如PPT文件的首页显示word图标，表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
1、个人住房贷款个人住房贷款概述概述个人住房贷款的申请、审查和审批个人住房贷款的申请、审查和审批个人住房贷款的发放个人住房贷款的发放个人住房贷款的贷后管理与贷款偿还个人住房贷款的贷后管理与贷款偿还第一节第一节概述概述一、个人住房贷款的概念和特点一、个人住房贷款的概念和特点1.概念概念个人住房贷款个人住房贷款是指放款人向借款人放款人向借款人发放的各种用于购买住房的贷款发放的各种用于购买住房的贷款。个人住房贷款是一种担保贷款担保贷款，即借款人必须为自己的借款提供各种形式的担保，包括抵押、质押和保证抵押、质押和保证等。个人住房贷款是房地产金融业务的主要内容，并将会逐渐发展成为最主要的内容。2.特
2、点特点个人住房贷款是银行主要消费信贷品种个人住房贷款是银行主要消费信贷品种从性质上说，个人住房贷款是属于消费个人住房贷款是属于消费贷款的一种贷款的一种，而由于房地产是高价值的普遍消费品，个人住房贷款就成为了消费贷款的最主要的品种。个人住房贷款必须设立担保个人住房贷款必须设立担保个人住房必须设立担保，主要是因为住房贷款的贷款额大、期限长，银行的或有风险较大。担保可以是人的担保保证，特点是方便；也可以是物的担保质押或抵押，特点是安全。2.特点特点个人住房贷款的基础是抵押权个人住房贷款的基础是抵押权个人住房贷款的基础是抵押权。所谓抵押权抵押权就是抵押权人对抵押财产享有的优先受偿权抵押权人对抵押财产享
3、有的优先受偿权。从法律的角度而言，抵押权是担保物权的一种抵押权是担保物权的一种，抵押权具有优先受偿权，抵押权的设立并不一定需要完全物权用益物权如使用权等也可以设立抵押权用益物权如使用权等也可以设立抵押权。个人住房抵押贷款可以实行证券化个人住房抵押贷款可以实行证券化个人住房抵押贷款可以实行证券化，具体的流程比较复杂，其核心内容就是抵押债权的标准化集抵押债权的标准化集成，然后分割成标准化证券品种在资本市场上交易成，然后分割成标准化证券品种在资本市场上交易。如深圳目前就有信托性质“住房抵押贷款债券住房抵押贷款债券”。2.特点特点个人住房贷款业务具有一定的政策性个人住房贷款业务具有一定的政策性个人住房
4、贷款具有一定的政策性，包括利率、税收、基本保障等方面的公平性的体现，也包括政府在一定地区、一定时期的产业政策倾向。特别是在利率非完全市场化的国家，个人住房贷款的政策性特点更加明显。个人住房贷款成本较高，但效益较好个人住房贷款成本较高，但效益较好个人住房贷款的经营成本虽然较高，但由于担保条件比较严格，资金的安全性较好，利率和期限较合理，回报相当稳定，其经济效益尤其突出，是各种金融机构非常重视和争相发展的服务品种。二、个人住房贷款的种类二、个人住房贷款的种类1.1.政策性个人住房抵押贷款政策性个人住房抵押贷款政策性住房贷款政策性住房贷款包括政府和企业（单位）等多种，目前主要是政府的政策性住房贷款。
5、政府的政策性住房贷款包括住房公积金贷款公积金贷款和政府贴息贷款贴息贷款（如各种的安居工程或其他专门对象的非市场价格房屋供给等）。企业单位的政策性住房贷款事实上是单位福利的一种，主要也是贴息贷款，即单位为本单位的职工购房提供贷款贴息，以奖励其忠诚服务。2.2.自营性个人住房抵押贷款自营性个人住房抵押贷款自营性的个人住房贷款自营性的个人住房贷款是商业银行利用自己的资金条件，自主经营的住房抵押贷款，也称住房按揭贷款住房按揭贷款。不同银行的具体产品不同，主要有个人住房贷款、个人装修贷款、个人个人住房贷款、个人装修贷款、个人商业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款、商业用房贷款、二手房按揭贷款
6、、个人住房抵押消费贷款、个人自建住房贷款个人自建住房贷款等。3.3.个人住房组合贷款个人住房组合贷款个人住房组合贷款个人住房组合贷款是上述二者的结合，是在政策性贷款不足以支持购房者购买理想住房时，由商业银行提供一定的自营性住房贷款的情形。三、我国个人住房信贷业务现状三、我国个人住房信贷业务现状1.发展迅猛发展迅猛我国个人住房贷款业务虽然起步晚起步晚，但发展极为迅猛发展极为迅猛，至目前除4大国有商业银行外，中信实业、民生、交通、光大、浦发、招商等银行都已广泛开展此类业务，参与的贷款主体迅速增加；贷款规模发展相当迅猛，6年增长60倍，尤其是最近几年，自营性住房贷款增加最为突出，如2002年6月个人
7、住房贷款余额达到6600亿元，年底就达到了8200亿元；个人住房贷款涉及的地区和人群逐渐扩张，但仍然以东部中心城市和较高收入者为主。2.市场化程度较低市场化程度较低表现为：贷款规模较小，市场规范和法律体系不够完善，业务经营手段有待提高，品种可选择性低，受政策性因素影响较大，参与仍然不够广泛。3.潜力巨大潜力巨大规模潜力巨大、品种潜力巨大、主体潜力巨大、服务潜力巨大。四、我国个人住房贷款业务前景四、我国个人住房贷款业务前景1.业务发展环境的基本判断业务发展环境的基本判断住宅业是我国新的经济增长点城市化加速有利于住宅业发展住房制度改革有利于住房信贷发展住房需求增长需要信贷支持金融开放需要业务创新2
