]。
本文认为客观因素制约影响了小部分上市公司对公允价值计价模式的选择，而更主要的原因在于上市企业管理层基于自身利益的考虑做出了不变更计价模式的选择。后文将对此观点进行论证，并对管理层如何进行计价变更决策展开具体分析自利，对为何采用公允价值计价模式的上市企业数量很少的现象给出解释。
2.新准则下投资性房地产计价特点及公允价值计价效应
新会计准则对投资性房地产定义为能够单独计量和出售的，为赚取租金或资本增值而持有的房地产，并规定为如下范围：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权；已出租的建筑物。企业自用或作为存货的房地产在新准则中被认为不属于投资性房地产。
2.1新准则下投资性房地产计价特点
相对于旧准则，新准则中投资性房地产在初始确认和后续计量上有较大变化，主要体现在：
1）归入的资产性质变化
2.价值计量模式的选择变化
旧准则中，归入固定资产和无形资产计价的房地产主要以成本模式计价，归入存货资产的房地产则以成本与市价熟低法原则计价，在房地产市场价格节节攀升的情况下，成本价格要远低于市场价格，由此会计账目价值与资产的实际市场价值存在较大差额。而新会计准则规定，投资性房地产可采用成本模式进行后续计量，也可采用公允价值模式进行计量，公允价值（fairvalue）意指“公平合理之价值”。
3.后续计量变化
在旧会计准则中，归属于存货、固定资产、无形资产的房地产分别按照该类资产的后续计价规定进行计量。
新会计准则下的房地产后续计量则规定：原来采用成本模式计量的投资性房地产，可以变更为公允价值模式进行计量；但是一旦采用了公允价值模式进行后续计量，则不允许再变更为成本模式计量。在成本模式下，投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备；在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，采用公允价值模式计量的自利，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
2.2公允价值计价效应
我国上市企业已普遍设立投资性房地产科目，在已实施公允价值计价模式的上市企业，公允价值计价模式变更决策为实施企业带来了巨大的积极影响。主要体现在：1）极大地提升企业利润，改善企业以往较差的经营业绩，甚至力挽狂澜帮助企业避免被退市。2）改善企业报表中如资产规模、资产负债率等会计指标，增强债权人和投资者对企业偿债能力、盈利能力信心，有利于企业进一步融资以获得发展。例如ST百花通过计价模式的变更获得了巨大的价值。作为一家以餐饮为主的上市企业，ST百花2004、2005连续两年亏损，而且2006年也了预亏的报告，但最后在年报中公司通过对投资性房地产选择公允价值计价模式实现了净利润，从而避免了被退市的厄运。
表1我国上市公司投资性房地产采用计量模式情况表
年度
2006
2007
2008
采用成本计量模式的上市公司
619家
657家
690家
采用公允价值计量模式的上市公司
10家
18家
23家
3.制约公允价值计价模式选择的客观因素
为何大部分上市企业不愿采用公允价值计价模式，有着两个方面的原因，一是客观因素的制约，限制了部分企业不能采用公允价值模式对其拥有的投资性房地产计价；二是管理层主观选择的影响，即企业管理层的主观偏好影响了其在计价模式上的选择决策。本文第四部分将讨论管理层如何基于自身考虑做出计价模式选择。
制约上市企业公允价值计价模式选择的客观因素有：
3.投资性房地产占总资产的价值比重影响。投资性房地产资产占企业总资产的价值比重较小时，将使得企业变更计价模式的意义不大，也将制约公允价值计价模式的采用。在上市企业中，虽然房地产企业拥有大量的房地产，但是其拥有的大部分物业资产目的在于出售，而非经营或出租，故不属于投资性房地产范畴。房地产开发企业所拥有的待出售房屋建筑物，是作为企业的存货核算的，其计价基础仍采用成本模式，并不受公允价值升值影响。该类企业即使为了适用公允价值计量模式自利，而将其持有的房屋建筑物改售为租，在准则实施的第一年，其公允价值超过账面成本的部分也只能调整期初的股东权益，而不会影响当年的利润。
