上周去踩了一个楼盘，是广州第一个“三限”的项目，限地价、限房价、限买家。限地价限房价大家听得多，限买家就比较少见，据说这个楼盘50%的房源必须要卖给首套购房的人群，它就是黄埔区黄陂板块的中铁建·信达·花语天宸。
咋一听感觉挺贵的，毕竟附近的保利翔龙天汇带精装最贵才4.8，融创广府壹号更便宜，而且交通配套地理位置等各方面配套都比它要好。但当我向现场销售提出这个质疑的时候，他回答我说，花语天宸这块地是拍地拍回来的，当初的拍地价已经去到2.6万，项目要卖4.2万才能回本，4.68这个价他们也赚不了什么钱，然后反复以成本来论证他们项目确实卖得不贵。
产品是项目最大的亮点，但定位不是刚需
说回项目，这次花语天宸推出的产品面积段是97m2-168m2的三至五房，分别是97和118平的3+1房、137、142和168平的4+1房。项目容积率2.8，是低密度的高层洋房，设计是围合式建筑带中间园林，居住舒适感应该挺不错的，户型也很好，据说户户向南。
但是！产品的定位不是刚需，是改善，主推的以大户型为主，定位偏向高端奢华，整个样板房的设计充满了品质感，加了3000精装装修包的交付标准也挺高的，每个户型都是多房大面积兼顾实用率，97m2三加一房就能做到带主套，并且有个同时连通客厅和次卧，净宽约6.1米的阳台。
个人比较喜欢的是142平4+1的飞机户型，这种户型比较实用，但是首开没有142平的样板房，只能看户型图或者168的样板房做参考。
这里提醒一下，142平的户型只有6栋有，销售说出于成本的问题，6栋全部做了精装，也就是说，如果你买142平的话，3000元/平的精装包是必选。4.68+0.3，142平总价要707.16万。除了142m2这个户型，其余的可以选择简装，不要3000元精装包。
除产品外其余条件优势并不明显
花语天宸最近的地铁站是6号线黄陂站，从项目到地铁站的距离有2.8公里，高德地图提示步行要35分钟，销售说去地铁站要在门口坐接驳巴士，坐两个站到黄陂。也就是说，如果你买这里，想靠公交出行，是比较难的了，除非你自驾。
另外，项目距离地铁站远这一点，其实已经排除掉大部分刚需客了，不过销售说他们项目的定位也不是刚需，是圈层更高一点，追求品质的改善型客户。
除了项目距离地铁远之外，配套也是很一般。教育方面，项目本身是没有自建学校的，里面只有一所幼儿园，但是民办还是公办，暂时还不确定。然后小学大概率摇号上黄陂小学和黄埔军校小学，初中117中和黄埔军校摇号。小区里面没学校，送娃还得过马路啥的，会增加安全风险，对家长而已也没这么方便。
至于商业，周边缺大型商场，配套基本靠项目自身，底商就没啥好说的了，这几乎是每个楼盘必备，说是门口规划了约1000m2的翔龙商业综合体，但规划毕竟是规划，以后有没有变故也说不准。
如果说靠近山景，环境好有优势的话，这个板块好像并不缺山，而且周边的村庄都在拆，未来主打环境的低密度住宅这里不会少，所以说，花语天宸这方面的优势似乎也不明显，或者说，这个优势只是暂时的，未来同板块不会缺竞品。
项目优缺点总结
花语天宸虽然说是黄陂板块，但实际上地理位置已经是黄陂的边缘，周围配套较少，靠山空气质量是还可以，但要说它环境比肩白云山我觉得是挺扯的，背后那个梅花岭就是一个没开发的小山丘，跟白云山完全是两回事。
地铁、教育和商业，三个楼盘最主要的因素都没有占到优势，限价46800也不算很便宜。唯一能拿得出手的，我觉得只有它的产品，确实做得用心，无论是户型的设计还是品质来讲，都很好，没什么槽点，中铁和信达作为两大央企开发商，质量把控方面也比较信得过。
没地铁、教育不行商业配套不好，4.68+0.3装修包，带精装5万一平这个价格没有什么吸引力，仅仅靠产品力支撑，我觉得哪怕是对改善型客户来讲，购买欲望都不会很强烈。
新房咨询师六一点评：
说实话，最早去售楼部听到销售报价的时候，我竟然杨笠附体，想怼一句明明那么普通却又那么自信......看多了附近的刚需盘，难免会有这先入为主的想法。但是花语天宸是个改善盘，打开地图看楼盘位置就能说明态度了：老子就是不稀罕跟你们待一块。
从改善盘的角度来看，起码品质、户型跟环境是过硬的，也会有人愿意买单。横向对比来看，当初融创广府壹号大户型的吹风价更高，还很受欢迎，当然融创自身配套小学而中铁需要远距离接送，可能中铁这边的教育理念是富人的孩子早当家，早点体验生活的艰辛吧。
至于适合的置业人群，其实整个黄陂主要人群是以智慧城、科学城为主，以及6号线沿线买家。但是项目距离地铁2.5公里以上，地铁比较鸡肋，所以6号线沿线不会是主流人群，剩下主要就是智慧城、科学城追求品质的改善型买家了。