9、合法，确认其具有较好的可信度和偿债能力可信度和偿债能力。具体要求包括8大方面。2.2.申请人需提供的材料申请人需提供的材料一般来讲，借款人需要提交的证件包括：身份证件；放款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；符合规定的购买房屋合同意向书、协议或其他批准文件；抵押物或质押物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明、抵押物估价证明；保证人同意提供担保的书面文件及其资信证明；以储蓄存款为自筹资金的需提供银行存款凭证；以住房公积金作为自筹资金的，需提供公积金管理部门批准动用公积金存款的证明；放款人要求提供的其他文件或资料二、贷款审查二、贷款审查贷款贷款审查的内容审查的内容主要包括主要包
14、执行；若剩余期限超过一年，则在次年1月1日起执行新利率，因此必须分段计算必须分段计算还贷清单还贷清单。三、还款方式三、还款方式目前，商业银行的个人住房抵押贷款的还款方式还款方式由中国人民银行统一规定，贷款期限在一年内的采用到期一次还本付息到期一次还本付息方式，贷款期限在一年以上的采用等额本等额本息还款法（先息后本）息还款法（先息后本）或等额本金还款等额本金还款（利随本清）法（利随本清）法，累进偿还法累进偿还法正在研发之中。1.等额本息还款法等额本息还款法M=P*r(1+r)n(1+r)n2.2.等额本金还款法（递减还款法）等额本金还款法（递减还款法）每月还款额每月还款额=贷款本金贷款本金/贷款
15、期月数贷款期月数+（本金已归还本金累计额）（本金已归还本金累计额）*月利率月利率请注意，与本息均还法不同！请注意，与本息均还法不同！3.累进偿还法累进偿还法累进偿还法累进偿还法是指贷款期内分段按一定比例递增分段按一定比例递增还款额还款额，但每年或每几年内的各个月均按相等的金额（即先息后本法）归还本金和利息。其计算公式计算公式为：M1=P（1+r）n（dr）（1+d）n（1+r）nMi=M1*（1+d）i-1这里，M1为第一年的月偿还额，P为借款总额，r为借款利率，n为贷款期限，d为等比年递增率，i为第i个还款年，Mi为该年月偿还额。累进偿还法的分析过程累进偿还法的分析过程假设贷款总额为假设贷款
16、总额为P，按月偿还，期限为，按月偿还，期限为n，月利率为，月利率为r，还款额每月均按，还款额每月均按d增加增加，则有：P=M1(1+r)-1+M2(1+r)-2+M3(1+r)-3+Mn(1+r)-n（1）而M2=M1(1+d)M3=M1(1+d)2Mn=M1(1+d)n-1将各个将各个M代入（代入（1），则有：P=M1(1+r)-1+(1+d)(1+r)-2+(1+d)2(1+r)-3+(1+d)n-1(1+r)-n（2）（2）两边同剩以）两边同剩以(1+d)(1+r)-1，则有：P(1+d)(1+r)-1=M1(1+d)(1+r)-2+(1+d)2(1+r)-3+(1+d)n(1+r)
17、-n-1（3）（2）（）（3）得：P1(1+d)(1+r)-1=M1(1+r)-1(1+d)n(1+r)-n-1则M1=P1(1+d)(1+r)-1(1+r)-1(1+d)n(1+r)-n-1即M1=P(1+r)n（dr）(1+d)n(1+r)nMi=M1*（1+d）i-14.提前还款提前还款提前还款的处理已讲过，不再重复。四、抵押权登记四、抵押权登记1.1.住房抵押登记住房抵押登记借款人获得抵押贷款时，一定要签订抵押合同并到当地房地产产权登记机关申请抵押登记。具体程序如下：登记时限登记时限抵押当事人必须在抵押合同签订的3030天内天内，向产权登记机关申请抵押登记，登记机关对申请及提交的文件
18、审核合格后，应在1515个工作日内个工作日内作出是否准予登记的书面答复，抵押抵押合同在生效日为登记之日合同在生效日为登记之日。应提交的文件应提交的文件抵押当事人的身份证明或法人资格证明、抵押双方共同提交的抵押登记申请书、经过公证的借款合同和抵押合同、国有土地使用权证、房屋所有权证或房地产权证（共有房屋还必须提交房屋共有权证和其他共有人同意抵押的证明）、房屋价值证明文件、登记机关认为必要的其他文件。房屋抵押权的设立与变更房屋抵押权的设立与变更以房屋的所有权证抵押以房屋的所有权证抵押的，抵押的设立是通过产权登记机关在房屋所有权证上作作他项权利记他项权利记载载，并同时向抵押权人颁发，并同时向抵押权人
19、颁发房屋他项权证房屋他项权证；以预售房屋或在建工程作抵押的，登记机关应在预售房屋或在建工程作抵押的，登记机关应在抵押抵押合同合同上作记载上作记载。抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15天内天内，到原登记机关办理变更或注销抵押登记手续办理变更或注销抵押登记手续。以期房抵押的以期房抵押的，放款人与抵押人应持合法的房屋买卖合同到房地产所在地的房地产登记机关办理抵押登记手续，以防止开发商重复销售同一房屋防止开发商重复销售同一房屋。在取得房屋所有权证后要及时办理正式的抵押登记手续。2.2.土地使用权抵押登记土地使用权抵押登记以土地上建筑物并依法获得土地使用权作抵押的，