结合我国上市企业的实际情况来看，可以认为因受上述因素制约而使得不能实施公允价值计价的企业数量很少。原因在于：首先，存在大量上市企业的投资性房地产在市场交易活跃地区，但仍然采用原成本计价模式。例如北京、上海、广东共有240余家持有投资性房地产的上市公司，虽然这些地方房地产交易活跃，却也仅只有不到4%的公司采用公允价值计价模式。其次，虽然计价模式变更为公允价值后，会增加公司的成本支出，但这项支出一般不大，应该在公司可接受的范围内。由此可以得出，客观因素的制约不是上市企业投资性房地产没变更为公允价值计价模式的主要原因。
4.影响公允价值计价模式选择的主观分析
投资性房地产没有选择公允价值计价模式更多地是源于公司管理层基于自身利益考虑做出的决策。现代公司制度下，公司所有权和经营权分离，所有者与经营者之间属于委托关系。在代表所有者行使公司经营权时，公司管理层常常面临着众多的决策选择，为此作为人的公司管理者的决策存在着道德风险和逆向选择的可能。本部分即以管理层最大化自身利益的心理分析其在计价模式选择中的决策行为。
设企业已有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，并在资产负债表日可对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。考虑的决策时点是新准则颁布之后的两年内，公司是否将投资性房地产由原采用的成本计价模式变更为公允价值计价模式，实质是一个采纳与否（是否采纳公允价值计价模式）决策问题。以此变更决策是否对公司有利和对管理层有利考虑，则选择变更计价模式后公司和管理层的收益结果如表2所示：
表2是否变更为公允价值计价决策收益表
决策收益
管理层收益
公司收益
类型1：正，正
类型2：正，无
类型3：正，负
类型4：无，正
类型5：无，无
类型6：无，负
类型7：负，正
类型8：负，无
类型9：负，负
在表2的各收益结果中，当收益为类型1和类型4时，由于收益结果对管理层有利，对公司至少无不利影响，故管理层选择变更计价模式的可能性会很高；当收益为类型6、类型8、类型9时，管理层会放弃变更计价模式，因为变更计价模式不能为公司和管理层带来正收益；当收益为类型5时，一般管理层也会选择放弃变更计价模式，因为他们可将变更计价模式的选择权留到未来有利的情形执行；当收益为类型3时，虽然收益结果对公司为正，但基于管理层最大化自身利益的决策动机自利，可能选择不变更计价模式；当收益为类型7时，此时的收益情况正好与类型3相反，管理层可能会选择变更计价模式；当收益为类型2时，管理层可能选择变更计价模式，也可能选择不变更计价模式（以作为延期期权留待对自己最有利时执行）。可见，各上市公司是否变更计价模式取决于变更计价模式的收益结果类型。
变更决策后收益结果的判断思路是：1）对公司来说，若公司的实际经营业绩加上由于变更计价模式获得的变更会计利润，结果会对公司产生巨大的积极影响，则称为变更决策对公司的收益为正；若变更后对公司为负面影响，则称为变更决策对公司的收益为负；若变更决策后对公司的影响很小，则称为变更决策对公司的收益无。2）对管理层来说，若变更决策对管理层的利益有重大积极影响，则称为有正收益；反之为负收益；若无影响，则称收益无。
虽然已实施变更计价模式的上市企业出现了积极的公允价值计价效应，但并不是所有企业实施变更都会具有这种效应，也即仅在具备一定的条件下才会出现积极的影响。其中重要的条件之一是决策当期公司经营业绩情况。一般公司的经营业绩情况有两种可能：正收益，或负收益。下文分别以此两种情况进行分析。
1.公司经营业绩为负时变更决策的收益结果
投资性房地产变更为公允价值模式计价，对于管理层来说，变更获得的收益与公司是同方向的。上市公司若因业绩糟糕而退市，会给管理层带来声誉损失，这是管理层不乐意看到的，所以若变更计价模式能保留上市资格对于管理层来说此时变更收益巨大。若上市公司因变更计价模式保住业绩指标而实现后续融资，由于融资后会增大管理层所控制的资产数量，因此对管理层来说变更的收益也是正向的、巨大的。同样，当变更计价模式能为企业实现贷款融资时自利，由于增加了管理层的控制资产，对于管理者来说变更计价模式的收益也是正向的。除此之外，变更计价模式对管理层的影响很有限，可以视作无影响。
2．公司经营业绩为正时变更决策的收益结果
3.收益结果类型
综上所述，在经营业绩为负的情形下，变更计价模式能帮助避免因连续多年亏损退市或帮助实现增配股融资和贷款融资时，则变更计价模式能够为公司和管理层带来正向收益，即属于表2中的收益结果类型1，管理层会选择变更计价模式；除此之外，变更计价模式对公司和管理层的收益无影响或为负影响，属于类型5或类型8自利，此时管理层不会选择变更计价模式。在经营业绩为正的情形下，当变更计价模式能有利于公司增配股融资或贷款融资，则变更计价模式能够给公司和管理层都带来正向收益，属于类型1，此时管理层会选择变更计价模式；除此之外，变更计价模式给公司和管理层带来的收益属于类型6、类型8和类型9，管理层不会选择变更计价模式。
结合我国的实际来看，近年来我国上市公司中拥有投资性房地产而实际经营出现亏损的比例很低，拥有投资性房地产并因业绩不佳面临退市压力的公司数量则更少；在经营没有出现亏损的上市公司中，因为财务指标不满足银行贷款条件，或实际某期业绩不佳需要改善以保留增配股资格的数量也很少，也即符合类型1而变更计价模式的上市公司很少，更多公司符合类型5、类型6、类型8和类型9，即不变更计价模式对其更为有利。由此对我国上市企业很少变更计价模式的现象给出了合理的解释。
由上述分析还可得出此结论，即客观因素原因仅制约了很少数企业投资性房地产不能选择公允价值计价，更多数量的上市企业主要是由于管理层基于自身利益考而没有实行变更决策，他们选择的是延期变更计价模式。
5.结论
虽然投资性房地产变更为公允价值计价模式能为其带来巨大的积极效应，但上市企业采用公允价值对投资性房地产计价的总体数量仍很有限。一方面是由于客观因素的制约，但更主要的原因是由于上市企业管理层出于最大化自身利益的考虑而偏向于仍采用原成本计价模式。随着新会计准则的继续推行，相信随着企业融资要求的出现（如企业需股权再融资或进行债务融资）或经营情况的变化（如面临退市压力），将会有更多的上市企业陆续将投资性房地产成本计价模式转变为公允价值计价模式，这也是新会计准则实施的必然结果。
参考文献
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花样年旗下子公司“彩生活”自2014年6月上市后，股价呼啸而上，静态市盈率达70多倍；万达商业地产只是将原计划上市的旅游地产资产替换成部分O2O资产，估值立马翻了一倍；小米科技联合创始人、董事长兼CEO雷军斥资1亿元投资一家名为“you+国际青年”社区的创业公司，只是因为这家公司的公寓项目是以打造“年轻人线下社交平台”为特色；百度牵手万科，要用大数据讲商业地产新故事；腾讯斥资15亿港元入股了物流地产商华南城；阿里巴巴斥资53.7亿港元入股了百货零售商银泰商业；恒大集团与海尔集团签订战略合作协议，3年的合作规模达人民币300亿元；世联行与搜房网建立了战略合作关系，目标直指世联行背后的线下新房销售业务……扇动“蝴蝶效应”的翅膀,就是“社区O2O”。
“社区O2O”开启房地产行业的新时代
在房地产领域，历史演化的逻辑是四步。第一步是有了“商品房”的概念，单纯为了满足人们“住有所居”的需求，房地产行业是一个“台风来了猪都会飞”的时代。第二步是有了“社区商业”的概念，以5分钟步行为范围，将人们的购物形态从大商场转换为邻里型购物,满足了人们“一站式”购物的需求，房地产行业进入了一个拼“配套”的时代。第三步是“O2O”概念的提出，将线下的商务机会与互联网结合，让互联网成为线下交易的前台，除了解决人们“最后一公里”的需求之外，丰富的服务项目和休闲娱乐项目成为标配，房地产行业进入了一个拼“以人为本”的时代。第四步是伴随着移动互联网的发展，“社区O2O”以“互联网思维”的形式全新出现，房地产行业将进入一个拼“服务体验”的时代。影响将如何？至少目前“彩生活”明确提出了“零物业费”的理想，房地产不得不重视“大数据”、“众筹”这些新玩意儿了，大商场这一诞生于上世纪50年代的商业神庙也正在持续衰亡……
人类每一次的时代转换，都是以科技的重大发明为标志。一方面，科技的重大发明促进生产力的巨大发展，物质财富进一步丰富，人的需要层次进一步提升，“社区商业”时代满足的是人们的生理需求，“O2O”时代满足的是人们的心理需求，“社区O2O”满足的将是人们的精神需求。另一方面，“科技延伸媒介，媒介更新人文，人文重塑商业规则”，移动互联网将使终端网络、内容网络、关系网络、服务网络互连互通并基于这种连接社会协同，包括人在内，所有的一切都既是终端，又是内容、关系和服务，时代变换加速进行，产品对产品的颠覆、行业对行业的颠覆，最终必将演进为时代对时代的颠覆。互联网巨头、商业巨头、房地产巨头为何纷纷都加入对“社区O2O”的角逐中，只因为这将是一个新的时代。在这样一个新的时代，再谈论商业地产、商业综合体、购物中心等实体商业，似乎就有点“土鳖”了。
“社区O2O”对商业模式的冲击，我们只需要看美国著名的百货零售集团梅西百货的“攻略”就会明白传统商业的“无奈”：支持ApplePay、当日送达、线上购买线下取货、专职建议师、现场互动屏幕直接下单、购物APP、图像搜索、手机钱包、RFID应用和扩展、Shopkick逛街应用、智能试衣间、梅西数字出版、梅西桌面搭配等。在本质上，梅西百货的这些并不是创新，而是为了生存而不得不采取的融入“社区O2O”的对策。移动互联网时代，“社区”早就超过了社会学的概念，但“社交”的本质没变，“社区O2O”的“线下的商务机会”也将不再局限于物理的“社区”。有多少种契合人性的“社区”创意，就会有多少种“社区O2O”的商业模式，但毫无疑问，未来一定是属于“社区O2O”的。
“社区O2O”之于房地产转型的机遇
据媒体报道，上海某房地产企业由于物业管理用房建设面积过多，就用空闲的房子作为桶装水的临时仓库，代售上海多个品牌的桶装水，每桶水赚一元钱差价，结果一年下来光桶装水就挣了几十万元的利润。这只是“社区商业”的例子，“社区O2O”的诱惑显然大得多。至于电商来说，“社区”可买的东西显然不止“油盐酱醋茶”，凡是居家需要的、个人生活需要的，都会是畅销的。一个城市的三口之家，每月的“社区”消费多在2000多元至10000多元，一年至少就有3万元，如果按照20%的利润计算，一年就可赚6000元，即使只拿1%的佣金，也有300元，那么，圈住10万户，就能赚3到60亿元，这还没算平台衍生出来的众多收益，那么，如果圈住100万户、1000万户呢？可见，“社区O2O”是一个多么大的“金矿”，也难怪专家说这是房地产转型的最佳机会。
理论上，房地产业是介于第二产业和第三产业之间的、具有复合特征的产业。但在长期“买地-盖房-卖房-赚钱”的模式下，房地产业主要是以第二产业的面貌出现的。但是，当社会进化到“不买房一代”成为社会主流的时候，第二产业的模式还能奏效吗？即使是物业出租，如果不考虑生活的便捷性，不真正将房屋设计为“数字土著”的家，能吸引到租客吗？作为第二产业的房地产的“黄金时代”的终结，是不可逆转的趋势。“上帝关上了一扇门，必然会为你打开另一扇窗”，卖房赚钱的门越来越窄，但植入“互联网思维”之后，依靠“运营+服务”的第三产业的“黄金时代”必将开启。房地产业从重到轻，彻底变为服务业，这就是生存之道、发展之道。
房地产“社区O2O”的转型实验
互联网的精神就是开放，“社区O2O”的想象无限，也对一切创业者开放着，易居中国与新浪、微博、分众、申通联合推出了社区增值服务品牌“实惠”；顺丰大面积铺设名为“嘿客”的线下连锁店；还有以社区001、小区无忧为代表的社区O2O平台在资本的助力下迅速崛起。然而，房地产与“社区”有着天然的“血缘”关系，房地产开发商凭借其强大实力，以互联网思维孵化的每一个项目都可能独当一面，特别是房地产开发商自带的物业公司，更是“社区O2O”的天然入口，网上缴纳物业费、网上报修、物业投诉、房屋出租等，一项服务就可将居民拉上“社区O2O”的“贼船”。更重要的是，物业公司是互联网时代居民最便捷、最值得信赖的“落地点”，所以不惧互联网龙头掌握了大量客户资源，不惧互联网龙头控制了多数用户的流量入口。“社区O2O”时代，物业公司将不再是鸡肋。
房地产商当然难以戒掉“卖房”的瘾。要想将房子卖给“不买房一代”，谈何容易。幸运的是，房地产遇上了众筹。目前，房地产众筹大约有三种模式，一是投资理财型，大家有钱赚，本质是推广；二是营销推广型，朋友圈营销传播品牌；三是金融产品研发，分解购房者的首付压力。然而，置于“社区O2O”的概念之下，这三种模式都因为风险太高，现在的火爆避免不了终将沦为噱头的必然。众筹指的是在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。如果从卖房的角度，房地产众筹应该回归“互联网思维”，是基于共享、参与、掌控基础上的“自建住房”，应该是买房者先选地、先设计、先出钱，房屋还没开建就已经卖出去了。居住地产如此，养老地产、旅游地产也都应该如此。对开发商来说，房地产众筹不仅是一个“自建住房”的过程，更是构建“社区O2O”的天然过程。
从运营、服务的角度，“彩生活”毫无疑问具有代表性，花样年的总裁潘军甚至说“只做两件事”：一是提供专业服务，二是搭建社区平台。“未来，我们希望能免除业主的所有物业费，并在海量业主用户群基础上，通过增值服务创造一种全新的物业公司盈利模式。”潘军说，因为“在业主和物业管理公司之间有太多的服务可以深度挖掘，像购物需求、理财需求、租售需求、支付需求、咨询需求、社交需求、管家需求等，这些需求仅其中一个或许就是一个巨大的宝藏。”目前，“彩生活”不但推出了涉及物业缴费、维修、社交、餐饮等服务于一身的彩生活网站，更在国内465个住宅小区内推行其“彩之云”APP应用，全面贯通社区的O2O业务。
“社区O2O”不仅仅是一种商业模式
楼市在经历了不断加码的严厉调控之后，在今年年初一度达到冰点。随后，各大地产商适度降价保量，房价逐步理性回归，加上宏观调控政策的适度微调，房地产形势出现了难得的回暖态势。
然而，在万科企业股份有限公司总裁郁亮看来，现在楼市已经步入下半场，是黄金的下半场，是针对上半场过于辉煌的局面作一点修正而已，其实未来的10—15年，住宅市场还有很多机会。
在楼市的黄金下半场里，万科还能不能继续领跑？中国海外、保利地产、恒大地产等迅速崛起的地产企业，有没有可能超越万科，成为新的领军者；与此同时，在地产行业金字塔的中部，有着数量庞大的二、三线房地产企业，我们估且称之为地产新锐势力。他们当中会不会跑出新的黑马，成为了未来10—15年最大的看点。
超越和反超越大戏
在楼市的黄金上半场里，万科自2004年销售额超过百亿元之后，就一路领跑房地产行业，并成为全球最大的住宅公司。其间，万科的增长速度和发展潜力一度因为被对手无限逼近而受到质疑，然而自2010年，万科实现销售额1086亿元以后，依然保持着相对的优势。2011年，万科的销售额再创新高，完成1215亿元的销售额。2012年半年报又显示，万科已售未结算合同金额1464亿元，全年业绩提前锁定。
然而不可忽视的是，万科的对手已经在不断地逼近万科；上半年，中国海外录得销售额651.5亿港元，已经将全年的销售目标从800亿港元调高到1000亿港元；而上半年，恒大营收370.4亿元，位列房地产行业第一位；有着雄厚背景和实力央企地产企业保利地产上半年销售额也超过了500亿元，年底的销售额也有望突破千亿元，不断逼近万科。
对手的步步紧逼，加上万科始终坚持精装修房政策，在“安信地板门”和不断被曝光的质量问题之后，万科的董事长王石甚至发出了“万科或因质量问题而失去房企老大地位”的警告。不过，郁亮却认为，万科不会甘心做“老二、老三”，万科有能力解决质量问题。
的确，除非房地产行业发生重大变动和重大事件，从目前形势来看，万科还会继续领跑行业。但是从西方国家来看，大致十年，行业的领头羊就会有一次更替。万科还能领跑行业多久，房地产行业的超越和反超越大戏还要持续多长，就要看万科的跟随者们在下半场有没有后来居上的竞争实力和资金优势，能否实现弯道超车。
追求速度未必是好事
那么，在黄金下半场里面，房地产行业有什么机会，企业又需凭借什么赢得竞争？
在楼市的上半场里，又有什么经验教训值得总结？
纵观楼市的黄金上半场，虽然市场快速发展，不少企业大干快上，迅速壮大。但是，却有些企业因为扩张过快，而出现了问题。顺驰曾经不服万科、绿城也曾经向万科叫过板。但是最终，顺驰的命运是被收购，绿城迫不得已转让股权、忍痛割爱上海9个项目。问题是，顺驰太过注重营销，至今其营销人才还遍布全国，而绿城太过重视产品质量，甚至为了做好产品不惜推倒重来；他们的共同问题是忽视了资金的平衡。顺驰和绿城犯了一些民营房地产企业的通病，认为负债率越高，资金利用效率越高，这在市场形势好，销售顺畅的时候是对的。可是，不幸的是，房地产宏观调控，让销售变得迟滞，顺驰和绿城相继遭受了资金危机。在尝到了苦果之后，从顺驰脱胎出来的融创和绿城都开始重视起资金的安全。
因而，龙湖地产执行董事兼首席市场官认为，企业过于追求速度，未必是好事。中国改革开放以来，民营企业有很多因为干活干得太多死掉了。因此，在楼市下半场，房地产企业的竞争一定要求资金控制、产品质量、物业服务、销售和战略各个方面都要比较均衡发展，才会健康稳定地发展。
更为重要的是，下半场的竞争环境已经发生了重大的变化。郁亮认为，黄金下半场里，房地产从支柱产业变成了配套产业，是为城市发展配套的一个产业。因此他认为，楼市下半场，不仅要有好房子，还要有好服务、好邻居。与此同时，为了保持领先的竞争优势，万科一直在做着各种不同的试验。虽然为了这些试验，万科牺牲了不少利润，但是万科认为，这是保持长期领跑优势所必须要做的。而星河湾则提出，不仅“舍得、用心、创新”筑造建筑本身，更一直致力于为业主搭建“生活、事业、修为”的平台。而莱蒙国际则认为，楼市下半场的机会在于“优居”。
而更多的企业在住宅地产遭受越来越严厉的调控政策之后，把目光转向商业地产、旅游地产、养老地产等领域。而在越来越多的资本投身于商业地产和旅游地产之后，市场上不断有商业地产过热和旅游地产泡沫的争议。然而，有没有泡沫，过热与否，还需要市场来检验。不可否认的是，在楼市的下半场，地产企业为了寻找新的发展出路和机会，必须要不断地进行尝试和探索。
地产新势力黑马奔腾
然而，越来越严厉的宏观调控政策，让人对于房地产行业的前景产生了动摇。有一些企业已经开始选择退出房地产行业。
而此时，郁亮以一个带头大哥的身份提醒众多房地产企业要坚定信心：这个行业未来十年或者十五年住宅有很多机会，因为很多问题没有解决，包括老年人住宅问题等，这是我们未来的机会，我们的空间所在，至于这个行业会做多大这个问题，未来十年都不需要考虑，一定有很好的前景。
行业的良好发展前景，决定身处这个行业的企业还会有较大的发展机遇。正所谓“只要站在风口上，猪也会飞上天”。
房地产行业的前景，决定了身处这个行业中企业未来的发展机会。值得注意的房地产行业除了龙头的竞争之外，还有一大批新锐地产企业在悄然崛起。时代周报曾经报道过，贵州的宏立城凭借着花果园一个单盘实现销售78亿元，跻身地产20强企业。而广州的时代地产凭借着诗意化的产品卓尔不群，嘉裕地产凭借着商业地产和院线齐头并进，向商业地产的老大万达地产叫板。另外，地处河北的华夏幸福基业，凭借着独特的工业地产模式，在房地产行业占得了一席之地。
1众筹和房地产众筹的概念与价值
众筹，又称群众募资、大众筹资，译自英文Crowdfunding，顾名思义，指一群人为某个项目、某个人或者某个公司募资，以资助其正当的生产经营、创作、创新甚至生活的活动。
众筹消除了传统融资的中间环节，无疑将会提高融资效率，降低交易成本，对于鼓励个人和小型创业团队的创新行为，促进初创型企业的发展，帮助小微型企业解决普遍存在的融资难题起到了很大作用。在互联网经济时代，传统的众筹与互联网结合，通过互联网众筹交易平台实现了众筹商业模式的改进和优化。
2012年12月，美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产，诞生了“房地产众筹”模式。该模式主要是通过互联网平台房地产项目信息，实现了项目融资和销售的目的。
众所周知，房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高的特点。在现有的经济环境下，国内房地产商面临的主要困难有：
（1）由于宏观经济形势低迷造成的房屋销售量和销售速度放缓。
（2）因库存去化率降低，资金回收速度降低，造成的资金紧张。
从现有国内房地产众筹项目情况分析得知，迄今为止，国内的房地产众筹项目模式主要分为两大类：投融资类房地产众筹和营销类房地产众筹。投融资类房地产众筹主要是解决项目融资问题；营销类房地产众筹主要解决项目去化和销售、推广问题。其中“彩票型”房地产众筹商业模式为营销类房地产众筹模式的一种。
2“彩票型”房地产众筹商业模式的介绍及案例
2.1商业模式介绍
现今国内的“彩票型”房地产众筹，一般属于以储存客户、提高产品的去化率为目的，在项目获得预售证后，房地产公司展开的营销活动。
此种众筹模式可通过投资者抽奖等方式，最终可探寻到市场对项目定价的接受程度，众筹的参与门槛一般较低，通过最终确定中奖者取得奖品（房屋首付或较大折扣）等形式，鼓励尽量多的客户参与，从而达到扩大活动影响、炒热楼盘的目的。通常情况下，此种营销活动的活动周期较短，所有认筹参与者均可获得一定的收益。
为了筛选高意向客户，进一步提高项目曝光度，2014年11月18日，远洋地产携手京东金融开展了“11元筹首付”营销活动。参与活动的客户每人出11元凑首付，中奖者得首付，未中奖者得购物券。活动覆盖北京、上海、杭州等全国9个城市，最高可帮客户节省47.7万元，该活动吸引了2万人次参与。
具体的活动规则为：用户支付11元至平台公司（京东金融），将获得筹一套房3成首付款的抽取资格，当项目预设金额达到后，停止众筹。组织者将在参与本项目认筹参与者中抽出一名幸运参与者，获得大家为他筹集的首付款。未中奖的其他认筹用户将获得京东商城全品类满200元减20元的购物代金券。其交易架构如图所示。
在本次活动中，远洋房产通过9套房源7折销售的成本，达到了提高项目曝光度、增加客户参与度的效果。京东方面，除了11元、2万人的认筹收入外，还有通过发放20元抵用券促进了京东商城的商品销售。
3模式的合法合规性评估
3.1是否属于真正意义上的“众筹”
我国现行的法律和法规中对“众筹”的概念，没有立法解释。从“众筹”诸多学理概念中，基本可以确定众筹的核心要素是：众筹是一种融资方式。而“彩票型”房地产众筹商业模式主要是解决节省项目营销成本（约占房地产开发成本的4%）、扩大项目影响力的问题，而非实现项目融资。因此，许多人认为，“彩票型”房地产众筹商业模式不是真正的众筹，而是一种营销模式，主要借用“众筹”概念实现项目炒作而已。
3.2开展“彩票型”房地产众筹营销活动是否有刑事法律风险
根据我国《刑法》规定，非法集资犯罪的罪名有4个：非法吸收公众存款罪；擅自发行股票、公司、企业债券罪；集资诈骗罪；非法经营罪。
根据最高法、最高检及公安部对非法集资的最新解释规定，非法集资罪的特征有：
第一，未经有关部门依法批准，包括没有批准权限的部门批准的集资；有审批权限的部门超越权限批准集资，即集资者不具备集资的主体资格。
第二，承诺在一定期限内给出资人还本付息。还本付息的形式除以货币形式为主外，也有实物形式和其他形式。
第三，向社会不特定的对象筹集资金。这里“不特定的对象”是指社会公众，而不是指特定少数人。
第四，以合法形式掩盖其非法集资的实质。为掩饰其非法目的，犯罪分子往往与投资人（受害人）签订合同，伪装成正常的生产经营活动，最大限度地实现其骗取资金的最终目的。
从上述特征可以看出，除利用房地产众筹模式实施的虚假回报的众筹项目会涉嫌非法集资类犯罪外，仅以促进销售为目的的“彩票型”房地产众筹模式中主要实施返还认筹者参与金或给予一定的经济回报等行为，均可有效规避非法集资罪的刑事法律风险。
3.3开展“彩票型”房地产众筹活动注意事项
1）已经交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。
2）持有建设工程规划许可证和施工许可证。
3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
（2）抽奖式有奖销售行为存在面临行政处罚风险。抽奖式有奖销售是指以抽签、摇号等带有偶然性的方法决定购买者是否中奖的有奖销售方式。根据《反不正当竞争法》的规定：“经营者从事抽奖式有奖销售，最高奖的金额不得超过5000元；以物品或者其他经济利益作为奖励的，按照同一市场同期同类物品的价格折算，其金额不得超过5000元。”
进入2015年之后，走在向轻资产之路转型的房企将地产之外的金融摊子越铺越大，并且有了更丰富的内容。例如，去年收购民生证券等四家金融机构，后又入股中民投和民生信托的泛海控股集团近日宣布成立民金所正式备战互联网金融。
细究之下，越来越多的房企一改过去仅仅选择控股或者入股银行的单一方式，转而将其金融战略从“地产的金融”升级为“金融的地产”，开始进行资产证券化的尝试。
“房地产+互联网+金融”
4月13日，阿里旗下的蚂蚁金服推出了首款房地产互联网金融产品―地产宝，据悉该产品挂牌仅半个小时便宣布告罄。这款遭遇“秒杀”的互联网金融产品其基础资产包的提供来自新晋“房企一哥”绿地集团，这也是绿地集团的“地产+互联网金融”模式的首秀。
目前来看，绿地集团推出的“地产宝”和市面上的各类“宝宝们”并没有本质上的差别。据了解，其首期上线产品的试水金额只有2亿元，以绿地位于江西省南昌市的棚户区改造项目为基础资产。此外，这款号称是保息无风险的产品的年化收益率为6.4%，而对于投资者来说8%以下的回报率并不算乐观。从这个角度来说，地产宝能带来多大的颠覆尚需打个问号。
不过，在绿地集团看来，此款宝宝有别于市面上的P2P平台，负责此款金融产品运营的绿地香港董事会主席兼行政总裁陈军曾就此介绍称，“地产宝”肩负着更重要的使命，它将聚焦于不动产物业的证券化。
据了解，绿地除了与阿里巴巴开展线上合作之外，后来平安旗下的陆金所也加入进来作为地产宝的分销商。未来地产宝的第一步目标交易量为100亿元，成熟期规模将突破500亿元，而按照绿地集团的中期规划，到2020年将达到800亿元的规模。
绿地集团的思路是地产宝将不仅仅局限于绿地的自有项目，而是要建设成为互联网房地产金融平台，通过产品设计、包装，将社会闲散资金、机构资金与地产项目实行对接，以此搭建起个人投资者与中小房企的资源配置平台，为中小企业提供资金解决方案。
有消息人士对记者表示，绿地在“地产+互联网金融”领域的野心很大，目前绿地集团整合旗下交易所、财富管理公司、第三方支付、征信等平台成立互联网金融事业部就是一个很好的例证，意在剑指令外界艳羡的全金融牌照的获取。
不久前，因与知名地产人毛大庆合作而名声大噪的鸿坤地产所打造的互联网金融产品“乾坤袋”也即将上线。
据接近鸿坤的业内人士透露，“乾坤袋”通过实行“社区+供应链+产业”的组合，将成为中国首个聚焦社区深度金融服务的平台。据了解，“乾坤袋”通过与毛大庆的优客工厂合作，可以直接对接优客空间的投融资需求，以帮助企业解决资金问题。
无独有偶，上述这两款金融产品都在致力于解决中小房企融资难的问题。对此，东方证券房地产行业首席分析师竺劲表示，房地产是高度依赖融资的行业，而随着互联网金融的发展，未来地产服务商可能会逆袭地产开发企业，他认为“O2O+P2P”将是这个行业未来的方向。
转型倒逼
在房地产行业发展的下半场，互联网金融渐成为万达等商业地产商、万科等住宅开发企业、以及世联行等中介机构拓展地产金融业务的重要组成内容。
据了解，目前针对地产行业的互联网金融平台存在常规的P2P、P2W、众筹、供应链金融、社区O2O等几种不同的模式。这其中，房地产和互联网的联结多数局限在产业链下游的营销环节，与金融的关系主要体现在产业链上游的融资，以此形成一个房地产互联网金融生态闭环。
最早令业界熟悉房地产互联网金融概念的是万通自由筑屋与众筹网合作的众筹筑屋模式。目前“房地产+互联网+金融”的众筹模式分为两类，一类是从拿地阶段开始的众筹，据预测可以为项目节省13%-18%的平均资金成本和约5%左右的营销费用，同时为购房者让利20%左右。还有一类是销售和投资阶段的众筹，即将大额不动产投资转变为低成本、低门槛、高灵活度的互联网金融投资，提升市场参与度。
据了解，众筹筑屋属于第一种，即购房人从土地阶段就参与到项目之中。“例如，在北京东三环附近有一块地，参与者众筹资金之后，对位置户型价格配套服务提出要求后，后台响应，后续再报备、报建进行配合，然后执行定制。”众筹筑屋股东之一万通集团董事长冯仑如此形容这款产品。
冯仑称，房地产互联网金融的出现在住宅行业的拐点时期，当前规模开发和大规模销售已经相对饱和，下一步房企之间的竞争重点自然由地产开发商转向地产服务商。
尽管如此，外界仍然对于房地产互联网金融这一模式顾虑重重。不少业内人士认为，房地产做互联网金融只是一个看起来很美的故事。很多人甚至摆出当年德隆系轰然倒塌的故事来试图冷却开发商疯狂追逐互联网金融的热情。
十几年前，一个地处西北边陲的小公司通过资本运作最后发展成一个控制资产规模一度超过1299亿元的金融和产业帝国―德隆系。彼时，地产公司正在跨界金融的扩张模式中不亦快活，然而狂欢之下，德隆系却在刹那间葬于资金黑洞，包括复星集团在内的很多地产公司受此波及，纷纷陷入财务危机。
一位分析人士对记者表示，决定“房地产+互联网金融”模式成败的重点就在于对投资者权益保障、以及合理的退出机制的设计完善。“这也是为什么当前中小开发企业鲜少涉足互联网金融领域的原因，在当前没有一个确定的成功案例可以效仿的情况下，对于这些企业来说互联网金融可谓充满了风险。”
轻资产进化
而在房企拓展互联网金融模式的背后，还隐藏着深层考虑，就是对房地产资产证券化市场的探索。绿地集团董事长张玉良在地产宝问世时直言，绿地的“地产宝”是对房企自主试水资产证券化的大胆尝试。
在很多业内人士看来，这反应了房地产行业本质上的变迁。即从“开发时代”进入“金融时代”。房地产投资不再仅仅是住宅开发、商用地产开发，还包括日渐崛起的大宗物业投资、私募基金投资、资产证券化投资等金融资本领域的交易。
博贷网CEO宋光辉对记者表示，在当前房地产市场持续下行之下，项目开发中的融资难问题日益凸显，当银行已经不足以负担其融资需求的时候，房地产企业自然会投向资产证券化的蓝海。
据了解，截至2014年底全国逾70万亿的信贷余额中商业性房地产贷款余额为15万亿元，其中房地产开发贷款余额3.5万亿元，按照上市银行60%抵押质押类贷款的比重估算，如果全面启动资产证券化，那么未来RMBS（住房资产证券化）业务对接的基础资产总量将达到10万亿元的“大蛋糕”。